Fehlende Messgeräte, Heizkostenabrechnung

1. Ist wegen fehlender Messgeräte keine nach § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV erforderliche Vorerfassung vom Gesamtverbrauch bei dem Vorhandensein unterschiedlicher Ausstattungen für die Verbrauchserfassung erfolgt, entspricht die Abrechnung der Heizkosten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

2. Wohnungseigentümern steht - anders als den Mietern - gem. § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV kein Recht zur Kürzung des auf den Nutzer entfallenden Anteils der Kosten zu; ein Kürzungsrecht im Wohnungseigentumsrecht kann schon deswegen nicht bestehen, weil dies dazu führen könnte, dass bestimmte Kosten nicht gezahlt würden; im Wohnungseigentumsrecht sind jedoch sämtliche Kosten zwingend zwischen den Wohnungseigentümern zu verteilen.

3. Bei einem nicht heilbaren Verstoß gegen § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV entspricht es i.d.R. am ehesten dem Zweck der HeizkostenV, wenn eine Abrechnung vorgenommen wird, die von den für eine Nutzergruppe gemessenen Verbrauchsmengen ausgeht und die übrigen im Rahmen einer Differenzberechnung ermittelt; weder eine rein wohnflächenbezogene Kostenverteilung noch eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) ist geeignet, die beabsichtigten Anreize zur sparsamen Energieverwendung zu setzen, auch wenn bei dieser Vorgehensweise nicht auszuschließen ist, dass sich wegen nicht erfasster Wärmeverluste etwaige Verteilungsfehler vergrößern und einseitig zu Lasten einer Nutzergruppe auswirken können. (Leitsätze der Redaktion)

Allein eine den Anforderungen der Heizkostenverordnung genügende Abrechnung der Heizkosten entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. u. a. BGH, Urt. v. 15.11.2019 - V ZR 9/19 - GE 2020, 474).

Nach den vorliegenden Abrechnungen über die Heizkosten für die Abrechnungsjahre 2021 und 2022 erfolgte aber keine nach § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV erforderliche Vorerfassung des Gesamtverbrauchs bei dem Vorhandensein unterschiedlicher Ausstattungen für die Verbrauchserfassung, denn es fehlt an entspr. Messgeräten dafür. Eine Nachholung dieser Vorerfassung wäre schon wegen des Zeitablaufs auch nicht möglich (vgl. BGH, Urt. v. 16.7.2008 - VIII ZR 57/07 = GE 2008, 1120), so dass der Verstoß gegen § 5 Abs. 5 Satz 1. HeizkostenV nicht heilbar ist.

