faktische staatliche Verwaltung, schädigende Maßnahme, Aufbauhypothek

1. Der Anspruch auf Verminderung oder Aufhebung einer Aufbauhypothek setzt voraus, daß ein Schädigungstatbestand nach § 1 VermG gegeben ist. Daran fehlt es, wenn das Grundstück weder unter staatlicher Verwaltung stand noch einer schädigenden Maßnahme gem. § 1 VermG unterlag.

2. Ob staatliche oder private Verwaltung anzunehmen ist, richtet sich bei der Verwaltung durch eine staatliche Stelle nicht nach der organisatorischen Zuordnung des Verwalters, sondern vorrangig nach dem Rechtsgrund des Verwaltervertrages.

3. Maßgebend für die Beantwortung der Frage, ob eine schädigende Maßnahme vorliegt, die einen Eigentumsverlust bewirkt, sind die Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt der Wiedervereinigung.

Die Kl. begehrt die Löschung der zu Lasten ihres Grundstückes S.-gasse 5 in G. im Grundbuch von G. auf Blatt 6119 eingetragenen Aufbauhypotheken.

Am 16.10.1969 wurde Frau I. H. K. aufgrund Erbfolge nach ihrem Ehemann F. M. A. K. als Eigentümerin des mit einem Mietshaus bebauten Grundstücks eingetragen. Frau K. verließ das Gebiet der DDR unter Beachtung der polizeilichen Meldevorschriften im Januar 1970 und übersiedelte im Wege der Familienzusammenführung zu ihren Eltern nach West-Berlin. Aus diesem Anlaß bevollmächtigte sie Herrn A. B. in N. mit der Verwaltung des Hausgrundstücks und schloß einen entsprechenden Verwaltervertrag ab. Infolge Krankheit des Verwalters wurden dessen Aufgaben ab dem Jahr 1972 von dem von Herrn B. benannten neuen Hausverwalter Herrn V. übernommen, der selbst im Haus S.-gasse 5 wohnte. Ein schriftlicher Verwaltervertrag wurde zwischen Frau K. und dem neuen Verwalter nicht abgeschlossen. Im gleichen Jahr erteilte Frau K. Herrn V. eine Vollmacht zur Einrichtung eines Sperrkontos betreffend das Hausgrundstück. Mit Schreiben vom 9.10.1972 an den Rat des Bezirkes Dresden, Außenstelle G., schilderte Frau K. Probleme bei der Hausverwaltung durch den neuen Verwalter und bat um Klärung, was aus der Verwaltung des Hauses werden solle.

Am 5.2.1973 bevollmächtigte Frau K. mit notariell beglaubigter Erklärung den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung der Stadt G., sie in allen Angelegenheiten, die das Grundstück betreffen, gegenüber Behörden und Privatpersonen zu vertreten und insoweit rechtsverbindliche Erklärungen abzugeben. Insbesondere sollte der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung dazu berechtigt sein, für Werterhaltungsarbeiten an dem auf dem Grundstück stehenden Mietwohnhaus staatliche Kredite aufzunehmen und diese durch Eintragung von Aufbaugrundschulden im Grundbuch zu sichern. Mit Wirkung vom 1.4.1973 wurde das Hausgrundstück in die Verwaltung des VEB Kommunale Wohnungsverwaltung der Stadt G. übernommen.

Im Zeitraum von 1977 bis 1987 wurden die folgenden Aufbauhypotheken im Gesamtwert von 264.400 Mark/DDR in das Grundbuch eingetragen:

09.05.1977 53.500 Mark/DDR 27.08.1986 1.100 Mark/DDR 01.11.1987 127.200 Mark/DDR 11.11.1987 82.600 Mark/DDR

Diesen lagen jeweils Kreditverträge mit der Stadt- und Kreissparkasse G. zugrunde, die vom VEB Kommunale Wohnungsverwaltung bzw. ab 1985 vom VEB Gebäudewirtschaft unter Bezugnahme auf die Vollmacht vom 5.2.1973 für die Eigentümerin Frau K. für Instandhaltung bzw. Rekonstruktion abgeschlossen wurden. Laut Änderungsanweisung des Rates der Stadt G. vom 26.11.1984 führte der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung G. ab 1.1.1985 die neue Betriebsbezeichnung VEB Gebäudewirtschaft G. Aus diesem Betrieb ging aufgrund Umwandlungsgesetz i. V. m. dem Kommunalverfassungsgesetz vom 17.5.1990 die Wohnungsbaugesellschaft G. GmbH als Rechtsnachfolgerin hervor.

