Farbdiktat bei Schönheitsreparaturen

Farbdiktat bei Schönheitsreparaturen; Weißanstrich der Decken und Wände; deklaratorisches Schuldanerkenntnis

Eine Schönheitsreparaturklausel, nach der der Anstrich der Decken und Oberwände in weißer Farbe vorgeschrieben ist, ist wirksam (entgegen LG Berlin GE 2006, 1038). Unterschreibt der Mieter ein Wohnungsrückgabeprotokoll, in dem festgehalten ist, die Decken seien weiß zu streichen, stellt das ein deklaratorisches Schuldanerkentnis zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem festgehaltenen Umfang dar. (Leitsatz der Redaktion)

Nach der im Mietvertrag unter § 3 Nr. 4 BGB enthaltenen Klausel hatte der Bekl. die Schönheitsreparaturen zu tragen. Diese hatte er gemäß der Vertragsklausel innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen sollten insbesondere den Anstrich und das Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie den wischfesten Anstrich beziehungsweise das Tapezieren der Wände umfassen. Bei Ende des Mietverhältnisses sollte er alle bis dahin je nach dem Grad der oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten ausführen.

Das Mietverhältnis endete unstreitig am 30. September 2005. Bereits am 1. September 2005 erstellte die Verwalterin des Kl. einen "Besichtigungsbericht", worin der Zustand der Wohnung festgestellt wurde. Dieser Bericht trägt die Unterschrift des Bekl. In diesem Besichtigungsbericht wurde für jeden einzelnen Raum festgestellt, welche Arbeiten durchzuführen waren. Es heißt darin, daß die Decken im Flur fachgerecht zu streichen, in der Küche, im Bad/WC und im Wohnzimmer weiß zu streichen seien. Die Tapeten sollten im Flur und im Wohnzimmer entfernt und erneuert werden. In der Küche und im Bad sollten die Tapeten von den Wänden entfernt und die Oberwände fachgerecht gestrichen werden. Die Türen und deren Rahmen sollten In allen Räumen fachgerecht gestrichen werden. Die Oberlichtfenster sollten im Bad/WC in einem neutralen Farbton gestrichen werden. Die Fußbodenbeläge sollten in allen Räumen entfernt werden. Anschließend sollten die Fußböden im Flur, in der Küche und im Wohnzimmer gereinigt und die Sockelleisten gestrichen werden. Im Bad/WC sollte der Fußboden gestrichen werden. Die Heizkörper in der Küche, im Bad/WC und im Wohnzimmer sollten fachgerecht gestrichen werden. Im Flur sollte ein Hängeboden fachgerecht gestrichen und die Metallzargen der Flurnische sollten fachgerecht gestrichen werden. Dem Bekl. war für die Ausführung dieser Arbeiten eine Frist bis zum 30. September 2005 und eine Nachfrist bis zum 7. Oktober 2005 gesetzt worden. Der Bekl. hat die Anlage zum Besichtigungsbericht, in der die genannten Fristen enthalten sind, unterschrieben.

Es ist unstreitig, daß der Bekl. keine Arbeiten ausgeführt hat.

Der Kl. hat die den Gegenstand des Besichtigungsberichtes bildenden Arbeiten durch eine Malerfirma ausführen lassen und hierfür Kosten in Höhe von (...) aufgewendet.

Das Amtsgericht hat den Bekl. zu Recht zur Zahlung dieses Betrages verurteilt. Es ist mit einer zutreffenden Begründung, auf die verwiesen werden kann, zu der Auffassung gelangt, daß die Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen wirksam ist. Insbesondere ergibt sich aus der Klausel keine Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf den konkreten dekorativen Zustand der Decken, Wände, Fenster, Türen, Heizkörper und Heizrohre sowie der Fußböden durchzuführen. Die Klausel ist ohne Bedenken so zu verstehen, daß Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses nur in dem Umfang vorzunehmen sind, wie sie auf Grund des Abnutzungszustandes objektiv erforderlich sind. Auch soweit der Mieter nach Maßgabe der Klausel verpflichtet ist, die Decken und Oberwände zu weißen, kann darin keine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden. Der Mieter ist zwar berechtigt, die Wohnung während seiner Benutzungszeit nach seinem Gutdünken farblich zu gestalten. Bei Beendigung des Mietverhältnisses muß er sie jedoch in neutralen Farben zurückgeben, damit sie für eine Weitervermietung zur Verfügung steht. Dies bedeutet, daß die Decken und Wände weiß gestrichen sein müssen. Dieser Anstrichstandard ist bei einer Weitervermietung allgemein üblich und entspricht der Erwartungshaltung eines nachfolgenden Mieters. Sofern in dem Urteil des Landgerichts Berlin - Zivilkammer 64 - vom 10. Januar 2006 (GE 2006, 1038) eine andere Auffassung vertreten wird, wird dem nicht gefolgt.

