Fehlbestand auf Verwaltertreuhandkonto

Fehlbestand auf Verwaltertreuhandkonto; nicht gezahltes Wohngeld

Weist das Treuhandkonto des ausscheidenden Wohnungseigentumsverwalters wegen unzureichender Wirtschaftsplanansätze und nicht gezahlter monatlicher Beitragsvorschüsse einen Fehlbestand auf, hat der Verwalter gegen die Gemeinschaft in der seinerzeitigen Zusammensetzung einen Anspruch auf Aufwendungsersatz, der schon bis zum Verzugseintritt jedenfalls mit 4 % zu verzinsen ist.

Die Antragstellerin war bis zum 31. Dezember 1990 Verwalterin der Wohnanlage. Sie hatte für die Eigentümergemeinschaft bei der H.-Bank Berlin ein Wohngeldkonto eingerichtet, auf dem nach ihren Angaben am 1. Januar 1991 ein Soll von 75.012,45 DM vorhanden war. Auf diesen Fehlbetrag erhielt die Antragstellerin von der jetzigen Verwalterin am 7. Juli 1993 insgesamt 39.965,01 DM, und zwar für die Wirtschaftsperiode 1988 6.677,70 DM, für die Wirtschaftsperiode 1989 523,36 DM und für die Wirtschaftsperiode 1990 32.763,95 DM. In dem vorliegenden, am 28. Dezember 1995 eingeleiteten Verfahren hat die Antragstellerin die in der der Antragsschrift beigefügten Liste aufgeführten Wohnungseigentümer unter Zugrundelegung des Betrages von 39.965,01 DM auf Bankzinsen zwischen 10 und 11 % für das Jahr 1991 in Anspruch genommen. Mit Beschluß vom 3. April 1996 hat das Amtsgericht Charlottenburg den Zahlungsantrag zurückgewiesen. Die hiergegen gerichtete Erstbeschwerde hat das Landgericht Berlin mit Beschluß vom 1. Oktober 1996 zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin führt zur Aufhebung dieses Beschlusses und Zurückverweisung an das Landgericht Berlin.

a) Ebenso wie die Gemeinschaft bei Verwalterwechsel einen gesetzlichen Anspruch nach §§ 675, 667 BGB auf Herausgabe des aus der Geschäftsführung erlangten Überschusses hat, steht dem Verwalter umgekehrt gemäß § 670 BGB gegen die bei seinem Ausscheiden vorhandenen Wohnungseigentümer ein fälliger Aufwendungsersatzanspruch zu. Soweit der Verwalter den bei seinem Ausscheiden bestehenden Fehlbetrag aus eigenen Mitteln verauslagt hat, steht ihm aus § 256 BGB ein Anspruch zumindest auf gesetzliche Zinsen zu, im Falle der Inverzugsetzung auch auf Schadensersatz gemäß § 286 BGB für die aufgewandten Bankzinsen. Das Landgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 1. Oktober 1996 die Frage des Verzuges der Antragsgegner zwar angesprochen, endgültige Feststellungen hierzu jedoch bisher nicht getroffen.

b) Wer berechtigt ist, Ersatz für Aufwendungen zu verlangen, die er für einen bestimmten Zweck macht, kann nach § 257 BGB, wenn er für diesen Zweck eine Verbindlichkeit eingeht, Befreiung von der Verbindlichkeit verlangen. Um dem Schuldner das Wahlrecht zu erhalten, wie er die Befreiung vornehmen will (vgl. BGHZ 91, 77), ist der Ersatzberechtigte regelmäßig nicht befugt, Zahlung des zur Tilgung erforderlichen Geldbetrages an sich zu verlangen. Aus der Natur des Rechtsverhältnisses kann sich jedoch etwas anderes ergeben. Das ist insbesondere bei einem Auftrag und demgemäß auch bei einem Geschäftsbesorgungsvertrag der Fall (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Auflage, § 257 Rdn. 2). Insbesondere aus dem Rechtsgedanken des § 669 BGB, der auch auf den entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag nach § 675 BGB anwendbar ist, ergibt sich, daß der Beauftragte entgegen der Regel des § 257 BGB nicht nur Befreiung, sondern auch Zahlung an sich zur Ablösung seiner Verbindlichkeit verlangen kann. Wenn er sogar vorschußberechtigt ist, muß ihm nach getätigter Aufwendung ein solcher Zahlungsanspruch zustehen. Im übrigen ist bei einer hochverzinslichen Bankverbindlichkeit ohnehin eine Befreiung kaum anders vorstellbar als durch Zahlung durch die finanzkräftige Wohnungseigentümergemeinschaft.

