Fahrradtransport durch das Treppenhaus

Ohne eine entsprechende Regelung im Mietvertrag kann der Vermieter den Transport von Fahrrädern durch das Treppenhaus in die Mietwohnung nicht untersagen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist nicht schlüssig. Der Vortrag der Kl. erfüllt nicht die Voraussetzungen der für den geltend gemachten Unterlassungsanspruch in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen.

Ein Anspruch auf Unterlassung gem. § 541 BGB scheidet aus. Hiernach kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fortsetzt. Der Transport des Fahrrads durch das Treppenhaus in die Wohnung der Mieterin stellt keinen vertragswidrigen Gebrauch dar. Im Allgemeinen ist die Vertragswidrigkeit aus Vertragsinhalt und Vertragszweck zu bestimmen. Primär ist hierbei auf die Vereinbarung der Parteien im Mietvertrag abzustellen (vgl. etwa AG Stuttgart, Urt. v. 1.4.2016 - 37 C 5953/15, Rn. 23). Soweit keine mietvertragliche Regelung vorhanden ist, ist im Wege der Vertragsauslegung zu klären, ob ein entspr. Gebrauch der Mietsache zulässig ist. Dabei ist der hypothetische Parteiwille unter Berücksichtigung der Verkehrssitte und der Gebote von Treu und Glauben nach §§ 133, 157 BGB zu ermitteln. Hierbei ist auch auf die Ortsüblichkeit oder auf diejenige Betrachtungsweise abzustellen, die zum Zeitpunkt des zu bewertenden Gebrauchs allgemein üblich ist (MüKo-BGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, § 541, Rn. 4). Nach diesen Grundsätzen ist der Transport des Fahrrads durch das Treppenhaus von der Kl. zu dulden.

Aus dem Mietvertrag ergibt sich kein entspr. Verbot, das Fahrrad durch das Treppenhaus in die Wohnung zu transportieren. Vielmehr ist nach Ziff. II Nr. 3 der Hausordnung, auf die in § 28 des Mietvertrags verwiesen wird, lediglich das Unterstellen von benzinbetriebenen Zweirädern in den Mieträumen ohne vorherige Zustimmung des Vermieters untersagt. Das Unterstellen von Fahrrädern in der Wohnung - und damit zwangsläufig auch der Transport des Fahrrads in die Wohnung - bedarf jedenfalls nach der Regelung der Hausordnung nicht der vorherigen Zustimmung des Vermieters.

Auch nach dem hypothetischen Parteiwillen unter Berücksichtigung der Verkehrssitte und der Gebote von Treu und Glauben ergibt sich nicht, dass der Transport des Fahrrads in die Wohnung als vertragswidriger Gebrauch einzuordnen ist. Das Abstellen von Fahrrädern in der Wohnung gehöre zum allgemeinen Gebrauch einer Mietwohnung. Die entspr. Tätigkeit wird lediglich nicht vom Kernbereich der Mietnutzung umfasst (vgl. entspr. für das Eigentum: LG München I, Urt. v. 23.11.2017 - 36 S 3100/17, Rn. 23). Dem Mieter ist es nicht zumutbar, sich auf anmietbare Fahrradabstellplätze im Außenbereich verweisen zu lassen. Zunächst geht der Gebrauch dieser Plätze mit höheren Kosten für die Mieterin einher. Auch ist die Gefahr von Diebstählen oder Beschädigungen im Außenbereich größer. Hinzu kommt, dass das Fahrrad in dem nicht zu allen Seiten abgeschlossenen Überstand - anders als in der Wohnung - zu jeder Jahreszeit der Witterung ausgesetzt ist. Es ist auch gerade in Großstädten üblich, vor allem hochwertige Fahrräder in Mehrfamilienhäusern in der Wohnung abzustellen. Hieraus folgt selbstverständlich nicht, dass es einem Mieter erlaubt ist, das Treppenhaus des Mehrfamilienhauses bei dem Transport zu beschädigen. Dies führt aber nicht dazu, dass die Handlung als solche - der Transport in die Wohnung - als vertragswidrig einzuordnen ist.

Ein Unterlassungsanspruch kann auch nicht auf § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB gestützt werden, da ein Unterlassungsanspruch in einem Mietverhältnis nur auf § 541 BGB und nicht auf § 1004 BGB gestützt werden kann (MüKo-BGB/Emmerich, Stand: 1.4.2019, § 541 Rn. 5).

Wenn beim Transport des Fahrrades zur Wohnung im Treppenhaus Beschädigungen verursacht werden, fragt es sich, ob der Vermieter eine solche Verfahrensweise untersagen kann. Das Amtsgericht Hamburg-Altona hält das ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag für unzulässig.

