Fehlbelegungsabgabe

Fehlbelegungsabgabe; Beschränkungsverfahren; Ausgleichszahlung; Betriebskosten

Fehlbelegungsabgaberecht: Im Beschränkungsverfahren nach § 6 AFWoG, AFWoG Bln sind für die Berechnung des Höchstbetrages, den Nettokaltmiete und Ausgleichszahlung nicht überschreiten dürfen, die durchschnittlichen Betriebskosten nach dem Mietspiegel vom jeweiligen Mietspiegelmittelwert abzusetzen. Für den Abzug der konkreten Betriebskosten, die für die innegehaltene, mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung gezahlt werden, gibt es keine Rechtfertigung.

Die Kl. ist Inhaberin einer 67,61 m2 großen, 1960 bezugsfertig gewordenen Sozialbauwohnung in Berlin. Durch Bescheid des Bezirksamts vom 20. Oktober 1995 wurde sie zu einer Fehlbelegungsabgabe von 118 DM monatlich für den Leistungszeitraum vom 1. Januar 1996 bis zum 31. Dezember 1998 verpflichtet, der von ihr gestellte Beschränkungsantrag wurde mit der Begründung abgelehnt, daß Miete und Ausgleichszahlung zusammen nur 6,83 DM/m2 monatlich betrügen und der Höchstbetrag von 7,18 DM/m2 monatlich damit nicht überschritten werde.

Mit ihrem Widerspruch beantragte die Kl., die Ausgleichszahlung um 31 DM auf 87 DM monatlich zu reduzieren. Zur Begründung machte sie geltend, daß der Höchstbetrag fehlerhaft berechnet worden sei, weil dabei der durchschnittliche Wert der Betriebskosten nach dem Mietspiegel (hier: 2,06 DM/m2) und nicht der tatsächliche Betriebskostenbetrag in Höhe von 2,82 DM/m2 zugrunde gelegt worden sei. Der Widerspruch wurde mit Bescheid des Bezirksamt vom 26. Januar 1996 mit der Begründung zurückgewiesen, daß das Begehren der Kl. der gesetzlichen Regelung widerspreche.

Die angefochtenen Bescheide sind rechtmäßig; die Kl. hat keinen Anspruch auf eine weitergehende Beschränkung der Ausgleichszahlung (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Rechtsgrundlage für die allein streitbefangene Berechnung des Höchstbetrages ist § 6 Abs. 2 AFWoG i. d. F. der Bekanntmachung vom 19. August 1994 (BGBl. I S. 2180), § 6 Abs. 2 AFWoG Bln i. d. F. des Zweiten Änderungsgesetzes vom 24. März 1994 (GVBl. S. 94). Danach gilt als Höchstbetrag der jeweils am 1. April des dem Leistungszeitraum vorausgehenden Jahres gültige Mittelwert des Mietspiegels für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit vergleichbare Wohnungen. Dafür ist der Mietzins ohne Kostenanteile für Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen zugrunde zu legen. Der Wortlaut der Vorschrift läßt offen, ob damit die konkreten Kostenanteile für Betriebskosten im Mietzins des Abgabepflichtigen gemeint sind oder die bei der Erstellung des Mietspiegels ermittelten Durchschnittsbeträge zur Abgeltung aller Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (außer Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung). Aus dem systematischen Zusammenhang der Regelungen über das Beschränkungsverfahren ergibt sich jedoch, daß es für die Bestimmung des Höchstbetrages auf die Durchschnittswerte der "kalten Betriebskosten" nach dem Mietspiegel ankommt (so im Ergebnis auch OVG Berlin, Beschluß vom 3. November 1994 - OVG 5 S 40.94 -). Den tatsächlichen Betriebskosten kommt nur Bedeutung zu, soweit sie bei der Bestimmung der vom Abgabepflichtigen zu entrichtenden Nettokaltmiete ebenso wie etwa Heizkostenabschläge von der Gesamtmiete abzusetzen sind. Denn § 6 Abs. 1 AFWoG, AFWoG Bln regelt, daß die Ausgleichszahlung auf den Unterschiedsbetrag zwischen dem so errechneten "zulässigen Entgelt" und dem Höchstbetrag nach § 6 Abs. 2 AFWoG, AFWoG Bln. zu beschränken ist. Dieser Höchstbetrag ist ein statistisch ermittelter Durchschnittswert; es gibt nach dem Wortlaut der Vorschrift keinen Anhaltspunkt dafür, daß dieser Durchschnittswert durch die Zugrundelegung der tatsächlichen Betriebskosten individualisiert werden soll. Vielmehr spricht der Umstand, daß dem Beschränkungsantrag nur ein Nachweis über den am Stichtag zu entrichtenden Mietzins ohne Kostenanteile für Betriebskosten, Zuschläge und Vergütungen beizufügen ist, also die konkrete Höhe der Betriebskosten als solche gar nicht nachgewiesen werden muß, dafür, daß die Durchschnittswerte des Mietspiegels für die Betriebskosten von der Verwaltung heranzuziehen sind. Denn ohne den Nachweis der konkreten Betriebskostenanteile fehlte es an einem Parameter für die der Kl. vorschwebende Höchstbetragsberechnung. Diese Auslegung wird durch Sinn und Zweck der Vorschrift, nach dem die konkrete Nettokaltmiete nebst festgesetzter Fehlbelegungsabgabe dem Durchschnittswert des Mietspiegels für vergleichbaren freifinanzierten Wohnraum gegenübergestellt werden soll, bestätigt. Diese Konzeption einer Durchschnittsbetrachtung würde ohne erkennbaren Grund - auch die Kl. hat insoweit über ihr erkennbares Interesse an der für sie günstigen Berechnungsweise hinaus einen Grund nicht vorgetragen - verlassen, wenn der Mietspiegelmittelwert durch Zugrundelegung der tatsächlichen Betriebskosten individualisiert würde.

