Fehlende Beschlusskompetenz für Kontaktverbot gegenüber Mietern

Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen.

II. Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, im Übrigen war sie zurückzuweisen.

1. Hinsichtlich des Beschlusses zu Tagesordnungspunkt 3 hat die Berufung Erfolg. Bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses ist mit dem Beschluss zu Tagesordnungspunkt 3 ein generelles Betretungsverbot von Wohnungen anderer Miteigentümer ohne deren Wissen und Zustimmung enthalten, wobei, wie sich aus Satz 2 dieses Beschlusses ergibt, Anliegen des Beschlusses insbesondere war, dass ein Betreten von vermieteten Wohnungen ohne Zustimmung und Wissen des Eigentümers/Vermieters unterbleibt.

Ausweislich des Beschlusstextes und des Protokolls ging es den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung gerade darum, im Vorfeld einer Wohnungseigentümerversammlung Kontaktaufnahmen von Eigentümern zu Mietern anderer Wohnungen ohne deren Wissen zu unterbinden - offenbar unter anderem, um Feuchtigkeitsmessungen in den Wohnungen zu verhindern.

Für einen derartigen Beschluss fehlt jedoch eine Beschlusskompetenz, da jedenfalls im Beschlusswege eine derartige Kontaktaufnahme von Wohnungseigentümern zu Mietern nicht untersagt werden kann.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes können durch Beschluss dem einzelnen Wohnungseigentümer keine Leistungs- und damit auch keine Unterlassungspflichten auferlegt werden, die ihm nicht ohnehin nach dem Gesetz, nach der Teilungserklärung oder Vereinbarungen der Wohnungseigentümer bereits obliegen (BGH NJW 2010, 3093).

Um eine derartige Unterlassungsverpflichtung handelt es sich allerdings bei der Beschlussfassung. Bereits der Wortlaut der Beschlussfassung lässt bei der gebotenen objekt-normativen Auslegung nur die Auslegung zu, dass durch diesen Beschluss eine Kontaktaufnahme „untersagt wird“. Dass es eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer gibt oder ein entsprechendes Kontaktverbot in der Teilungserklärung enthalten ist, ist nicht vorgetragen worden und auch nicht ersichtlich.

Es handelt sich auch insoweit nicht um einen Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer an sich zieht. Im Übrigen bestünde allerdings auch für ein An-sich-Ziehen keine Beschlusskompetenz, denn im vorliegenden Fall geht es nicht um Ansprüche, die im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft im gemeinsamen Interesse durchgesetzt werden können, sondern um lediglich befürchtete Störungen im Verhältnis einzelner Wohnungseigentümer zu ihren Mietern. Diese Störungen betreffen lediglich die Verhältnisse der einzelnen Eigentümer bei der Nutzung ihres Sondereigentums und können daher nicht vergemeinschaftet werden, sondern müssen von den jeweiligen Eigentümern individuell geltend gemacht werden.

Es besteht keine Beschlusskompetenz für einen Beschluss über ein Verbot der Kontaktaufnahme von Eigentümern zu Mietern anderer Eigentümer ohne deren Wissen. Ein solcher Beschluss über ein Kontaktaufnahmeverbot ist deshalb ungültig.

Am 6. November 2014 beschlossen die Wohnungseigentümer ein generelles Betretungsverbot von Wohnungen anderer Miteigentümer ohne deren Wissen und Zustimmung. Der Beschluss sollte allgemein dazu dienen, dass ein Betreten von vermieteten Wohnungen ohne Zustimmung und Wissen des Eigentümers/Vermieters unterbleibt. Ausweislich des Beschlusstextes und des Protokolls ging es den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung gerade darum, im Vorfeld einer Wohnungseigentümerversammlung Kontaktaufnahmen von Eigentümern zu Mietern anderer Wohnungen ohne deren Wissen zu unterbinden – offenbar u. a., um Feuchtigkeitsmessungen in den Wohnungen zu verhindern. Das AG hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Das LG erklärt den Beschluss für ungültig. Für einen derartigen Beschluss fehlt jedoch eine Beschlusskompetenz, da jedenfalls im Wege eines Beschlusses eine derartige Kontaktaufnahme von Wohnungseigentümern zu Mietern in der Anlage nicht untersagt werden kann. Dass es eine entsprechende Vereinbarung der Wohnungseigentümer gibt oder ein entsprechendes Kontaktverbot in der Teilungserklärung enthalten ist, war weder vorgetragen worden noch ersichtlich.

Nach dem vom BGH (GE 2010, 345 = NJW 2010, 3093) herausgearbeiteten Belastungsverbot können durch Beschluss dem einzelnen Wohnungseigentümer keine Leistungs- und damit auch keine Unterlassungspflichten auferlegt werden, die ihm nicht ohnehin nach dem Gesetz, nach der Teilungserklärung oder Vereinbarungen der Wohnungseigentümer obliegen. Es handelt sich auch insoweit nicht um einen Beschluss, mit dem die Gemeinschaft Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer an sich zieht, denn dafür besteht keine Beschlusskompetenz. Im vorliegenden Fall handelt es sich nicht um Ansprüche, die von einer Wohnungseigentümergemeinschaft im gemeinsamen Interesse durchgesetzt werden sollen, sondern lediglich um befürchtete Störungen im Verhältnis einzelner Wohnungseigentümer zu den Mietern.

Die Eigentümermehrheit hat nicht begriffen, dass eine Beschlusskompetenz nur in Angelegenheiten besteht, die im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, etwa im Rahmen einer Hausordnung, zum Zwecke eines friedlichen und störungsfreien Zusammenlebens zu regeln sind. Das beschlossene Verbot verstößt gegen die allgemeine Handlungsfreiheit, die nur aus vernünftigen Gründen zum Wohle aller Miteigentümer eingeschränkt werden darf. Es ist überhaupt unverständlich, dass sich eine Eigentümermehrheit zu einem derartigen Vorgehen entschieden hat, um die Einholung von wichtigen Informationen insbesondere von Mietern der Wohnungseigentümer zu verhindern. Die sachgerechte Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung wird dadurch gerade ganz erheblich behindert.