Falsche Kostenverteilung durch nicht (mehr) geeichte Messgeräte

Falsche Kostenverteilung durch nicht (mehr) geeichte Messgeräte; Schadensersatz gegen Verwalter; Beweislast für Unrichtigkeit der Heizkostenabrechnung; Schadensersatz wegen unrichtiger Tatsachenbehauptungen an WEG-Verwalter

1. Messgeräten, deren Eichgültigkeit abgelaufen ist, kommt die Vermutung der Richtigkeit nicht zu (Anschluss an BGH, GE 2011, 96, 126). In einem Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter wegen falscher Kostenverteilung muss gleichwohl der Geschädigte als Anspruchsteller die Unrichtigkeit der Abrechnung beweisen. Inwieweit sich der als Schädiger in Anspruch genommene Abrechner seinerseits auf die Ablesewerte ungeeichter Zähler berufen kann, bleibt offen.

2. Ein Wohnungseigentumsverwalter, der in der Eigentümerversammlung ohne ausreichende Überprüfung unrichtige Tatsachenbehauptungen aufstellt, haftet auf Schadensersatz, wenn aufgrund der unrichtigen Darstellung ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird.

Die Antragstellerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft, machte gegen die Antragsgegnerin als frühere Verwalterin Schadensersatzansprüche geltend. Verfahrensgegenständlich waren im Rechtsbeschwerdeverfahren nur noch behauptete Ansprüche der Antragstellerin wegen unrichtiger Heizkostenabrechnung sowie wegen nutzloser Aufwendungen zur Beseitigung von Nässeeintritt.

Zwischen der Antragstellerin und dem Bezirk O. bestand ein Vertrag, der die gemeinsame Nutzung der Heizungsanlage mit dem benachbarten Gebäude des B.B.W. regelte. Nach diesem Vertrag wurde die Antragstellerin geschäftsführend für die Belange der Heizanlage tätig und rechnete gegenüber dem Bezirk O. jährlich nach Verbrauch ab. Der Verbrauch wurde über Wärmemengenzähler erfasst.

Nachdem zu Testzwecken zur Beseitigung der Nässeproblematik Schienen eingebaut wurden, beschloss die Eigentümerversammlung, an allen betroffenen Fenstern derartige Schienen einzubauen. Zwischen den Beteiligten war streitig, ob von der Antragsgegnerin oder von einem anderen Miteigentümer die Erklärung abgegeben wurde, dass die testweise eingebaute Schiene dazu geführt habe, dass Nässeeintritt nicht mehr vorhanden sei. Das Landgericht hat die Anträge im noch verfahrensgegenständlichen Umfang abgewiesen. Hiergegen richtete sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin. Das Rechtsmittel führte hinsichtlich der Aufwendungen bezüglich der Nässeschäden zur Zurückverweisung. Im Übrigen blieb es erfolglos.

Die Entscheidung des Landgerichts hält nur teilweise der rechtlichen Nachprüfung stand. Hinsichtlich des behaupteten Schadensersatzanspruches wegen unrichtiger Abrechnung der Heizkosten erweist sich das Rechtsmittel als unbegründet. Abgesehen von anderen Fragen kann der Antragstellerin ein Schadensersatzanspruch deshalb nicht zuerkannt werden, da keine hinreichenden Tatsachen dafür vorliegen, dass und in welcher Höhe der Antragstellerin ein Schaden entstanden ist.

Der Senat schließt sich der Rechtsprechung des BGH an (Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10 - GE 2011, 96, 126), wonach der Ablauf der Eich­frist nicht dazu führt, dass die festgestellten Werte ohne Bedeutung sind. Allerdings kommt die Vermutung der Richtigkeit bei einer Heizkosten­abrechnung nur geeichten Messgeräten zu. Den von einem nicht mehr ge­eichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt diese Vermutung nicht zu. In diesem Fall muss bei einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachgewiesen werden. Diese Beweislastverteilung gilt jedoch nur für die Heizkostenabrechnung, insbesondere für die Heizkostenabrechnung zwischen Mieter und Vermieter.

