Fehlende Zustimmung des zivilrechtlich Berechtigten schlechthin nicht aus-räumbares Hindernis bei der Nutzungsänderung einer Wohnung zum Zwecke der Prostitutionsausübung

Hat der Wohnungseigentümer dem Mieter gegenüber die Zustimmung zur begehrten Nutzungsänderung einer Wohnung in eine Prostitutionsstätte verweigert, fehlt das Rechtsschutzbedürfnis für eine Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung, solange nichts auf eine Bereitschaft des Wohnungseigentümers hindeutet, den von ihm nach außen hin dokumentierten Standpunkt aufzugeben.

Die Kl. ist Mieterin einer 1 1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von ca. 40 m2. Die Kl. beantragte bei der Bekl., den Nutzungszweck der Wohnung von Wohnen in eine gewerbliche Nutzung in Gestalt einer Prostitutionsstätte zu ändern. Die Eigentümerin der Wohnung hat sich gegenüber der Bekl. erklärt, mit der Nutzungsänderung nicht einverstanden zu sein. Die Bekl. hat die Erteilung der beantragten Baugenehmigung abgelehnt. Die dagegen erhobene Klage haben VG und OVG abgewiesen.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

Die Verpflichtungsklage ist mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig geworden.

Voraussetzung der Zulässigkeit jeder Klage ist, dass der Kl. ein schutzwürdiges Interesse an der begehrten Entscheidung des Gerichts hat. Hieran fehlt es, wenn der Rechtsschutz unnütz in Anspruch genommen wird. Dies ist der Fall, wenn er nicht geeignet ist, zur Verbesserung der subjektiven Rechtsstellung des Kl. beizutragen. In diesem Sinne nutzlos ist eine Rechtsverfolgung auch dann, wenn ihr Ziel die Erteilung einer Genehmigung ist, die sich mit Rücksicht auf die privatrechtlichen Verhältnisse nicht verwirklichen lässt. Hat der zivilrechtlich Berechtigte seine Zustimmung verweigert, so steht der Verwertung einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung ein schlechthin nicht ausräumbares Hindernis entgegen, solange nichts auf seine Bereitschaft hindeutet, den von ihm nach außen hin dokumentierten Standpunkt aufzugeben. Maßgeblich sind jeweils die Umstände des Einzelfalls (vgl. BVerwG, Urteile vom 24. Oktober 1980 - 4 C 3.78 -, juris Rn. 16, vom 26. März 1976 - IV C 7.74 -, juris Rn. 19, und vom 23. März 1973 - IV C 49.71 -, juris Rn. 14, sowie Beschluss vom 31. Juli 1992 - 4 B 140.92 -, juris Rn. 3 und 5; OVG NRW, Urteile vom 3. September 2015 - 7 A 1589/13 -, juris Rn. 26, und vom 23. April 2015 - 7 A 1237/13 -, juris Rn. 34; vgl. im Zusammenhang mit der Eigentümerzustimmung nach § 70 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW: Hahn, in: Boeddinghaus/Hahn/Schulte u. a., Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Stand 122. Aktualisierung, juris § 70, Rn. 26).

Nach diesen Maßgaben stellt die Verweigerung der Zustimmung zur Nutzungsänderung durch die Eigentümerin der in Rede stehenden Wohnung vom 16. Oktober 2023 ein solches, schlechthin nicht ausräumbares Hindernis dar. Sie hat in diesem Schreiben an die Bekl. eindeutig erklärt, mit der von der Kl. begehrten Gewerbenutzung nicht einverstanden zu sein. Anhaltspunkte dafür, dass die Eigentümerin diesen Standpunkt aufgegeben haben könnte, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Darauf, ob ein Vermieter von Wohnraum eine berufliche Tätigkeit von Mietern zu dulden hat, wenn diese sich bei einer tatsächlich stattfindenden Wohnnutzung noch innerhalb des nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriffs des Wohnens hält, oder der Vermieter eine solche teilweise gewerbliche oder (frei-) berufliche Nutzung im Einzelfall nach Treu und Glauben zu erlauben hat (vgl. BGH, Urteile vom 10. April 2013 - VIII ZR 213/12 -, GE 2013, 677, juris Rn. 14 f., und vom 14. Juli 2009 VIII ZR 165/08 -, GE 2009, 1117, juris Rn. 14 f.), kommt es vorliegend schon nicht an. Denn Gegenstand dieses Verfahrens ist gerade die Genehmigung der Nutzungsänderung vom Nutzungszweck Wohnen zu einer ausschließlich gewerblichen Nutzung als Prostitutionsstätte. In der im Rahmen des Bauantrags eingereichten Betriebsbeschreibung hat die Kl. dabei als Nutzungszweck die Vermietung von Arbeitsräumen, um der Prostitution nachzugehen, angegeben. Soweit die Kl. erstmals pauschal mit Schriftsatz vom 19. Juli 2023 vorgetragen hat, sie nutze die Räumlichkeiten auch selbst, kann es sich hierbei angesichts der begehrten Genehmigung der Nutzungsänderung nicht um eine Wohnnutzung handeln. Vor diesem Hintergrund kann auch offenbleiben, ob es nach der Verkehrsanschauung noch innerhalb des Begriffs des Wohnens liegt, wenn ein Mieter in der von ihm bewohnten Wohnung der Prostitution nachgeht.