Eine Schätzung nach § 9a Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV kommt nicht in Betracht, da nach dieser Regelung bestimmte Ersatzverfahren für die Verbrauchsermittlung nur dann angewendet werden können, wenn der anteilige Wärme- und Wasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Hier wurde der Verbrauch der einzelnen Nutzergruppen innerhalb der Gruppen aber ordnungsgemäß erfasst. Ausweislich der vorliegenden Abrechnungen wurde in jedem Jahr die am 1.1. noch im Heizöltank vorhandene Menge an Heizöl erfasst und als Anfangsbestand bei der Abrechnung berücksichtigt. Hier wurden die in jeweiligem Jahr erfolgten Zukäufe an Heizöl hinzuaddiert und der Restbestand des Heizöls im Tank am 31.12. des jeweiligen Jahres dergestalt abgezogen und der entsprechende Preis dergestalt ermittelt, dass die Abzugsmenge zunächst gegenüber der zeitlich letzten Heizöllieferung des Jahres und dann gegenüber der zeitlich unmittelbar davor erfolgten Heizöllieferung in Ansatz gebracht wurde. Dies ist nicht zu beanstanden. Die Beträge sind rechnerisch zutreffend. Soweit die Kl. einen erheblichen Kostenanstieg monieren, ergibt er sich daraus, dass die im Jahr 2022 erworbene Heizölmenge einen erheblich höheren Liter-Preis hatte als die Heizölmengen, die im Jahr 2021 erworben wurden. Die Heizölmengen 2021 wurden bei der Lieferung am 25.6.2021 für 0,6573 €/Liter und bei der Lieferung vom 15.12.2021 für 0,8331/Liter erworben. Demgegenüber kostete der Liter bei der Heizöllieferung vom 19.10.2022 1,541 €. Der beanstandete Preisanstieg erscheint angesichts des im Jahr 2022 begonnenen Ukrainekrieges mit den sich daraus ergebenden Folgen für die Brennstoffversorgung der Bundesrepublik Deutschland und den in diesem Zusammenhang eingetretenen Preissteigerungen auf dem Brennstoffmarkt, die angesichts der Berichterstattungen in den Medien als allgemeinkundig angesehen werden können, nachvollziehbar zu sein. Die insoweit darlegungs- und ggf. beweisbelasteten Kl. tragen keine konkreten Gründe vor, aus denen sich eine Fehlerhaftigkeit der Abrechnung in diesem Zusammenhang entnehmen ließe. Was die Heizkostenabrechnung für 2022 angeht, sind die ermittelten Verbrauchswerte anteilig unter den einzelnen Nutzergruppen nach dem Verbrauch in kWh ermittelt worden. Die Aufteilung innerhalb der Gruppe der Wohnungen, die mit Heizkostenverteilern ausgestattet sind, entspricht den in der Anlage mitgeteilten Werten der Verbrauchserfassungen und ist auch ansonsten nicht zu beanstanden. Entsprechendes gilt hinsichtlich der mit Wärmemengenzähler ausgestatteten Wohnung Nr. 5. Im Vergleich zum Jahr 2021, für das die Verbrauchswerte der einzelnen Wohnungen von den Kl. nicht mitgeteilt wurden, ergibt sich allerdings bei der Gesamtaufstellung der Verbrauchskosten, dass in beiden Bereichen der Verbrauchserfassungen der Energieverbrauch im Jahr 2022 reduziert wurde, was angesichts der Appelle zur Energieeinsparung im Jahr 2022 und im Winter 2022/2023 zur Erhaltung der allg. Versorgungssicherheit ebenfalls nicht verwunderlich erscheint. Auch insoweit sind Anhaltspunkte weder vorgetragen noch ersichtlich, die auf eine fehlerhafte Erfassung des Energieverbrauchs insgesamt schließen lassen würden. Es fehlt bei der beanstandeten Abrechnung für 2022 daher nur daran, dass der anteilige Verbrauch der jeweiligen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch nicht erfasst wurde, so dass keiner der Ausnahmetatbestände, die zu einer

kte weder vorgetragen noch ersichtlich, die auf eine fehlerhafte Erfassung des Energieverbrauchs insgesamt schließen lassen würden. Es fehlt bei der beanstandeten Abrechnung für 2022 daher nur daran, dass der anteilige Verbrauch der jeweiligen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch nicht erfasst wurde, so dass keiner der Ausnahmetatbestände, die zu einer Anwendbarkeit des § 9a Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV führen würde, vorliegen (vgl. BGH, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 214/21, GE 2022, 1203, Rn. 10, juris).

Bereits vor diesem Hintergrund scheidet der Vorschlag der Kl., eine Abrechnung nach Wohnflächenanteilen vorzunehmen, aus, denn er würde § 9a Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV zuwiderlaufen.

Darüber hinaus ist nach der Rechtsprechung des BGH zum Wohnraummietrecht nach dem Zweck der Heizkostenverordnung grds. jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen, wobei Ausnahmen dann anzuerkennen sein könnten, wenn der in Ansatz gebrachte verbrauchsbezogene Kostenanteil das tatsächliche Nutzerverhalten im Einzelfall nicht wenigstens annähernd abbilde und somit der Zweck der Heizkostenverordnung nicht erfüllt werde. Im Übrigen sei eine rein wohnflächenbezogene Abrechnung nur dann angezeigt, wenn ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil nicht einmal fehlerhaft ermittelt worden sei und auch nicht mehr ermittelt werden könne. Derartige Ausnahmen lägen nicht vor, wenn bei einem Verstoß gegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. (jetzt § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV) der Verbrauch der Nutzergruppe, deren Wohnungen mit Heizkostenverteilern ausgestattet seien, im Rahmen keiner Differenzberechnung jedenfalls ungefähr ermittelt worden sei (vgl. BGH, Urt. v. 20.1.2016 - VIII ZR 329/14, GE 2016, 256 = ZMR 2016, 280). Diese Ausführungen beziehen sich aber nicht allgemein auf eine ordnungsgemäße Abrechnung nach der Heizkostenverordnung, sondern auf die Frage, welche Abrechnung dem Kürzungsrecht zugrunde zu legen ist, das einem Mieter nach § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV bei einer nicht der Heizkostenverordnung entsprechenden Abrechnung zusteht.

