Faktische Bindung an im Mieterhöhungsverlangen angegebene Merkmalsgruppe

Hat der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen mehrere Merkmalsgruppen der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels als neutral gewertet, ist er nach Treu und Glauben daran gehindert, im Rechtsstreit davon abzurücken und diese Merkmalsgruppen als wohnwerterhöhend zu bezeichnen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet. Der Kl. steht kein Anspruch auf Zustimmung gemäß § 558 BGB zu der begehrten Mieterhöhung zu. Denn bereits die derzeitige Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete.

Die konkrete ortsübliche Nettovergleichsmiete war aufgrund der Spannenwerteinordnung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2007 zu ermitteln. [...]

Die Wohnung unterfällt den Kriterien des Feldes F5, das einen Mittelwert von 4,88 €/qm und einen Oberwert von 6,68 €/qm nettokalt ausweist.

Die Merkmalsgruppe 1 ist unstreitig negativ. Es kann dahingestellt bleiben, ob die Merkmalsgruppe 3 positiv ist. Denn selbst wenn diese positiv wäre, wäre insgesamt infolge der negativen Merkmalsgruppe 1 nur der Mittelwert von 4,88 €/qm die ortsübliche Vergleichsmiete, während der derzeitige Mietzins bereits 5,01 €/qm nettokalt beträgt. Unerheblich ist, ob die Merkmalsgruppen 2, 4 und 5 nach dem Vortrag der Kl. in dem streitigen Verfahren positiv sein könnten. Denn gemäß § 242 BGB in der Fallgruppe des Verstoßes gegen vorangegangenes Tun (venire contra factum proprium) muss sie sich in diesem Rechtsstreit aufgrund der diesbezüglichen neutralen Einordnung im Zustimmungsbegehren daran halten lassen, dass diese Merkmalsgruppen neutral sind. Zwar ist ein widersprüchliches Verhalten grundsätzlich ohne rechtliche Relevanz, und grundsätzlich ist eine Änderung von Rechtsansichten in einem Rechtsstreit zulässig (vgl. BGH NJW 1997, 3377 [3379]). Ein missbräuchlich widersprüchliches Verhalten liegt indes vor, wenn durch die Erklärung bewusst oder unbewusst eine Sach- oder Rechtslage geschaffen wurde, auf die der andere Teil sich verlassen durfte und verlassen hat (vgl. hierzu statt aller: Erman-Hohloch, BGB, 12. Aufl. 2008, zu § 242 Rn. 106 m. w. N.). Dieses ist der Fall. Denn durch die neutrale Einordnung der Merkmalsgruppen 2, 4 und 5 durch die Kl. im Zustimmungsbegehren sowie die unstreitige Einordnung der Merkmalsgruppe 1 als negativ durfte der Bekl. darauf vertrauen, dass es sich bei der saldierten Einordnung mit einem positiven Merkmal um keinen ersichtlichen Irrtum der Kl. handelt und er den anstehenden Rechtsstreit nicht verlieren konnte. Durch das Abrücken der Einschätzungen der betroffenen Merkmalsgruppen 2, 4 und 5 erst innerhalb des Rechtsstreits wird das Prozessrisiko unsachgemäß auf den Bekl. abgewälzt, der im Gegensatz zu der Wertung des § 558 b I BGB nicht drei Monate eine von der Kl. vorgenommene Spannenwerteinordnung prüfen kann, sondern zur Vermeidung der Kostenlast gemäß § 93 ZPO "sofort" bei einer zutreffenden Spannenwerteinordnung hätte anerkennen müssen. [...]

Für ein Mieterhöhungsverlangen, das mit dem Mietspiegel begründet wird, reicht es aus, wenn das entsprechende Rasterfeld angegeben wird. Dabei darf der Vermieter ohne Begründung vom Oberwert ausgehen. Wird vom Mittelwert abgewichen, ist zur Schlüssigkeit einer späteren Klage allerdings die Darlegung von wohnwerterhöhenden Merkmalen nötig.

Der Vermieter hatte im Mieterhöhungsverlangen drei Merkmalgruppen als neutral bezeichnet. Im Rechtsstreit wollte er sie als positiv gewertet wissen.

Mit Urteil vom 25. September 2008 wies das Amtsgericht Schöneberg die Klage ab und meinte, das Verhalten des Vermieters verstoße gegen Treu und Glauben. Der Vermieter müsse sich an der neutralen Einordnung im Zustimmungsbegehren festhalten lassen. Anderenfalls würde die Zustimmungsfrist für den Mieter im Ergebnis unzulässigerweise verkürzt, da er zur Vermeidung von Kosten sofort im Rechtsstreit den Anspruch hätte anerkennen müssen.

Das Urteil ist zumindest zweifelhaft. Wenn schon ein Mieterhöhungsverlangen zulässig ist, das ohne Begründung vom Oberwert des Mietspiegels ausgeht, kann der Vermieter nicht dafür bestraft werden, dass er zusätzliche, wenn auch unzutreffende Angaben über die Merkmalsgruppen schon im Mieterhöhungsverlangen gemacht hat. Dem Mieter ist vielmehr zuzumuten, anhand des Mietspiegels innerhalb der Zustimmungsfrist die wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmale selbst zu ermitteln und danach die ortsübliche Vergleichsmiete zu berechnen. Das Amtsgericht, dessen Auffassung - soweit ersichtlich - von keinem anderen Gericht geteilt wird, hätte daher die Berufung zulassen müssen.

Immer wieder muss darauf hingewiesen werden, dass es für die - formale - Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreicht, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne des Mietspiegels liegt und das einschlägige Mietspiegelfeld benannt wird. Mehr ist zunächst nicht nötig. In der frühen Phase bereits mit der Orientierungshilfe zu arbeiten, ist eher schädlich.