Fahrstuhleinbau nur bei konkretem Gebrauchsvorteil eine Modernisierung

1. Fällt der 28 Jahre alte Heizkessel zu Beginn und während der Heizperiode mehrfach aus und wird dann in der laufenden Heizperiode ohne vorherige Modernisierungsankündigung gegen eine moderne Heizungsanlage ausgetauscht, kann darin gleichwohl eine Maßnahme der energetischen Modernisierung liegen, wenn der alte Kessel nach § 10 EnEV noch für rund zwei Jahre hätte betrieben werden dürfen. Das Alter und die Unzuverlässigkeit des alten Kessels indizieren unter diesen Umständen jedoch einen fälligen Instandsetzungsbedarf, dessen fiktive Kosten der Vermieter im Zuge einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB gemäß § 559 Abs. 2 BGB von den Modernisierungskosten abgrenzen muss. Die Behauptung, der alte Kessel habe im Zeitpunkt des Austausches einwandfrei funktioniert und sei seit der letzten Notreparatur über mehrere Wochen fehlerfrei gelaufen, genügt nicht, einen fälligen Instandsetzungsbedarf zu widerlegen, da es bei Anlagen der Haustechnik nicht nur auf eine punktuelle Funktionsfähigkeit ankommt, sondern auch auf deren perspektivisch gesichertes Funktionieren.

2. Gegenüber dem Mieter einer im Hochparterre belegenen Wohnung ist die wegen des Einbaus eines Fahrstuhls nach § 559 ff. BGB erklärte Mieterhöhung unwirksam, wenn sich der für die Wohnungsnutzer von dem Fahrstuhl ausgehende konkrete Gebrauchsvorteil darauf beschränkt, Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können.

(Anschluss LG Berlin - 67 S 81/17 -, Beschl. v. 16. Mai 2017, GE 2017, 1020 f.)

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, und auch die weiteren Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 Nr. 2-4 ZPO erfüllt sind.

Zu Recht und mit durchweg zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Anspruch des Kl. gegenüber der Bekl. auf Rückzahlung unter Vorbehalt gezahlten Mietzinses nach Modernisierungserhöhungserklärung bejaht.

Auf die zutreffende Begründung des erstinstanzlichen Urteils wird Bezug genommen. Die Berufung zeigt nicht auf, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht oder nach § 529 ZPO zu berücksichtigende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen, § 513 ZPO.

Anders als die Berufung meint, begründet der objektive Maßstab einer Wohnwertverbesserung, der Voraussetzung für das Vorliegen einer Modernisierung nach § 555b BGB ist, im vorliegenden Fall nicht, dass der Einbau des Aufzugs für die von dem Kl. gemietete Hochparterrewohnung eine solche Wohnwertverbesserung mit sich bringt. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nämlich nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Ein barrierefreier, ebenerdiger Zugang für gehbehinderte Personen oder Mieter mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen war weder zuvor gegeben noch nach der Modernisierung. Da der Fahrstuhl nicht das Kellergeschoss erschließt, entfällt auch ein möglicher Gebrauchsvorteil, der im Erreichen eines Kellerraumes liegen könnte. Ein möglicher Gebrauchsvorteil durch das erleichterte Erreichen von Gemeinschaftsflächen ist ebenfalls nicht gegeben. Allein das erleichterte Erreichen von Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken stellt keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die streitgegenständliche Wohnung, sondern einen für jedermann und die in den oberen Geschossen wohnenden Mieter zu nutzenden Vorteil dar (vgl. dieses Gericht, Beschluss vom 16. Mai 2017, 67 S 81/17).