Die im 2. OG wohnende Beklagte trägt ihr Fahrrad nach Benutzung durch das Treppenhaus in ihre Wohnung, wobei in der Vergangenheit Schäden an den Treppenhauswänden, dem Geländer und der Wohnungseingangstür verursacht worden sind. Deshalb verlangt der Vermieter Unterlassung des Transportes.

Das AG Hamburg-Altona wies die Unterlassungsklage ab, weil mangels entsprechenden Verbots im Vertrag kein vertragswidriger Mietgebrauch vorläge. Das Abstellen von Fahrrädern in der Wohnung gehöre zum „allgemeinen Gebrauch einer Mietwohnung“. Gerade in Großstädten sei es üblich, insbesondere hochwertige Fahrräder in der Wohnung abzustellen; Beschädigungen des Treppenhauses seien zwar nicht „erlaubt“; das mache den Fahrradtransport jedoch nicht vertragswidrig. § 1004 BGB als Anspruchsgrundlage scheide wegen des vorrangigen § 541 BGB aus.

Gar nicht so einfach. Was ich in meine Wohnung bringe, geht den Vermieter nichts an: Möbel, Bierkästen, Kartons – das ist meine Sache, auch, wenn es sich um Fahrräder handelt und diese dreimal am Tag von der Straße in die Wohnung gebracht werden, wobei die Mitbringsel allerdings immer nur unter der Voraussetzung eingebracht werden dürfen, dass keine Schäden an den Mieträumen oder gar dem Wohnhaus verursacht werden können (krasser Fall: Sprengstoff).

Also: Ohne Zweifel kein Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB, aber: Hierum ging es an sich gar nicht, sondern um die Beschädigungen im Treppenhaus. Dieses aber war als solches sicherlich nicht mitvermietet, sondern lediglich zur Nutzung mitüberlassen worden (wie sonst komme ich in meine Wohnung?). Das bedeutet aber, dass Beschädigungen sowohl nach § 823 BGB ersetzt werden müssen als auch, dass über § 1004 BGB ein Unterlassungsanspruch besteht, wenn weitere Beschädigungen zu befürchten sind. Dieser bezieht sich aber nicht auf den Transport des Fahrrades als solchen, sondern nur auf die hierdurch möglicherweise zu erwartenden Beschädigungen!

Also hätte ein hierauf gestützter Klageantrag etwa dahingehend lauten können, Beschädigungen von Treppenhaus, Geländer und Wohnungstür beim Transport des Fahrrades zu unterlassen. Ein solcher Antrag hätte wohl durchgehen müssen, allerdings nur dann, wenn feststünde, dass die Beschädigungen von mir als Mieter verursacht worden sind. Falls das nicht der Fall ist, weil wider Erwarten Beschädigungen bestritten werden und beobachtungsfreudige Mitmieter oder andere Beweismittel nicht vorhanden sind: Dann hätte eine – fiktive – Klage abgewiesen werden müssen.

Was kann der Vermieter unternehmen, um Beschädigungen vorzubeugen oder Schadensersatz sicherzustellen? Denkbar wäre zunächst – wie vom Amtsgericht angesprochen – ein Verbot im Mietvertrag. Individualvertraglich vereinbart: sicherlich zulässig und wirksam. Formularmäßig vereinbart: sicherlich unwirksam, weil nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB von einer unangemessenen Benachteiligung des Fahrradbesitzers ausgegangen werden muss: Stelle ich mein teures Rennrad auf dem Gehweg ab und schließe es an einer Laterne an, ist mit Sicherheit davon auszugehen, dass am nächsten Morgen nur noch der Rahmen vorhanden sein wird.

Also: Der Vermieter muss für Abstellplätze im Haus (Keller) oder auf dem Grundstück (immerhin wohnwerterhöhend nach Mietspiegel) sorgen und eine Abstellverpflichtung in den Mietvertrag aufnehmen. Nur: Wer garantiert, dass auch in fest abgeschlossenen überdachten Abstelleinrichtungen nicht andere Nutzer Gebrauch von Teilen meines Fahrrades machen? Also wäre auch eine solche Regelung im Vertrag nach § 307 BGB unwirksam. Was also tun? Schadenspauschalen in den Mietvertrag aufnehmen? Unwirksam.

Vermieter sind zu bedauern und sehen einer schadensbelasteten Zukunft entgegen, wenn der rot-rot-grüne (Alb-) Traum des Berliner Senats von einer fahrraddurchfluteten Stadt wahr geworden sein wird und Mieter aller Altersklassen und Pflegegrade sich nur noch per Fahrrad fortbewegen werden.