Falsches Mietspiegelfeld im Mieterhöhungsverlangen

Falsches Mietspiegelfeld im Mieterhöhungsverlangen; formale Begründung und Begründetheit; Tabellenmietspiegel

Die Wahl eines falschen Mietspiegelfeldes führt nicht zur formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; die zutreffende Einordnung in ein Mietspiegelfeld ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch.

2 Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete für die 67,35 m2 große Wohnung betrug zuletzt 306,44 €. Mit Schreiben vom 13. Juli 2006 verlangte die Kl. von der Bekl. unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005 und das dort bezeichnete Mietspiegelfeld H7 eine Mieterhöhung um 18,76 € auf 325,20 € ab dem 1. Oktober 2006. Die Bekl. stimmte nicht zu. Nach ihrer Auffassung ist die Wohnung in das Mietspiegelfeld H6 einzuordnen und innerhalb der Spanne des Mietspiegelfeldes ein Aufschlag von lediglich 20 % auf den Mittelwert gerechtfertigt.

3 Das Amtsgericht hat die Bekl. verurteilt, der beantragten Mieterhöhung zuzustimmen. Auf die Berufung der Bekl. hat das Berufungsgericht die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. das Mieterhöhungsverlangen weiter.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1635) hat, soweit für das Revisionsverfahren noch von Interesse, ausgeführt:

6 Die Zustimmungsklage sei - unabhängig von der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens - unzulässig. Das Erhöhungsverlangen vom 13. Juli 2006 entspreche nicht den formellen Anforderungen des § 558 a BGB, weil es wegen falscher Einordnung der Wohnung in die Mietspiegelkategorie H7 bereits formell unwirksam sei. Dies gelte jedenfalls dann, wenn der Mieter - wie hier - die Fehlerhaftigkeit der Angabe nicht habe erkennen können.

II. 7 Diese Beurteilung hält der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 13. Juli 2006 formell ordnungsgemäß begründet worden (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage hätte nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

8 Wie der Senat (Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573) - nach Erlass des Berufungsurteils - entschieden hat, ist bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel - wie im vorliegenden Fall - nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Der Mieter kann dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (Senat, aaO, Tz. 16 m.w.N.). So ist es hier. Ob die Mietwohnung der Bekl. in das Mietspiegelfeld H7 oder, wie die Bekl. meint, in das Feld H6 einzuordnen ist, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens und bedarf hier deswegen keiner Entscheidung.

9 Danach ist das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 13. Juli 2006 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

Anm.: Zurückverweisung an BG

Die zutreffende Einordnung in ein Mietspiegelfeld ist eine Frage der Begründetheit des Verlangens.

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB und bezog sich auf den Berliner Mietspiegel mit dem Mietspiegelfeld H7. Tatsächlich war das Mietspiegelfeld H6 einschlägig. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter, wohingegen das Landgericht die Klage abwies. Das führte zur zugelassenen Revision zum BGH.

Der VIII. Senat des BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache an das Landgericht zurück. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell ordnungsgemäß begründet worden; die Klage hätte deswegen nicht als unzulässig abgewiesen werden dürfen. Der Senat habe schon zu VIII ZR 11/07 (GE 2008, 191) entschieden, dass bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich sei, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spannen liege. Damit könne er dann ohne Weiteres prüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung zutreffe. Ob die Mietwohnung des beklagten Mieters in dieses oder jenes Feld einzuordnen sei, sei keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.