c) Der Antragstellerin steht ein gesetzlicher Zinsanspruch in Höhe von 4 % (§§ 256, 288 BGB) auf den per 1. Januar 1991 fälligen Aufwendungsersatzanspruch zu. Soweit die Antragstellerin von den Wohnungseigentümern Geldmittel in die Hand bekommen hat, müßte sie allerdings die ordnungsmäßige Mittelverwendung nachweisen. Soweit die Wohnungseigentümer demgegenüber Schadensersatzansprüche geltend machen, sind sie auf Aufrechnung angewiesen, deren Grundlagen sie im einzelnen vortragen müßten. Daraus, daß die Antragstellerin sich angesichts des von ihr behaupteten Fehlbestandes von 75.012,45 DM am 7. Juli 1993 mit Ausgleichszahlungen von 39.965,01 DM begnügt hat, ist jedoch zu folgern, daß die Antragstellerin im Hinblick auf erhobene Vorwürfe bereits Abzüge hingenommen hat.

Weder dem bereits ausgeglichenen Hauptbetrag noch dem hier noch anhängigen Zinsanspruch können die Wohnungseigentümer entgegensetzen, der Ende 1990 aufgelaufene Fehlbestand resultiere aus unzureichenden Wirtschaftsplanansätzen, nicht gezahlten monatlichen Beitragsvorschüssen sowie einer von der Antragstellerin unterlassenen Beschlußfassung über eine Sonderumlage zum Ausgleich der Fehlbeträge. Im Rah-men der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, ob sie die monatlichen Beitragsvorschüsse reichlich oder knapp bemessen und damit bei der Jahresabrechnung eher ein Guthaben oder aber eine Nachzahlungspflicht herbeiführen. Soweit die Wohnungseigentümer dem Verwalter vorwerfen, die Wirtschaftsplanansätze seien zu gering, liefe dies nur auf Nachzahlungen hinaus, die ebenfalls von den Wohnungseigentümern erbracht werden müßten. Ferner können die Wohnungseigentümer dem ausgleichsberechtigten Verwalter, der das Wohngeldkonto führt, nicht vorhalten, die festgesetzten monatlichen Wohngelder seien nicht beglichen worden. Selbst wenn der Verwalter die gerichtliche Geltendmachung versäumt ha-ben sollte, wäre es treuwidrig, den Verwalter für den eingetretenen Fehl bestand verantwortlich zu machen, der ohnehin von den Wohnungseigentümern aufzubringen ist. Dementsprechend kann dem Verwalter von zah-lungssäumigen Miteigentümern auch nicht vorgeworfen werden, er hätte eine Beschlußfassung über eine Sonderumlage herbeiführen und die festgelegten Beträge beitreiben lassen müssen. Denn auch insoweit hätte sich an den Nachzahlungspflichten der Wohnungseigentümer und dem Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters für den Fehlbestand auf dem Wohngeldkonto bei seinem Ausscheiden aus dem Amt nichts geändert.

