Fahrradabstellmöglichkeiten und Mietspiegelmerkmale

1. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ ist nicht gegeben, wenn Fahrräder im Innenhof abgestellt werden können, ohne dass es auf die Abschließbarkeit ankommt.

2. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes“ bedarf es der hinreichenden Dimensionierung desselben.

I. […] Der Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete […] um 47,91 € auf 443,62 € […] aus §§ 558 Abs. 1, 558a BGB zu. […]

II. Die Merkmalgruppe 1 (Bad) ist losgelöst von der von der Bekl. vorgetragenen Ausstattung des Bades im Ergebnis als positiv zu bewerten. Die wohnwerterhöhenden Merkmale überwiegen, da den unstreitig vorliegenden wohnwerterhöhenden Merkmalen des wandhängenden WCs und des Strukturheizkörpers als Handtuchwärmer allenfalls das Negativmerkmal „nicht überwiegend geflieste Wände“ gegenübersteht.

Zwar können grundsätzlich entgegen der Ansicht des Amtsgerichts im Rahmen der für die Spanneneinordnung gerichtlich vorzunehmenden Schätzung (§ 287 ZPO) auch in der als Schätzgrundlage heranzuziehenden Orientierungshilfe - der ohnehin nicht die für einen qualifizierten Mietspiegel geltende Vermutungswirkung des § 558d Abs. 3 BGB zukommt - nicht genannte Ausstattungen zu berücksichtigen sein, sofern ihnen ein den genannten Merkmalen vergleichbares, den Wohnwert minderndes Gewicht beigemessen werden kann. Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Sofern die Bekl. auf das Vorhandensein eines großen Fensters an der rückwärtigen Breitseite der Badewanne verweist, kann dies auch nach ihrer eigenen Einschätzung allenfalls zu der Bewertung als Negativmerkmal „Wände nicht überwiegend gefliest“ im Sinne der Orientierungshilfe des Mietspiegels führen. Ferner verweist sie ohne Erfolg darauf, das Badezimmerfenster befinde sich im direkten Sichtbereich der Wohnung mit der Folge, dass die von ihr vorgenommene Sichtschutzbeklebung zur Raumverdunklung führe. Diese Beeinträchtigung führt nicht zu einer mit dem Negativmerkmal der Orientierungshilfe „Bad mit WC ohne Fenster“ gleichzusetzenden Verdunkelung des Bades. Hinzu kommt, dass zur Vornahme eines Sichtschutzes auch alternative Lösungen vorstellbar sind, wie beispielsweise ein Duschvorhang. Hinsichtlich des nach dem Bekl.vortrag vorhandenen zentimeterbreiten Spalts der angeblich vermieterseits unsachgemäß ausgeführten Badezimmertür als Ursache von Geruchs- und Geräuschbelastungen im Wohnzimmer ist die Bekl. mangels eines damit vergleichbaren wohnwertmindernden Merkmals in der Orientierungshilfe auf gegebenenfalls begründete Gewährleistungsansprüche zu verweisen. Von dem Bad ausgehende Geräusch- und Geruchsemissionen sind als solche nicht in den Mietspiegel eingegangen. Für etwa mangelhafte Fugen der Kacheln im Spritzwasserbereich ist die Bekl. ebenfalls auf Gewährleistungsrechte zu verweisen. Schließlich führt entgegen der Ansicht der Bekl. ungeachtet der beiden vorhandenen Einhebelmischbatterien im Bad der Anschluss eines Duschkopfes ohne direkten Wasserauslass an der Badewanne nicht zu einer Bewertung als Negativmerkmal. Selbst bei zugunsten der Bekl. erfolgter Annahme, deshalb sei das jedenfalls bei Vorhandensein von überwiegend Einhebelmischbatterien im Bad begründete wohnwerterhöhende Merkmal „Einhebelmischbatterien“ nicht gegeben, würde dies allenfalls zu einer Gesamteinordnung als neutral führen. Dies bereits im Hinblick auf die Nutzung des komfortabel und energiesparend mit der Einhebelmischbatterie bedienbaren Duschkopfes. Denn durch die einfache Bedienung mit nur einem Hebel wird weniger Wasser nutzlos abgelassen, ehe die gewünschte Temperatur erreicht ist, zugleich wird schneller die Wasserzufuhr insgesamt gestoppt als bei Armaturen, mit denen warmes und kaltes Wasser getrennt bedient wird. Soweit die Bekl. darauf verweist, aus gesundheitlichen Gründen sehr häufig Wannenbäder vornehmen zu müssen, verfängt dies nicht. Denn bei der Mietspiegeleinordnung ist auf die Situation des gewöhnlichen Durchschnittsmieters, bei dem von einer zweckentsprechenden vielfachen Nutzung der Dusche auszugehen ist, abzustellen. Eine bestimmte, komfortable Art und Weise der Badewannenbefüllung hat keinen Eingang in den Mietspiegel gefunden, wobei davon auszugehen ist, dass die Mietspiegelverfasser dieses Merkmal in der Spanneinordnung gesondert genannt hätten, wenn dieses als beachtliches Wohnwertmerkmal

rechenden vielfachen Nutzung der Dusche auszugehen ist, abzustellen. Eine bestimmte, komfortable Art und Weise der Badewannenbefüllung hat keinen Eingang in den Mietspiegel gefunden, wobei davon auszugehen ist, dass die Mietspiegelverfasser dieses Merkmal in der Spanneinordnung gesondert genannt hätten, wenn dieses als beachtliches Wohnwertmerkmal angesehen worden wäre.

Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist unstreitig als neutral zu bewerten, die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) als negativ, da sie über keinen Balkon verfügt.

Abweichend von der Ansicht des Amtsgerichts ist die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) als neutral einzustufen. Dem wohnwerterhöhenden Merkmal Installation einer modernen Heizungsanlage nach dem 1.7.1994 - nach den gemäß § 314 ZPO bindenden tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts ausgehend von der im Jahr 1997 installierten Heizungsanlage sowie der Erneuerung von Brenner und Kessel im Jahr 2012, was von der Bekl. als solches nicht bestritten wurde - steht das Negativmerkmal „Treppenhaus … überwiegend im schlechten Zustand“ gegenüber. Hingegen ist das wohnwertmindernde Merkmal eines nicht bestimmungsgemäß nutzbaren Abstellraums nicht gegeben. Das Amtsgericht hat mit zutreffenden Erwägungen, die sich die Kammer zu eigen macht, die bestimmungsgemäße Nutzbarkeit des der Bekl. zur Verfügung gestellten Kellerraums bejaht. Der Hinweis auf die fehlende Beleuchtung und die niedrige Deckenhöhe des Raumes verfängt nicht. Für die Nutzbarkeit reicht die Beleuchtung des Flurs zur Ermöglichung des einfachen Zugangs zu dem Raum aus, eine Beleuchtung des Abstellraums als solchem ist in dem Mietspiegel nicht vorgesehen und spricht auch nicht gegen die Benutzbarkeit. Gleiches gilt für die Bedenken gegen die Raumhöhe des Kellerraums, dessen Durchgangstür nach den Feststellungen des Amtsgerichts ca. 1,75 m und der eine Durchgangshöhe von 1,62 m am Anfang und zur Mitte von 1,85 m erreicht, was für eine bestimmungsgemäße Benutzung als Abstellraum, dessen Mindestraumhöhe von den Mietspiegelerstellern nicht festgelegt worden ist, ausreicht.

Soweit die Bekl. geltend macht, darüber hinaus sei das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ zu berücksichtigen, überzeugt dies nicht, da der Hof ausreichend Platz zum Abstellen von Fahrrädern ausweist und nach den Feststellungen des Amtsgerichts in der Augenscheinseinnahme und den von der Kl. eingereichten Fotografien ferner in der überdachten Tordurchfahrt des Vorderhauses, von der Straße kommend auf der linken Seite, Fahrräder abgestellt werden können, ebenso im Durchgang zum Hinterhaus sowie in dem abschließbaren Fahrradkeller, wobei auch nach dem Bekl.vortrag diese Abstellmöglichkeiten von der Kl. grundsätzlich - mit Ausnahme der mit Verbotsschildern versehenen Bereiche - gerade nicht untersagt worden sind. Die Orientierungshilfe für die Spanneinordnung stellt nach ihrer genauen Formulierung lediglich auf die Abstellmöglichkeit für Fahrräder ab. Diese genaue Formulierung, ohne dass wie bei dem wohnwerterhöhenden Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum …“ zusätzlich auf die Abschließbarkeit abgestellt wird, lässt begrifflich den Rückschluss zu, dass es lediglich die Möglichkeit, Fahrräder abzustellen, erfordert und keine Überdachung und/oder Abschließbarkeit vorausgesetzt ist (vgl. AG Mitte, Urt. v. 4. August 2014 - 20 C 50/14, Tz. 29 bei juris). Von dieser Möglichkeit ist vorliegend auszugehen, da Fahrräder im Innenhof und der Durchfahrt sowie ferner im Keller abgestellt werden können. Abgesehen davon, dass es bei der Einordnung ohnehin auf den konkreten Einzelfall ankommt, ist der Sachverhalt in dem von der Bekl. herangezogenen Einzelfall des Amtsgerichts Schöneberg (Urt. v. 7. Mai 2014 - 104 C 399/13) nicht vergleichbar, da es dort anders als vorliegend um die Einordnung eines Platzes zum Abstellen von Fahrrädern vor dem Hauseingang ging, was das Amtsgericht im Hinblick auf die Diebstahlsgefahr als wohnwertmindernd ansah. Zudem ist die Diebstahlsgefahr im vorliegenden Fall mit dem Abstellen der Räder jenseits der Haustür jedenfalls in einer Weise verringert, dass dies angesichts der wegen der fehlenden Formulierung im Mietspiegel indiziert nicht maßgeblichen Abschließbarkeit für den Ausschluss des Negativmerkmals ausreicht. Ebenso wenig kommt es deshalb darauf an, ob zusätzlich Fahrradständer o.a. vorhanden sind, um das Fahrrad anschließen zu können, wenn jedenfalls hinreichende Abstellmöglichkeiten für Fahrräder wie vorliegend in der Durchfahrt, in dem Innenhof des Wohnhauses und für einige Fahrräder im Fahrradabstellraum vorhanden sind.

