Fälligkeit von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

1. Ist der Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, werden sie auch im laufenden Mietverhältnis fällig, wenn aus der Sicht eines objektiven Beobachters Renovierungsbedarf besteht, und nicht erst bei einer Substanzgefährdung.

2. Eine unwirksame Quotenklausel infiziert nicht eine für sich genommene unbedenkliche Vornahmeklausel.

3. Eine geruchsbelastete Lage nach dem Berliner Mietspiegel liegt nicht vor, wenn die Belastung lediglich bei ungünstigen Wetterlagen auftritt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung und den vom AG abgewiesenen Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter im laufenden Mietverhältnis.

1. Die Kammer weist gemäß § 133 ZPO auf Folgendes hin:

a) Die Berufung dürfte Aussicht auf Erfolg haben, soweit die Kl. die Abweisung des Klageantrags zur Schönheitsreparaturvornahme angreift. Entgegen der Auffassung des Bekl. dürfte die Klausel einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB standhalten. Soweit der Bekl. einwendet, dass die unwirksame Quotenabgeltungsklausel in § 4 Nr. 6 des Mietvertrages unwirksam sei, ist dies für sich genommen zutreffend. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung infiziert die unwirksame Quotenabgeltungsklausel jedoch nicht die - wie hier - für sich genommene unbedenkliche Vornahmeklausel (BGH, Beschluss vom 30.1.2024 - VIII ZB 43/23, GE 2024, 345 = NJW 2024, 1653, 1656 Tz. 35 ff.).

Bedenklich ist auch die vom Amtsgericht gegebene Begründung, dass aus § 4 Nr. 6 des Mietvertrages kein Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis folge. Die Kl. weist insofern mit Recht darauf hin, dass bei einer Vornahmeklausel wie hier im Mietvertrag die Schönheitsreparatur bereits dann fällig wird, wenn aus Sicht eines objektiven Beobachters Renovierungsbedarf besteht (BGH, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 192/04, GE 2005, 662 = NJW 2005, 1862; Börstinghaus/Siegmund, MietR, 8. Aufl. 2025, § 535 Rn. 422). Soweit sich der Bekl. auf eine vereinzelt gebliebene Entscheidung der Zivilkammer 67 zur weitergehenden Unwirksamkeit der Überwälzung von Schönheitsreparaturen beruft, folgt die Kammer dem im Einklang mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung nicht (LG Berlin, Urteil vom 2.5.2018 - 64 S 120/17, GE 2018, 710, juris, Rn. 9).

Im Berufungsverfahren wird daher die im ersten Rechtszug offengelassene Frage zu klären sein, ob die Schönheitsreparaturverpflichtungen fällig sind; gleichzeitig wird zu klären sein, inwieweit die Kl. zunächst Risse zu beseitigen hat.

b) Hinsichtlich der vom Amtsgericht zuerkannten Mieterhöhung dürfte die Berufung des Bekl. unbegründet sein. Die Berufung rügt zwar zu Recht, dass das Amtsgericht den Mietspiegel 2019 angewandt hat. Richtigerweise war der Mietspiegel 2017 zugrunde zu legen, wobei die Voraussetzungen eines Stichtagszuschlags fernliegen. In der Spanneneinordnung ist die Kammer geneigt, der amtsgerichtlichen Einordnung im Ergebnis zu folgen.

Anhand des vorgelegten Grundrisses dürfte ein schlechter Schnitt der Wohnung nicht anzunehmen sein. Dass das Zimmer 2 nur über den Wohn-/Essbereich zu erreichen ist, ist der Dachgeschosslage geschuldet und rechtfertigt die Annahme einer Wohnwertminderung nicht.

In der Merkmalgruppe Gebäude kann zwar nach dem Vortrag der Kl. in der Berufungsinstanz eine Fahrradabstellmöglichkeit nicht angenommen werden. Angesichts des vorgelegten Energieverbrauchsausweises dürfte es aber beim Überwiegen der wohnwerterhöhenden Merkmale verbleiben, da die Kammer geneigt ist, bei dem beklagtenseitig vorgetragenen schlechten Erhaltungszustand der amtsgerichtlichen Bewertung zu folgen.

Für die Merkmalgruppe Wohnumfeld kann eine geruchsbelastete Lage nicht angenommen werden. Der Bekl. selbst hat in der mündlichen Verhandlung vom 6.2.2019 mit Wirkung nach § 288 ZPO zugestanden, dass die behauptete Geruchsbelastung nur eintritt, wenn der Wind schlecht steht. Dann aber kann das Negativmerkmal nicht angenommen werden.

Legt man dies zugrunde, ergibt sich auch bei Anwendung des Mietspiegels 2017 eine ortsübliche Vergleichsmiete in zuerkannter Höhe. Die Wohnflächenberechnung der Kl. dürfte aufgrund der Anwendbarkeit von § 44 Abs. 2 II. BV a.F. nicht zu beanstanden sein.

2. Der Rechtsstreit wird dem Einzelrichter zur Entscheidung übertragen, § 526 Abs. 1 ZPO.

Ist der Mieter wirksam zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, werden sie auch im laufenden Mietverhältnis fällig, wenn aus der Sicht eines objektiven Beobachters Renovierungsbedarf besteht, und nicht erst bei einer Substanzgefährdung. Eine unwirksame Quotenklausel infiziert nicht eine für sich genommene unbedenkliche Vornahmeklausel. Eine geruchsbelastete Lage nach dem Berliner Mietspiegel liegt nicht vor, wenn die Belastung lediglich bei ungünstigen Wetterlagen auftritt.

Die Parteien streiten um eine Mieterhöhung und den vom AG abgewiesenen Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter im laufenden Mietverhältnis.

Die Berufung dürfte Aussicht auf Erfolg haben, soweit die Klägerin (Vermieterin) die Abweisung des Klageantrags (Vornahme von Schönheitsreparaturen) angreift. Die Klausel über Schönheitsreparaturen dürfte einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 Abs. 1 BGB standhalten. Die vom AG gegebene Begründung, dass sich aus § 4 Nr. 6 des Mietvertrages kein Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis ergibt, ist bedenklich, weil bei einer Vornahmeklausel wie hier im Mietvertrag Schönheitsreparaturen bereits dann fällig werden, wenn aus Sicht eines objektiven Beobachters Renovierungsbedarf besteht.

Hinsichtlich der vom Amtsgericht zuerkannten Mieterhöhung hält die Kammer die Berufung des Beklagten für unbegründet sein und will der amtsgerichtlichen Einordnung folgen.

Ein schlechter Schnitt der Wohnung sei nicht anzunehmen. Dass eines der Zimmer nur über den Wohn-/Essbereich zu erreichen ist, sei der Dachgeschosslage geschuldet und rechtfertige nicht die Annahme einer Wohnwertminderung.

Für die Merkmalgruppe Wohnumfeld sei nicht von einer geruchsbelasteten Lage auszugehen. Der Beklagte selbst habe eingeräumt, dass die behauptete Geruchsbelastung nur eintritt, wenn der Wind schlecht steht. In solchen Fällen aber könne das Negativmerkmal nicht angenommen werden.