Fehlende Spüle und Keller, aus Denkmalschutzgründen nicht genehmigungs-fähiger Balkon

1. Maßgeblich für die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals (hier: fehlende Spüle und fehlender Keller) sind die Verhältnisse bei Beginn des Mietverhältnisses. Das gilt auch bei Übernahme der Wohnung durch den bisherigen Untermieter vom Vormieter.

2. Das wohnwertmindernde Merkmal „fehlender Balkon“ trifft nicht zu, wenn nach Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde der Anbau eines Balkons nicht genehmigungsfähig ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Dem Kl. steht ein Rückzahlungsanspruch für die Monate Juni 2019 bis einschließlich Dezember 2020 i.H.v. jeweils (452,06 ./. 387,94 € =) 64,12 € sowie ein Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe des maßgeblichen dreifachen monatlichen Differenzbetrags von (443,20 € ./.387,94 € =) 55,26 € gemäß §§ 812 Abs. 1, 556d ff. BGB zu, da die von ihm entrichtete Miete im vorgenannten Zeitraum preisrechtswidrig überhöht war.

Die §§ 556d ff. BGB sind für den geltend gemachten Rückforderungszeitraum anwendbar, da die Regelung über die sog. Mietpreisbremse durch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung vom 28. April 2015 (GVBI. 2015, S. 101) zum 1. Juni 2015 wirksam in Vollzug gesetzt worden ist (vgl. Kammer, Beschluss vom 2. Juni 2022 - 67 S 259/21, BeckRS 2022, 12182 Rn. 31, beck-online m.w.N.).

Dem Rückzahlungsbegehren ist eine den Anforderungen des § 556g Abs. 2 BGB a. F. entsprechende Rüge vom 20. Mai 2019 vorausgegangen.

Ausweislich der von den Parteien nicht in Abrede gestellten Einordnung der Wohnung in das einschlägige Mietspiegelfeld F 2 des - jedenfalls als einfachen einzuordnenden - Mietspiegels, der vorliegend von den Parteien auch nicht infrage gestellt wird und bei dem es sich um ein taugliches Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der preisrechtlich zulässigen Miete nach § 287 ZPO handelt (vgl. nur Kammer, Urteil vom 15. Dezember 2022 - 67 S 180/22, GE 2023, 89 = BeckRS 2022, 36798 Rn. 13, beck-online; Beschluss vom 23. Mai 2023 - 67 S 87/23, GE 2023, 596, Rn. 3 juris), ergibt sich abweichend von dem Amtsgericht ein zu Lasten der Bekl. vorzunehmender Spannenabschlag von 60 % und damit eine ortsübliche Vergleichsmiete von lediglich 352,68 € (6,366 € x 55,40 m2). Daraus folgt eine preisrechtlich zulässige Nettokaltmiete von 387,94 € (352,68 € x 1,1), die die in dem streitgegenständlichen Zeitraum gezahlte Miete von 452,06 € um 64,12 € übersteigt.

Abweichend von dem Amtsgericht ist unter Berücksichtigung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung als Schätzgrundlage die Merkmalgruppe 2 (Küche) negativ zu werten. Dabei wird dem Amtsgericht bereits im Ausgangspunkt der Beurteilung nicht gefolgt, für den allein die objektiven Verhältnisse der Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses maßgeblich sind (vgl. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018 - VIII ZR 266/14, GE 2016, 49, juris Rn. 16 ff.). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der erkennenden Richterin fest, dass die Wohnung bei Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses nicht mit einer Spüle ausgestattet war. […]

Der Berufungsangriff gegen die Einordnung der Merkmalgruppe 3 als neutral verfängt nicht. Die Bekl. beruft sich mit Erfolg darauf, ein Balkon sei aus denkmalfachlicher Sicht nicht genehmigungsfähig. Nach der Einschränkung des Negativmerkmals „kein Balkon“ in der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2019 wird das wohnwertmindernde Merkmal des fehlenden Balkons ungeachtet der tatsächlichen objektiven Gegebenheiten dann nicht zu Lasten des Vermieters berücksichtigt, wenn der Anbau eines Balkons „aus baulichen und/oder rechtlichen Gründen möglich oder nicht zulässig ist“. Die Anwendung dieses von dem Mietspiegelersteller unter Berücksichtigung der bisherigen Erkenntnisse in der Praxis und der Rechtsprechung den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt Rechnung tragenden Bewertungsfaktors zur Bestimmung des eindeutig und bewusst formulierten, damit einer Auslegung nicht zugänglichen Ausnahmefalls (vgl. auch die Ausnahme in der Merkmalgruppe 4 bezüglich der wohnwertmindernden Merkmale zur energetischen Beschaffenheit) erscheint im Rahmen des zur Ermittlung der Einzelvergleichsmiete innerhalb der durch den Mietspiegel vorgegebenen Spanne gemäß § 287 Abs. 2, 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO eröffneten Schätzungsermessens (vgl. nur BGH, Hinweisbeschluss vom 14. Juni 2022 - VIII ZR 24/21, GE 2022, 953 = NZM 2022, 960, beck-online) als berücksichtigungsfähig. Bedenken gegen die daran ausgerichtete Wertung als Ausnahme sind nicht ersichtlich (vgl. LG Berlin, Urteil vom 5. April 2016 - 63 S 273/15, GE 2016, 591 = BeckRS 2016, 9048, beck-online; Kammer, Urteil vom 27. März 2023 - 67 S 125/22 n. v.).

