Fälschung der Betriebskostenabrechnung zum Zwecke der Erlangung höherer Leistungen des JobCenters

Verfälscht der Mieter eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters oder ermöglicht er eine Verfälschung, um höhere Leistungen des JobCenters zu erschleichen, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt den Bekl. auf Räumung und Herausgabe der Wohnung nach vor­ ausgegangener Kündigung wegen Vertrauensbruches in Anspruch. Unter dem 23.3.2021 rechnete die Kl. über die Betriebskosten für 2020 ab. Hieraus ergab sich eine Nachforderung i.H.v. 130,25 € und Wasserkosten i.H.v. 375,35 €. Den Nachzahlungsbetrag hat der Bekl. der Kl. gezahlt.

Mit Schreiben der Polizei Berlin (LKA) vom 4.4.2022 erhielt die Kl. einen Anhörungsbogen, in welchem ihr mitgeteilt wurde, dass gegen den Bekl. wegen des Verdachts des Sozialleis­tungsbetruges ermittelt wird. Sie wurde darüber in Kenntnis gesetzt, dass der Bekl. eine Nebenkostenabrechnung für die streitgegenständliche Mietwohnung für 2020 bei dem JobCenter eingereicht hat, welche von der Nebenkostenabrechnung der Kl., welche sie bei dem JobCenter zwecks Prü­fung von Mietrückständen eingereicht hatte, bei den Wasserkosten und dem Nachzahlungsbetrag abweicht. In der von dem Bekl. eingereichten Nebenkostenabrechnung sind die Wasser­kosten mit 575,35 € und die Nachzahlung mit 330,25 € beziffert. Die Kl. wurde dazu aufgefordert, anzugeben, ob sie zwei unterschiedliche Nebenkostenab­rechnungen erstellt habe, was sie verneinte. Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 18.5.2022 erklärte die Kl. gegenüber dem Bekl. die fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, dass sie aufgrund des vom LKA mitgeteilten Sozialleistungsbetruges das erforderli­che Vertrauen in die rechtskonforme Haltung des Bekl. verloren habe.

Der Bekl. wies die Kündigung und den mit der Kündigung behaupteten Sozialleistungsbetrug mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 24.5.2022 zurück. Ob ein strafbares Verhalten vorliege, ent­scheide das Strafgericht. Vor diesem Hintergrund solle die Kl. unter Berücksichtigung von § 186 StGB (üble Nachrede) vorsichtig mit belastenden Äußerungen umgehen.

In der Klageschrift vom 3.6.2022 hat die Kl. eine weitere fristlose und hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses erklärt, da der Bekl. in dem vorgenannten Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 24.5.2022 der Kl. implizit mit einer Strafanzeige wegen vermeintlich übler Nachrede gedroht habe.

Der Bekl. habe - wie vom LKA mitgeteilt - in der von ihr erstellten Nebenkostenabrechnung für 2020 die Position Wasserkosten von 375,35 € auf 575,35 € geändert und so eine Nach­zahlung von 330,25 € statt der tatsächlichen Nachzahlungshöhe von 130,25 € zur Erstat­tung beim JobCenter vorgelegt.

Schon zuvor habe der Bekl. sie für rechtswidrige Vorgänge verwendet oder verwenden wol­len. Am 22.5.2013 um 15.30 Uhr habe er telefonisch gefragt, ob man für einen Freund von ihm einen Mietvertrag fingieren könne, um Leistungen des JobCenters zu beziehen. Er habe vorge­schlagen, dass sie auch einen Anteil der Einkünfte abbekomme. Sie habe das abgelehnt.

Im Jahr 2014 zog die Freundin des Bekl. bei diesem ein. Der Bekl. habe die Kl. ge­fragt, ob man seine Freundin offiziell bei der Nachbarin als Untermieterin anmelden könne, um die Zahlungen des JobCenters „zu optimieren“. Auch dies habe die Kl. abgelehnt.

Am 26.7.2017 um 13.08 Uhr habe der Bekl. der Kl. telefonisch mitgeteilt, dass es in An­betracht der Wohnungslage in Berlin doch „schade sei“, dass Wohnungen im Haus noch immer leer stünden. Er habe sich überlegt, diese tage- oder wochenweise an Touristen zu vermieten. Sie habe darauf hingewiesen, dass das eine Zweckentfremdung sei, woraufhin der Bekl. vor­geschlagen habe, dass er die Wohnung ja von der Kl. anmieten könne, um sie etwas „her­zurichten und zu möblieren“, und dann könne er die Wohnung ja weitervermieten. Bei ihm würden ja keine Steuern oder so anfallen, da das kein Gewerbe wäre und er nur „privat“ vermieten würde. Die Kl. habe auch dies abgelehnt.