Unabhängig davon wäre eine zivilrechtliche Verpflichtung der Vermieterin zur Duldung oder Erlaubnis der Nutzung der Wohnung als Prostitutionsstätte schon deswegen ausgeschlossen, weil mit Blick auf die wechselnden transsexuellen Prostituierten, denen die Kl. die gesamte Wohnung - nach eigenem Vortrag zur „gelegentlichen Mitnutzung“ - untervermietet, schon keine teilgewerbliche Nutzung gegeben ist. Zwar ist der Kl. nach dem Wohnraummietvertrag vom 29. Dezember 2013 die Untervermietung zu dem vertraglich bestimmten Zweck (Ziffer 7.1) des Wohnens gestattet (Ziffer 8.2). Ihre Untermieter nutzen die Wohnung aber nicht zu Wohnzwecken, sondern als Prostitutionsstätte - nach Angaben der Kl. in ihrem letzten Schriftsatz mit einem Publikumsverkehr von zwei bis vier Freiern am Tag - und damit ausschließlich als Gewerbebetrieb. Eine Wohnnutzung durch die Prostituierten, insbesondere „die Übernachtung in der Betriebsstätte“, ist ausweislich des mit der Beantragung einer prostitutionsschutzrechtlichen Genehmigung eingereichten Betriebskonzepts ausdrücklich ausgeschlossen.

Hat der Wohnungseigentümer dem Mieter gegenüber die Zustimmung zur begehrten Nutzungsänderung einer Wohnung zum Zwecke der Prostitutionsausübung verweigert, kann der Mieter nicht auf Erteilung einer baurechtlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung klagen, solange nichts auf eine Bereitschaft des Wohnungseigentümers hindeutet, den von ihm nach außen hin dokumentierten Standpunkt aufzugeben.

Die Klägerin ist Mieterin einer ca. 40 m2 großen 1 1/2-Zimmer-Wohnung. Sie beantragte bei der Beklagten, den Nutzungszweck der Wohnung von Wohnen in eine gewerbliche Nutzung in Gestalt einer

Prostitutionsstätte zu ändern. Die Eigentümerin der Wohnung hat gegenüber der Beklagten erklärt, mit der Nutzungsänderung nicht einverstanden zu sein, worauf die Beklagte die Erteilung der beantragten Baugenehmigung abgelehnt hat. Die dagegen erhobene Klage haben VG und OVG abgewiesen.

Die Klage sei mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig, weil sie eine nutzlose Rechtsverfolgung darstellt. Nutzlos sei eine Rechtsverfolgung, wenn ihr Ziel die Erteilung einer Genehmigung ist, die sich mit Rücksicht auf die privatrechtlichen Verhältnisse nicht verwirklichen lasse. Habe der Vermieter seine Zustimmung verweigert, so stehe der Verwertung einer öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung ein nicht ausräumbares Hindernis entgegen, solange nichts auf seine Bereitschaft hindeute, den von ihm nach außen hin dokumentierten Standpunkt aufzugeben.

Darauf, ob ein Wohnraumvermieter eine teilweise gewerbliche oder (frei-) berufliche Nutzung im Einzelfall nach Treu und Glauben zu erlauben bzw. zu dulden habe, wenn diese sich noch innerhalb der Wohnnutzung bewege, kommt es vorliegend nicht an, denn Gegenstand dieses Verfahrens sei gerade die Genehmigung der Nutzungsänderung vom Nutzungszweck Wohnen zu einer ausschließlich gewerblichen Nutzung als Prostitutionsstätte. Darüber hinaus müsse der Vermieter auch zivilrechtlich die Nutzung einer Wohnung zur Prostitutionsausübung nicht dulden.