Wohnungseigentümern steht - anders als den Mietern - gem. § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV kein Recht zur Kürzung des auf den Nutzer entfallenden Anteils der Kosten zu. Diese Regelung ist Ausdruck der unterschiedlichen Interessenlage der Beteiligten. Ein Kürzungsrecht kann im Wohnungseigentumsrecht schon deswegen nicht bestehen, weil dies dazu führen könnte, dass bestimmte Kosten nicht gezahlt würden; im Wohnungseigentumsrecht sind jedoch sämtliche Kosten zwingend zwischen den Wohnungseigentümern zu verteilen (vgl. BGH, Urt. v. 3.6.2016 - V ZR 166/15, GE 2016, 1454 = ZMR 2017, 76 = NJW- RR 2017, 263 Rn. 15). Im Wohnraummietrecht hingegen belastet es allein den Vermieter, wenn er bestimmte Kosten nicht abrechnet oder ein Kürzungsrecht erfolgreich geltend gemacht wird. Eine Pflicht, sämtliche Kosten zu verteilen, besteht für ihn nicht (vgl. BGH, Urt. v. 3.6.2016 - V ZR 166/15, aaO.).

Gleichwohl kann es aber im Wohnungseigentumsrecht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, eine Abrechnung im Wege einer Differenzberechnung vorzunehmen, wie sie der VIII. Zivilsenat des BGH als Grundlage für das Kürzungsrecht des Mieters akzeptiert hat. Nach dem insoweit maßgeblichen Regelungszweck der Heizkostenverordnung ist im Ergebnis davon auszugehen, dass bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, bei der der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden ist, die Abrechnung der Heizkosten i.d.R. dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt (BGH, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 214/21, GE 2022, 1203 = ZMR 2023, 61, Rn. 14)

Die Heizkostenverordnung hat das Ziel, das Verbrauchsverhalten der Nutzer nachhaltig zu beeinflussen und damit Energieeinspareffekte zu erzielen (vgl. BR-Drs. 570/08, S. 7). Dem jeweiligen Nutzer soll durch die verbrauchsabhängige Abrechnung der Zusammenhang zwischen dem individuellen Verbrauch und den daraus resultierenden Kosten bewusst gemacht werden (vgl. BGH, Urt. v. 20.1.2016 - VIII ZR 329/14, GE 2016, 256 = ZMR 2016, 280 = WuM 2016, 174 Rn. 16 m.w.N.). Bei der Verteilung der Heizkosten hat die GdWE im Rahmen ihrer Pflicht zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG) diesen Zweck der Heizkostenverordnung auch dann zu beachten, wenn ein nicht heilbarer Verstoß gegen die Ordnung vorliegt (BGH, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 214/21, GE 2022, 1203 = ZMR 2023, 64, Rn. 16).

Bei einem nicht heilbaren Verstoß gegen § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV entspricht es i.d.R. am ehesten dem Zweck der Heizkostenverordnung, wenn eine Abrechnung vorgenommen wird, die von den für eine Nutzergruppe gemessenen Verbrauchsmengen ausgeht und die übrigen im Rahmen einer Differenzberechnung ermittelt. Weder eine rein wohnflächenbezogene Kostenverteilung (vgl. § 9a Abs. 2 HeizkostenV) noch eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG ist geeignet, die beabsichtigten Anreize zur sparsamen Energieverwendung zu setzen. Entsprechendes gilt auch, wenn es an einer Vorerfassung bei beiden Nutzergruppen fehlt (vgl. BGH, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 214/21, GE 2022, 1203 = ZMR 2023, 61, Rn. 17).

Bei dieser Vorgehensweise ist zwar nicht auszuschließen, dass sich wegen nicht erfasster Wärmeverluste etwaige Verteilungsfehler vergrößern und einseitig zu Lasten einer Nutzergruppe auswirken können (vgl. BGH, Urt. v. 16.7.2008 - VIII ZR 57/07, GE 2008, 1120 = ZMR 2008, 885 = WuM 2008, 556 Rn. 24; Wall, jurisPR-MietR 5/2016 Anm. 3). Das ist aber regelmäßig hinzunehmen, da auch die rechnerische Ermittlung auf dem tatsächlichen Nutzerverhalten beruht und nach dem Zweck der Heizkostenverordnung einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab grds. vorzuziehen ist (vgl. BGH, Urt. v. 20.1.2016 - VIII ZR 329/14, GE 2016, 256 = ZMR 2016, 280 = WuM 2016, 174 Rn. 17). Die Wohnungseigentümer können zudem die Auswirkungen möglicher Verteilungsfehler dadurch begrenzen, dass sie gem. § 6 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufteilen (BGH, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 214/21, GE 2022, 1203 = ZMR 2023,61, Rn. 17).

