Faktischen Verwalter treffen grundsätzlich dieselben Pflichten wie den bestellten Verwalter

1. Handelt jemand als Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 280 Abs. 1 BGB.

2. Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft regelmäßig eine Vertragsübernahme durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden.

1 Die Kl. ist eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), die Bekl. ist ihre ehemalige Verwalterin. Das zugehörige bebaute Grundstück ist Teil eines ehemaligen Klinikgeländes mit zahlreichen einzelnen Häusern, die sich um einen dazugehörigen Park gruppieren. Der Gesamtkomplex stand im Eigentum einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), deren Gesellschafter der Geschäftsführer und die Prokuristin der Bekl. sind (im Folgenden Eheleute K.). Im Zuge der Sanierung und Aufteilung des Gesamtkomplexes entstanden bis zum Jahre 2012 mehrere - von der Kl. zu unterscheidende - Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Park steht bis heute im Eigentum der Eheleute K. Die Bekl. schloss am 24. September 2012 mit der Firma D.K. einen Vertrag über die regelmäßige Pflege des Parks sowie weitere regelmäßige Arbeiten auf dem gesamten Areal. Am 25. März 2014 schlossen die Eheleute K. mit der Bekl. einen Vertrag über die Haus- und Grundstücksverwaltung des Gesamtkomplexes.

2 Mit notarieller Urkunde vom 24. November 2014 teilte die GbR das die Kl. betreffende Grundstück auf und bestellte die Bekl. zur ersten Verwalterin der zukünftigen GdWE. Sie veräußerte das Wohnungseigentum an verschiedene Personen; die ersten Erwerber wurden im Februar 2016 in das Grundbuch eingetragen. In der ersten Eigentümerversammlung am 15. Mai 2017 wurde die Bekl. entlastet und erneut als Verwalterin bis zum 31. Mai 2018 bestellt. Nach Ablauf dieser Zeit führte die Bekl. die Verwaltung der Kl. zunächst faktisch fort.

3 Von einem von der Bekl. im eigenen Namen für die Kl. geführten Konto pfändete das Finanzamt am 19. Juli 2019 einen Betrag i.H.v. 12.280.52 €, von dem ein Betrag i.H.v. 6.000 € der Kl. wieder gutgeschrieben wurde. In dem Zeitraum vom 15. Juni 2019 bis zum 5. August 2020 wurden von diesem Konto zudem auf Veranlassung der Bekl. Rechnungen der Firma D.K. für die Parkpflege i.H.v. insgesamt 16.541,17 € beglichen.

4 Mit ihrer Klage verlangt die Kl. - soweit noch relevant - gestützt darauf, sie sei nicht zur Zahlung der Kosten für die Parkpflege verpflichtet gewesen und habe zudem einen Anspruch auf Erstattung eines Restbetrags von 6.280.52 € wegen der erfolgten Pfändung, die Zahlung von insgesamt 22.821,59 € nebst Zinsen. Die Bekl. beantragt mit ihrer Widerklage gestützt darauf, sie habe einen Anspruch auf Erstattung von ihr in den Jahren 2020 und 2021 gezahlter Parkpflegekosten sowie einen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder aus abgetretenem Recht der Eheleute K., die Kl. zur Zahlung von 36.989,02 € nebst Zinsen zu verurteilen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung der Bekl. ist erfolglos gewesen. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will die Bekl. weiterhin die Abweisung der Klage und die Stattgabe der Widerklage erreichen. Die Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. 5 Nach Ansicht des Berufungsgerichts hat die Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB auf Zahlung von 16.541,17 € wegen der von ihrem Konto in der Zeit vom 28. Juni 2019 bis zum 5. August 2020 erfolgten Abbuchungen für die Kosten der Parkpflege. Die Bekl. habe ihre Pflichten als faktische Verwalterin verletzt, indem sie diese Zahlungen aus dem Gemeinschaftsvermögen veranlasst habe. Zwar sei die Bekl. als faktische Verwalterin entsprechend § 27 Abs. 1 Nr. 5 WEG a.F. berechtigt gewesen, Zahlungen zu bewirken, die mit der laufendenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhingen. Hierunter fielen aber die aufgrund des Vertrags vom 24. September 2012 an die Firma D.K. geleisteten Zahlungen nicht. Dieser Vertrag sei nicht zwischen der Firma D.K. und der damals noch nicht existenten Kl. geschlossen worden, sondern zwischen der Firma D.K. und der Bekl. im eigenen Namen.

