Falsches Rasterfeld im Mieterhöhungsverlangen

Ein Mieterhöhungsverlangen ist auch dann formell wirksam, wenn der Vermieter versehentlich ein unzutreffendes Mietspiegelfeld angekreuzt hatte. Ob die Einordnung zutreffend ist, ist eine Frage der materiellen Wirksamkeit.

Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 25.9.2007 formell wirksam ist. Es ist in Textform verfasst und unter Hinweis auf den Berliner Mietspiegel 2007 ausreichend begründet, § 558 a BGB. Dabei ist es entsprechend den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts für die formelle Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens unschädlich, dass der Kl. irrtümlich das Mietspiegelfeld L2 für einschlägig erachtet hat. Denn an die Begründung des Mieterhöhungsverlangens dürfen keine überhöhten Anforderungen gestellt werden. Es soll nicht den Beweis oder die Begründetheit des Erhöhungsverlangens darstellen. Vielmehr soll dem Mieter nur die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen, um überflüssige Prozesse zu vermeiden (vgl. statt aller Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., 2008, § 558 a Rn. 7 m.w.N. Insoweit ist nach dem Urteil des BGH vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07 - GE 2008, 191 - davon auszugehen, dass zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens "mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, nicht erforderlich ist, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt". Bereits - so der BGH a.a.O. weiter - aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne enthalte, könne der Mieter das betreffende Feld ohne Weiteres im Mietspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutreffe und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liege. Daraus wird deutlich, dass es für die ordnungsgemäße Begründung im Sinne von § 558 a BGB durchaus ausreicht, dass der Vermieter dasjenige Rasterfeld benennt, welches er für einschlägig hält. Ob die von ihm vorgenommene Einordnung zutreffend ist, ist eine Frage der materiellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.

Ein formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen kann nur komplett und mit Wirkung für die Zukunft wiederholt werden. Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin hatte früher bei Angabe eines falschen Rasterfeldes eine formelle Unwirksamkeit angenommen. Diese unzutreffende Auffassung wird allerdings wegen entgegenstehender Entscheidungen des BGH nicht mehr wiederholt.

In einem auf den Berliner Mietspiegel gestützten Mieterhöhungsverlangen hatte der Vermieter das Rasterfeld L2 des Mietspiegels angegeben, während tatsächlich das Rasterfeld K2 einschlägig war. Die Mieter hielten deshalb das Erhöhungsverlangen für unwirksam.

Mit Beschluss vom 21. April und 5. Mai 2009 bestätigte das Landgericht Berlin die Auffassung des Amtsgerichts, dass es sich um einen unschädlichen Mangel gehandelt habe. Dem Mieter sei es hier ohne Weiteres möglich gewesen, die richtige Einordnung zu überprüfen und selbst vorzunehmen, zumal es nur um die Wohnlageneinstufung ging.

Die entgegenstehende Entscheidung der 62. Kammer des Landgerichts vom 5. November 2007 (GE 2007, 1635) ist vom Bundesgerichtshof aufgehoben worden (GE 2009, 512). Der BGH verweist dabei ausdrücklich auf seine vorherige Entscheidung vom 12. Dezember 2007 (GE 2008, 191).