Farbvorgabe weiß für Fenster, Türen und Decken unwirksam

Farbvorgabe weiß für Fenster, Türen und Decken unwirksam; Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Renovierungspflicht; Auszug

Eine Formularklausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn weiter formularmäßig vorgeschrieben ist, daß Fenster, Türen und Decken bei Auszug weiß gestrichen sein müssen. (Leitsatz der Redaktion)

B. 1. Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen in Bad und Küche gemäß §§ 280, 281 BGB.

Die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Bekl. ist unwirksam, womit es bei der gesetzlichen Regelung verbleibt, wonach der Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 BGB die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgerechten Zustand zu erhalten hat und der Mieter gemäß § 538 BGB Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten hat.

Eine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, ist zwar grundsätzlich wirksam und insbesondere nicht nach § 9 AGBG bzw. § 307 BGB nichtig (BGHZ 92, 363 ff.). Selbst bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (BGHZ 101, 253 ff.) und es sich nicht um einen "starren" Fristenplan handelt (BGH NJW 2004, 2586). Nach diesen Grundsätzen begegnen die Regelungen in § 4 Ziffer 6 und § 13 Ziffer 1 des Mietvertrags für sich keinen Bedenken.

Die Unwirksamkeit der Überwälzung der Schönheitsreparaturen folgt aber vorliegend aus dem Zusammenhang mit dem maschinenschriftlichen Zusatz in § 23 des Mietvertrags, nach dem bei Auszug Fenster, Türen und Decken weiß gestrichen sein müssen (Hervorhebung durch die Redaktion). Auch wenn die Klausel nicht so zu verstehen ist, daß der Mieter bei Vertragsende diese Elemente frisch mit weißer Farbe zu streichen hat, so ist sie geeignet, den Bekl. unabhängig von dem Zustand der Dekoration und dem Zeitpunkt der letzten Renovierung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verpflichten, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Bei der hier in Frage stehenden Farbwahlklausel wäre der Mieter, der im Rahmen seines rechtlichen Dürfens einen Raum einheitlich in hellen Pastellfarben streicht, gezwungen, die Decke bei Auszug weiß zu streichen, auch wenn diese noch nicht reparaturbedürftig wäre. Dies führt zur Unwirksamkeit der Klausel. Eine mietvertragliche Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, ist nach gefestigter Rechtsprechung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB (§ 9 AGBG a. F.) unwirksam (BGH NJW 1998, 3114 f.; OLG Hamm NJW 1981, 1049 = ZMR 1981, 179; OLG Frankfurt a. M. NJW 1982, 453 = WuM 1981, 272). Darüber hinaus ist anerkannt, daß auch jeweils für sich unbedenkliche Klauseln einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtheit zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders rühren können, was erst recht gilt, wenn bereits eine der Klauseln für sich unwirksam ist (BGHZ 127, 245 [253 f.] = NJW 1995, 254; BGH NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594). Von daher ist für das vom Kl. angeführte "blue-pencil-princip" kein Raum. Im Falle der Kombination einer unzulässigen Endrenovierungsklausel mit einer für sich unbedenklichen Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, ist die gesamte Überbürdung unwirksam (BGH NJW 2003, 2234 f. = NZM 2003, 594; BGH NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755; BGH NJW 2005, 2006 ff.). Da die die Renovierungspflicht des Bekl. betreffende Klausel in § 23 des Mietvertrags unwirksam ist, ist hier die gesamte Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebots der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht zu seinen Gunsten auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH NJW 2003, 2234 f.). (...)

5. Der Kl. hat auch keinen Anspruch auf Mahnkosten. Zutreffend hat das Amtsgericht ausgeführt, daß die Klausel in § 5 Ziffer 2 des Mietvertrags, nach welcher für jede Mahnung pauschaliert 25 DM verlangt werden können, gemäß § 11 Nr. 5 a AGBG a. F. (= § 309 Nr. 5 a BGB n. F.) unwirksam ist, weil dieser Betrag den Aufwand bei gewöhnlichem Lauf der Dinge übersteigt (vgl. auch BGH NJW-RR 2000, 719: pauschale 30 DM unwirksam, im übrigen in der Rechtsprechung bereits bei 5 DM streitig, vgl. die Nachweise bei Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 11 AGBG Rdnr. 24). Die Klausel kann auch nicht mit einem niedrigeren Betrag aufrechterhalten bleiben, da dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion bedeuten würde. Warum der Bekl. für eine Mahnung - wie der Kl. mit der Berufung geltend macht - jedenfalls 5 € zahlen soll, erschließt sich auch nicht. Eine erste Mahnung würde den Verzug erst begründen und kann daher keinen Anspruch aus §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 Satz 1 BGB auslösen. Weitere Mahnungen sind keine Maßnahmen zweckentsprechender Rechtsverfolgung.

Eine an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel zu Lasten des Mieters "löst sich in Luft auf", wenn zusätzlich vorgeschrieben wird, daß Fenster, Türen und Decken bei Auszug weiß gestrichen sein müssen.