6 Die Kl. sei auch nicht in den Vertrag vom 24. September 2012 eingetreten. Weder aus der Beauftragung der Bekl. am 25. März 2014 mit der Haus- und Grundstücksverwaltung noch aus der Bestellung der Bekl. zur Verwalterin in der Teilungserklärung vom 24. November 2014 oder aus den Erwerbsverträgen mit den einzelnen Wohnungseigentümern ergebe sich ein solcher Vertragseintritt. Dass die Bekl. als Verwalterin für die Kl. auf die Rechnungen der Firma D.K. Zahlungen geleistet habe, führe ebenso wenig zu einer Vertragsübernahme oder einer Genehmigung des Vertrags wie Beschlussfassungen über die Jahresabrechnungen. Die Bekl. sei ohne eine entsprechende Beschlussfassung weder zu dem Abschluss eines Vertrags über die Parkpflegekosten zu Lasten der Kl. noch zu der Übernahme des Vertrags für die Kl. berechtigt gewesen. Eine derartige Berechtigung ergebe sich insbesondere nicht aus § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F., weil es sich weder um eine Angelegenheit der laufenden Verwaltung noch um die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehandelt habe.

7 Soweit die Bekl. behaupte, im April 2014 sei zwischen den Eheleuten K. und den benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbart worden, dass Letztere auf die Erstattung bestimmter Kosten verzichteten und die Kl. im Gegenzug die Parkpflegekosten tragen solle, reiche der Vortrag nicht aus. Nicht hinreichend substantiiert sei auch der Vortrag, die Kl. habe durch die Zahlungen Aufwendungen erspart. Die im Jahr 2017 erteilte Entlastung stehe dem Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB schon deswegen nicht entgegen, weil den Wohnungseigentümern die erfolgten Zahlungen nicht bekannt gewesen seien.

8 Im Hinblick auf die zu Unrecht erfolgte Pfändung habe die Kl. gegen die Bekl. noch einen Anspruch i.H.v. 6.280,52 €. Soweit die Bekl. vortrage, sie habe i.H.v. 5.000 € am 18. Oktober 2019 eine Verrechnung mit einem Anspruch auf Hausverwaltervergütung vorgenommen, fehle es an einer konkreten Darlegung der anspruchsbegründenden Umstände.

9 Die Widerklage sei unbegründet. Da die Kl. die Kosten der Parkpflege nicht tragen müsse, bestehe kein Anspruch auf deren Erstattung. Soweit die Bekl. in ihre Berechnung einen ihr von den Eheleuten K. abgetretenen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder einstelle, genüge es zum einen nicht, wenn sie nur auf in Buchungslisten aufgeführte Beträge verweise. Zum anderen könne eine Korrektur von Überzahlungen nur über das Abrechnungssystem der GdWE erreicht werden, also durch Erstellung von Jahresabrechnungen.

II. 10 Die unbeschränkt zugelassene Revision hat keinen Erfolg. Sie ist teilweise unzulässig, im Übrigen ist sie unbegründet.

11 1. Die Revision ist mangels einer ordnungsgemäßen Begründung unzulässig, soweit die Bekl. sich gegen die Verurteilung zur Rückzahlung eines Teilbetrags von 1.280,52 € wegen der erfolgten Pfändung wendet. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2a ZPO muss die Revisionsbegründung die bestimmte Bezeichnung der Umstände enthalten, aus denen sich die Rechtsverletzung ergibt. Sie muss sich mit den tragenden Gründen des Berufungsurteils auseinandersetzen und konkret darlegen, aus welchen Gründen das Urteil rechtsfehlerhaft sein soll (vgl. Senat, Urteil vom 20. Mai 2011 - V ZR 250/10, GE 2011, 1244 = WuM 2011, 543 Rn. 6 m.w.N.). Die Begründung muss sich auf alle Teile des Urteils erstrecken, hinsichtlich derer eine Abänderung beantragt ist. Daran fehlt es bezüglich des Anspruchs auf Erstattung des gepfändeten Betrags i.H.v. 1.280,52 €. In der Revisionsbegründung wird lediglich ausgeführt, der dem Grunde nach i.H.v. 6.280,52 € bestehende Rückzahlungsanspruch sei i.H.v. 5.000 € durch Verrechnung erloschen.

12 2. Soweit sie zulässig ist, ist die Revision unbegründet.

13 a) Die auf § 547 Nr. 1 ZPO gestützte Verfahrensrüge der Bekl., das Berufungsgericht sei nicht vorschriftsmäßig besetzt gewesen, ist schon nicht ordnungsgemäß begründet worden.

14 aa) Die Revisionsbegründung muss, soweit sie auf einen Verfahrensfehler gestützt wird, die Tatsachen bezeichnen, die den Mangel ergeben (§ 551 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2b ZPO). Zur ordnungsmäßigen Begründung einer Verfahrensrüge, die auf geschäftsinterne Vorgänge gestützt wird, muss die Revision zumindest darlegen, dass sie das Berufungsgericht erfolglos um Aufklärung ersucht habe (vgl. BGH, Beschluss vom 26. März 1986 - III ZR 114/85, NJW 1986, 2115; Urteil vom 25. November 2022 - LwZR 5/21, NJOZ 2023, 686 Rn. 8).