Zutreffend hat das Amtsgericht auch den Austausch des Heizkessels im November 2014 nicht als umlagefähige Modernisierungsmaßnahme nach §§ 555b, 559 Abs. 1 BGB gewertet. Zwar lässt sich der nachträglich angefertigten Beschreibung der Maßnahme als Modernisierung entnehmen, dass die nunmehr anstelle der zwei Bestandskessel eingebaute neue Heizungsanlage über Brennwerttechnik verfügt und geeignet ist, bis zu 23 % Energie einzusparen. Auch bestehen vor dem Hintergrund des zur Akte gereichten Modernisierungserhöhungsverlangens keine formalen Bedenken gegen dieses. Jedoch ist die Bekl. dem Vortrag des Kl., der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen, weder erstinstanzlich noch in der Berufung hinreichend entgegengetreten. Damit hat die Bekl. unzureichend ausgeschlossen, dass es sich bei dem Austausch der Heizungsanlage nicht auch um eine fällige Instandsetzungsmaßnahme gehandelt hat, die entsprechend von der Modernisierung abzugrenzen wäre, § 559 Abs. 2 BGB. Nicht ausreichend ist die Behauptung der Bekl., der alte Heizkessel sei zum Zeitpunkt des Austauschs funktionsfähig gewesen. Für die Fälligkeit der Instandsetzung kommt es nämlich jedenfalls bei einer Anlage der Haustechnik nicht auf eine punktuelle Funktionsfähigkeit an, sondern perspektivisch auf deren gesichertes Funktionieren. Es hätte vor dem Hintergrund der dargelegten Störanfälligkeit daher im Einzelnen von der Bekl. dargelegt werden müssen, welche Erwägungen zum Austausch des Heizkessels (nur) zwei Jahre vor dessen Betriebsende nach § 10 EnEV und inmitten der Heizperiode geführt haben, insbesondere wie sich sein Zustand darstellte und welche Prognose es für weitere Störungen gab. Diese Ausführungen sind auch mit der Berufungsbegründung nicht nachgeholt worden.

Aus den Gründen des Hinweisbeschlusses vom 18. Dezember 2017

Die Berufung ist, soweit sie nicht zurückgenommen worden ist, durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist. Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 9. Oktober 2017 Bezug genommen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Bekl. im Schriftsatz vom 2. November 2017. Insbesondere handelt es sich bei der Begründung des Amtsgerichts und des Hinweisbeschlusses, der Austausch des Heizkessels sei keine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme, sondern eine Instandsetzung, nicht um eine unzulässige Mutmaßung oder Annahme. Vielmehr hat die klägerische Partei vorgetragen, der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen. Diesem Vortrag ist die Bekl., anders als sie meint, mit dem Vortrag im Schriftsatz vom 13. Februar 2017 nicht hinreichend entgegengetreten. Dies ist bereits im Beschluss vom 9. Oktober 2017 ausgeführt und begründet worden, weshalb es nach Auffassung der Kammer auf ein perspektivisches Funktionieren ankommt. Neuen, erheblichen Sachvortrag hierzu enthält auch der Schriftsatz vom 2. November 2017 nicht. Weder erschließt sich, aufgrund welcher Tatsachen die Bekl. meinte, davon ausgehen zu können, nach der letzten Reparatur würden keine weiteren Störungen auftreten, noch folgt ein solches schon allein aus der Tatsache, dass die Heizung nach der letzten Reparatur und bis zum Austausch mehrere Wochen funktionierte. So bleibt die behauptete Motivation, das gesamte Objekt habe unter energetischen Gesichtspunkten modernisiert werden sollen, und dies sei nur bei Austausch des Heizkessels sinnvoll, nicht ausreichend nachvollziehbar. Hierzu fehlt es auch an Darlegungen, welche anderen energetischen Modernisierungsmaßnahmen geplant gewesen sein sollen. Die streitgegenständliche Modernisierungsmaßnahme betrifft nämlich ausschließlich den Heizkessel und wurde ohne Ankündigung vorgenommen. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass weitere Modernisierungen bevorstehen, die mit dem Austausch des Heizkessels in Zusammenhang stehen.