Im Jahr 2020 habe der Bekl. eine unerlaubte Untervermietung begonnen. Das AG hat den Bekl. durch Versäumnisurteil antragsgemäß verurteilt und nach Einspruch des Bekl. das Versäumnisurteil aufrechterhalten.

I. Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB.

Denn das Mietverhältnis wurde wirksam durch die fristlose Kündigung vom 18.5.2022 beendet.

1. Der Kl. stand insoweit ein Kündigungsgrund gemäß § 543 Abs. 1 BGB zur Seite.

Hiernach kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich frist­los kündigen, wobei ein wichtiger Grund vorliegt, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist (Blank/Börstinghaus in Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 543 BGB, Rn. 9; BGH LM Nr. 62 zu § 535 BGB; LM Nr. 2 zu § 242 BGB [Ba]).

§ 543 Abs. 1 BGB setzt einen schwerwiegenden Vertrauensbruch bzw. ein Zerrüttungsverhältnis zwischen den Parteien voraus, der es einer der Beteiligten unzumutbar macht, das Mietverhältnis fortzusetzen. Die endgültige Zerstörung des Vertrauensverhältnisses zwischen Vermieter und Mieter kann eine Unzumutbarkeit i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB begründen (vgl. Weidenkaff in Grüne­berg, BGB, 81. Aufl., 2022, § 543, Rn. 35).

Der Mieter verletzt seine Vertragspflichten etwa dann erheblich, wenn sein Verhalten Anlass zu Polizeieinsätzen gibt und dies im Zusammenhang mit der Mietsache steht (vgl. Wiederhold in BeckOK BGB, Hau/Poseck, 63. Edition, Stand: 1.8.2022, § 543 BGB, Rn. 58).

Vorliegend wurde die Kl. als Zeugin zu einem (versuchten) Leistungsbetrug durch den Bekl. befragt.

Maßgeblich ist insoweit der gegen den Bekl. erhobene Vorwurf, er habe von der Kl. in ihrer Eigenschaft als Vermieterin gefertigte Dokumente verfälscht. Insoweit ist ein unmittelbarer Bezug zu dem Mietverhältnis gegeben.

Es kann letztlich offenbleiben, ob der Bekl. wegen eines (versuchten) Leistungsbetruges schuldig gesprochen wird. Aus diesem Grunde war das Verfahren auch nicht wegen des bevor­stehenden Strafverfahrens auszusetzen. Denn in Bezug auf das hier in Frage stehende Mietver­hältnis liegt der Vorwurf nicht darin, dass der Bekl. ggf. einen (versuchten) Leistungsbetrug zu Lasten der Steuerzahler begangen hat, sondern darin, dass er ein von der Kl. in ihrer Ei­genschaft als Vermieterin der streitgegenständlichen Wohnung erstelltes und ausgestelltes Dokument - die Betriebskostenabrechnung für 2020 - selbst verfälscht oder zumindest eine Verfäl­schung des Dokuments ermöglicht hat.

Zwar hat der Bekl. bestritten, einen Sozialleistungsbetrug begangen zu haben. Er hat indes auf den konkreten Vortrag der Kl. schlicht nichts Konkretes erwidert. Dies wäre indes erfor­derlich gewesen, nachdem die Kl. im Einzelnen unter Einreichung des Anhörungsbogens des LKA, der Original-Betriebskostenabrechnung und der beklagtenseits eingereichten Betriebs­kostenabrechnung dazu vorgetragen hat, dass der Bekl. die Abrechnung geändert hat, um ei­ne höhere Nachforderung bei dem JobCenter geltend zu machen. Es wäre an dem Bekl. gewesen, konkret darzulegen, was genau er im Einzelnen zwischen Erhalt der Betriebskostenabrechnung und Einreichung derselben bei dem JobCenter gemacht hat und wie genau der Ablauf war.

Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass zwischen den Parteien außer Streit steht, dass die Kl. dem Bekl. keine Betriebskostenabrechnung übersandt hat, welche bei Wasserkos­ten den Betrag von 575,35 € und eine Nachforderung von 330,25 € nennt. Zwar hat der Bekl. im Rahmen seiner persönlichen Anhörung etwas dahingehend vorgetragen, dass er gar nicht sagen könne, von wem gewisse Dokumente stammten, da die Schreiben der Kl. stets ohne Briefumschlag in seinen Briefkasten gesteckt würden. Damit hat er aber gerade nicht be­hauptet, dass die Abrechnung, die er von der Kl. erhalten hat, schon den Inhalt hatte wie die bei dem JobCenter von ihm eingereichte. So spricht er selbst davon, dass die Abrechnung mani­puliert wurde. Ferner steht zwischen den Parteien außer Streit, dass der Bekl. zu einem spä­teren Zeitpunkt noch einmal eine Kopie der Betriebskostenabrechnung bei der Kl. angefor­dert hat, welche diese dem Bekl. auch übersandt hat. Diese erneut übersandte Abrechnung hatte denselben Inhalt wie die zuvor übersandte. Hiernach wäre es an dem Bekl. gewesen, im Einzelnen dazu vorgetragen, was er mit der erhaltenen Abrechnung gemacht hat. Dies ist in­des nicht erfolgt. In der Einspruchsschrift hat der Bekl. sich auf ein einfaches Bestreiten beschränkt. Auch im Rahmen seiner persönlichen Anhörung hat er - davon abgesehen, dass er betont hat, sich selbst als Opfer zu sehen - keinerlei konkreten Vortrag zu dem Ablauf aus seiner Sicht erbracht. Der pauschale Verweis darauf, dass er zwei Vermutungen habe, wer hinter der Manipu­lation stehen könne, er dies mangels Beweisen aber nicht näher ausführen könne, reicht hierfür gerade nicht, sondern erscheint als bloße Schutzbehauptung.

Zwar ist es zunächst Sache des Vermieters, diejenigen Tatsachen substantiiert vorzutragen, auf die das Kündigungsrecht gestützt wird. Dies hat die Kl. hier getan (s.o.). Bei dieser Sachlage muss der Bekl. diejenigen Umstände vortragen, aus denen sich ergibt, dass zu Unrecht ein Ermittlungsverfahren gegen ihn eingeleitet und die Anklage zugelassen wurde. Hierzu ist der Bekl. auch in der Lage, da er wissen muss und nur er wissen kann, wie genau die veränderte Betriebskostenabrechnung zum JobCenter gelangt ist (vgl. zu der Darlegungslast auch LG Mann­heim, Urteil vom 20.10.1993 - 4 S 113/93).

Hiernach hat der Bekl. mithin nicht ansatzweise darlegen können, wie es dazu kommen konnte, dass er bei dem JobCenter eine Betriebskostenabrechnung eingereicht hat, die in zwei Punk­ten von der Original-Betriebskostenabrechnung, welcher die Kl. erstellt und dem Bekl. übersandt hat, abwich.

Die Kl. ist damit aufgrund des Verhaltens des Bekl. zur Zeugin in einem strafrechtli­chen Ermittlungsverfahren geworden und muss befürchten, ihr hafte der Makel an, sie selbst han­dele bei der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen nicht rechtmäßig. Dieses Verhalten des Bekl. ist geeignet, das Vertrauen in eine redliche Gestaltung des Vertragsverhältnisses zu erschüttern.

Der Bekl. hat damit das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zerrüttet, da er seine aus dem Mietverhältnis resultierende Rücksichtnahmepflicht erheblich verletzt hat. Bei einem Mietverhältnis handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis, welches jeden Beteiligten zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet. Mit dem Begriff der Rücksichtspflichten umschreibt das Gesetz die anerkannten Pflichten, die das Integri­tätsinteresse der am Schuldverhältnis Beteiligten sichern sollen (vgl. Grüneberg in derselbe, aaO., § 241, Rn. 6). Indem er die Kl. durch sein Verhalten in die Situation gebracht hat, dass sie sich gegenüber Behörden dahingehend entlasten muss, dass es nicht sie war, die zwei voneinander abweichende Betriebskostenabrechnungen unter einem Datum erstellt hat, hat der Bekl. seine Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen der Kl. erheblich verletzt. Insbesondere aufgrund des Umstands, dass er nicht ansatzweise darge­legt hat, wie es dazu kommen konnte, dass er bei dem JobCenter eine Betriebskostenabrech­nung eingereicht hat, die in zwei Punkten von der Original-Betriebskostenabrechnung abweicht, konnte die Kl. zu Recht ihr Vertrauen in ein rechtskonformes Verhalten des Bekl. in dem Mietverhältnis verlieren.

