Fahrstuhl

Fahrstuhl; Kosten; Erdgeschoß; Betriebskostenabrechnung; Wohnfläche; Grundfläche; Wohnungsgröße

Die anteilige Umlage der Fahrstuhlkosten auf den Mieter einer Erdgeschoßwohnung durch Mietvertrag ist nicht unbillig.

Für die Betriebskostenabrechnung ist die im Vertrag vereinbarte - mit ca. angegebene - Wohnungsgröße als Maßstab unabhängig von der Frage anrechenbarer Quadratmeter einer Terrasse zugrunde zu legen.

Die im Vertrag bezeichneten Fahrstuhlkosten stehen der Kl. zu. Zwar führt Sternel (3. Aufl. III 347) unter Bezugnahme auf AG Hamburg (NJW-RR 1987, 912 [WM 1988, 170]) aus, es erscheine nicht sachgerecht, auch den Erdgeschoßmieter an den Kosten des Fahrstuhls zu beteiligen. Insoweit hat jedoch das LG Köln in WM 1978, 208 eine Umlage auch auf leerstehende Wohnungen für erforderlich gehalten. Es hat zwar eine Inanspruchnahme des Erdgeschoßmieters dann als unbillig angesehen, wenn kein Trockenboden vorhanden ist. Dieser fehlt zwar auch hier. Da aber bei Wohnungseigentum grundsätzlich alle Eigentümer an den Fahrstuhlkosten beteiligt sind (vgl. OLG Düsseldorf NJW-RR 1986, 95), und im übrigen auch die Bewohner des ersten Obergeschosses den Fahrstuhl in geringerem Umfang benutzen als die Mieter im vierten OG und schließlich auch der Erdgeschoßmieter in der Regel bei Besuchen anderer Mitbewohner in höher gelegenen Wohnungen im Hause die Anlage benutzen kann und wird, hält es die Kammer für zulässig, im Mietvertrag eine Kostenbeteiligung der Mieter von Erdgeschoßwohnungen zu vereinbaren.

Was die Gesamtwohnfläche betrifft, so hätten die Bekl. die in den Abrechnungen v. 23. und 30.11.1987 für das Haus angegebene Fläche von 1.068,64 qm substantiiert bestreiten müssen. Bezüglich der Heizungskosten ist zwar in der Abrechnung der I. für die Zeit vom 1.1.1986 bis 31.12.1986 eine Wohnfläche von 1.945,23 qm angegeben. Diese Rechnung ist aber ersichtlich für die Bewohner der Häuser 82 und 82 A erstellt worden, so daß sich die größere Gesamtwohnfläche zwanglos erklärt. Es muß dann bei der Grundregel bleiben, daß die Mieter nach Einsicht der Unterlagen hätten substantiiert bestreiten müssen.

Den Abrechnungen der Kl. ist jedoch nur eine Fläche von 65 qm für die Wohnung der Bekl. zugrunde zu legen. Insoweit ist zwar die mit der Klagschrift überreichte Flächenabrechnung mit 62,40 qm praktisch unstreitig, wenn die Bekl. mit der von ihnen gemäß Schriftsatz v. 23.3.1989 überreichten Zeichnung 62,30 qm dartun. Streitig ist nur, ob die gedeckte Terrasse 8,12 qm und die Terrasse 13,03 qm mit der Hälfte, nämlich 10,58 qm zusätzlich angesetzt werden können. Zwar sind in dem RE des BayObLG (WM 1983, 254) Balkonflächen bei Mieterhöhungen mit 1/2 der Grundfläche anzurechnen. Dies mag auch für die Nebenkosten gelten, wenn im Vertrag eine Wohnungsgröße nicht angegeben worden ist. Heißt es jedoch wie hier im Mietvertrag "vermietet ... mit ca. 65 qm", so ist davon auszugehen, daß beide Parteien diese Angabe für die Kalkulation der nach qm abzurechnenden Nebenkosten zugrunde legen wollten. Die Mieter konnten sich dann darauf einstellen, daß eine Umlage nur in entsprechender Höhe erfolgen würde. Die Kl. darf dann nur diese Fläche in Anrechnung bringen, zumal eine Abweichung von mehr als 10 % nicht mehr als unerheblich angesehen werden kann. Es sind also die Positionen f) bis r) des Mietvertrages bzw. die in der Abrechnung 23.11.1987 mit Verteilerschlüssel 2 und in der Abrechnung v. 30.11.1987 mit Verteilerschlüssel angegebenen Positionen statt mit 72,98 qm nur mit 65 qm anzurechnen.