Fahrstuhlkostenabrechnung

Fahrstuhlkostenabrechnung; Vollwartungsvertrag; Abrechnungsperiode; Abrechnungszeitraum; Zeitabgrenzungsprinzip; Abflussprinzip; Leistungsprinzip

1. Zu den Erfordernissen einer ordnungsgemäßen Fahrstuhlkostenabrechnung.

2. Zur Aufteilung eines Vollwartungsvertrages für Fahrstuhlanlagen im Verhältnis 65 : 35 (gegen LG Berlin, GE 1987, 827).

3. Betriebskosten sind nicht aufgrund der in der Abrechnungsperiode gezahlten Beträge, sondern aufgrund der auf den Abrechnungszeitraum entfallenden Kosten abzurechnen.

Die Parteien streiten um Nachzahlungsansprüche aus zwei Abrechnungen über eine Fahrstuhlanlage. Dabei geht es um zwei Problemkomplexe: Die Vermieterin rechnete in der Weise ab, daß sie jeweils die Kosten für das von dem Bekl. bewohnte Haus sowie des Nachbarhauses zusammenfaßte, was sie damit begründete, daß die Häuser zum selben Baukomplex gehörten, eine ähnliche Größe aufwiesen, eine identische Aufzugsanlage besässen und außerdem nur ein einziger Stromzähler für die Aufzugsanlagen in beiden Häusern vorhanden sei. Der zweite Komplex: Es lag ein sogenannter Vollunterhaltungsvertrag zugrunde. Es war strittig, wie die Kosten dieses Vertrages im Verhältnis Wartung/Instandhaltung aufgeteilt werden sollten. Außerdem ging es darum, daß die Vermieterin von der Aufzugsfirma Rabatt erhielt, den sie jedoch nicht auf den Wartungsanteil, sondern ausschließlich auf den von ihr mit 20 % berechneten Instandsetzungsanteil anrechnete. Das Landgericht Berlin hielt die Abrechnung für noch nicht fällig.

Die Kl. kann derzeit von den Bekl. die Begleichung der sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge nicht verlangen. Der Erstattungsanspruch ist nicht fällig, da die Abrechnungen erhebliche Mängel aufweisen. 1. Die Abrechnung ist bereits fehlerhaft, weil die Kl. die von der Fa. F. O. gewährten Rabatte nicht anteilig in die Abrechnung eingestellt hat, sondern diese allein auf den nicht umlagefähigen Instandsetzungsanteil verrechnet hat. Auf die insoweit zutreffende Begründung des amtsgerichtlichen Urteils wird gemäß § 543 ZPO Bezug genommen. Im übrigen ist anzuführen, daß die Rechtsprechung für den Bereich der Heizkostenabrechnung seit langem zu Recht davon ausgeht, daß vom Vermieter erlangte Rabatte an die Mieter anteilig weitergegeben werden müssen (so bereits Kammergericht in GE 1956, 475; ebenso Blümmel/Becker, Heizkostenabrechnung, S. 21). Für die Aufzugskostenabrechnung kann nichts anderes gelten. Soweit der Vermieter in Übereinstimmung mit dem Mietvertrag eine Aufzugsanlage betreibt mit dem Ziel, deren Betriebskosten auf die Mieter umzulegen, handelt er wie ein Beauftragter der Mieter. Dies verpflichtet ihn gemäß §§ 667, 242 BGB zu einer Geschäftsführung, bei der er nicht nur seine eigenen Interessen, sondern auch die der Mieter angemessen zu berücksichtigen hat. Dies gilt umso mehr, als er letztlich deren Vermögenspositionen verwaltet.

Eine billige und angemessene Geschäftsführung bzw. eine ordentliche Bewirtschaftung im Sinne des § 24 Abs. 2 II. Berechnungsverordnung (BV) liegt deshalb nur vor, wenn der Vermieter auch die Mieter an den erlangten Rabatten beteiligt. Sofern er sich statt dessen bewußt Rabatte nur auf den nicht umlagefähigen Teil gewähren läßt, handelt es sich um den Versuch einer Umgehung dieser Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung, was dazu führt, daß die dementsprechend erstellte Abrechnung unwirksam ist.

