Falsche Angaben beim Hausverkauf nicht immer arglistige Täuschung

Bei der Annahme einer arglistigen Täuschung durch den Hausverkäufer ist Zurückhaltung geboten; die falsche Angabe, der Ehemann (Bauingenieur) habe den Spitzboden, dessen Isolierung sich als mangelhaft herausgestellt hat, selbst ausgebaut (und nicht der Voreigentümer), begründet ohne weitere Erklärungen keinen Schadensersatzanspruch des Käufers.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. machen gegen die Bekl. als Verkäufer einen Anspruch auf Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung aufgrund eines Kaufvertrages über ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück geltend. Die Parteien vereinbarten in § 6 des Vertrages einen umfassenden Gewährleistungsausschluss, von dem ein später nicht mehr relevanter Setzungsriss ausgenommen war.

Weil sich die Räume des Obergeschosses nicht ausreichend beheizen ließen, beantragten sie die Durchführung des selbständigen Beweisverfahrens. Der beauftragte Sachverständige hat festgestellt, dass die Dampfbremse in Form einer Alukaschierung der Dachdämmung großflächig vorhanden sei, an den Übergängen und an vielen anderen Stellen im Obergeschoss sowie im Bereich des Spitzbodens fehle. Dies führe zu einer Verschlechterung der Isolierungswirkung. Die Mängelbeseitigungskosten hat der Sachverständige mit 26.685 € brutto bemessen.

Die Kl. haben behauptet, die Bekl. hätten sie in Bezug auf den Dachgeschossausbau getäuscht. Die Bekl. zu 1 habe ausdrücklich angegeben, dass ihr Mann, der Bekl. zu 2, ein Bauingenieur, das Dachgeschoss selbst ausgebaut und gut isoliert habe. Der Spitzboden sei komplett ausgebaut und isoliert worden. Demgegenüber sei das Dach tatsächlich mangelhaft. Die Kl. haben mit der Klage die Zahlung der Mängelbeseitigungskosten begehrt und diese auf der Basis des o. g. Gutachtens mit 26.685 € beziffert und hierzu behauptet, im Wissen um den nicht erfolgten Ausbau bzw. um das Bestehen der Mängel hätten sie das Haus nicht gekauft, jedenfalls nicht zu dem vereinbarten Preis. Das Landgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte Erfolg.

Die Kl. können wegen des geltend gemachten Mangels der Dachisolierung keinen Schadensersatzanspruch aus §§ 434, 437, 280 BGB gegenüber den Bekl. geltend machen, weil die Parteien solche Ansprüche in § 6 Abs. 3 des notariellen Vertrages wirksam ausgeschlossen haben.

1. Die Dachdämmung im Obergeschoss der verkauften Doppelhaushälfte ist zwar nach den Feststellungen des Sachverständigen im selbständigen Beweisverfahren, die sich die Kl. zu eigen gemacht haben, insoweit mangelbehaftet, als die erforderliche Dampfsperre Fehlstellen aufweist.

2. Die Bekl. können sich in Ansehung des vorbezeichneten Mangels auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss berufen; solches ist insbesondere nicht nach § 444, 1. Alt. BGB wegen Arglist ausgeschlossen.

a. Arglist setzt Vorsatz voraus, wobei bedingter Vorsatz ausreicht. Grundsätzlich handelt der Verkäufer bedingt vorsätzlich, wenn er „einen Fehler mindestens für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte“ (BeckOGK/Arnold, BGB § 438 Rn. 181). Arglistig handelt danach grundsätzlich nicht, wer gutgläubig unrichtige Angaben macht, mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen. Ein bewusstes Sichverschließen wird der Kenntnis nur dann gleichgestellt, wenn es um rechtliche Bewertungen von Tatsachen geht. Um eine solche rechtliche Bewertung, um einen Schluss von bekannten Tatsachen auf eine bestimmte rechtliche Einordnung, geht es bei der Frage des arglistigen Verschweigens eines Mangels aber nicht (vgl. BGH MDR 2003, 681 zu § 463 Satz 2 BGB a.F.). Entscheidend ist nur, ob der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kannte, nicht, ob er sie auch zutreffend als Fehler im Rechtssinn bewertete. Diese Kenntnis muss festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden (BGH aaO.).