15 bb) Die Revision macht insoweit geltend, die Unterschriften unter dem angefochtenen Urteil widersprächen der richterlichen Geschäftsverteilung. Für die Besetzung der 25. Zivilkammer benenne der Geschäftsverteilungsplan des Berufungsgerichts für das Jahr 2025 als zweiten Beisitzer den Richter am Landgericht P. Unterschrieben habe das Urteil als zweiter Beisitzer jedoch der Richter B. Ein Ausscheiden des Richters am Landgericht P. aus der 25. Zivilkammer gehe aus dem Geschäftsverteilungsplan für das Jahr 2025 indes nicht hervor.

16 cc) Dies genügt, wie die Erwiderung zu Recht rügt, nicht für eine ordnungsmäßige Begründung der Besetzungsrüge. Ergeht - wie hier - eine Entscheidung im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO, ist sie von den Richtern zu fällen, die durch die Geschäftsverteilung als gesetzliche Richter (Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG, § 21e, § 21g GVG) zu dem für die Entscheidungsfindung maßgeblichen Zeitpunkt, also zum Zeitpunkt der letzten Beratung, bestimmt sind (vgl. Senat, Urteil vom 22. Dezember 1967 - V ZR 114/64, MDR 1968, 314; BGH, Urteil vom 19. März 1992 - I ZR 122/90, NJW-RR 1992, 1065).

17 Die Revision legt nicht hinreichend dar, dass die unterzeichnenden Richter nicht diejenigen waren, die im Zeitpunkt der letzten Beratung zur Entscheidung als gesetzliche Richter bestimmt waren. Die Beratung, deren Datum nicht im Berufungsurteil angegeben ist, muss nach Ablauf der Schriftsatzfrist am 26. Februar 2025 und vor der Verkündung am 24. März 2025 erfolgt sein. Mit Wirkung zum 17. März 2025 war Richter B. aufgrund des Beschlusses des Präsidiums des Berufungsgerichts vom 14. März 2025 zum weiteren Beisitzer der 22. Zivilkammer bestimmt worden. Die 22. Zivilkammer ist nach dem Geschäftsverteilungsplan für das Jahr 2025 außerhalb von Beschwerde- und Notarkostensachen zur Vertretung der Richter der hier zuständigen 25. Zivilkammer berufen. Eine ordnungsgemäße Besetzung wäre mithin gegeben, wenn die Beschlussfassung in der Zeit ab dem 17. März 2025 erfolgt wäre und im Hinblick auf den Richter am Landgericht P. ein Verhinderungsfall vorgelegen hätte. Dass dies nicht der Fall war, macht die Revision nicht geltend. Ebenso wenig trägt sie vor, sie hätte sich beim Berufungsgericht erfolglos um Aufklärung über den Entscheidungszeitpunkt sowie das Vorliegen einer Verhinderung des Richters am Landgericht P. bemüht und könne deshalb hierzu keine näheren Angaben machen.

18 b) In der Sache geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Kl. gegen die Bekl. als ehemalige faktische Verwalterin aus § 280 Abs. 1 BGB wegen der gezahlten Parkpflegekosten ein Anspruch i.H.v. 16.541,17 € und wegen der erfolgten Pfändung ein Anspruch i.H.v. noch 5.000 € zusteht, da die Bekl. die ihr als faktische Verwalterin obliegenden schuldrechtlichen Pflichten verletzt hat.

19 aa) Handelt jemand als Verwalter einer GdWE, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrags zum Handeln als Verwalter verpflichtet ist (sog. faktischer Verwalter), treffen ihn grundsätzlich dieselben Pflichten wie den wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er der GdWE nach § 280 Abs. 1 BGB.

20 (1) Nach allgemeiner und zutreffender Meinung besteht zwischen dem faktischen Verwalter und der GdWE eine schuldrechtliche Sonderverbindung. Dabei wird die Natur dieses schuldrechtlichen Rechtsverhältnisses unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof hat die Grundsätze der Geschäftsführung ohne Auftrag angewendet (vgl. BGH, Urteil vom 7. März 1989 - XI ZR 25/88, NJW-RR 1989, 970; vgl. auch Urteil vom 6. März 1997 - III ZR 248/95, NJW 1997, 2106, 2107). In der Literatur ist dies allerdings zum Teil auf Kritik gestoßen; es wird insofern vertreten, dass auf das Handeln des faktischen Verwalters vielmehr die im Gesellschaftsrecht entwickelten Grundsätze des fehlerhaften Anstellungsverhältnisses zu übertragen seien (so etwa BeckOGK/Greiner, WEG [1.12.2025], § 26 Rn. 241, 244; Zschieschack in Jennißen, WEG, 8. Aufl., § 27 Rn. 198). Nach anderer Ansicht kann das Auftragsrecht Anwendung finden (vgl. N. Reh in Niedenführ, WEG, 14. Aufl., § 27 Rn. 301).