Hierdurch ist das Vertrauensverhältnis nach einem objektiven Maßstab so gestört, dass eine ge­deihliche oder auch nur erträgliche Vertragsfortsetzung ausgeschlossen und eine sofortige Ver­tragsbeendigung angemessen erscheint (vgl. zu dieser Anforderung Streyl in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 543 BGB, Rn. 13).

Ob - ausnahmsweise - auch das Institut der Verdachtskündigung anwendbar sein könnte und hiernach ein wichtiger Grund, der zur Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB berechtigt, besteht (vgl. hierzu OLG Frankfurt, Urteil vom 31. März 2021 - 2 U 13/20 -, juris; LG Itzehoe, ZMR 2019, 829; AG Wedding, Urteil vom 22. Juni 2022 - 7 C 92/22 -, juris = WuM 2022, 535), kann danach offenbleiben. Voraussetzungen für eine solche Verdachtskündigung sind (1) das Vorliegen einer Straftat, (2) der Verdacht muss durch objektive Umstände belegt sein, (3) der Verdacht muss dringend und die Verdachtsmomente müssen geeignet sein, das für die Fortsetzung des Ver­tragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören (vgl. LG Itzehoe, aaO.).

Vorliegend liegt der Schwerpunkt des Vorwurfs jedoch nicht darin, ob ein Straftatbestand verwirk­licht wurde, sondern darin, dass der Bekl. ein ihm übersandtes Vertragsdokument, welches von der Kl. in ihrer Eigenschaft als Vermieterin der Wohnung unterschrieben wurde, entwe­der selbst nachträglich verfälscht hat oder zumindest eine solche Verfälschung ermöglicht bzw. zumindest nicht dafür Sorge getragen hat, dass mit von der Kl. ausgestellten Dokumenten ein rechtmäßiger Umgang sichergestellt ist. Er hat zu den klägerseits dargelegten Kerntatsachen keinen anderen Geschehensablauf dargelegt und in keiner Form aufgeklärt, wie es dazu kam, dass eine verfälschte Abrechnung beim JobCenter durch ihn eingereicht wurde.

Hierdurch wird das Vertrauensverhältnis so nachhaltig erschüttert, dass ein Kündigungsgrund ge­geben ist. Ein Vermieter muss blind darauf vertrauen dürfen, dass der Mieter Vertragsdokumente nicht verfälscht und auch so in den Rechtsverkehr bringt, dass keine Verfälschung durch andere möglich ist.

Der Kündigungsgrund wiegt auch so wichtig (schwer) i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB, dass der Kl. eine Vertragsfortsetzung unzumutbar ist.

Die zu dieser Feststellung erforderliche Würdigung und Abwägung aller Umstände des Einzelfalls führt zu einer höheren Gewichtung der Vermieterinteressen.

Abzuwägen ist das Interesse des Kündigenden an einer (sofortigen) Beendigung des Vertrages gegen das Interesse des Kündigungsempfängers an dessen Bestand. In diese Abwägung ist al­les einzubeziehen, was die Schwere des Kündigungsgrundes ausmacht, also Erschwerendes und Entlastendes von Seiten des Kündigenden und des Kündigungsgegners. Dazu gehören ins­besondere Art und Ausmaß einer Pflichtverletzung, deren Folgen und insbesondere das Maß des Verschuldens. Die gegenläufigen Einflussgrößen sind dann gegeneinander abzuwägen. Bei der anzustellenden Zukunftsprognose sind die Auswirkungen der Pflichtverletzung auf das Verhältnis der Parteien zu berücksichtigen (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 19).

Die Abwägung hat insbesondere unter Berücksichtigung des Rechts auf Leben und körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 GG sowie des Allgemeinen Persönlichkeitsrechts aus Art. 2 Abs. 1 GG zu erfolgen, welche dem Eigentumsschutz aus Art. 14 GG gegenüberzustellen sind (vgl. Mehle in beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg.: H. Schmidt, Stand: 1.10.2022, § 543 BGB, Rn. 28).

