Fassade

Fassade; Sanierung; Wärmedämmung; Ermessen; modernisierende Instandsetzung; Mehrheitsbeschluß

1. Die Sanierung einer durchfeuchteten Fassade unter erstmaliger Aufbringung einer Wärmedämmung kann eine modernisierende Instandsetzungsmaßnahme darstellen.

2. Kommen mehrere gleichermaßen erfolgversprechende Sanierungsmaßnahmen in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft bei der Auswahl ein Ermessensspielraum zu.

Die Bet. zu 1 u. 2 bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren Verwalterin die Bet. 3 ist. An den inneren Wand- und Deckenflächen des Hauses X, welches zu der genannten Wohnungseigentumsanlage gehört, traten in den letzten Jahren Nässeschäden auf. Nachdem der von der Wohnungseigentümergemeinschaft entsprechend beauftragte Architekt P. am 28.6.1995 ein Gutachten über die Ursächlichkeit der Schäden und Erforderlichkeit der Sanierung der Gebäudefassade erstattet hatte, beschloß die Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 29. 9. 1995 mehrheitlich, die Nordseite vom Eingang bis zur Nordwestecke und die gesamte Westseite einschließlich Travertinfassade des Hauses durch ein Wärmedämm-Verbundssystem mit Flächenverblendern (Klinkerimitat) zu sanieren. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.12.1995 beschlossen die Wohnungseigentümer unter Aufhebung des zuvor genannten Beschlusses, die Nordseite vom Eingang bis zur Nordwestecke sowie die gesamte Westseite einschließlich der Travertinfassade des Hauses durch eine Erneuerung des Verblendmauerwerks unter Einschluß einer Wärmedämmung zu sanieren. In der Wohnungseigentümerversammlung vom 8.3.1996 faßten die Wohnungseigentümer mehrheitlich den folgenden Beschlusses über die Sanierung der Fassade:

"Der Beschluß vom 8.12.1995, Tagesordnungspunkt (TOP) 6, wird mit Ausnahme der damals beschlossenen Sonderumlage wieder aufgehoben. Die Nordseite vom Eingang bis zur Nordwestecke und die gesamte Westseite einschließlich der Travertinfassade des Hauses sollen durch ein Wärmedämm-Verbundsystem mit Flachblendern (Klinikerimitat) saniert werden ..."

Der Bet. zu 1 hat diesen Beschluß im vorliegenden Verfahren angefochten. ... Das AG hat nach Einholung eines Sachverständigengutachtens den angefochtenen Beschluß für ungültig erklärt. Das LG hat den Beschluß auf die sofortige Beschwerde der Bet. zu 2 aufgehoben und den Antrag auf Ungültigerklärung des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 8.3.1996 zu TOP 7 "Fassadensanierung Str. 25" zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß wendete sich der Bet. zu 1 mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde, die keinen Erfolg hatte.

2. Diese Ausführungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Überprüfung stand. Ein mehrheitlicher Beschluß der Wohnungseigentümer war ausreichend, denn die beschlossene Maßnahme dient der ordnungsgemäßen Instandsetzung des Eigentums. Die Frage, ob eine Maßnahme noch als Instandsetzung oder Instandhaltung zu bewerten ist oder diese bereits eine darüber hinausgehende bauliche Veränderung oder Aufwendung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG darstellt, ist im Einzelfall unter Berücksichtigung verschiedener Kriterien zu beurteilen. Dabei ist allgemein anerkannt, daß der Begriff der Instandhaltung bzw. Instandsetzung nicht bloß auf die Erneuerung bzw. das Auswechseln bereits vorhandener Bauteile oder Einrichtungen beschränkt ist, sondern bei der Ersatzbeschaffung die technische Weiterentwicklung und den verbesserten Standard unter Berücksichtigung einer vernünftigen Kosten-Nutzen-Analyse umfaßt. Auch eine über die bloße Reproduktion des bisherigen Zustands hinausgehende bauliche Veränderung, die eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt, ist eine ordnungsgemäße Instandsetzung (vgl. Senat, Beschl. v. 3.5.1999 - 3 Wx 76/99; OLG Köln, ZMR 1998, 49; KG, OLGZ 1989, 171 [172] = NJW-RR 1989, 463 = WuM 1989, 200; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 7. Aufl., § 21 Rdnr. 34).