Zur Arglist ist nicht unbedingt das Wissen erforderlich, dass die angegebene Tatsache nicht der Wahrheit entspricht. Arglistig kann vielmehr auch derjenige handeln, der einem anderen versichert, eine bestimmte Kenntnis von Vorgängen oder Umständen zu haben, diese Kenntnis aber in Wirklichkeit nicht hat. Bei einer „ins Blaue hinein“ abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung schließt guter Glaube die Arglist nicht aus, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt (Palandt/Ellenberger, BGB, 78. Aufl., § 123 Rn. 11). Arglistig kann insbesondere auch derjenige täuschen, der sich der ihm ohne Weiteres möglichen und zumutbaren Erkenntnis der die Täuschung begründenden Umstände verschließt und das Fehlen derartiger Umstände blindlings vertraglich zusichert. Dass ihm die Umstände tatsächlich nicht bekannt waren, ist dabei unerheblich. Das arglistige Verhalten liegt hier gerade darin, dass dem Erklärenden, was ihm auch bewusst war, jegliche zur sachgemäßen Beantwortung erforderliche Kenntnis fehlte und er gleichwohl diesen Umstand gegenüber dem anderen Teil verschwieg (BGH NJW 1980, 2460). Wer so ohne tatsächliche Grundlage auf Fragen des Käufers falsche Angaben macht, mit deren Unrichtigkeit er rechnet, handelt grundsätzlich bedingt vorsätzlich (vgl. BGH NJW-RR 2012, 1078).

b. Im notariellen Vertrag haben die Bekl. zu der Isolierung und der Gestaltung des Dachgeschossausbaus einschließlich des Ausbaus des Spitzbodens keinerlei Erklärungen abgegeben. Bei einer grundsätzlich gebotenen Zurückhaltung für Annahme von Arglist kann gemessen an den vorgenannten Voraussetzungen jedoch auch auf Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts zum Gespräch Ende Februar/Anfang März 2015 nicht festgestellt werden, dass die Bekl. zu 1 damit gerechnet und billigend in Kauf genommen hat, dass die Kl. bei Offenbarung, dass nicht der Bekl. zu 2, sondern der Voreigentümer die Dachisolierung im Zuge des Hausbaus erstellt hat, den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

Dass der Bekl. zu 1 der tatsächliche - laut Gutachten des Sachverständigen: mangelhafte - Zustand der Dampfsperre bekannt war, kann nicht festgestellt werden. Weder hat das Landgericht dahingehende Feststellungen getroffen, noch behaupten die Kl. eine solche Kenntnis. […]

Weil - wovon auch die Kl. aufgrund des Sachverständigengutachtens ausgehen - tatsächlich eine - wenn auch mangelhafte - Dachdämmung vorhanden war, kann nicht festgestellt werden, die Bekl. zu 1 habe Kenntnis davon, dass keine Dachdämmung vorhanden war; dies behaupten auch die Kl. nicht. Damit hat nach dem Vortrag der Parteien und den Feststellungen des Landgerichts die Bekl. zu 1 - im Übrigen nicht als Antwort auf eine von den Kl. nicht gestellte Frage - keine Angaben „ins Blaue hinein“ dahingehend gemacht, eine Isolierung des Dachs sei vorhanden, obwohl sie mit der Unrichtigkeit ihrer Angabe rechnete. Unrichtig war die vom Landgericht festgestellte Angabe der Bekl. zu 1 nur insofern, als die Dachisolierung als jünger - vom Bekl. zu 2 nach dem Hauserwerb im Jahre 2011 erstellt - ausgegeben wurde, als sie tatsächlich war.