Fällt der 28 Jahre alte Heizkessel zu Beginn und während der Heizperiode mehrfach aus und wird dann in der laufenden Heizperiode ohne vorherige Modernisierungsankündigung gegen eine moderne Heizungsanlage ausgetauscht, kann das dennoch eine energetische Modernisierung darstellen, wenn der alte Kessel nach der Energieeinsparverordnung nur noch für rund zwei Jahre hätte betrieben werden dürfen. Alter und Unzuverlässigkeit des alten Kessels indizieren unter diesen Umständen jedoch einen fälligen Instandsetzungsbedarf, dessen fiktive Kosten der Vermieter bei der Mieterhöhung von den Modernisierungskosten abgrenzen muss, so das Landgericht Berlin (ZK 64). Gleichzeitig entschied die Kammer, dass für den Mieter einer Hochparterre-Wohnung der Einbau eines Fahrstuhls keine Modernisierung darstellt, wenn sich der konkrete Gebrauchsvorteil für den Mieter darauf beschränkt, Wohnungen in höheren Etagen leichter erreichen zu können.

Der im Hochparterre des Hauses wohnende Kläger hatte die wegen des Einbaus eines Fahrstuhls und wegen des Austausches zweier alter Heizkessel gegen eine neue Brennwertheizung erhöhte Miete unter Vorbehalt gezahlt und verlangt nunmehr – mit Erfolg – Rückzahlung des Modernisierungszuschlags.

Das AG habe zu Recht und mit durchweg zutreffender Begründung den Anspruch des Klägers gegenüber der Beklagten auf Rückzahlung unter Vorbehalt gezahlten Mietzinses nach Modernisierungserhöhung bejaht. Der Einbau eines Aufzugs bringe für die vom Kläger gemietete Hochparterrewohnung keine objektive Wohnwertverbesserung mit sich. Unabhängig vom Verhalten des jeweiligen Nutzers liege eine Gebrauchswertverbesserung nur vor, wenn eine Wohnung aufgrund des Fahrstuhleinbaus besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen sei. Ein barrierefreier, ebenerdiger Zugang für gehbehinderte Personen oder Mieter mit Rollator, Rollstuhl oder Kinderwagen sei hier weder vor noch nach der Modernisierung gegeben. Da der Fahrstuhl weder das Kellergeschoss noch Gemeinschaftsflächen erschließe, entfalle auch ein weiterer denkbarer Gebrauchsvorteil. Dass Wohnungen in den oberen Etagen zu Besuchszwecken leichter erreichbar seien, stelle keinen hinreichend spürbaren Gebrauchsvorteil für die Wohnung dar.

Zutreffend habe das Amtsgericht auch den Austausch der Heizkessel nicht als umlagefähige Modernisierungsmaßnahme gewertet. Zwar lasse sich der nachträglich angefertigten Beschreibung der Maßnahme entnehmen, dass die nunmehr anstelle der zwei Bestandskessel eingebaute neue Heizungsanlage über Brennwerttechnik verfüge und bis zu 23 % Energie einsparen könne. Allerdings sei die Beklagte in beiden Instanzen den Behauptungen des Klägers, der alte Heizkessel sei sehr alt und störanfällig gewesen und sowohl zu Beginn als auch während der Heizperiode immer wieder ausgefallen, nicht hinreichend entgegengetreten; ihre Behauptung, der alte Heizkessel sei zum Zeitpunkt des Austauschs funktionsfähig gewesen, reiche nicht. Damit sei nicht ausgeschlossen, dass es sich beim Austausch der Heizungsanlage nicht auch um eine fällige Instandsetzungsmaßnahme gehandelt habe, die von der Modernisierung abzugrenzen wäre.

Für die Fälligkeit der Instandsetzung komme es jedenfalls bei einer Anlage der Haustechnik nicht auf eine punktuelle Funktionsfähigkeit an, sondern perspektivisch auf deren gesichertes Funktionieren. Angesichts der vom Kläger dargelegten Störanfälligkeit hätte die Beklagte im Einzelnen darlegen müssen, warum sie den Heizkessel – (nur) zwei Jahre vor dessen Betriebsende nach § 10 EnEV und mitten in der Heizperiode – ausgetauscht habe. Die von der Beklagten behauptete Motivation, das gesamte Objekt habe unter energetischen Gesichtspunkten modernisiert werden sollen, und dies sei nur bei Austausch des Heizkessels sinnvoll, sei nicht ausreichend nachvollziehbar. Hierzu habe es auch an Darlegungen gefehlt, welche anderen energetischen Modernisierungsmaßnahmen geplant gewesen seien.