In ihrem notariellen Testament vom 19.5.1978 bestimmte Frau K. die Kl. zu ihrer Alleinerbin. Frau K. starb am 15.11.1979.

Mit Schreiben vom 6.7.1990 (eingegangen am 19.7.1990) an den Rat der Stadt G. teilte die Kl. mit, daß sie Frau K. beerbt habe. Zu dem Nachlaß habe auch das hier in Rede stehende Grundstück mit Mehrfamilienhaus gehört. Frau K. habe das Mietshaus bis kurz vor ihrem Tod noch selbst verwaltet, wobei ihr der im Haus wohnende Klempnermeister V. geholfen habe. Die Kl. bitte daher um Mitteilung, welche Schritte für eine Überschreibung des Grundstückes auf ihren Namen erforderlich seien. (...)

Mit Bescheid vom 6.3.1996 lehnte die Bekl. den Antrag der Kl. auf Rückübertragung des Eigentums an dem Grundstück S.-gasse 5 ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, daß sich das Grundstück nach den vorliegenden Grundbuchunterlagen weiterhin im Privateigentum der Kl. befindet. Es sei weder staatlich verwaltet noch in Volkseigentum überführt worden. Ein Eingriff in die Eigentumsverhältnisse sei nicht vorgenommen worden; als Eigentümerin in Abteilung I des Grundbuchs von G., Blatt 6119, sei immer noch Frau I. H. K. eingetragen. Eine Umtragung des Grundstückes sei unter Vorlage des erforderlichen Erbnachweises beim Grundbuchamt zu veranlassen. Die Klärung bestehender Diskrepanzen zwischen dem Eigentümer und dessen Verwalter sei nicht Aufgabe des Vermögensamtes.

Die Kl. legte durch ihre Bevollmächtigte mit Schreiben vom 20.3.1996 (eingegangen am 29.3.1996) gegen den Bescheid Widerspruch ein. Zu dessen Begründung führte der damalige anwaltliche Vertreter der Kl. aus, daß der nach dem Vermögensgesetz rückgängig zu machende staatliche Eingriff in der Belastung des Grundstückes mit Aufbauhypotheken liege. Die Vollmacht der damaligen Eigentümerin für den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung sei auf reine Werterhaltungsarbeiten beschränkt gewesen. Die Belastungen seien ohne das Einverständnis der Eigentümerin durch den staatlichen Verwalter vorgenommen worden. Weiterhin könne weder die Berechtigung zur Kreditaufnahme durch den Verwalter noch die Durchführung der entsprechenden Baumaßnahmen nachgewiesen werden. Schließlich habe die Bekl. nicht um Eintragung eines Widerspruches gegen die Richtigkeit des Grundbuches beim Grundbuchamt ersucht. Die Kl. habe deshalb im Ergebnis einen Anspruch auf Löschung der im Grundbuch eingetragenen Aufbauhypotheken nach Maßgabe der §§ 16 Abs. 5, 6 und 18 Abs. 2 VermG.

Die Kl. wurde auf ihren Antrag hin mit Eintragung vom 14.5.1997 als Grundstückseigentümerin im Grundbuch von G., Bl. 6119, eingetragen.

Mit Widerspruchsbescheid vom 4.3.1999 wies das Sächsische Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen den Widerspruch der Kl. zurück. Zur Begründung hieß es, das verfahrensgegenständliche Grundstück habe keiner Maßnahme nach § 1 VermG unterlegen. Die Belastung des Grundstückes mit Aufbauhypotheken stelle keine solche Maßnahme dar. Soweit die Kl. die Aufhebung oder Verminderung der dinglichen Belastungen beantragt habe, habe hierüber die Ausgangsbehörde noch zu befinden. Für die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs auf Veranlassung der Ausgangsbehörde bestehe kein Anlaß.

