Fehlbelegungsabgabe

Fehlbelegungsabgabe; Berücksichtigung kommunaler Mietspiegel

Die tatsächliche Brauchbarkeit des kommunalen Mietspiegels zur Feststellung der maßgebenden Vergleichsmiete ist im Rechtsstreit erforderlichenfalls unter Hinzuziehung eines gerichtlichen Sachverständigen zu überprüfen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts darf die Fehlbelegungsabgabe ausschließlich als Instrument zur Abschöpfung nicht mehr gerechtfertigter Mietzinsvorteile aufgrund einer von der öffentlichen Hand gewährten Subvention dienen (vgl. BVerfGE, 78, 249). Nur aus dieser Funktion leitet sich ihre verfassungsrechtliche Legitimation her. Als Abschöpfungsabgabe gleicht sie "allein den aus der öffentlichen Wohnungsbauförderung erwachsenden Mietzinsvorteil" aus, der "auf staatlicher Gewährung" beruht. Ihr Zweck, die Fehlleitung von Subventionen auszugleichen, bestimmt zugleich die Grenzen, die der Bemessung der Abgabe von Verfassungs wegen gezogen sind. Um der verfassungsrechtlichen Legitimation der Fehlbelegungsabgabe willen müssen sich die Ausgleichszahlungen auf die Abschöpfung der Subventionsvorteile für die Inhaber von öffentlich geförderten Sozialwohnungen und Wohnungsfürsorgewohnungen beschränken. Diese Subventionsvorteile bestehen darin, daß Inhaber solcher Wohnungen, die ungeachtet des Wegfalls der Voraussetzungen ihrer Wohnberechtigung in ihren Wohnungen bleiben dürfen, weiterhin nur die verbilligte Miete zu entrichten haben. Mietzins und Fehlbelegungsabgabe dürfen deswegen insgesamt den Abgabepflichtigen nicht stärker belasten, als wenn er "in einer vergleichbaren freifinanzierten Wohnung seiner Gemeinde" wohnte (BVerfG, a.a.O. S. 268, 278). Dieser Maßstab stimmt in der Sache mit der Obergrenze der in einem kommunalen Mietspiegel zutreffend ausgewiesenen Mietzinsspanne für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage überein. Das Berufungsgericht hat frei von Revisionsgründen bindend festgestellt, daß die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesene Obergrenze einer Mietzinsspanne die jüngst vereinbarten Mieten repräsentiert, so daß auf diese Weise der gewährte Subventionsvorteil zeitnah bestimmt werden kann.

Das Berufungsgericht hat jedoch verkannt, daß im Einzelfall die tatsächliche Handhabung des kommunalen Mietspiegels zur Festlegung der maßgebenden Vergleichsmiete erforderlichenfalls unter Hinzuziehung eines gerichtlichen Sachverständigen überprüft werden muß, wenn der zur Fehlbelegungsabgabe herangezogene Wohnungsinhaber den seiner Wohnung zugewiesenen Mietwert substantiiert in Zweifel zieht. Das Oberverwaltungsgericht meint demgegenüber, es sei "nicht möglich, einzelne Vor- und Nachteile einer Wohnung, die durch die notwendigerweise allgemeinen Beschreibungen zu den Mietspiegelwerten nicht erfaßt" würden "und die vielfach auch auf subjektiven Einschätzungen eines Wohnungsinhabers" beruhten, "bei der Behandlung eines Beschränkungsbegehrens zu berücksichtigen". "Insbesondere würde ein nicht mehr tragbarer und mit dem Zweck des Fehlbelegungsgesetzes nicht zu vereinbarender Verwaltungsaufwand betrieben, wenn durch Sachverständigengutachten der gerade noch angemessene Mietzins für eine einzelne Wohnung ermittelt werden müßte." Diese Auffassung steht mit Bundesrecht nicht im Einklang.