Nach der von der Bekl. in Beantwortung der Anfrage seitens des von ihr eingeschalteten Architekten erfolgten amtlichen Auskunft der Sachbearbeiterin der Unteren Denkmalschutzbehörde des Bezirksamts Mitte von Berlin vom 15. August 2024 wird von dem Vorliegen der ausnahmsweise fehlenden denkmalschutzrechtlichen Genehmigungsfähigkeit ausgegangen. […]

Mit Erfolg macht die Berufung geltend, aufgrund des Negativmerkmals des fehlenden Kellers sei im Hinblick auf das wohnwerterhöhende Merkmal des Energieverbrauchskennwerts die Merkmalgruppe 4 als neutral zu werten.

Dies findet seine Grundlage in der bereits erläuterten Maßgeblichkeit der von dem Vermieter tatsächlich zur Verfügung gestellten Mietsache (vgl. BGH, Urteil vom 24. Oktober 2018, Rn. 16 f. juris). Gegen die Überlassung eines Kellers bei Beginn des hier maßgeblichen Hauptmietverhältnisses mit dem Kl. spricht zunächst die Mietvertragsurkunde vom 23. April 2018, in der im Zuge der Aufzählung der Räume des Mietobjekts die in dem Vertragsformular vorgesehene Eintragung unter der Nr. eines zugewiesenen Kellerraums nicht erfolgt ist. Dem Kl. ist - insoweit unstreitig - bei Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses auch kein Kellerraum tatsächlich zur Verfügung gestellt worden, insbesondere kein Schlüssel für einen solchen übergeben worden, was für die Mitvermietung desselben sprechen könnte. […]

Nach Maßgabe dieses Ergebnisses ergibt sich unter Berücksichtigung der weiteren zutreffenden und von den Berufungen nicht angegriffenen Mietspiegeleinordnung des Amtsgerichts ein Abschlag von 60 % auf den Mittelwert.

Daraus errechnet sich für den Zeitraum der geltend gemachten 19 Monate ein überzahlter Betrag von 1.218,28 €. Für die geltend gemachte Kautionsrückzahlung ist der maßgebliche Differenzbetrag von 55,26 € zu verdreifachen, so dass 165,78 € zurückzuzahlen sind. […]

Maßgeblich bei der Mietermittlung für die Annahme eines wohnwertmindernden Merkmals (hier: fehlende Spüle und fehlender Keller) sind die Verhältnisse bei Beginn des Mietverhältnisses. Das gilt auch bei Übernahme der Wohnung durch den bisherigen Untermieter vom Vormieter. Das wohnwertmindernde Merkmal „fehlender Balkon“ trifft nicht zu, wenn nach Auskunft der Unteren Denkmalschutzbehörde der Anbau eines Balkons nicht genehmigungsfähig ist.

Der Mieter rügte einen Verstoß gegen die Mietenbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse) und berief sich auf verschiedene wohnwertmindernde Merkmale. Im Mietvertrag war ein Keller nicht erwähnt und in der Küche war eine Spüle entfernt worden. Ein Balkon war nicht vorhanden. Das Amtsgericht hielt den Vortrag des Mieters, er habe nach seinem Einzug als Untermieter die Spüle selbst erst eingebaut, für unzureichend.

Das Landgericht Berlin folgte der Einschätzung des Amtsgerichts nicht. Zwar sei nicht von einem fehlenden Balkon auszugehen, wenn aus denkmalschutzrechtlichen Gründen dieser nicht genehmigungsfähig sei. Eine entsprechende (und hier vorgelegte) Auskunft der Denkmalschutzbehörde sei ausreichend. Für eine fehlende Spüle in der Küche und einen fehlenden Keller sei der Zustand bei Beginn des Mietverhältnisses maßgeblich; entscheidend sei auch die (fehlende) Erwähnung im Mietvertrag. Beide wohnwertmindernden Merkmale seien hier anzunehmen.

Der Einsender schreibt dazu: Interessant könnte das Berufungsurteil zum einen wegen der häufig streitigen Frage sein, ob in Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2024 der Anbau eines Balkons „rechtlich nicht zulässig“ ist. Hier haben wir nach umfangreichen erstinstanzlichen Darlegungen in der Berufungsinstanz eine auf Aufforderung der Kammer eingeholte Bestätigung der unteren Denkmalschutzbehörde eingereicht; das hat der Kammer dann ausgereicht.

Wegen der Merkmale „fehlende Spüle“ und „fehlender Keller“ ist die Entscheidung ein Musterbeispiel dafür, warum die Vermieter niemals einer direkten Übergabe der Wohnung vom Vormieter an den Nachmieter zustimmen sollten, der hier zuvor der Untermieter des Vormieters war. Der Untermieter oder sein Vor-Untermieter hatte die bei Mietbeginn fabrikneu eingebaute Spüle entfernt, was wegen der Nichtbeteiligung der Verwaltung an der Übergabe nicht bemerkt wurde und nun zu einem Nachteil bei der Spanneneinordnung führte. Grotesk auch die Sache mit dem Keller: Der Mieter hatte früher als Untermieter nachweislich noch Zugang zu dem zur Wohnung gehörenden Keller gehabt.

Allerdings war in seinem neuen Haupt-Mietvertrag der Keller nicht erwähnt und der Mieter bestritt auch, Zugang zu diesem gehabt zu haben. Selbst als die Verwaltung den Keller öffnen ließ und darin fein säuberlich beschriftetes Eigentum des neuen Mieters fand, konnte das die Berufungsrichterin nicht davon überzeugen, dass dieser Keller zur Mietsache gehört.