Mit ihrer am 6.4.1999 erhobenen Klage verfolgt die Kl. ihr Begehren auf Löschung der im Grundbuch eingetragenen Aufbauhypotheken weiter. Zur Begründung trägt sie vor, daß die frühere Eigentümerin Frau K. das Grundstück selbst verwaltet habe, bis es 1973 zur Erteilung der Vollmacht gekommen sei. Nach ihrer Übersiedlung nach West-Berlin sei der Erblasserin die Verwaltung ihres Grundstücks nicht mehr gestattet gewesen. Im Jahr 1973 sei das Mietwohnhaus in baulich intaktem Zustand, komplett vermietet und schuldenfrei gewesen. Die vom Verwalter des Grundstückes, dem VEB Gebäudewirtschaft G., aufgenommenen Aufbaukredite seien nicht zweckentsprechend verwendet worden. Soweit überhaupt Baumaßnahmen am Gebäude durchgeführt worden seien, hätten diese jedenfalls nicht zu sichtbaren Verbesserungen geführt. Die Kreditanträge seien zudem vom VEB Gebäudewirtschaft in eigenem Namen gestellt worden, ein Hinweis auf die Bevollmächtigung sei in den Anträgen unterblieben. Aus den Unterlagen zu den zeitlich letzten Krediten im Jahre 1987 lasse sich schließen, daß das Gebäude zu diesem Zeitpunkt unbewohnbar gewesen sei; der staatliche Verwalter habe somit das Grundstück jahrelang verfallen lassen. Durch die ausgereichten Kredite sei das Grundstück weit über den Einheitswert hinaus belastet worden. In einem bautechnischen Erläuterungsbericht vom 27.10.1987 sei als Eigentumsform des Grundstücks "Volkseigentum" angegeben. Durch die Kreditaufnahme sei die Vollmacht der Frau K. mißbräuchlich ausgenutzt worden, um die im Westen lebende Eigentümerin zu schädigen. Die aufgenommenen Kredite seien dem Gebäude nicht zugute gekommen, sondern vom VEB Gebäudewirtschaft als Vorratskredit beschafft und anderweitig verwendet worden. Aus einem Gutachten aus dem Jahr 1990 ergebe sich, daß das Gebäude zu diesem Zeitpunkt mangelhaft gewesen sei; der Bedarf für größere sichtbare Instandsetzungsarbeiten werde dort auf 48.160 M geschätzt. Hieraus sei zu schließen, daß die im Jahr 1987 aus-gereichten Kredite offenbar nicht für das verfahrensgegenständliche Grundstück verwendet worden seien. Schließlich habe bei der Kreditaufnahme überwiegend der VEB Gebäudewirtschaft gehandelt, dem die damalige Eigentümerin keine Vollmacht erteilt habe. Es sei nicht hinreichend nachgewiesen, daß der VEB Gebäudewirtschaft durch Umfirmierung aus dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung hervorgegangen sei. Aus alldem sei zu schließen, daß sich das verfahrensgegenständliche Grundstück tatsächlich in staatlicher Verwaltung befunden habe, selbst wenn insoweit die formelle Anordnung unterblieben sei. Ziel der Kreditaufnahmen sei die Herbeiführung einer Überschuldungslage gewesen, um die Übernahme in Volkseigentum im Wege einer "kalten Enteignung" vorzubereiten. Dies ergebe sich zum einen aus einem Schreiben des VEB Gebäudewirtschaft vom 30.8.1989 an die (damals bereits verstorbene) Voreigentümerin, in dem diese um Überlassung einer notariellen Vollmacht zur Grundstücksveräußerung gebeten wird, zum anderen aus den Unterlagen des VEB Gebäudewirtschaft zur geplanten Rekonstruktion und Modernisierung des Gebäudes. Auch sei unter dem 31.7.1986 eigenmächtig die Neugestaltung der Fassade verfügt worden, was ebenfalls dafür spreche, daß sich der VEB Gebäudewirtschaft bereits als Eigentümer des Grundstücks geriert habe. (...)