Das vom Landgericht angeführte Verbot der Kreditaufnahme für den Verwalter ohne Ermächtigung der Wohnungseigentümer kann nur auf eine planmäßige Unterdeckung und die Notwendigkeit einer größeren Kreditaufnahme bezogen werden. Weder bei knapp bemessenen Wirtschaftsplanansätzen noch gar bei unvorhergesehener und pflichtwidriger Zahlungssäumnis von Miteigentümern kann dem Verwalter verwehrt werden, das von ihm für die Gemeinschaft geführte Konto ins Soll geraten zu lassen. Soweit der Verwalter gemeinschaftliche Kosten trotz fehlender Wohngeldzahlungen begleicht, handelt er im wohlverstandenen Interesse der Gesamtheit. Für Verwaltungsschulden haftet jeder Miteigentümer im Außenverhältnis als Gesamtschuldner mit der Gefahr einer persönlichen gerichtlichen Inanspruchnahme. Das geordnete Rechnungs- und Finanzwesen der Eigentümergemeinschaft soll gerade die Einzelhaftung im Innenverhältnis verhüten. Überdies würde ein Verwalter, der Verwaltungsschulden nicht freiwillig begleicht, außergerichtliche und gerichtliche Mehrkosten auslösen, für die regelmäßig wiederum die Gemeinschaft aufkommen müßte. Demgemäß können die Wohnungseigentümer dem Aufwendungsersatzanspruch des Verwalters auch nicht entgegenhalten, daß er wegen unzureichender Wirtschaftsplanansätze oder nicht gezahlter Wohngelder im Außenverhältnis die Begleichung von Verwaltungsschulden hätte verweigern müssen.

d) Rechtlich unerheblich für den Aufwendungsersatzanspruch und dessen Verzinsung im Außenverhältnis zu dem Verwalter ist, ob die Wohnungseigentümer intern bereits über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben beschlossen haben. Die Beschlußfassung über die Jahresabrechnung betrifft nur das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Eine vergleichbare "konstitutive" Bedeutung kommt dem Abrechnungsbeschluß der Wohnungseigentümer für das Verhältnis der Gemeinschaft zu dem Verwalter nicht zu; selbst ein Entlastungsbeschluß schließt allenfalls Ansprüche gegen den Verwalter aus (vgl. BGH, Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/95 -, WM 1997, 294 = ZMR 1997, 308).

Der dem Verwalter bei seinem Ausscheiden zustehende Anspruch auf Aufwendungsersatz und dessen Verzinsung richtet sich gegen die Wohnungseigentümer im Zeitpunkt des Verwalterwechsels. Später in die Gemeinschaft eingetretene Wohnungseigentümer haften dem ausgeschiedenen Verwalter ebensowenig, wie sie in den Verwaltervertrag mit diesem eingetreten sind. Da es sich um eine Verwaltungsschuld handelt, ergibt sich die gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer im Zeitpunkt des 31. Januar 1990.

e) Die Feststellungen des Landgerichts zur Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft können, da sie in der Gegenwartsform abgefaßt sind, nur dahin verstanden werden, daß sie sich auf den Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung am 28. Dezember 1995 beziehen. Für den Anspruch auf die gesetzliche Verzinsung des Aufwendungsersatzes (gegebenenfalls auch der Verzugszinsen) kommt es jedoch aus Rechtsgründen auf die Zusammensetzung der Gemeinschaft am 31. Dezember 1990 an.

Das Wohngeldkonto wies beim Verwalterwechsel einen Fehlbestand von ca. 70.000 DM aus, weil die Wirtschaftsplanansätze zu gering waren und das laufende Wohngeld teilweise nicht gezahlt worden war. Nach zweieinhalb Jahren erstattete der neue Verwalter knapp 40.000 DM. Der alte Verwalter wollte nun auch die verauslagten Überziehungszinsen für diesen Betrag.

Das KG hielt das für berechtigt, weil der Verwalter wie ein Beauftragter Aufwendungsersatz verlangen kann und ihm hierfür selbst bei fehlendem Verzug der gesetzliche Mindestzins von 4 % zusteht: Weist das Treuhandkonto des ausscheidenden Wohnungseigentumsverwalters wegen unzureichender Wirtschaftsplanansätze und nicht gezahlter monatlicher Beitragsvorschüsse einen Fehlbestand auf, hat der Verwalter gegen die Gemeinschaft in der seinerzeitigen Zusammensetzung einen Anspruch auf Aufwendungsersatz, der schon bis zum Verzugseintritt jedenfalls mit 4 % zu verzinsen ist.