Zu Unrecht meint die Kl., an der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 13. März 1986 (in GRUNDEIGENTUM 1986, S. 1121 - 7. Leitsatz) eine andere Beurteilung der Rechtslage erblicken zu können. Diese vorgenannte Entscheidung besagt nur, daß es grundsätzlich keinen Pflichtverstoß des Vermieters darstellen muß, wenn ihm die Erzielung eines Rabattes nicht gelingt oder er sich um einen solchen nicht bemüht. Daraus ist jedoch keinesfalls im Umkehrschluß zu folgen, daß ein derartiger Rabatt nicht weitergeleitet werden müßte, wenn er tatsächlich gewährt worden ist. 2. Die Abrechnung ist auch deshalb unwirksam, weil die Kosten der Aufzugsanlage, insbesondere auch für Aufzugsstrom, für zwei Häuser gemeinsam ermittelt und umgelegt worden sind. Auch insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen im amtsgerichtlichen Urteil verwiesen. Soweit die Kl. anführt, bei beiden Häusern handele es sich um eine Wirtschaftseinheit, kann dies eine andere Beurteilung nicht rechtfertigen. Da die Aufzugskosten insbesondere der Verbrauchsstrom, stark von der tatsächlichen Nutzung abhängen, können für den Mieter sehr unterschiedliche Kosten auch dann entstehen, wenn die Gebäude in einer Wirtschaftseinheit liegen. So mögen in einem Haus besonders mobile Mieter wohnen, die die Aufzugsanlage oft nutzen, während sie im anderen Gebäude wesentlich seltener in Anspruch genommen wird. Derartige Unterschiede zu erfassen und eine entsprechend angemessene Abrechnung zu erstellen, ist aber Sache des Vermieters.

Dem steht auch nicht entgegen, daß - wie die Kl. behauptet - nur ein Stromzähler für beide Aufzugsanlagen vorhanden sei. Grundsätzlich muß der Vermieter dafür Sorge tragen, daß die zur Verbrauchserfassung erforderlichen Meßgeräte zur Verfügung stehen. Es fällt deshalb in den Risikobereich der Kl., wenn die baulichen Einrichtungen in beiden Häusern den an eine ordnungsgemäße Abrechnung zu stellenden Anforderungen nicht genügen. Der Einbau eines weiteren Stromzählers dürfte auch keineswegs mit unzumutbar hohen finanziellen Belastungen verbunden sein.

Allerdings ist zutreffend, daß sich für die Vergangenheit angesichts der fehlenden Zähler die auf die einzelnen Häuser entfallenden Stromkosten nicht mehr sicher feststellen lassen. Hier mag es für die Kl. gemäß § 242 BGB unter Umständen möglich sein, den jeweils zutreffenden Betrag unter Berücksichtigung eines gewissen Risikoabschlags annäherungsweise so gut wie möglich zu berechnen und abzurechnen (für die Heizkostenabrechnung in diesem Sinne J. Lefèvre, Heizkostenabrechnung, S. 48 ff.; Blümmel/Becker, a.a.O., S. 24 m.w.N.). Da die Kl. eine solche Schätzung jedoch bislang nicht vorgenommen und insbesondere keine Umstände für die Berechtigung einer Schätzung dargetan hat, war hierüber nicht zu befinden.