21 (2) Einer Entscheidung über die Grundlage des Schuldverhältnisses bedarf es im Zusammenhang mit der - hier relevanten - Haftung nach § 280 Abs. 1 BGB allerdings nicht. Denn es besteht im Ergebnis Einigkeit, dass das aufgrund des Schuldverhältnisses bestehende Pflichtenprogramm des faktischen Verwalters dem eines bestellten Verwalters entspricht (vgl. LG Frankfurt a.M., ZWE 2021, 464 Rn. 11; BeckOGK/Greiner, WEG [1.12.2025], §26 Rn. 244; Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl., § 26 Rn. 70). Insbesondere muss der faktische Verwalter auch die Vermögensinteressen der GdWE wahren und darf keine unberechtigten Zahlungen vornehmen.

22 bb) Hiervon ausgehend nimmt das Berufungsgericht im Ergebnis zu Recht an, dass die Bekl. ihre Pflicht zur ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Geschäfte der Kl. verletzt hat, indem sie aus dem Vermögen der Kl. die Zahlungen an die Firma D.K. i.H.v. 16.541,17 € veranlasst hat.

23 (1) Die Kl. trägt schlüssig vor, dass die Bekl. durch die Veranlassung der Zahlungen ihre Pflichten verletzt hat.

24 (a) Ein Vortrag ist schlüssig, wenn die vorgetragenen Tatsachen i.V.m. einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in der Person des Kl. entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist hingegen nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen (st. Rspr., vgl. Senat, Urteil vom 28. April 2023 - V ZR 270/21, NJW-RR 2023, 1166 Rn. 22; BGH, Beschluss vom 11. Februar 2025 - VI ZR 185/24, NJW-RR 2025, 767 Rn. 10, jeweils m.w.N.). Ob und inwieweit ein an sich schlüssiger Sachvortrag näher substantiiert werden muss, richtet sich nach der Einlassung des Gegners (näher BGH, Beschluss vom 1. Juni 2005 - XII ZR 275/02, NJW 2005, 2710, 2711 m.w.N.).

25 (b) Die Kl. hat vorgetragen, die Pflichtverletzung liege darin, dass die Bekl. als faktische Verwalterin die Zahlungen an die Firma D.K. angewiesen habe, obwohl die Kl. nicht Partei des Vertrags vom 24. September 2012 geworden sei. Dieser Vortrag genügt für die schlüssige Darlegung einer objektiven Pflichtverletzung in Gestalt unberechtigter Zahlungen aus dem Vermögen der Kl.

26 (2) Gegen die Behauptung der Kl., sie sei nicht zur Zahlung der Parkpflegekosten verpflichtet gewesen, wendet sich die Bekl. ohne Erfolg. Der Grund hierfür liegt allerdings - anders als das Berufungsgericht meint - nicht in der fehlenden Substantiierung ihres Vortrags. Vielmehr ist ihr Verteidigungsvorbringen schon nicht erheblich.

27 (a) Ein Vortrag ist erheblich, wenn mit ihm Tatsachen vorgetragen werden, die geeignet sind, i.V.m. einem Rechtssatz Einwendungen gegen das von dem Kl. geltend gemachte Recht zu begründen. Ob der Vortrag - abhängig vom Kl.vorbringen - näher zu substantiieren ist, ist erst zu prüfen, wenn der Vortrag an sich erheblich ist. Die Anforderungen an die Schlüssigkeit des Kl.vortrags gelten entsprechend (hierzu oben Rn. 24; vgl. BeckOK ZPO/ Bacher [1.12.2025], § 284 Rn. 37 ff.).

28 (b) Aus dem Vortrag der Bekl. ergibt sich nicht, dass ein Anspruch der Firma D.K. gegen die Kl. auf Zahlung der Parkpflegekosten aus dem Vertrag vom 24. September 2012 bestanden hat und die Zahlungen deshalb berechtigt waren.