Geht es jedoch um Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter wegen Verletzung seiner Sorgfaltspflicht bei der Kostenverteilung, so verbleibt es bei dem Grundsatz, dass der Geschädigte den Schaden darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen hat. Der Anspruchsteller will sich hier nämlich gerade nicht auf die Ablesewerte von den nicht geeichten Messgeräten berufen, sondern behauptet gerade deren Unrichtigkeit. Wenn aber den Ablesewerten keine Aussagekraft beigemessen wird, so muss der Anspruchsteller andere Tatsachen vortragen, aus denen sich sein Schadensersatzanspruch ergeben könnte. Ob sich gegenüber einem solchen Vortrag der in Anspruch Genommene seinerzeit auf die Messwerte berufen kann, bedarf im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, da bereits seitens der Antragstellerin keine ausreichenden Tatsachen für das Vorliegen eines bestimmten Schadens vorgetragen sind. Auch Anhaltspunkte, die bei einer Ermittlung von Amts wegen (§ 12 FGG a. F.) zu einer derartigen Sachaufklärung führen könnten, sind nicht gegeben.

Die Antragstellerin kann ihren Schaden auch nicht in der Weise berechnen, dass sie das Ersatzverfahren nach § 9 a HKV anwendet. Dabei kann es dahinstehen, ob auf eine Fallgestaltung wie die Vorliegende, wo beide Parteien Heizungsbetreiber sind, die Heizkostenverordnung überhaupt Anwendung findet. Selbst wenn dies der Fall sein sollte, läge ein Fall des § 9 a HeizkostenV nicht vor. Eine unterlassene Eichung ist nämlich kein zwingender Grund im Sinne des § 9 a HeizkostenV (LG Köln, ZMR 2008, 460; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 6206 h). Die Antragsgegnerin wäre deshalb, abgesehen von allen anderen Bedenken, bereits deshalb nicht berechtigt gewesen, unter Anwendung des § 9 a HeizkostenV abzurechnen. Es kann deshalb nicht als Schaden angesehen werden, dass die Verwalterin dem Bezirk O. weniger in Rechnung gestellt hat, als dies bei einer Abrechnung unter Anwendung des § 9 a HeizkostenV geschehen wäre.

b) Keinen Bestand haben kann das Urteil allerdings, soweit es die Nässeschienen betrifft. Zwar ist dem Landgericht darin zuzustimmen, dass die Antragsgegnerin nicht gehalten war, den Erfolg der Maßnahme durch einen Sachverständigen feststellen zu lassen. Die Antragsgegnerin hat ihre Verwalterverpflichtungen jedoch dann verletzt, wenn sie ohne eigene Überprüfung, sozusagen „ins Blaue hinein" behauptet hat, dass die Testanbringung dazu geführt hat, dass nunmehr ein Nässeeintritt nicht erfolgt. Das Landgericht hat hierzu ausgeführt, dass es genügt habe, dass sich die Verwaltung durch Rückfrage bei dem Eigentümer oder durch eigene Beobachtung über den Erfolg der Maßnahme informierte. Dazu, dass dies geschehen ist, hat das Landgericht jedoch keine tatsächlichen Feststellungen getroffen. Dass das Landgericht sich damit überhaupt auseinandergesetzt hat, ist wohl darauf zurückzuführen, dass die Antragstellerin behauptet hat, die Antragsgegnerin habe wider besseres Wissen oder zumindest ungeprüft behauptet, die Testinstallation sei erfolgreich gewesen [...]. Die Abfassung des Protokolls ist hier nicht eindeutig. Nach der äußeren Darstellung des Protokolls spricht viel dafür, dass die Äußerung, dank des Wasserablaufbleches sei die Decke am Testfenster jetzt trocken, eher dem Wohnungseigentümer R. als der Antragsgegnerin zuzuordnen ist. Hierzu sind jedoch weitere tatsächliche Feststellungen, gegebenenfalls durch Einvernahme der an der Eigentümerversammlung beteiligten Personen, erforderlich.