3. Im übrigen hat die Kl. bzw. ihre Rechtsvorgängerin die Stromkosten auch auf unzutreffende Art und Weise in die Abrechnung eingebracht. Wie sich aus den beigefügten Rechnungen der Bewag ergibt, hat die Kl. diese nämlich nicht nach den in der einzelnen Abrechnungsperiode verbrauchten Kosten berechnet, sondern vielmehr die jeweils in der Abrechnungsperiode gezahlten Beträge in Ansatz gebracht. Eine solche Vorgehensweise ist unzulässig. Wie für den gleichgelagerten Bereich der Heizkostenabrechnung anerkannt (vgl. Blümmel/Becker, a.a.O., S. 52 m.w.N.), kann es nicht auf den zufälligen und von den Mietern nicht steuerbaren Zeitpunkt der Zahlung der angefallenen Verbrauchskosten ankommen. Durch die Aufzugs- wie durch die Heizkostenabrechnung soll vielmehr möglichst genau der Anteil des einzelnen Mieters an den in einer Abrechnungsperiode entstandenen Kosten ermittelt werden. Verschiebungen, die dadurch entstehen, daß die in einer Abrechnungsperiode entstandenen Kosten erst in einer späteren bezahlt und abgerechnet werden, sind - soweit dies praktisch durchführbar ist - zu vermeiden. Eine Kostenabgrenzung war hier hinsichtlich der Stromkosten für die Kl. auch ohne weiteres möglich, da sich aus den Strom-Rechnungen die in 1984 und 1985 verbrauchten Einheiten ohne weiteres ersehen lassen.

Damit liegt nicht nur ein Rechenfehler, sondern eine schon im Ansatz fehlerhafte Berechnungsmethode vor, die die Fälligkeit der Abrechnung entfallen läßt (vgl. LG Berlin GE 1987, S. 455 f.). Darauf, daß sich dieser Berechnungsfehler im Ergebnis möglicherweise nicht nachteilig auswirken mag, weil - wie die Kl. behauptet - ohnehin nur 50% der Stromkosten für die Aufzugsanlage abgerechnet worden seien und der Rest in die Umlagenabrechnung der Wirtschaftlichkeitsberechnung eingestellt worden sein soll, kommt es nicht an. Zum einen bestehen gegen eine solche Vorgehensweise erhebliche rechtliche Bedenken. Zum anderen haben die Bekl. als Mieter einen Anspruch auf ordnungsgemäße Berechnung der Aufzugskosten, und zwar unabhängig von deren Ergebnis; dies gilt umso mehr, als die Kl. bzw. die Vermieterin ohnehin nach ihrem eigenen Vorbringen die verbleibenden 50% der Stromkosten auf die Miete umlegen will.

4. Schließlich sind die Abrechnungen auch deshalb unwirksam, weil die Kosten zu Unrecht im Verhältnis von 80% (umlagefähiger Teil) zu 20% (nicht umlagefähiger Teil) verteilt worden sind.

Es trifft zwar zu, daß das Landgericht Berlin bereits eine Aufteilung im selben oder ähnlich großen Verhältnis für zulässig erachtet hat (LG Berlin, GE1987, S. 89 - 80%: 20%; LG Berlin, GE 1986, S. 1121, 1125 - 75 % : 25 %). Dies bedeutet jedoch nicht, daß stets eine Aufteilung in einem solchen Verhältnis zu erfolgen hat. Der zutreffende Verteilungsschlüssel ist jeweils im konkreten Einzelfall zu ermitteln. Die vorgenannten Entscheidungen sind deshalb für die Kammer schon unverwertbar, weil sie - wie aus den veröffentlichten Entscheidungsauszügen hervorgeht - keine Wartungsverträge der Fa. F. O. betreffen. Im vorliegenden Fall steht aber angesichts der Vertragsunterlagen und der von der Kl. selbst eingereichten Kostenaufschlüsselung der Fa. F. O. fest, daß eine Aufteilung nicht im Verhältnis 80:20, sondern vielmehr im Verhältnis 65:35 angemessen ist. Gemäß Position 7 der Aufschlüsselung kalkuliert die Fa. F. O. mit einem Anteil von 20% des Vertragspreises für "Material und Lohn für werkstattmäßige Bearbeitung bzw. Erneuerung von Verschleißteilen". Zu diesen unzweifelhaft den nicht umlagefähigen Instandsetzungsanteil betreffenden Kosten müssen auch die in Positionen 4 und 5 der Aufschlüsselung erwähnten 10% für "Störungsbeseitigungen" und 5% für "kleinere Ersatzteile" hinzugerechnet werden.