29 (aa) Zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses war die Kl. - auch als werdende GdWE - noch nicht entstanden. Sie konnte daher nicht handeln und deswegen auch - wie es das Berufungsgericht zutreffend ausführt - selbst keine Verträge schließen. Die Kl. entstand nach dem insofern anzuwendenden Wohnungseigentumsgesetz in der bis zum 30. November 2020 geltenden Fassung (im folgenden Wohnungseigentumsgesetz a.F.) als werdende GdWE erst in dem Zeitpunkt, in dem der erste Erwerber werdender Wohnungseigentümer wurde, und als GdWE mit der Eintragung des ersten Erwerbers in das Wohnungsgrundbuch (vgl. Senat, Urteil vom 14. Februar 2020 -V ZR 159/19, NJW-RR 2020, 840 Rn. 9 m.w.N.). Es ist ausgeschlossen, dass dies vor der Aufteilung am 24. November 2014 der Fall war.

30 (bb) Obwohl es anders als nach heutiger Rechtslage (§ 9a Abs. 1 Satz 2 WEG) unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes a.F. keine Ein-Personen-Gemeinschaft gab, musste der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer aus praktischen Gründen regelmäßig Verträge - etwa für die Energieversorgung und die Verwaltung - mit Blick auf die noch nicht entstandene GdWE schließen. Auf diese Weise wurde sichergestellt, dass die Erwerber mit Besitzübergang ihr Wohnungseigentum gleich nutzen konnten. Vor diesem Hintergrund stellte sich regelmäßig - wie auch hier - die Frage, wie solche Verträge auf die zwischenzeitlich entstandene GdWE übertragen werden (vgl. dazu auch BT-Drs. 19/18791 S. 46). Die Übernahme der Verpflichtungen durch die Erwerber in den Erwerbsverträgen reichte - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - hierfür nicht aus. Sie konnte keine Verpflichtung der GdWE, sondern nur eine solche der Erwerber begründen (vgl. OLG Hamburg, ZWE 2024, 168 Rn. 34; Becker, ZWE 2007, 119, 120; Armbrüster, ZWE 2019, 66, 70).

31 Schloss der Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des Wohnungseigentumsgesetzes a.F. einen Vertrag im Interesse der künftigen Gemeinschaft im eigenen Namen, setzte der spätere Übergang auf die zwischenzeitlich entstandene Wohnungseigentümergemeinschaft infolgedessen nach allgemeiner Ansicht regelmäßig eine Vertragsübernahme (§§ 414 f. BGB) durch Beschluss voraus; ein entsprechendes Handeln im fremden Namen musste ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden (vgl. OLG Hamburg, ZWE 2024, 168 Rn. 37; BeckOGK/Falkner, WEG [1.12.2025], § 9a Rn. 133; Bärmann/Suilmann, WEG, 14. Aufl. 2018, § 10 Rn. 71; Bärmann/Becker, WEG, 14. Aufl. 2018, § 26 Rn. 128; ders., ZWE 2007, 119, 120). Diese Auffassung trifft zu; insbesondere musste sowohl einer Vertragsübernahme nach §§ 414 f. BGB als auch einer Genehmigung entsprechend § 177 BGB ein Beschluss der Wohnungseigentümer zugrunde liegen (a.A. wohl LG Köln, ZWE 2015, 35), sofern es nicht um Maßnahmen der laufenden Verwaltung ging. Denn zum einen erfolgt die Willensbildung der GdWE durch die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach § 23 Abs. 1 WEG. Zum anderen konnte der Verwalter die GdWE bei der Erklärung der Genehmigung bzw. der Erklärung der Übernahme gemäß § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG a.F. nur dann vertreten, wenn er hierzu durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss ermächtigt war. Denn die in § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 6 WEG a.F. enumerativ geregelte Vertretungsmacht umfasste eine derartige Erklärung nur unter engen Voraussetzungen, insbesondere im Hinblick auf laufende Maßnahmen der erforderlichen ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung (§ 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 WEG a.F.). Eine wirksame Genehmigung oder Vertragsübernahme auf der Grundlage schlüssigen Verhaltens der Wohnungseigentümer oder des Verwalters war daher entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Ansicht regelmäßig nicht möglich.

32 (cc) Dies zugrunde gelegt, ergeben die von der Bekl. vorgetragenen Tatsachen keine Verpflichtung der Kl. aus dem Vertrag vom 24. September 2012. Dabei kann dahinstehen, ob der Vertrag - wie die Revision im Sinne einer „antizipierten Vertretung“ geltend macht - im Namen der zukünftigen Kl. oder - wovon das Berufungsgericht ausgeht - im Namen der Bekl. abgeschlossen wurde. So oder so bedürfte es einer Beschlussfassung der GdWE, um deren Verpflichtung aus diesem Vertrag zu begründen. Dass ein solcher Beschluss gefasst worden ist, macht die Bekl. nicht geltend. Eine Beschlussfassung über eine Jahresabrechnung oder eine Entlastung des Verwalters betrifft ersichtlich einen anderen Gegenstand.