Auf Seiten des Bekl. war die Dauer des Mietverhältnisses von 10 Jahren zu berücksichtigen. Über das stets gegebene Interesse eines jeden Mieters, der nicht ausziehen möchte, die eigene Wohnung nicht zu verlieren (Bestandsinteresse) hinaus, sind keine weiteren besonderen Um­stände dargelegt, welche das Abwägungsergebnis in Richtung des Bekl. verlagern würden. Das Erlangungsinteresse der Kl. wird hier durch den nicht konkret bestrittenen Vorwurf der Verfälschung der Betriebskostenabrechnung verstärkt.

Auch im Rahmen der mündlichen Verhandlung wurde deutlich, dass - unabhängig davon, dass er den Vorwurf bestreitet - der Bekl. keinerlei Bewusstsein dahingehend hat, mit dem vorgewor­fenen Verhalten könnten Rechte und Interessen der Kl. tangiert sein. Er betonte, dass das JobCenter den Betrag ja nicht gezahlt habe, und dass er nicht verstehen könne, warum dadurch (den Vorwurf als wahr unterstellt) das Vertrauen der Kl. in Bezug auf das Mietverhältnis zer­stört sein könnte.

Die schon grundsätzlich fehlende Einsicht des Bekl., dass sehr wohl die Rechte der Kl. als Vermieterin tangiert werden, wenn von ihr erstellte Unterlagen verfälscht und dann bei Be­hörden/Ämtern eingereicht werden, führt zu einer Verfestigung der Zerrüttung. Die Kl. kann nicht davon ausgehen, dass es bei dem Vorfall bleibt. Zu berücksichtigen ist auch, dass es sich um eine Privatvermieterin handelt, so dass das persönliche Verhältnis auch nicht von untergeord­neter Bedeutung ist.

2. Eine Abmahnung war nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB entbehrlich.

Bei einer Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB ist eine Abmahnung gem.§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB entbehrlich, wenn die Pflichtverletzung, wegen der gekündigt wird, so schwerwiegend ist, dass die Vertrauensgrundlage auch durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden könn­te (sog. Zerrüttungskündigung; vgl. Streyl, Schmidt-Futterer, aaO., Rn. 227). Das ist hier der Fall, da das Vertrauen in rechtskonformes Verhalten des Bekl. bereits unwiederbringlich zerstört wurde.

II. Dem Bekl. war auf seinen Antrag hin eine angemessene Räumungsfrist zu gewähren, § 721 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Das Mietverhältnis dauert schon seit über zehn Jahren an und der Bekl. zahlt stets pünktlich die Miete/Nutzungsentschädigung (zumindest wurde nichts Gegenteiliges vorgetragen). Zu berücksichtigen sind ferner die aktuell schwierigen Krisenzeiten (Energiekrise; auch dürften im Spätherbst wieder Verschärfungen aufgrund der Corona-Krise zu befürchten ste­hen), welche es für Mieter noch schwieriger machen, angemessenen Wohnraum zu leistbaren Konditionen zu erlangen. Auf der anderen Seite ist das Interesse der Kl. an der Wiedererlan­gung der Wohnung zu berücksichtigen. Nach Abwägung dieser Umstände erscheint eine Räu­mungsfrist bis zum 15.2.2023 angemessen, aber auch ausreichend.

Verfälscht der Mieter eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters oder ermöglicht er eine Verfälschung, um höhere Leistungen des JobCenters zu erschleichen, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Die Klägerin verlangt vom Beklagten Räumung und Herausgabe der Wohnung nach vorausgegangener Kündigung wegen Vertrauensbruchs. Der Beklagte leitete dem JobCenter eine Betriebskostenabrechnung zu, die einen höheren Nachzahlungsbetrag auswies als die Originalabrechnung der Klägerin. Die Polizei ermittelte deshalb gegen den Beklagten wegen des Verdachts des Sozialleis­tungsbetruges, worüber die Klägerin in Kenntnis gesetzt und aufgefordert wurde, anzugeben, ob sie zwei unterschiedliche Nebenkostenab­rechnungen erstellt habe, was diese verneinte. Sie kündigte dem Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß mit der Begründung, dass sie aufgrund des vom Landeskriminalamt mitgeteilten Sozialleistungsbetruges das erforderli­che Vertrauen in den Beklagten verloren habe.

Der Beklagte wies die Kündigung und den mit der Kündigung behaupteten Sozialleistungsbetrug mit Schreiben seines Anwalts zurück, der implizit der Klägerin mit einer Strafanzeige wegen vermeintlich übler Nachrede drohte.