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kl. hat keinen Anspruch nach dem Vermögensgesetz auf Löschung der auf ihrem Grundstück S.-gasse 5 in G. lastenden Aufbauhypotheken.

Zwar geht die Kammer aufgrund des Schreibens der Kl. an den Rat der Stadt G. vom 6.7.1990 davon aus, daß eine rechtzeitige Beantragung der begehrten Löschung nach den Vorschriften des Vermögensgesetzes stattgefunden hat.

In der Sache setzt jedoch ein Anspruch auf Verminderung oder Aufhebung einer Aufbauhypothek nach § 16 Abs. 1, Abs. 2, Abs. 5, 18 Abs. 2 VermG voraus, daß ein Schädigungstatbestand nach § 1 VermG gegeben ist. Daran fehlt es hier, da das verfahrensgegenständliche Grundstück weder unter staatlicher Verwaltung gemäß § 1 Abs. 4 VermG stand (1) noch Gegenstand eines Eigentumsverlusts nach einem sonstigen Tatbestand des § 1 VermG war (2).

(1) Hinsichtlich des klägerischen Grundstücks bestand weder eine staatliche Verwaltung im engeren Sinne noch eine sog. faktische staatliche Verwaltung. Unter staatlicher Verwaltung im engeren Sinne, deren Anordnung durch staatlichen Hoheitsakt erfolgte, stand gem. § 1 Abs. 4 VermG zum einen Flüchtlingsvermögen von Bürgern, die die DDR seit dem 10.6.1953 nach dem dortigen Verständnis illegal verlassen hatten. Daneben existierte die vorläufige staatliche Verwaltung über sog. alten Westbesitz von deutschen Staatsangehörigen, die ihren Wohnsitz bereits bei Kriegsende (8.5.1945) in den westlichen Besatzungszonen Deutschlands oder in den Westsektoren von Berlin hatten; gleiches galt für Vermögenswerte von Bürgern, die die DDR bis zum 10.6.1953 mit staatlicher Genehmigung verlassen hatten sowie für Vermögenswerte von Bürgern mit Wohnsitz außerhalb der DDR, die bis zum 10.6.1953 (z. B. durch Erbfall) erworben wurden. Schließlich erfolgte die staatliche Verwaltung ausländischen Vermögens (d. h. von Personen ohne deutsche Staatsangehörigkeit), soweit es sich bei Kriegsende auf dem Gebiet der DDR befand (vgl. hierzu insgesamt Fieberg/Neuhaus, Kommentar zum VermG, § 1 Rz. 123 ff.).

Eine staatliche Verwaltung aufgrund hoheitlicher Anordnung nach einer der genannten Fallgruppen scheidet für das verfahrensgegenständliche Grundstück aus: Zum einen fehlt es an einer hoheitlichen Anordnung der staatlichen Verwaltung, zum anderen hat die Voreigentümerin Frau K. das Gebiet der ehemaligen DDR (erst) nach dem 10.6.1953, nämlich im Januar 1970, in "legaler" Weise unter Beachtung der Meldevorschriften verlassen.

Auch eine der staatlichen Verwaltung gleichzustellende sog. faktische staatliche Verwaltung ist für das klägerische Grundstück im Ergebnis zu verneinen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist eine faktische Verwaltung dann anzunehmen, wenn tatsächlich eine staatliche Verwaltung ausgeübt worden ist (gleichgültig, ob diese durch eine zuständige oder nach den einschlägigen Vorschriften unzuständige Person ausgeübt wurde), die formale Bestellung eines staatlichen Verwalters unterblieben ist und der Eigentümer nicht die Möglichkeit hatte, frei über sein Eigentum zu verfügen; dies gilt jedoch nur dann, wenn die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für die Anordnung einer staatlichen Verwaltung vorgelegen haben (BVerwG, Beschl. v. 22.2.1996, 7 B 314/95).