Selbst wenn die Klausel wegen der Verpflichtung zum weißen Anstrich der Decken und Wände für unwirksam gehalten werden würde, würde dies an der grundsätzlichen Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nichts ändern. Denn der Bekl. hat durch seine Unterschrift unter den Besichtigungsbericht nicht nur allein den renovierungsbedürftigen Zustand der Wohnung, sondern auch seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem von ihm verlangten Umfang anerkannt. Es handelt sich hierbei um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Dieses verwehrt ihm Einwendungen gegen seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, die ihm bei Unterzeichnung des Besichtigungsberichtes bekannt waren.

Weil er unstreitig keine Arbeiten vorgenommen hat, war der Kl. berechtigt, ihm gemäß § 261 Abs. 1 BGB eine Frist zu setzen. Nach Ablauf der Frist konnte er von ihm Schadenersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Der Anspruch umfaßt den Ersatz der Kosten in Höhe des Rechnungsbetrages der Malerfirma. Die genannten Positionen stimmen mit den verlangten Arbeiten überein.

Entgegen LG Berlin, ZK 64 (GE 2006, 1038), ist eine Schönheitsreparaturklausel, die den Anstrich von Decken und Wänden in Weiß vorsieht, wirksam. Verlassen sollte man sich darauf nicht!

Die Schönheitsreparaturklausel des Mietvertrages sah das Weißen der Decken und Oberwände vor. Zum Ende des Mietverhältnisses wurde ein Besichtigungsprotokoll aufgenommen. Darin hieß es u. a., daß die Decken in der Küche, im Bad/WC und im Wohnzimmer weiß zu streichen seien. Das unterschrieb der Mieter, führte aber dennoch trotz Fristsetzung durch den Vermieter keinerlei Arbeiten durch. Der Vermieter ließ die Wohnung renovieren und forderte die Kosten als Schadensersatz. Den entsprechenden Betrag sprach das Amtsgericht zu, was zur Berufung des Mieters zum Landgericht führte.

Das Landgericht Berlin, ZK 67, erließ einen sog. Hinweisbeschluß nach § 522 Abs. 2 ZPO, wonach beabsichtigt sei, die Berufung durch einstimmigen Beschluß der Kammer zurückzuweisen. Die Schönheitsreparaturklausel sei wirksam. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müsse der Mieter die Wohnung in neutralen Farben zurückgeben, damit sie für eine Weitervermietung zur Verfügung stehe. Das bedeute, daß die Decken und Wände weiß gestrichen sein müßten. Dieser Anstrichstandard sei bei einer Weitervermietung allgemein üblich und entspreche der Erwartungshaltung eines nachfolgenden Mieters. Sofern in dem Urteil des LG Berlin, ZK 64 (GE 2006, 1038) eine andere Auffassung vertreten werde, könne dem nicht gefolgt werden.

Selbst wenn man aber die Klausel zum weißen Anstrich der Decken und Wände für unwirksam halten würde, könnte das an der grundsätzlichen Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen nichts ändern, denn der Mieter habe durch seine Unterschrift unter den Besichtigungsbericht nicht nur allein den renovierungsbedürftigen Zustand der Wohnung, sondern auch seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in dem von ihm verlangten Umfang anerkannt. Es handele sich hierbei um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis. Dieses verwehre dem Mieter Einwendungen gegen seine Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen, die ihm bei Unterzeichnung des Besichtigungsberichtes bekannt gewesen seien.

Zu dem "Farbdiktat weiß" vgl. die Anmerkung von Schach in GE 2006, 1010 zur Entscheidung der ZK 64 des Landgerichts Berlin. Die Auffassung der ZK 67, der Anstrich in neutralen Farben bedeute, der Anstrich sei in weiß auszuführen, ist zumindest fragwürdig, selbst wenn der Farbanstrich in Weiß allgemein üblich ist. Jedenfalls aber gehört "zartgrau oder beige" auch zu einer gedeckten Farbe. Eine nähere Auseinandersetzung mit der Entscheidung der ZK 64 wäre daher vielleicht doch angebracht gewesen.

Dennoch ist der Beschluß der ZK 67 im Ergebnis richtig, da der Hinweis auf das deklaratorische Schuldanerkenntnis des Mieters zieht.