33 (c) Ebenso unerheblich ist der weitere Vortrag der Bekl., es habe im April 2014 eine Vereinbarung zwischen den benachbarten Wohnungseigentümergemeinschaften und den damaligen Eigentümern des Grundstücks gegeben, in der sich die Kl. zur Tragung der Kosten der Parkpflege verpflichtet habe. Zu dieser Zeit war die Kl. noch nicht entstanden. Auch diese Vereinbarung hätte wiederum nur durch Beschluss auf die Kl. übergehen können. Dass eine solche Beschlussfassung erfolgt ist, trägt die Bekl. nicht vor. Soweit die Revision auf Vortrag verweist, wonach die GdWE - bestehend aus den Eheleuten K. - nach erfolgter Aufteilung in einer Eigentümerversammlung die Übernahme der Parkpflege beschlossen hätte, ist dies schon deshalb unerheblich, weil eine Ein-Personen-Gemeinschaft damals rechtlich nicht vorgesehen war und die GbR als teilende und noch einzige Eigentümerin infolgedessen keine Beschlüsse fassen konnte.

34 (d) Dass die Bekl. nach Entstehen der Kl. als deren Vertreterin mit der Firma D.K. einen Vertrag über die Pflege des im Eigentum der Eheleute K. stehenden Parks geschlossen hat, trägt sie schon nicht vor. Auch insoweit hätte eine Genehmigung durch Beschluss erfolgen müssen, weil die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 bis 6 WEG a.F. - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - nicht den Abschluss von Verträgen über Grundstücke Dritter umfasste.

35 (3) Durch die pflichtwidrige Zahlung der Kosten der Parkpflege aus dem Vermögen der Kl. ist dieser ein Schaden i.H.v. 16.541,17 € entstanden, dessen Ersatz sie nach § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen kann. Vortrag, der dem vermuteten Verschulden der Bekl. gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entgegenstehen könnte, hat diese nicht gehalten. Entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat geäußerten Ansicht ist der der Kl. entstandene Schaden nicht deswegen niedriger anzusetzen, weil diese durch die Zahlung der Parkpflegekosten Aufwendungen erspart hätte. Die Darlegungslast für eine derartige Vorteilsanrechnung trägt grundsätzlich der Schädiger, hier also die Bekl. (vgl. Senat, Urteil vom 17. Oktober 2003 - V ZR 84/02, NJW-RR 2004, 79, 81 m.w.N.). Die schlichte Behauptung, die Kl. habe durch die Zahlung der Parkpflegekosten Aufwendungen i.H.v. ca. 500 € monatlich erspart, ist wiederum nicht erheblich.

36 (a) Dass die Kl. durch die Übernahme der Parkpflegekosten eigene Kosten der Grünflächenpflege erspart hat, ergibt sich aus dem Vortrag der Bekl. nicht. Der Vertrag über die Parkpflege umfasst den Feststellungen zufolge zwar auch die „Reinigung der Fläche um“ und den „Rasenschnitt vor“ zu der Anlage der Kl. gehörenden Gebäuden. Dem lässt sich aber schon nicht entnehmen, dass diese Flächen zu dem Grundstück der Mitglieder der Kl. gehören. Ebenso wenig geht daraus hervor, dass die Kosten im Zusammenhang mit Wegerechten angefallen wären; beide Vorinstanzen haben darauf hingewiesen, dass völlig unklar geblieben ist, an welchen Flächen welche Rechte bestehen und inwiefern die Kosten bei der Kl. angefallen wären. Ebenso wenig trägt die Bekl. vor, welche Kosten für die Pflege dieser Flächen entstanden wären, wenn sie im Gemeinschaftseigentum gestanden hätten und die Kl. die Pflege selbst in Auftrag gegeben hätte.

37 (b) Auch die Nutzung des Parks durch die Wohnungseigentümer führt entgegen der von der Prozessbevollmächtigten der Bekl. in der mündlichen Verhandlung geäußerten Ansicht nicht dazu, dass die Kl. Aufwendungen erspart hat. Warum die bloße Nutzung eines fremden Parks zu dessen Pflege verpflichten soll, ergibt sich aus dem Vortrag nicht.

38 cc) Gegenansprüche, die die Bekl. dem Anspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB entgegenhalten könnte, werden nicht schlüssig vorgetragen. Ein Anspruch aus § 683 Satz 1 BGB auf Ersatz von Aufwendungen scheidet schon deswegen aus, weil die als Anspruchsstellerin insoweit darlegungspflichtige Bekl. keine Tatsachen vorträgt, aus denen sich ergibt, dass die Übernahme der Kosten der Parkpflege dem Interesse der Kl. entsprach. Nach dem Vortrag der Bekl. war die Kl. weder zur Tragung der Parkpflegekosten verpflichtet noch hatte sie durch die erfolgten Zahlungen einen sonstigen Vorteil (s.o. Rn. 36 f.). Auch Tatsachen, die einen Anspruch aus § 684 Satz 1 i.V.m. § 812 BGB begründen könnten, legt die Bekl. nicht dar.