Daß der Gesetzgeber die Höchstbetragsberechnung auch im Sinne der Auslegung der Kl. hätte gestalten können, ändert an der dargestellten Rechtslage nichts. Die Kl. hat keinen Anspruch auf eine entsprechende rechtliche Ausgestaltung; sie kann nur verlangen, wie alle anderen Betroffenen nach dem geltenden Recht behandelt zu werden. Es ist daher nicht zu beanstanden, daß der Bekl vom Mittelwert des für die in mittlerer Wohnlage gelegene Wohnung der Kl. einschlägigen Mietspiegelfeldes H 8 (9,24 DM/m2) zur Ermittlung des Höchstbetrages durchschnittliche Betriebskosten in Höhe von 2,06 DM/m2 in Abzug gebracht hat und so zu dem Höchstbetrag von 7,18 DM/m2 gelangt ist.

Wie Zivilgerichte in Miethöhestreitigkeiten den Nettokaltmietzins errechnen, kann - abgesehen davon, daß die Rechtsprechung keineswegs einheitlich ist (vgl. Berliner Morgenpost vom 12. Mai 1996 "Der neue Mietspiegel und die kalten Betriebskosten") - für die Auslegung der hier maßgeblichen öffentlich rechtlichen Vorschriften durch das erkennende Gericht keine Rolle spielen. Jedenfalls vermag die Begründung der von der Kl. zitierten Entscheidung (LG Berlin, Urteil vom 27. November 1995 - 62 S 283/95 - GE 1996, 323) eine Übertragung des Abzuges der konkreten Betriebskosten in das Fehlbelegungsabgaberecht nicht zu rechtfertigen. Denn dort wird der Abzug der konkreten Betriebskostenanteile von der ortsüblichen Bruttokaltmiete für angemessen gehalten, weil für den Mieter der Gesamtmietzins ausschlaggebend sei und er eine höhere Nettokaltmiete dann in Kauf nehmen werde, wenn die Mehrbelastung durch eine geringere Nebenkostenlast ausgeglichen wird, nicht aber, wenn auch der Betriebskostenanteil entsprechend hoch sei. Denn im fehlbelegungsabgaberechtlichen Beschränkungsverfahren erfolgt eine von solchen individuellen Überlegungen abgehobene Vergleichsbetrachtung danach, ob Nettokaltmiete und Ausgleichszahlung den Betrag übersteigen, den der Inhaber einer Sozialwohnung für eine vergleichbare freifinanzierte Wohnung aufzubringen hätte. Es liegt auf der Hand, daß dieser Betrag in keinem Zusammenhang mit den für die innegehaltene Sozialwohnung konkret aufzubringenden Betriebskosten steht. Die abweichende Praxis einiger Zivilgerichte mag daher im Streit über die Miethöhe ihre sachliche Berechtigung besitzen; im hiesigen Zusammenhang kann sie keine Bedeutung beanspruchen.

Ob bei der Anwendung des Berliner Mietspiegels stets die Durchschnittswerte für Betriebskosten von der Bruttomiete abzuziehen sind, um eine Nettomiete zu errechnen, ist streitig. Nach wohl überwiegender Rechtsprechung sind die konkreten Betriebskosten dann maßgeblich, wenn sie stark von den Durchschnittswerten abweichen. Das Problem stellt sich nicht nur bei einer Mieterhöhung nach § 2 MHG, sondern auch bei der Berechnung der Fehlbelegungsabgabe nach § 6 AFWoG.

Durch Gerichtsbescheid vom 15. Mai 1996 stellte das Verwaltungsgericht Berlin fest, daß die Höchstbetragsberechnung nach einem statistisch ermittelten Durchschnittswert erfolgt und nicht individualisiert werden soll. Die konkreten Betriebskosten sind also nicht maßgeblich.