Den Wohnungseigentümern als Mitgliedern der GdWE stehen Rechtsbehelfe zur Verfügung, mit denen sie die Installation der für die Vorerfassung erforderlichen Geräte - namentlich Wärmemengenzählern (vgl. Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 16. Aufl., § 5 HeizkostenV Rn. 41) - durchsetzen können. Die Wohnungseigentümer haben im Rahmen der ihnen obliegenden ordnungsmäßigen Verwaltung (vgl. § 21 Abs. 4 WEG a.F., jetzt § 16 Abs. 2 WEG) durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss die Voraussetzungen für eine der Heizkostenverordnung entspr. Abrechnung zu schaffen (vgl. dazu z. B. BayObLG, NZM 1999, 908 [909]; NZM 2001, 296 [297]; BeckOK-WEG/Bartholome [2.4.2024], § 16 Rn. 57). Dazu gehört nach § 3 Satz 2 HeizkostenV auch die Entscheidung über die Anbringung und Auswahl der erforderlichen Ausstattung nach den §§ 4 und 5 HeizkostenV. Der einzelne Wohnungseigentümer kann den Anspruch auf Ausstattung gegen die GdWE im Wege der Beschlussersetzungsklage gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend machen (vgl. auch BGH, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 214/21, GE 2022, 1203 = ZMR 2023, 61, Rn. 18). Daher ist es den Kl. unbenommen, auf eine der HeizkostenV entspr. Abrechnung der Heizkosten in Zukunft hinzuwirken.

Dass im Fall eines nicht heilbaren Verstoßes gegen § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV eine Abrechnung aufgrund einer Differenzberechnung der erfassten Verbrauchsmengen dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, bedeutet jedoch nicht, dass die GdWE in weiteren Punkten ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung enthoben ist. Grundsätzlich müssen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander entstandene Kosten zwingend verteilt werden, und zwar nach dem zutreffenden Schlüssel. Eine Ausnahme ist nur insoweit und in dem Umfang geboten, als die Vorerfassung des Verbrauchs der unterschiedlichen Nutzergruppen nicht nachholbar ist. Die Abrechnung muss also im Übrigen der Heizkostenverordnung entsprechen und die vorgenommene Differenzermittlung ihre Grundlage in dem tatsächlich erfassten Verbrauch haben sowie rechnerisch zutreffend sein (vgl. BGH, Urt. v. 16.9.2022 - V ZR 214/21, GE 2022, 1203 = ZMR 2023, 61, Rn. 19).

Dies ist hier nach der vorgelegten Abrechnung der Fall.

Daher ist die Heizkostenabrechnung trotz der fehlenden Vorerfassung des Verbrauchs nicht zu beanstanden und damit auch nicht die anteilige Verteilung auf die einzelnen Einheiten und als deren Folge.

Ist bei dem Vorhandensein unterschiedlicher Ausstattungen für die Verbrauchserfassung wegen fehlender Messgeräte keine Vorerfassung vom Gesamtverbrauch erfolgt, entspricht die Abrechnung der Heizkosten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Sie kann dann nicht nach Wohnflächen oder Miteigentumsanteilen (MEA), darf aber nach der Differenzberechnung erfolgen.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft waren unterschiedliche Ausstattungen für die Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler) vorhanden. Eine nach § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV erforderliche Vorerfassung vom Gesamtverbrauch war aufgrund fehlender Messgeräte nicht möglich. Stattdessen wurde von den für eine Nutzergruppe gemessenen Verbrauchsmengen ausgegangen und die übrigen im Rahmen einer Differenzberechnung ermittelt. Das AG ließ das durchgehen.

Eine Schätzung nach § 9a Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV kommt nicht in Betracht, da nach dieser Regelung bestimmte Ersatzverfahren für die Verbrauchsermittlung nur dann angewendet werden können, wenn der anteilige Wärme- und Wasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Hier wurde der Verbrauch der einzelnen Nutzergruppen innerhalb der Gruppen aber ordnungsgemäß erfasst. Bereits deshalb scheidet eine Abrechnung nach Wohnflächenanteilen aus.

Darüber hinaus ist nach der Rechtsprechung des BGH zum Wohnraummietrecht nach dem Zweck der HeizkostenV jede den Verbrauch des Nutzers einbeziehende Abrechnung einer ausschließlichen Abrechnung nach Wohnflächen vorzuziehen. Im Übrigen ist eine rein wohnflächenbezogene Abrechnung nur dann angezeigt, wenn ein auf den Verbrauch bezogener Kostenanteil nicht einmal fehlerhaft ermittelt wurde und auch nicht mehr ermittelt werden kann.