Mietvertraglich waren die Schönheitsreparaturen formularmäßig auf den Mieter überwälzt worden. In den sonstigen Vereinbarungen des Mietvertrages war maschinenschriftlich festgehalten, daß bei Auszug Fenster, Türen und Decken weiß gestrichen sein müssen. Ferner war mietvertraglich vorgesehen, daß für jede Mahnung wegen verspäteter Zahlung des Mietzinses 25 DM pauschaliert zu zahlen seien. Der Vermieter machte Schadensersatz wegen nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen in Bad und Küche geltend und verlangte auch Mahnkosten wegen verspäteter Mietzinszahlung in Höhe des vereinbarten Betrages. Damit hatte er beim Amtsgericht und auch in der Berufung beim Landgericht keinen Erfolg.

Die ZK 64 des LG Berlin wies die Berufung des Vermieters zurück. Die formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei vorliegend deswegen unwirksam, weil sie im Zusammenhang mit der weiteren Klausel stehe, nach der bei Auszug Fenster, Türen und Decken weiß gestrichen sein müßten, die unwirksam sei. Bei der Farbwahlklausel wäre der Mieter, der im Rahmen seines rechtlichen Dürfens einen Raum in einheitlich hellen Pastellfarben streiche, gezwungen, die Decke bei Auszug weiß zu streichen, auch wenn diese noch nicht reparaturbedürftig wäre. Durch den Summierungseffekt führe die unwirksame Farbwahlklausel auch zur Unwirksamkeit der Überwälzungsklausel. Der Vermieter habe auch keinen Anspruch auf Mahnkosten. Der pauschale Betrag von 25 DM übersteige den Aufwand bei gewöhnlichem Lauf der Dinge und sei daher überhöht. Die Klausel könne auch nicht mit einem niedrigeren Betrag aufrechterhalten bleiben, da dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion bedeuten würde.

Bei dem vom Vermieter im vorliegenden Fall benutzen Mietvertragsformular handelt es sich offenbar um ein (älteres) Formular des Grundeigentum-Verlages. Die Klauseln zu Schönheitsreparaturen befinden sich dort in § 2 Nr. 6 sowie in § 13. Der maschinenschriftliche Zusatz, nach dem bei Auszug Fenster, Türen und Decken weiß gestrichen sein müssen, befindet sich in § 23 zu sonstigen Vereinbarungen. Es könnte im vorliegenden Fall schon fraglich sein, ob diese Farbabrede schon deswegen unwirksam ist, weil sie in § 23 überraschend kommt.

Unabhängig davon ist es immer wieder problematisch, inwiefern der Vermieter auf die Dekorationsart Einfluß nehmen kann. Für den Wohnungsrückgabezustand kommt es nicht mehr darauf an, welchem Geschmack der Mieter huldigt. Vielmehr ist die Wohnung im Hinblick auf ein Nachmietverhältnis zurückzugeben. Die Wohnung muß für einen mit "durchschnittlichem Geschmackssinn behafteten" Nachmieter hinnehmbar sein (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Auflage, § 535 Rdn. 112). Hierzu ist die Bandbreite geschmacklicher Einschätzungen relativ groß. Zu verwenden sind allerdings sogenannte gedeckte Farben und Tapeten. Die Rechtsprechung verbietet "schreiende" Farben wie z. B. lila, rosa, blau, rot, grün und vor allem schwarz. Die Vorgabe, daß jedenfalls in weiß zurückzugeben ist, widerspricht recht eindeutig § 307 BGB (Verbot der unangemessenen Benachteiligung). Die Entscheidung der ZK 64 zum Summierungseffekt mit der Folge, daß die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, entspricht in jeder Hinsicht der Rechtsprechung des BGH.

Zu pauschalierten Mahnkosten ist in § 5 Nr. 2 Satz 3 des Mietvertrages des Grundeigentum-Verlages der Betrag offengelassen, so daß insofern auch individuell vereinbarte Beträge möglich sind. Für formularmäßig vereinbarte Mahnkosten gibt es nur recht vereinzelt Rechtsprechung, und es ist keine allgemeine Marge festzustellen (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Auflage, § 309 Rdn. 28). Richtig weist die ZK 64 darauf hin, daß ein Betrag von 30 DM (15 €) überhöht erscheint, während 5 DM (2,50 €) in der Instanzrechtsprechung schon anerkannt worden sind. Nicht zu übersehen ist in diesem Zusammenhang allerdings, daß unabhängig von der Steigerung der Portokosten auch ansonsten für ein Mahnschreiben ein erhöhter Aufwand entsteht. Anzuraten in diesem Zusammenhang ist allerdings, pauschale Mahnkosten eher niedriger anzusetzen, etwa zwischen 2,50 bis 5 €. Geht man zu hoch heran, läuft man - wie der vorliegende Fall zeigt - Gefahr, daß nichts übrig bleibt.