Fehlen einer Zweckentfremdungsgenehmigung als Mangel

Die nach der Behördenpraxis ernst zu nehmende Androhung von Zwangsmaßnahmen gegen den Mieter wegen Verstoßes gegen das Zweckentfremdungsverbot stellt einen Sachmangel dar, der den Mieter berechtigt, einen vereinbarten Gewerbezuschlag einzubehalten. (Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beschwerdeführerin ist Eigentümerin eines Mietwohnhauses in B. Mit Mietvertrag vom 10. November 1993 ver-mietete sie die im 4. OG des Hauses gelegene, 180 qm große 5 1/2-Zimmerwohnung und stimmte einer teilgewerblichen Nutzung als Büro für Wirtschaftsberatung zu. Im Mietvertrag wurde eine Staffelmietvereinbarung getroffen, wobei jeweils der Mietanteil für die Wohnung und der Mietanteil für den Gewerbebereich getrennt berechnet und aufgeführt wurden, und zwar anfänglich 1.000 DM netto kalt für Wohnzwecke und 1.700 DM netto kalt für gewerbliche Zwecke. Nach Angaben des Mieters wollte dieser ca. 85 qm für seinen Bürobetrieb nutzen. Das Bezirksamt W. von Berlin wies den Mieter mit Schreiben vom 21. Februar 1995 darauf hin, daß nach der 2. Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (2. ZwVbVO) vom 15. März 1994 die gewerbliche Nutzung ohne Genehmigung verboten sei, und daß die Beseitigung einer ungenehmigten Zweckentfremdung durch Verwaltungszwang vollzogen werden könne. Mit Schreiben vom 23. Februar 1995 teilte es mit, daß es sich bei einer Nutzung ohne die erforderliche Genehmigung um eine Ordnungswidrigkeit handele und ein Ordnungsgeld bis zu 100.000 DM festgesetzt werden könne. Der Mieter, der ab 1. Dezember 1994 bereits wegen von ihm gerügter Mängel nur eine Teilmietzahlung vorgenommen hatte, zahlte ab Januar 1996 eine um den Gewerbezuschlag anteilig bereinigte Miete unter gleichzeitigem Hinweis, daß er nur ein Zimmer zu 25 qm gelegentlich für Büroarbeiten nutze. (...)

Das Landgericht Berlin wies die Klage hinsichtlich des Gewerbezuschlags ab. In der Begründung heißt es, der Mieter sei lediglich bis einschließlich Februar 1995 zur Zahlung des Gewerbezuschlags verpflichtet gewesen. Soweit dem Mieter mit Schreiben vom 21. Februar 1995 durch das Bezirksamt Zwangsmaßnahmen wegen der Nutzung von zwei Räumen zu gewerblichen Zwecken angedroht worden seien, stelle sich das Fehlen einer Zweckentfremdungsgenehmigung als ein Mangel der Wohnung dar, aufgrund dessen der Mieter ab März 1995 nicht mehr verpflichtet gewesen sei, den Gewerbezuschlag zu entrichten. Der Mieter sei durch das Fehlen der von dem Bezirksamt geforderten Zweckentfremdungsgenehmigung im vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache nicht nur unwesentlich beeinträchtigt gewesen; denn er habe davon ausgehen müssen, daß die vom Bezirksamt angedrohten Maßnahmen wegen der gewerblichen Nutzung vollzogen würden. Der Mieter habe auch ernstlich damit rechnen müssen, daß die Behörde gegen ihn das angedrohte Ordnungsgeld festsetzen würde. Er sei nicht verpflichtet gewesen, gegen die Behörde rechtlich vorzugehen, zumal die Beschwerdeführerin nicht einmal vorgetragen habe, sie sei in diesem Zusammenhang bereit gewesen, den Mieter in jeder Beziehung schadlos zu stellen. Selbst wenn auf Grund verwaltungsgerichtlicher Entscheidungen inzwischen feststehe, daß die Rechtslage vom Bezirksamt fehlerhaft beurteilt worden sei, ändere dies nichts daran, daß der Mieter den Eindruck gewinnen mußte, daß die Behörde mit den ihr zur Verfügung stehenden Mitteln gegen ihn vorgehen würde.

Mit ihrer Verfassungsbeschwerde vom 11. April 2000 macht die Beschwerdeführerin eine Verletzung von Art. 23 Abs. 1 VvB sowie Art. 15 Abs. 1 VvB geltend. (...)

Gemäß § 49 Abs. 1 VerfGHG kann jedermann Verfassungsbeschwerde mit der Behauptung erheben, durch die öffentliche Gewalt des Landes Berlin in einem seiner in der Verfassung von Berlin enthaltenen subjektiven Rechte verletzt zu sein. Soweit - wie hier - Gegenstand der Verfassungsbeschwerde die Anwendung von Bundesrecht ist, besteht die Prüfungsbefugnis des Verfassungsgerichtshofs in den Grenzen der Art. 142, 31 GG allein hinsichtlich solcher Grundrechte der Verfassung von Berlin, die inhaltlich nicht im Widerspruch zum Bundesrecht stehen (Beschluß vom 2. Dezember 1993 - VerfGH 89/93 - LVerfGE 1, 169 [179 f.]; st. Rspr.).

Eine Verletzung des durch Art. 23 Abs. 1 VvB geschützten Eigentumsrechts der Beschwerdeführerin liegt nicht vor. (...)