Die Klägerin trug vor, dass der Beklagte sie bereits mehrmals zu rechtswidrigem Handeln hatte verleiten wollen, u. a. dazu, für einen Freund des Beklagten einen fingierten Mietvertrag abzuschließen, um Leistungen des JobCenters zu beziehen, desgleichen für seine bei ihm wohnende Freundin eine Anmeldung bei der Nachbarin als Untermieterin zu fingieren, um die Zahlungen des JobCenters „zu optimieren“. Diese und weitere ähnliche Ansinnen habe sie abgelehnt, so die Klägerin.

Das AG gab der Klage statt. Die fristlose Kündigung sei auch ohne vorherige Abmahnung berechtigt gewesen.

Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liege vor, wenn die Durchführung des Vertrags aufgrund der Zerstörung der Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet sei, dass dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten sei, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Ein Mieter verletze seine Vertragspflichten etwa dann erheblich, wenn sein Verhalten Anlass zu Polizeieinsätzen gebe und dies in Zusammenhang mit der Mietsache stehe.

Vorliegend sei die Klägerin als Zeugin zu einem (versuchten) Leistungsbetrug durch den Be­klagten befragt worden. Maßgeblich sei insoweit der gegen den Beklagten erhobene Vorwurf, er habe von der Klägerin in ihrer Eigenschaft als Vermieterin gefertigte Dokumente verfälscht. Insoweit sei ein unmittelbarer Bezug zu dem Mietverhältnis gegeben.

Es könne letztlich offenbleiben, ob der Beklagte wegen eines Leistungsbetruges schuldig gesprochen werde, denn hier liege der Vorwurf nicht darin, dass der Beklagte ggf. einen Leistungsbetrug zu Lasten der Steuerzahler begangen habe, sondern darin, dass er ein von der Klägerin als Vermieterin erstelltes und ausgestelltes Dokument – die Betriebskostenabrechnung – selbst verfälscht oder zumindest eine Verfäl­schung des Dokuments ermöglicht habe.

Zwar habe der Beklagte bestritten, einen Sozialleistungsbetrug begangen zu haben. Er habe jedoch nichts zu dem Sachverhalt vorgetragen, wie die Betriebskostenabrechnung der Vermieterin in zu seinen Gunsten abgeänderter Version zum JobCenter gelangt sei. Sein pauschaler Verweis darauf, dass er zwei Vermutungen habe, wer hinter der Manipu­lation stehen könne, aber dafür keine Beweise habe, wertete das Gericht als bloße Schutzbehauptung.

Zwar sei es zunächst Sache des Vermieters, diejenigen Tatsachen substantiiert vorzutragen, auf die das Kündigungsrecht gestützt werde. Bei der vorliegenden Sachlage müsse aber der Beklagte diejenigen Umstände vortragen, aus denen sich ergebe, dass zu Unrecht ein Ermittlungsverfahren gegen ihn eingeleitet und die Anklage zugelassen wurde. Nur er könne wissen, wie genau die veränderte Betriebskostenabrechnung zum JobCenter gelangt sei.

Die Klägerin sei damit aufgrund des Verhaltens des Beklagten zur Zeugin in einem strafrechtli­chen Ermittlungsverfahren geworden und habe befürchten müssen, selbst in Verdacht zu geraten, zwei unterschiedliche Betriebskostenabrechnungen erstellt zu haben. Dieses Verhalten des Beklagten erschüttere das Vertrauen in eine redliche Gestaltung des Vertragsverhältnisses und habe damit das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien nachhaltig zerrüttet.

Auch bei der mündlichen Verhandlung sei deutlich geworden, dass der Beklagte keinerlei Bewusstsein dahingehend gehabt habe, dass von seinem Verhalten Rechte und Interessen der Klägerin berührt sein könnten; schließlich habe das JobCenter den Betrag ja nicht gezahlt, weshalb er nicht verstehen könne, warum dadurch das Vertrauen der Klägerin in Bezug auf das Mietverhältnis zer­stört sein könnte.

Weil der Beklagte während des über zehn Jahre andauernden Mietverhältnisses die Miete stets pünktlich gezahlt hatte und die Zeiten schwierig seien, gestand das Gericht eine in diesem Fall mit über vier Monaten durchaus großzügig bemessene Räu­mungsfrist zu.