Falsche Angaben des Mieters als Kündigungsgrund

1. Die Klage auf künftige Räumung ist zulässig, wenn der Mieter die zugrunde liegende Kündigung nicht für berechtigt hält und deshalb erklärt, er werde nicht ausziehen.

2. Eine Kündigung wegen unberechtigter Untervermietung ist unbegründet, wenn diese im Zeitpunkt der vorangehenden Abmahnung bereits beendet war.

3. Hat der Mieter jedoch den Vermieter über den Umfang und die Dauer der Untervermietung getäuscht, ist eine fristgemäße ordentliche Kündigung gem. § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gerechtfertigt. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob der Mieter nach Zugang des Kündigungsschreibens die Untervermietung beendet hatte.

Die Berufung ist im Ergebnis nicht begründet, da die Bekl. zur Räumung verpflichtet sind. Denn die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung vom 24. Juli 1997 ist wirksam.

1. Soweit die Kl. hilfsweise Räumung zum 31. August 1998 verlangt hat, ist die Klage gemäß § 259 ZPO zulässig. Denn die Bekl. haben deutlich gemacht, daß sie die Kündigung vom 24. Juli 1997 auch insoweit für nicht berechtigt erachten und deshalb nicht ausziehen werden.

2. Eine fristlose Kündigung nach § 553 BGB scheidet schon deshalb aus, weil der Bekl. bereits zum Zeitpunkt der Abmahnung am 2. Juni 1997 die Untermiete schon wieder beendet hatte.

Eine Kündigung nach § 554 a BGB scheitert an dem Umstand, daß es der Kl. zugemutet werden kann, das Mietverhältnis - auch unter Berücksichtigung der Vertragsverletzung - mit den Bekl. bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen.

Wie allerdings das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat, liegt in dem Schreiben des Bekl. vom 19. Juni 1997 eine Vertragsverletzung, weil der Bekl. den Sachverhalt offensichtlich unrichtig wiedergegeben hat. Denn unstreitig hat der Bekl. die Wohnung nicht einer befreundeten Person kurzfristig überlassen, sondern einem Dritten für ein Jahr untervermietet. Soweit der Bekl. meint, daß im Schreiben nur eine falsche Rechtsansicht wiedergegeben worden und vielmehr entscheidend sei, daß (zutreffend) mitgeteilt würde, daß die Person längst wieder ausgezogen sei, so ist das nicht richtig. Das Schreiben erweckt vielmehr bewußt den Eindruck, daß der Aufenthalt des "Untermieters" lediglich kurzfristig zu Besuchszwecken erfolgt sei. Dabei war dem Bekl. durchaus bekannt, daß er langfristig einen Untermietvertrag über den Großteil der Wohnung geschlossen hatte. Damit wurde der Vorgang nicht nur bagatellisiert, sondern inhaltlich völlig unrichtig wiedergegeben. Darüber hinaus war der Bekl. auch noch rechtlich beraten und war damit auch in der Lage, sich die Problematik der Untervermietung erklären zu lassen.

Der Vermieter muß es jedoch nicht hinnehmen, daß eindeutige Vertragsverletzungen (hier die vorgenommene Untervermietung) auf entsprechenden Vorhalt der Wahrheit widersprechend verneint werden.

Allerdings ist dieser Vertragsverstoß nicht so schwerwiegend gewesen, daß der Kl. nicht zuzumuten gewesen wäre, das Mietverhältnis (vorerst) fortzusetzen. Denn immerhin war die Untervermietung bereits beendet gewesen.

Die hilfsweise auf § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB gestützte Kündigung hat das Mietverhältnis jedoch fristgemäß zum 31. August 1998 beendet. Denn wie sich aus den obigen Ausführungen ergibt, lag eine schuldhafte Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen vor. Auf die Zumutbarkeit, das Mietverhältnis fortzusetzen, kommt es hier nicht an.

Der Mieter hatte einen Großteil der Wohnung untervermietet, weswegen ihn nach Abmahnung durch den Vermieter eine fristlose Kündigung erreichte. Diese war allerdings unwirksam, weil noch innerhalb der Mahnfrist der Untermieter ausgezogen war.

Das Landgericht Berlin gab mit Urteil vom 23. Juni 1998 gleichwohl der Räumungsklage statt, weil der Vermieter vorsorglich auch fristgerecht nach § 564 b BGB gekündigt hatte. Der Mieter hatte nämlich in seinem Schreiben an den Vermieter unrichtige Angaben über die Untervermietung gemacht; darin sah das Landgericht eine schuldhafte Vertragsverletzung, die einen Kündigungsgrund darstellte. Der Vermieter konnte deshalb zukünftige Räumung verlangen, weil der Mieter erklärt hatte, er werde nicht ausziehen.