Zwischen den Folgen einer nicht der HeizkostenV konformen Abrechnung ist zwischen Mietern und Wohnungseigentümern zu unterscheiden. Wohnungseigentümern steht – anders als den Mietern – gem. § 12 Abs. 1 Satz 4 HeizkostenV bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung kein Recht zur Kürzung des auf den Nutzer entfallenden Anteils der Kosten zu, weil ein Kürzungsrecht im WEG-Recht schon deswegen nicht bestehen kann, weil dies dazu führen könnte, dass bestimmte Kosten nicht gezahlt würden; im WEG-Recht sind jedoch sämtliche Kosten zwingend zwischen den Wohnungseigentümern zu verteilen. Im Wohnraummietrecht hingegen belastet es allein den Vermieter, wenn er bestimmte Kosten nicht abrechnet oder ein Kürzungsrecht erfolgreich geltend gemacht wird.

Gleichwohl kann es aber im WEG-Recht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, eine Abrechnung im Wege einer Differenzberechnung vorzunehmen, wie sie der VIII. Zivilsenat des BGH als Grundlage für das Kürzungsrecht des Mieters akzeptiert hat. Nach dem Regelungszweck der HeizkostenV ist im Ergebnis davon auszugehen, dass bei einer Wohnungseigentumsanlage mit verschiedenen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, bei der der anteilige Verbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) entgegen § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV a.F. nicht mit einem separaten Wärmemengenzähler vorerfasst worden ist, die Abrechnung der Heizkosten i.d.R. dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn die Ermittlung des Verbrauchs im Wege einer rechnerisch zutreffenden Differenzberechnung unter Berücksichtigung der ermittelten Verbrauchsdaten erfolgt.

Bei einem nicht heilbaren Verstoß gegen § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV entspricht es regelmäßig am ehesten dem Zweck der HeizkostenV, wenn eine Abrechnung vorgenommen wird, die von den für eine Nutzergruppe gemessenen Verbrauchsmengen ausgeht und die übrigen im Rahmen einer Differenzberechnung ermittelt. Weder eine rein wohnflächenbezogene Kostenverteilung noch eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen (MEA) ist geeignet, die beabsichtigten Anreize zur sparsamen Energieverwendung zu setzen. Entsprechendes gilt auch, wenn es an einer Vorerfassung bei beiden Nutzergruppen fehlt.

Bei dieser Vorgehensweise ist zwar nicht auszuschließen, dass sich wegen nicht erfasster Wärmeverluste etwaige Verteilungsfehler vergrößern und einseitig zu Lasten einer Nutzergruppe auswirken können. Das ist aber regelmäßig hinzunehmen, da auch die rechnerische Ermittlung auf dem tatsächlichen Nutzerverhalten beruht und nach dem Zweck der HeizkostenV einer Abrechnung nach dem Flächenmaßstab grundsätzlich vorzuziehen ist.

Den Wohnungseigentümern als Mitgliedern der GdWE stehen Rechtsbehelfe zur Verfügung, mit denen sie die Installation der für die Vorerfassung erforderlichen Geräte – namentlich Wärmemengenzählern – durchsetzen können. Die Wohnungseigentümer haben im Rahmen der ihnen obliegenden ordnungsmäßigen Verwaltung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss die Voraussetzungen für eine der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung zu schaffen. Dazu gehört auch die Entscheidung über die Anbringung und Auswahl der erforderlichen Ausstattung nach den §§ 4 und 5 HeizkostenV. Der einzelne Wohnungseigentümer kann den Anspruch auf Ausstattung gegen die GdWE im Wege der Beschlussersetzungsklage gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG geltend machen.

Dass im Fall eines nicht heilbaren Verstoßes gegen § 5 Abs. 7 Satz 1 HeizkostenV eine Abrechnung aufgrund einer Differenzberechnung der erfassten Verbrauchsmengen dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, bedeutet jedoch nicht, dass die GdWE in weiteren Punkten ihrer Pflicht zur ordnungsgemäßen Abrechnung enthoben ist. Grundsätzlich müssen im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander entstandene Kosten zwingend verteilt werden, und zwar nach dem zutreffenden Schlüssel. Eine Ausnahme ist nur insoweit und in dem Umfang geboten, als die Vorerfassung des Verbrauchs der unterschiedlichen Nutzergruppen nicht nachholbar ist. Die Abrechnung muss also im Übrigen der Heizkostenverordnung entsprechen und die vorgenommene Differenzermittlung ihre Grundlage in dem tatsächlich erfassten Verbrauch haben sowie rechnerisch zutreffend sein.