Trifft nämlich die Behauptung der Antragsgegnerin zu, dass nicht sie, sondern der Eigentümer R. diese Äußerung getan hat, so fehlt es an einer pflichtwidrigen Handlung der Antragsgegnerin. Wurde die Äußerung jedoch von der Antragsgegnerin getan, ohne dass diese sich über die Richtigkeit der Angaben hinreichend kundig gemacht hatte, so liegt eine Pflichtverletzung der Antragsgegnerin vor. Der Verwalter ist nämlich zu einer sachgerechten und wahrheitsgemäßen Information der Wohnungseigentümer verpflichtet. Das schließt es aus, dass er Angaben „ins Blaue hinein" macht. Werden falsche Angaben ohne rechtfertigenden Grund gemacht, so begründet dies eine Schadensersatzpflicht des Verwalters dem Grunde nach. Demgegenüber vermag die Argumentation des Landgerichts nicht zu überzeugen, dass der Wohnungseigentümer S. erst nach dem Beschluss bestätigt hat, dass die Feuchtigkeitsschäden nur noch eingeschränkt vorhanden seien. Zum einen ist diese nachträgliche Äußerung nicht kausal für die Erklärung der Verwalterin in der Eigentümerversammlung, zum anderen hat der Wohnungseigentümer S. eben nicht berichtet, dass die Schäden beseitigt sind, sondern dass die Feuchtigkeit nur noch eingeschränkt vorhanden sei. Schließlich kann es dahinstehen, inwieweit auch die Ausführungen des Wohnungseigentümers R. zum Sanierungsbeschluss geführt haben. Wenn das Landgericht „davon ausgeht", dass die Beschlussfassung über die Maßnahme ganz maßgeblich von der Darstellung des Miteigentümers R. beeinflusst wurde, so schließt dies eine Kausalität der Erklärung der Verwaltung, so sie abgegeben wurde, nicht aus. Eine maßgebliche Beeinflussung durch R. schließt nämlich die Beeinflussung durch die Verwaltung nicht aus, so dass es an einer Kausalität der falschen Angaben der Antragsgegnerin nicht fehlen würde.

Ein Wohnungseigentumsverwalter, der ohne ausreichende Überprüfung unrichtige Tatsachenbehauptungen aufstellt, haftet auf Schadensersatz, wenn aufgrund unrichtiger Darstellungen ein für die Eigentümer nachteiliger Beschluss gefasst wird.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht gegen die frühere Verwalterin Schadensersatzansprüche geltend, zuletzt nur noch behauptete Ansprüche der Gemeinschaft wegen einer unrichtigen Heizkostenabrechnung sowie wegen nutzloser Aufwendungen zur Beseitigung von Nässeeintritt an Fenstern.

(1) Zwischen der Antragstellerin und dem Bezirk O. bestand ein Vertrag, der die gemeinsame Nutzung der Heizungsanlage mit dem benachbarten Gebäude des B.B.W. regelte. Nach diesem Vertrag wurde die Antragstellerin geschäftsführend für die Belange der Heizanlage tätig und rechnete gegenüber dem Bezirk O. jährlich nach Verbrauch ab. Der Verbrauch wurde über Wärmemengenzähler erfasst.

(2) Nachdem zu Testzwecken zur Beseitigung der Nässeproblematik eine Fensterschiene eingebaut worden war, beschloss die Eigentümerversammlung, an allen betroffenen Fenstern derartige Schienen einzubauen. Zwischen den Beteiligten war streitig, ob von der früheren Verwalterin oder von einem anderen Miteigentümer die Erklärung abgegeben worden war, die testweise eingebaute Schiene habe dazu geführt, dass Nässeeintritt nicht mehr vorhanden sei. Das LG hat die Anträge abgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Gemeinschaft an das OLG im alten FGG-Verfahren.