Durch den angefochtenen Beschluß haben sich die Wohnungseigentümer mehrheitlich dafür entschieden, die Fassade mit einem Wärmedämm-Verbundsystem und Klinkerimitaten zu versehen. Die Kammer hat diesen Beschluß zu Recht dahin ausgelegt, daß das Wärmedämm-Verbundsystem mit den Flachblendern auf die vorhandene Fassade aufgebracht werden soll.

Die Außenwände des Gebäudes sind überwiegend als zweischaliges Mauerwerk ausgebildet, wobei die tragende Schale aus 24 cm dickem Mauerwerk besteht, welches innenseitig geputzt ist; die Außenseite besteht aus einer 11,5 cm dicken Vormauerschale aus Hochlochziegeln. Diese ist in einem Zwischenraum von 2-3 cm vorgesetzt worden. Der Sachverständige G. hat hierzu in seinem Gutachten ausgeführt, daß eine Wärmedämm-Verbundfassade aus drei Schichten besteht, wobei auf die äußerste die Flachverblender aufgebracht werden. Dies kann nur so verstanden werden, daß ein solches System auf die vorhandene Klinkerfassade aufgebracht wird; dafür, daß es in den zwischen den Schalen befindlichen Zwischenraum eingearbeitet werden kann, gibt es keinerlei Anhaltspunkte. In diesem Fall machte die Anbringung von Flachblendern keinen Sinn, da eine optische Verschönerung nicht erforderlich wäre. Eine andere Ausführungsart ist nicht ersichtlich. Eine Wärmedämmung in dem Zwischenraum kommt nur dann in Betracht, wenn die Ziegelsteinmauer abgerissen und neu aufgebaut wird. Diese Bewertung entspricht auch den von dem Vertreter der Verwalterin, Herrn B., im Termin vor der Kammer am 29. 11. 1999 überreichten Skizzen der beiden zur Diskussion stehenden Ausführungsmöglichkeiten. In der Beschreibung der Wärmedämm-Verbundsystemmaßnahme heißt es, die Klinkerwand bleibe vollständig erhalten, die Wärmedämmung werde aufgeklebt und sodann die Flachblender aufgebracht.

Die beschlossene Maßnahme ist nach den Ausführungen des Sachverständigen G. auch zur Behebung der vorhandenen Feuchtigkeitsmängel geeignet. (...)

Die beschlossene Instandsetzungsmaßnahme ist aber nicht nur zur Behebung der Feuchtigkeitsmängel geeignet, sondern stellt sich - weil sie gleichzeitig für eine Wärmedämmung sorgt - als technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung im Vergleich zu einer bloßen Ausbesserung der Fassade ohne wärmeisolierende Wirkung dar.

Kommt daneben - wie vorliegend - eine weitere gleichermaßen erfolgversprechende Sanierungsmaßnahme in Betracht, steht der Eigentümergemeinschaft - wie das LG zu Recht festgestellt hat - ein Ermessensspielraum bei der Auswahl zu. Wie der Senat bereits mehrfach ausgeführt hat, sind vertretbare Mehrheitsentscheidungen in diesem Rahmen grundsätzlich hinzunehmen (vgl. WE 1991, 252 sowie Beschl.

v. 26.4.1999 - 3 Wx 32/99). Die Wohnungseigentümer können sich für das ihnen am meisten zusagende Angebot entscheiden, sofern dies nicht nach Preis und Qualität der Ausführung negativ aus dem Rahmen fällt. Die beiden vorliegend zur Wahl stehenden Sanierungsmaßnahmen weisen nach den Ausführungen des Sachverständigen G. beträchtliche Unterschiede auf.

Die Neuerrichtung einer Fassade verbunden mit dem Abriß der vorhandenen Klinkermauer hat einerseits eine erheblich bessere Haltbarkeit, verursacht allerdings mindestens doppelt so hohe Kosten wie das Aufbringen eines Wärmedämm-Verbundsystems mit Flachblendern. Dies hat die Kammer, auf deren Ausführungen insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen wird, im einzelnen dargelegt. Darüber hinaus waren auch die erheblichen Belästigungen der Bewohner im Fall eines Abrisses und Neuaufbaus der Klinkerfassade zu berücksichtigen. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft sich unter diesen Umständen für die weniger kostenverursachende Sanierungsmaßnahme entscheidet, widerspricht dieser Beschluß nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Das Rechtsmittel konnte danach keinen Erfolg haben.