Hier fehlt es an der letztgenannten Voraussetzung für eine faktische staatliche Verwaltung: Wie oben dargelegt, bestand nach dem damals geltenden Recht der DDR keine rechtliche Handhabe, um für das verfahrensgegenständliche Grundstück die staatliche Verwaltung anzuordnen. Des weiteren wurde hier weder durch den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung G. noch später durch den VEB Gebäudewirtschaft G. eine staatliche Verwaltung über das Grundstück tatsächlich ausgeübt.

Die Grundstücksverwaltung beruhte auf der von der Voreigentümerin am 5.2.1973 ausgestellten zivilrechtlichen Vollmacht. An der Wirksamkeit der Bevollmächtigung hat das Gericht keine Zweifel. Insbesondere ist auszuschließen, daß die Vollmacht aufgrund Drohung oder Zwang ausgestellt wurde, da sich Frau K. im Zeitplan der Unterzeichnung der Vollmacht bereits seit drei Jahren in West-Berlin befand. (...)

Entsprechend dieser Rechtslage bezeichnen die Kreditverträge mit der Stadt- und Kreissparkasse G. sämtlich Frau I. K., vertreten durch den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung bzw. den VEB Gebäudewirtschaft, als Kreditnehmerin, jeweils unter Zitierung der von ihr erteilten Vollmacht. Soweit die Kl. vorbringt, daß sich die Vollmacht lediglich auf den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung, nicht aber auf den VEB Gebäudewirtschaft erstreckt habe, kommt dem nach Auffassung der Kammer keine Bedeutung zu. Aus der dem Gericht in beglaubigter Abschrift vorliegenden "Änderungsanweisung" des Rates der Stadt G. vom 26.11.1984 ergibt sich, daß der bisherige VEB Kommunale Wohnungsverwaltung G. ab dem 1.1.1985 die neue Betriebsbezeichnung VEB Gebäudewirtschaft G. führte. Als Rechtsgrundlage wird die "Verordnung über die volkseigenen Kombinate, Kombinatsbetriebe und volkseigenen Betriebe", Gesetzblatt Teil I Nr. 38 vom 13.11.1979, § 40 Abs. 5 genannt und auf einen entsprechenden Beschluß des Rates des Bezirkes Dresden Nr. 290/83 vom 16.11.1983 verwiesen. Aufgrund dieses Schriftstücks hat die Kammer - auch ohne Vorliegen des zitierten Beschlusses - keine Zweifel daran, daß es sich bei dem VEB Kommunale Wohnungsverwaltung und dem VEB Gebäudewirtschaft um identische Betriebe handelt (...).

Soweit die Kl. vorbringt, daß die von Frau K. erteilte Vollmacht mißbräuchlich verwendet wurde, ändert dieses Vorbringen nichts an dem privatrechtlichen Charakter des Rechtsverhältnisses: Die aufgrund zivilrechtlicher Vorschriften begründete Verwaltung wandelt sich nicht deshalb in eine staatliche Verwaltung, weil der Verwalter seine Vollmacht überschreitet oder treuwidrig einsetzt. (...)

Schließlich unterstreicht auch das von der Kl. zuletzt vorgelegte Schreiben des VEB Gebäudewirtschaft vom 30.8.1989 an die Voreigentümerin den privatrechtlichen Charakter des Verwaltervertrags: Gegenstand des Schreibens ist die Bitte um Überlassung einer notariellen Vollmacht zur Veräußerung des Grundstücks bzw. einer Verzichtserklärung. Hintergrund des Ansinnens war offenbar, daß die geplante Instandsetzung des Wohngebäudes über weitere Kredite nicht mehr zu finanzieren war und deshalb die Veräußerung des Grundstücks, möglicherweise auch die Übernahme der Grundstücks in Volkseigentum angestrebt wurde. Aus der Bitte um Erteilung einer Veräußerungsvollmacht ergibt sich, daß bis zu diesem Zeitpunkt das Grundstück gerade nicht unter staatlicher Verwaltung gestanden hatte; denn in diesem Fall hätte der Verwalter für die Veräußerung keine Vollmacht benötigt.