Soweit die frühere Verwalterin die Messwerte von nicht mehr geeichten Geräten abgelesen und danach die Kosten verteilt hat, wurde die Abweisung der Klage gegen die frühere Verwalterin bestätigt. Es ist nicht ersichtlich, dass und in welcher Höhe der Gemeinschaft ein Schaden entstanden ist. Wie der BGH (Urteil vom 17. November 2010 - VIII ZR 112/10 -, GE 2011, 96, 126) ausgeführt hat, führt der Ablauf der Eichfristen nicht dazu, dass die festgestellten Werte ohne Bedeutung sind. Die Vermutung der Richtigkeit bei der Heizkostenabrechnung haben aber nur geeichte Messgeräte. Andernfalls muss bei einer Abrechnung nach der Heizkostenverordnung die Richtigkeit der abgelesenen Werte anderweitig zur Überzeugung des Tatrichters nachgewiesen werden. Dies gilt jedoch nur für die Heizkostenabrechnung zwischen Mieter und Vermieter. Im Verhältnis der Gemeinschaft zum WEG-Verwalter verbleibt es dagegen bei dem Grundsatz, dass der Geschädigte den Schaden darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen hat. Wenn den Ablesewerten keine Aussagekraft zukommt, muss der Anspruchsteller andere Tatsachen vortragen, aus denen sich sein Schadensersatzanspruch ergeben könnte, woran es hier fehlt.

Hinsichtlich der Nässeschäden muss das LG dagegen nach Zurückverweisung und Beweisaufnahme erneut entscheiden. Die Verwalterin durfte nicht „ins Blaue hinein" behaupten, dass nach dem Testergebnis ein Nässeeintritt nicht erfolgt. Nach dem Protokoll des LG über die Beweisaufnahme habe die Verwalterin sich eventuell nur auf die Erklärung eines Wohnungseigentümers verlassen. Sie hätte zur Kontrolle zwar keinen Sachverständigen beauftragen, wohl aber selbst die Angaben des Wohnungseigentümers überprüfen müssen. Werden falsche Angaben ohne rechtfertigenden Grund gemacht, begründet dies eine Schadensersatzpflicht des Verwalters. Das muss vom LG noch geklärt werden.

Für den Schadensersatzanspruch muss die Gemeinschaft eine Pflichtverletzung des Verwalters, dessen Verschulden (für das freilich eine Vermutung spricht) und auch ihren Schaden darlegen und beweisen. Bei einer Klageabweisung kann das Gericht darauf verweisen, dass jedenfalls die letzte Voraussetzung nicht erfüllt ist. Auf die Pflichtverletzung und das Verschulden kommt es dann nicht mehr an, da die Erfolglosigkeit der Klage feststeht. Geltend machen kann den Schaden, der in der Gemeinschaftskasse eingetreten ist, die Gemeinschaft. Da hier auf der Passivseite der frühere Verwalter steht, kann der gegenwärtige Verwalter die Gemeinschaft vertreten. Sonst müsste, wenn der aktuelle Verwalter persönlich auf der Passivseite stünde, durch einen Eigentümerbeschluss die Prozessermächtigung an einen oder mehrere Wohnungseigentümer erteilt werden, die einen Rechtsanwalt namens der Gemeinschaft beauftragen können.

Bei der Beseitigung des Nässeschadens hat das Gericht dagegen auf eine mögliche Pflichtverletzung der Verwalterin abgestellt. Wenn es um Fragen der Instandhaltung und Instandsetzung geht, muss der Verwalter die Auftragsvergabe vorbereiten und den Wohnungseigentümern zur Beschlussfassung unterbreiten. Er darf zumindest nicht ungeprüft möglicherweise falsche Angaben eines Wohnungseigentümers einfach übernehmen, sondern muss sich selbst darum kümmern, ob der hier testweise unternommene Reparaturversuch erfolgreich war. Keinesfalls darf der Verwalter „ins Blaue hinein" etwas Falsches behaupten. Allerdings betont das Gericht auch, dass der Verwalter einen Sachverständigen nicht beauftragen musste (und auch nicht durfte).

Nicht zu entscheiden war in diesem Prozess die spannende Frage, ob eventuell der Wohnungseigentümer, der fahrlässig eine unzutreffende Angabe über den Erfolg des Reparaturversuchs gemacht hatte, seinen Miteigentümern haftbar ist. In der Rechtsprechung herrscht die Tendenz, dass ein berufsmäßiger Sachwalter, hier also der WEG-Verwalter, eine eigenständige Aufgabe der Schadensfeststellung hat. Ob das für einen Wohnungseigentümer, der falsche Angaben macht, die Haftung ausschließen würde, ist jedenfalls zweifelhaft.