Zwar soll es sich nach der Aufstellung bei der Störungsbeseitigung nur um solche Maßnahmen handeln, die ohne Ersatzteile oder mit Kleinteilen bewerkstelligt werden können. Der Umstand, daß solche Arbeiten vor Ort ohne aufwendiges Werkzeug erledigt werden können, so daß ein großer Aufwand regelmäßig nicht erforderlich sein wird, ändert jedoch nichts daran, daß es sich um eine Defektbeseitigung und somit um Instandsetzungskosten im Sinne des § 28 Abs. 1 II. BV handelt. Eine rechtliche Abgrenzung zwischen einer Störung größeren und einer Störung geringeren Ausmaßes, wie sie die Kl. bei ihrer Aufteilung vornehmen will, ist nicht praktikabel. Wartungsarbeiten als Betriebskosten im Sinne des § 27 Abs. 1 II. BV setzen begrifflich voraus, daß sie laufend durchgeführt werden und ein ordnungsgemäßes Arbeiten der Aufzugsanlage nicht erst ermöglichen, sondern nur sichern sollen. Störungsbeseitigung, auch wenn sie keinen erheblichen Umfang erfordert, ist deshalb in keinem Fall mehr Wartung. Durch sie wird nämlich die Voraussetzung für ein ordnungsgemäßes Arbeiten der Anlage erst wieder geschaffen.

Aus demselben Grund kann auch der Ersatz kleinerer Ersatzteile nicht mehr als Wartung verstanden werden. Es handelt sich auch hier um den Austausch von nicht ordnungsgemäß arbeitenden Teilen der Anlage. Sofern diese Kleinteile - wie insbesondere bei Signallampen denkbar - aus Praktikabilitätsgründen teilweise vorsichtshalber schon zu einem Zeitpunkt ausgewechselt werden, in dem sie eigentlich noch funktionstauglich sind, kann dies eine andere Beurteilung nicht rechtfertigen. Letztlich könnte jede Reparatur auf einen Zeitpunkt vorgezogen werden, in dem das jeweilige Teil noch ordnungsgemäß funktioniert, seine Lebensdauer aber bereits fast erreicht ist. Auch derartige vorgezogene Instandsetzungsarbeiten fallen noch unter § 28 Abs. 1 II. BV und sind deshalb nicht etwa Wartungskosten. Insoweit irrt die Kl., wenn sie meint, zwischen typischen Wartungsarbeiten wie dem Ersatz von Schmier- und Reinigungsstoffen und dem Auswechseln kleinerer Ersatzteile könne nicht unterschieden werden. Hilfsstoffe wie beispielsweise Schmiermittel sind nicht Teile der Anlage, sondern sie dienen nur mittelbar deren Betrieb; Ersatzteile dagegen, auch "kleinere" im Sinne von Ziffer 5 der vorgelegten Aufschlüsselung, gehören zur Anlage, so daß ihr Auswechseln Instandhaltung ist.

Anmerkung: Die entscheidende Kammer mag für sich in Anspruch nehmen, daß sie die Klage auch abgewiesen hätte, wenn das Problem der Aufteilung eines Vollwartungsvertrages nicht zur Debatte gestanden hätte. Sofern die Kammer jedoch für den der vorliegenden Entscheidung zugrundegelegten Vertragstyp eines Vollwartungsvertrages ihre Auffassung aufrecht erhalten möchte, daß die Aufteilung im Verhältnis 65 : 35 zu erfolgen hätte, ist darauf hinzuweisen, daß der der vorliegenden Entscheidung zugrundeliegende Vollwartungsvertrag identisch ist mit dem Vollwartungsvertrag, über den die 64. Kammer des Landgerichts Berlin durch Urteil vom 12. Juni 1987 (GE 87, 827) bereits entschied. Im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Juni 1987 (Entzug des gesetzlichen Richters, vgl. GE 87, 989) wäre die Frage bei Entscheidungserheblichkeit auf jeden Fall wegen der auf der Hand liegenden Divergenzrechtsprechung dem Kammergericht zum Rechtsentscheid vorzulegen.