Vorliegend ist deshalb von privater Grundstücksverwaltung auszugehen, da der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung hier aufgrund zivilrechtlicher Vorschriften, nämlich im Wege einer privaten Vollmacht der Voreigentümerin eingesetzt worden ist. Als nicht staatlicher Verwalter konnte auch eine dem Staat zugeordnete Stelle wie die Kommunale Wohnungsverwaltung beauftragt werden. Grundlage der Verwaltung blieb unter solchen Umständen die zivilrechtliche Übertragung. Ob staatliche oder private Verwaltung anzunehmen ist, richtet sich bei der Verwaltung durch eine staatliche Stelle nicht nach der organisatorischen Zuordnung des Verwalters, sondern vorrangig nach dem Rechtsgrund des Verwaltungsverhältnisses. Die Folgen einer auf Zivilrecht beruhenden Grundstücksverwaltung, die das Gesetz nicht generell als wiedergutmachungspflichtiges Unrecht begreift, sind dabei grundsätzlich nach den allgemeinen Vorschriften des Zivilrechts abzuwickeln (BVerwG, Urteil v. 29.4.1999, 7 C 314/95). Dies betrifft insbesondere auch die Folgen eines evtl. Mißbrauchs bzw. eines Überschreitens der Vollmacht durch den Bevollmächtigten, wie es die Kl. in ihrem Vorbringen unterstellt. Sollte der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung bzw. Gebäudewirtschaft G. die ihm erteilte Vollmacht durch überhöhte Kreditaufnahme sowie zweckwidrige Verwendung der Kredite mißbräuchlich ausgenutzt haben, sind hieraus etwa resultierende Ansprüche oder Einwendungen der Kl. auf dem Zivilrechtsweg geltend zu machen, wie dies z. T. auch schon erfolgt ist.

(2) Das verfahrensgegenständliche Grundstück unterlag auch nicht einer sonstigen schädigenden Maßnahme nach § 1 VermG, die einen Eigentumsverlust bewirkt hätte. Voraussetzung der in dieser Vorschrift genannten Tatbestände (mit Ausnahme der in § 1 Abs. 4 VermG geregelten staatlichen Verwaltung) ist, daß der Vermögenswert aufgrund der schädigenden Maßnahme dem Eigentümer entzogen wurde, also in Eigentum des Volkes oder dritter Personen überging. Hier fehlt es bereits an einem solchen Eigentumswechsel wie Enteignung, Verzicht, Veräußerung etc.: Das Grundstück S.gasse befand sich bis zum Tod von Frau K. in deren Eigentum. Dementsprechend wies das Grundbuch im Zeitpunkt der Wiedervereinigung der beiden deutschen Staaten noch Frau K. als Eigentümerin aus, da der inzwischen aufgrund Erbgangs eingetretene Eigentumsübergang auf die Kl. sich außerhalb des Grundbuchs vollzogen hatte.

Soweit die Kl. vorbringt, daß von der verwaltenden Stelle durch überhöhte Kreditaufnahme die Herbeiführung einer Überschuldungslage bezweckt und hierdurch letztlich eine "kalte Enteignung" angestrebt worden sei, ist dem entgegenzuhalten, daß es zu dieser Maßnahme, sollte sie tatsächlich geplant gewesen sein, nicht mehr gekommen ist. Aus dem zuletzt von der Kl. vorgelegten Schreiben des VEB Gebäudewirtschaft an Frau K. vom 30.8.1989 ergibt sich lediglich, daß offenbar eine Veräußerung des Grundstücks, möglicherweise auch eine Übernahme in Volkseigentum, unter Mitwirkung der Voreigentümerin angestrebt war. Es kommt deshalb auch nicht darauf an, ob sich der VEB Gebäudewirtschaft in Überschreitung der privaten Vollmacht im Rahmen der Planungen für Rekonstruktion und Modernisierung bereits als Eigentümer des Grundstücks geriert hat. Soweit hierin eine unlautere Machenschaft i. S. v. § 1 Abs. 3 VermG zu sehen sein sollte, hätte sich diese ebenfalls nicht mehr in einem Verlust des Eigentums realisiert. Maßgeblich sind insoweit allein die Eigentumsverhältnisse im Zeitpunkt der Wiedervereinigung.