39 dd) Rechtsfehlerfrei ist auch die Annahme des Berufungsgerichts, dass die Kl. im Hinblick auf den gepfändeten Betrag einen Anspruch auf Zahlung weiterer 5.000 € hat. Die Revision wendet sich nicht gegen den Zahlungsanspruch der Kl. i.H.v. weiteren 5.000 €, sondern macht lediglich geltend, dieser Anspruch sei durch Verrechnung mit Hausverwalterabrechnungen i.H.v. 6.568,80 € erloschen. Allein die Behauptung, es habe eine entsprechende, nicht beglichene Rechnung gegeben, die die Bekl. allerdings nicht vorlegen könne, reicht aber nicht aus, um die bestrittenen Ansprüche auf eine Hausverwaltervergütung in dieser Höhe schlüssig darzulegen.

40 c) Zu Recht verneint das Berufungsgericht schließlich den mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch.

41 aa) Ein Anspruch auf Rückerstattung der von der Bekl. übernommenen Kosten für die Parkpflege aus § 683 Satz 1 BGB oder § 684 Satz 1 i.V.m. § 812 BGB scheidet mangels schlüssiger Darlegung aus (s. o. Rn. 38).

42 bb) Zutreffend geht das Berufungsgericht zudem davon aus, dass der von der Bekl. geltend gemachte, von den Eheleuten K. an sie abgetretene Anspruch auf Rückzahlung von „überzahlten Hausgeldern“ nicht besteht. Auch diesbezüglich fehlt es bereits an einer schlüssigen Darlegung. Denn ein direkter Anspruch der Wohnungseigentümer gegen die GdWE auf Rückzahlung überzahlter Hausgelder besteht grundsätzlich nicht; vielmehr können etwa erforderliche Korrekturen - wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt - nur über das Abrechnungssystem der GdWE im Rahmen der Jahresabrechnung erfolgen. Insofern gilt bei bewussten Überzahlungen von Hausgeldern - wie sie hier vorgetragen werden - nichts anderes als bei Zahlungen auf die Abrechnungsspitze einer später für ungültig erklärten Jahresabrechnung (hierzu Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 178/19, GE 2020, 1123 = ZfIR 2020, 718 Rn. 12 ff.). Dass eine versehentliche Doppelzahlung vorliegt, die ausnahmsweise einen direkten Rückforderungsanspruch begründen könnte (vgl. Senat, Urteil vom 10. Juli 2020 - V ZR 178/19, aaO. Rn. 24), macht die Bekl. nicht geltend.

III. 43 Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Manchmal ist eine Person nicht mehr der Verwalter (= der Bestellungszeitraum ist abgelaufen) oder war es nie (= sie wurde nicht bestellt). Dann kann man fragen, welche Pflichten sie für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eigentlich hat und wie sie haftet. Und ferner kann man für das Recht, das bis zum 1. Dezember 2020 galt fragen, wie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Vertragspartei eines Vertrages wurde, den der aufteilende Eigentümer oder ein Dritter vor ihrer Entstehung geschlossen hatte. Zu beiden Fragen gibt der BGH Antworten.

B, der bis zum 31. Mai 2018 als Verwalter der GdWE K bestellt war, richtet im eigenen Namen für K ein Konto ein. Dort werden im Jahr 2019 wegen Forderungen gegen B Mittel der K gepfändet. Ferner erfüllt B in den Jahren 2019/2020 Forderungen einer X-GmbH. Mit ihrer Klage verlangt K die Rückerstattung dieser Mittel. Außerdem meint sie, sie verbinde mit der X-GmbH kein Vertrag. B hatte diesen im Jahr 2012 geschlossen. K sei aber erst 2016 entstanden. B schulde ihr daher Schadensersatz. AG und LG geben dieser Klage statt. Dagegen richtet sich die Revision.

Ohne Erfolg! Handele jemand als Verwalter, obwohl er weder als Verwalter bestellt noch aufgrund eines gültigen Verwaltervertrages zum Handeln als Verwalter verpflichtet sei (faktischer Verwalter), träfen ihn dieselben Pflichten wie einen wirksam bestellten bzw. aufgrund eines Vertrags verpflichteten Verwalter. Verletze der faktische Verwalter diese Pflichten, hafte er nach § 280 Abs. 1 BGB.