Gemessen an diesen Voraussetzungen ist die Entscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden. Die Vorschrift des § 537 Abs. 1 BGB, auf die das Landgericht seine Entscheidung stützt, stellt eine Inhalts- und Schrankenbestimmung i. S. d. Art. 23 Abs. 1 Satz 2 VvB dar. Sie aktualisiert die auch der Eigentumsgewährleistung des Art. 23 Abs. 1 VvB immanente Sozialpflichtigkeit des Eigentums, da sie einen Interessenausgleich zwischen den Eigentumsrechten des Vermieters und den Nutzungsrechten des Mieters herstellt. Nach dem vom Verfassungsgerichtshof anzulegenden Prüfungsmaßstab erscheint die Auslegung des Landgerichts auch nicht willkürlich und sachlich unvertretbar. Zwar wird im allgemeinen nur ein rechtswirksames Verbot den Begriff des Fehlers i. S. d. § 537 Abs. 1 BGB erfüllen (vgl. BGH MDR 1971; 294 f. [294]; NJW 1992, 3226 f. [3227]). Daher wird grundsätzlich auch ein rechtliches Vorgehen gegen ein behördliches Verbot zu verlangen sein (vgl. ebda.). Im Einzelfall kann jedoch eine auf Jahre hinaus zu erwartende Ungewißheit über die vertragsgemäße Nutzbarkeit einer Sache einen Sachmangel darstellen. Dies ist zumindest dann anzunehmen, wenn gegenwärtige lnteressen des Mieters davon abhängen, daß ihm in Zukunft der Gebrauch der Sache verbleibt, z. B. bei einem Geschäftsbetrieb, der nicht von heute auf morgen verlegt werden kann (vgl. BGH MDR 1971, 294 f. [294]). Es kann daher hier dahingestellt bleiben, ob die 2. ZwVbVO verfassungsgemäß ist. Das Landgericht hat seine Entscheidung allein auf eine vertretbare Auslegung des § 537 Abs. 1 BGB gestützt. Es hat sich dabei mit der Frage eingehend auseinandergesetzt, ob die Tatsache, daß eine zeitlich nachfolgende Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin vom 14. März 1997 das Genehmigungserfordernis in der 2. ZwVbVO bezüglich der Nutzung von weniger als der Hälfte der Wohnfläche einer Wohnung nicht als rechtmäßig angesehen hatte (GE 1997, 500 f. [501]), entscheidungserheblich ist. Seine Auffassung, daß ein Mangel i. S. d. § 537 BGB zu bejahen sei, da dem Mieter bereits aufgrund der Behördenpraxis in diesem Zeitpunkt, insbesondere aufgrund des Eindrucks, die Behörde werde die angedrohten Zwangsmaßnahmen durchführen, die mit einem rechtlichen Vorgehen verbundenen Risiken nicht zumutbar waren, ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, insbesondere da im Zeitpunkt der Androhung eine offenkundige Gesetzeswidrigkeit oder gar Nichtigkeit nicht vorlag und nicht damit zu rechnen war, daß die Ungewißheit des Mieters nur kurzfristig gedauert hätte. Die von der Beschwerdeführerin herangezogene Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. April 1994 - BVerwG 8 C 29.92 (NJW 1995, 542 f.) - war im Zeitpunkt der Entscheidung der Behörde in den für den vorliegenden Fall interessierenden Aussagen noch nicht veröffentlicht. Sie war zudem auch vom Verordnungsgeber nicht berücksichtigt worden, so daß von "Offenkundigkeit" der Rechtswidrigkeit jedenfalls nicht die Rede sein kann. Es ist im übrigen auch nicht ersichtlich, warum die Beschwerdeführerin sich nicht selbst um die Genehmigung bemüht hat, oder, wie es das Landgericht bemängelt hat, jedenfalls den Mieter von dem Kostenrisiko der Rechtsverfolgung freigestellt hat. (...)

Eine fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung begründet so lange kein Minderungsrecht des Mieters, wie sich diese nicht auf den vertragsgemäßen Gebrauch auswirkt. Bei einer ernsthaften Bußgeldandrohung der Behörde kann aber die Lage umkippen.

Der Mieter hatte vereinbart, daß ein kleinerer Teil seiner Wohnung gewerblich genutzt werden dürfe und zahlte dafür einen Gewerbezuschlag. Nach Androhung eines Ordnungsgeldes durch das Wohnungsamt stellte er die Zahlung des Teilgewerbezuschlags ein. Gegen das Urteil des Landgerichts Berlin, das dies gebilligt hatte, erhob die Vermieterin Verfassungsbeschwerde.

Mit Beschluß vom 3. Mai 2001 meinte der Verfassungsgerichtshof Berlin, die Entscheidung des Landgerichts sei nicht zu beanstanden. Zwar sei an sich der Mieter dazu verpflichtet, ein behördliches Verbot anzufechten. Bei einem Geschäftsbetrieb sei jedoch eine auf Jahre hinaus zu erwartende Ungewißheit über die vertragsgemäße Nutzbarkeit ein Sachmangel. Unerheblich sei die spätere Änderung der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung, wonach die Nutzung von weniger als der Hälfte der Wohnfläche nicht genehmigungspflichtig sei. Abzustellen sei auf die Erkenntnismöglichkeiten des Mieters, und nicht auf eine spätere Änderung der Rechtsprechung, zumal die Vermieterin sich auch nicht selbst um die Genehmigung bemüht oder den Mieter vom Kostenrisiko freigestellt hatte.