Auch wenn diese vom Landgericht festgestellte Angabe der Bekl. zu 1 objektiv falsch war und die Bekl. zu 1 dies wusste, ist hierin nach den oben aufgezeigten Grundsätzen ein bedingter Vorsatz und damit Arglist nicht zu erblicken, weil aus Sicht der Bekl. zu 1 nicht zwingend die Neuwertigkeit des Dachisolierung für die Kaufentscheidung der Kl. oder den Inhalt des Kaufvertrages entscheidend war, sondern allenfalls der Umstand, ob überhaupt eine Dachisolierung vorhanden war. Eine Aufklärungspflicht der Bekl. im Hinblick auf die Dachisolierung, von deren Mangelhaftigkeit ihre Kenntnis nicht feststeht, bestand ohnehin nicht. Ebenso wenig haben die Kl. nach dem Vorhandensein oder dem Zustand der Dachisolierung gefragt, so dass die Bekl. zu 1 keine Fragen der Käufer - wie der Bundesgerichtshof es für die Annahme eines arglistigen Verhaltens grundsätzlich voraussetzt - „ins Blaue hinein“ und damit bedingt vorsätzlich falsch beantwortet hat. Vielmehr hat die Bekl. zu 1, wie die Kl. bereits in der Klageschrift vorgetragen haben, die „in das Haus gesteckten Kosten wieder herein“ holen wollen und im Zusammenhang mit der Darlegung ihrer Preisvorstellungen ihre Investitionen grob umrissen. Hierbei und nicht im Zusammenhang mit Fragen der Kl. nach der Beschaffenheit des Hauses hat die Bekl. zu 1 leichtfertig Isolierungsarbeiten ihres Ehemanns, der zwar Ingenieur, aber nicht erkennbar Baufachmann für diese Art der Arbeiten ist, angegeben. Damit kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Bekl. zu 1 wusste oder damit rechnete und billigend in Kauf nahm, dass die Kl. den Kaufvertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die Dachisolierung nicht von den Bekl. vorgenommen worden ist, sondern im Zuge des Hausbaus durch deren Voreigentümer.

In notariellen Grundstückskaufverträgen ist ein umfassender Gewährleistungsausschluss üblich; dieser greift nur dann nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Eine falsche Angabe in Beziehung zu einem durch Gutachten festgestellten Mangel reicht dafür nicht immer aus, wie das OLG Brandenburg unlängst entschieden hat.

Die Käuferinnen einer Doppelhaushälfte stellten fest, dass das Obergeschoss sich nicht ausreichend beheizen ließ; im selbständigen Beweisverfahren stellte der Gutachter eine mangelhafte Isolierung des ausgebauten Obergeschosses fest. Die Käuferinnen verlangten Schadensersatz vom Hausverkäufer wegen arglistiger Täuschung und meinten, der Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag sei nicht wirksam, da beim Verkauf erklärt worden sei, der Verkäufer als Bauingenieur habe den Spitzboden und das Obergeschoss selbst ausgebaut und isoliert. Diese Angabe sei falsch gewesen, da der Ausbau vom Voreigentümer vorgenommen worden sei.

Das OLG Brandenburg wies die Klage ab, da weder ein arglistiges Verschweigen eines Sachmangels anzunehmen sei noch eine arglistige Täuschung durch die Verkäufer. Aus deren Sicht sei nicht zwingend die Neuwertigkeit der Dachisolierung für den Inhalt des Kaufvertrages entscheidend gewesen, sondern allein der Umstand, dass eine Isolierung vorhanden war. Nach dem Zustand der Isolierung sei nicht gefragt worden; die Verkäufer mussten nicht damit rechnen, dass die Klägerinnen den Kaufvertrag nicht abgeschlossen hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die Dachisolierung im Zuge des Hausbaus durch den Voreigentümer vorgenommen worden war.

Hauskäufern ist also zu raten, beim Verkaufsgespräch möglichst viel zu fragen und Sachkenner hinzuzuziehen.