B habe auch eine Pflicht verletzt. Denn K sei nicht verpflichtet gewesen, die Forderung der X-GmbH zu erfüllen. Habe ein Bauträger bzw. der teilende Eigentümer unter Geltung des WEG a. F. einen Vertrag im Interesse der künftigen GdWE im eigenen Namen geschlossen, habe der Übergang auf die entstandene GdWE eine Vertragsübernahme (§§ 414 f. BGB) durch Beschluss vorausgesetzt. Ein entsprechendes Handeln des Verwalters im fremden Namen habe ebenfalls durch Beschluss genehmigt werden müssen. Im Fall fehle es an diesem Beschluss. K habe sich nach den Feststellungen auch keine Aufwendungen erspart. Und auch Ansprüche nach § 683 Satz 1 BGB seien nicht erkennbar.

B müsse außerdem die gepfändeten Beträge erstatten, da er die von ihm behaupteten Gegenansprüche nicht schlüssig vorgetragen habe.

Im Fall geht es erstens um die Frage, welche Pflichten einen faktischen Verwalter treffen. Die Antwort lautet: Grundsätzlich keine anderen als einen richtigen Verwalter! Verletzt der faktische Verwalter diese Pflichten, haftet er daher wie der richtige nach § 280 Abs. 1 BGB (für alle Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 26 Rn. 70). Dass ein faktischer Verwalter die Geschäfte führt, macht die Geschäftsführung auch nicht unwirksam. Ruft er eine Versammlung ein, sind auf dieser Versammlung gefasste Beschlüsse zwar anfechtbar, aber nicht nichtig. Für die Vertretung gilt wohl § 47 FamFG entsprechend.

Zweitens geht es um ein „Uraltproblem“: Wie wurde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1. Dezember 2020 Vertragspartei eines Vertrages, der bereits vor ihrer Entstehung geschlossen wurde? Dieses Problem konnte sich z. B. beim Verwaltervertrag stellen, bei Verträgen mit den Trägern der Daseinsvorsorge (= Elektrizität, Fernwärme, Gas, Müllabfuhr, Strom, Wasser), beim Hausmeister oder, wie im Fall, in Bezug auf die Gartenpflege.

Ein automatischer Vertragsübergang auf die GdWE zum Zeitpunkt ihrer Entstehung war gesetzlich nicht vorgesehen und folgte natürlich auch nicht aus den AGB der Träger. Einen konkludenten Vertragsübergang gab es auch nicht (Bärmann/Seuß, WE-Praxis/Elzer, 7. Aufl. 2017, § 3 Rn. 32). Und soweit versucht wurde, den Vertragsübergang über die Erwerbsverträge zu lösen, war auch dieser Versuch zum Scheitern verurteilt (Wenzel, FS Bub, 2007, 249 [262]). Es bedurfte daher eines Vertragsübergangs nach §§ 414, 415 BGB. Dazu mussten die Wohnungseigentümer den bereits bestehenden Vertrag für die GdWE „billigen” und sich für diese entsprechend rechtsgeschäftlich erklären, der ursprüngliche Gläubiger musste auf seine Rechte verzichten und mit einem Übergang der Rechte und Pflichten einverstanden sein und der Schuldner musste alles billigen (Bärmann/Seuß, WE-Praxis/Elzer, 7. Aufl. 2017, § 3 Rn. 14). All dem stimmt der BGH jetzt zu.

Im aktuellen Recht könnte der Verwalter für die GdWE nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG handeln. Er dürfte es allerdings nur, wenn das so vereinbart ist, nach § 27 Abs. 2 WEG beschlossen oder der Vertragsschluss § 27 Abs. 1 WEG unterfällt. Im Fall dürfte der Weg über § 27 Abs. 1 WEG verschlossen gewesen sein, jedenfalls für B, der seit Mitte 2018 nicht mehr Verwalter war. § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG birgt insoweit eine große Gefahr, da der erste Verwalter häufig aus dem Lager des aufteilenden Eigentümers kommt! Im Zuge der WEG-Reform 2020 war daher diskutiert worden, das Handeln des Verwalters zu beschränken (siehe exemplarisch Lieder, DNotZ 2018, 177 ff.). Der Gesetzgeber hat sich dem aber verweigert. Die Wohnungseigentümer müssen daher gerade bei Beginn einer GdWE genau hinsehen, welche Verträge bestehen und ob der Verwalter gegen ihre Interessen Verträge genehmigt.

Drittens ist es natürlich pflichtwidrig, wenn eine Verwaltung ein Konto der GdWE als Treuhandkonto führt. Der Fall zeigt auch warum: Gläubiger der Verwaltung greifen im Einzelfall auf die Mittel der GdWE zu! B hatte das auch eingesehen und sich daher auch nur mit behaupteten Gegenansprüche verteidigt, diese aber nicht ausreichend darstellen können.