Zwar sind im allgemeinen typisierende Regelungen verfassungsrechtlich unbedenklich. Um die grundsätzliche Eignung örtlicher Mietspiegel zur Feststellung des abzuschöpfenden Subventionsvorteils geht es aber nicht. Verfassungsrechtlich unbedenklich kann im Einzelfall auch die gerichtliche Verwertung eines geeigneten Mietspiegels ohne zusätzliche Heranziehung eines Sachverständigen sein (vgl. BVerfG, WuM 1991 S. 523). Doch wie die ortsübliche Vergleichsmiete weder in einem Rechtsstreit um ein Mieterhöhungsverlangen noch in Bußgeld- oder Strafverfahren allein anhand eines substantiiert in Zweifel gezogenen Mietspiegels festgestellt werden darf (BVerwGE 100, 262 [268]), so muß auch bei der Feststellung des abzuschöpfenden Subventionsvorteils begründeten Zweifeln an der richtigen Verwendung des Mietspiegels nachgegangen werden. Der Verweis in Art. 2 Nr. 6 Abs. 2 Satz 3 AFWoG NW - Fassung 1992 - auf die im örtlichen Mietspiegel ausgewiesene Obergrenze einer Mietzinsspanne rechtfertigt bei Wahrung des bundes(verfassungs)rechtlichen Beschränkungsgebots weder eine Typisierung und Pauschalisierung zum Nachteil des Fehlbelegungsabgabenpflichtigen noch eine Beschränkung zur Verfügung stehender Nachweismöglichkeiten zur Maßgeblichkeit der konkreten Marktmiete. Die Abschöpfung durch die Fehlbelegungsabgabe ist ausnahmslos durch den Subventionsvorteil begrenzt. Ein Genauigkeitsrabatt zu Lasten des Abgabenpflichtigen ist unzulässig. Gerichtlich zu prüfen ist deshalb, ob die Wohnung des Fehlbelegers nach Lage, Baualter, Größe und Beschaffenheit zutreffend mit einer standardisierten Wohnung verglichen worden ist, die die Behörde dem maßgeblichen örtlichen Mietspiegel entnommen hat. In Ermangelung eigener Sachkunde gehört es zur hinreichenden gerichtlichen Sachaufklärung, bei begründeten Zweifeln einen gerichtlichen Sachverständigen heranzuziehen. Vorliegend hat die Kl. eingewandt, daß alle vom örtlichen Mietspiegel erfaßten Wohnungen im freien Wohnungsmarkt verfügbar und daher mit Wohnungen im sozialen Wohnungsbau nicht vergleichbar seien; Sozialwohnungen hätten in der Regel einen niedrigeren Standard. So seien die Wände der streitbefangenen Wohnung dünner als gewöhnlich, die Trittschalldämmung sei ungenügend und die Ausstattung mit Nachtstromspeicheröfen sei schlechter als die mit Zentralheizungen versehener Vergleichsobjekte. Jedenfalls die letztgenannten Einwände sind nicht von der Hand zu weisen. Sie nötigen zur Klärung der Frage, ob die für die Wohnung der Kl. geltende Marktmiete den maßgeblichen Mietspiegelwert unterschreitet. Da dem erkennenden Senat eine Antwort anhand der bisher festgestellten Tatsachen nicht möglich ist, war die Sache an das Oberverwaltungsgericht zurückzuverweisen.

Mietspiegel spielen nicht nur im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG oder bei Feststellung einer Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG eine Rolle, sondern auch bei Ermittlung der Fehlbelegungsabgabe bei preisgebundenem Wohnraum.

In dem vom Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 18. November 1998 entschiedenen Fall hatte sich der zur Fehlbelegungsabgabe herangezogene Mieter gegen die pauschale Heranziehung des Mietspiegels gewandt mit der Begründung, die dort erfaßten Wohnungen des freien Wohnungsmarkts seien mit Wohnungen im sozialen Wohnungsbau nicht vergleichbar. Das hielt das Bundesverwaltungsgericht für überzeugend und meinte, hier müsse wegen der substantiierten Beanstandungen ein Sachverständiger hinzugezogen werden. Etwas irritierend ist allerdings, daß das Bundesverwaltungsgericht mehrfach den Begriff der Marktmiete erwähnt, der maßgeblich sei. Durch den Hinweis des Gesetzgebers auf die Mietspiegelwerte des Höchstbetrags der Ausgleichzahlungen steht jedoch fest, daß die ortsübliche Vergleichsmiete gemeint ist, die eben nicht mit der Marktmiete identisch ist, wie in jedem Kommentar zum Miethöhegesetz (MHG) nachzulesen ist, z. B. Staudinger-Emmerich, Rdn. 38 zu § 2 MHG.