Die Berufung hat jedoch insoweit Erfolg, als die Kl. darauf verweist, das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“ sei insbesondere im Hinblick auf die Unterdimensionierung des Fahrradabstellraums mit - nach den amtsgerichtlichen Feststellungen - nur 6 sogenannten Kreuzberger Bügeln für 12, allenfalls 15 Fahrräder bei vorhandenen 30 Mietparteien nicht gegeben. Zwar gibt der Mietspiegel eine bestimmte Kapazität des Fahrradabstellraums nicht vor. Jedoch kommt dem vorhandenen abschließbaren Fahrradabstellraum entgegen der Ansicht des Amtsgerichts dann keine tatsächlich den Wohnwert erhöhende Wirkung zu, wenn er unzureichend ist (vgl. auch LG Berlin, Urt. v. 31. August 2010 - 63 S 635/09, Tz. 6, zit. nach juris). Davon ist nach dem nicht erheblich bestrittenen detaillierten Vortrag der Bekl. i. V. m. den eingereichten aussagekräftigen Fotografien auszugehen, die belegen, dass der Raum gerade in der hauptsächlichen Nutzungszeit (in den Stoßzeiten) keine hinreichenden Abstellmöglichkeiten aufweist, was durch die zur Mittagszeit erfolgte Augenscheinseinnahme mit dem Ergebnis einer zu dieser Zeit nicht feststellbaren Überfüllung des Fahrradabstellraums nicht widerlegt wird.

Die Merkmal Gruppe 5 (Wohnumfeld) ist neutral zu bewerten.

Das Amtsgericht hat mit insoweit zutreffenden Erwägungen, die sich die Einzelrichterin zu eigen macht, das wohnwertmindernde Merkmal „erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche“ verneint. Soweit die Bekl. ihren Vortrag hierzu in der Berufung dahingehend konkretisiert, sie nehme „- insbesondere in den Nachmittags- und Abendstunden - tägliche Geräuschbeeinträchtigungen aufgrund von Rettungsfahrzeugen in einer Häufigkeit von etwa 5 bis 20 Mal wahr“, reicht dies bei einer in einer Großstadt gelegenen, zentralen Wohnung wie in der mündlichen Verhandlung erörtert bereits nicht aus, um von einer erheblichen und regelmäßigen Beeinträchtigung ausgehen zu können.

Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt nicht vor, wenn Fahrräder im Innenhof abgestellt werden können. Für das Positivmerkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder außerhalb des Gebäudes“ muss der Raum allerdings hinreichend dimensioniert sein, so das Landgericht Berlin. Am interessantesten für die Mietspiegel-Anwendung ist aber die Feststellung des Gerichts, dass bei der Mietermittlung auch in der Orientierungshilfe nicht genannte Ausstattungen zu berücksichtigen sind, sofern ihnen ein vergleichbares, den Wohnwert beeinflussendes Gewicht beigemessen werden kann.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Gericht ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete durch Schätzung unter Verwendung des einschlägigen Berliner Mietspiegels und seiner Orientierungshilfe. Vermieter und Mieter arbeiten mit unterschiedlichen Argumenten im Rahmen der Orientierungshilfe.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts können bei der Mietermittlung durch das Gericht auch Ausstattungen zu berücksichtigen sein, die in der als Schätzgrundlage heranzuziehenden Orientierungshilfe nicht genannt sind, sofern ihnen ein vergleichbares, den Wohnwert beeinflussendes Gewicht beigemessen werden kann. Vorliegend sei das nicht der Fall. Die Mieter hielten ein – in der Orientierungshilfe nicht aufgeführtes – großes Fenster an der rückwärtigen Breitseite der Badewanne für wohnwertmindernd, weil sie es mit einem Sichtschutz bekleben mussten, der zur Raumverdunklung führe. Diese Beeinträchtigung sei, so das LG, aber nicht mit dem Negativmerkmal „Bad mit WC ohne Fenster“ der Orientierungshilfe gleichzusetzen, denn als Sichtschutz seien auch alternative Lösungen vorstellbar wie beispielsweise ein Duschvorhang.

Der von der Mieterin gerügte zentimeterbreite Spalt der angeblich vermieterseits unsachgemäß ausgeführten Badezimmertür, der zu Geruchs- und Geräuschbelastungen im Wohnzimmer führe, begründe zwar ggf. Gewährleistungsansprüche, ebenso wie etwa mangelhafte Fugen der Kacheln im Spritzwasserbereich, sei aber kein Negativmerkmal.

Überhaupt wurde heftig um die Bewertung des Bades gestritten. Zwar waren zwei Einhebelmischbatterien vorhanden, doch besaß eine nur einen Duschkopf, aber keinen weiteren direkten Wasserauslass zur (schnellen) Befüllung der Badewanne, was der Mieter negativ bewertete. Das sah das Gericht „bereits im Hinblick auf die Nutzung des komfortabel und energiesparend mit der Einhebelmischbatterie bedienbaren Duschkopfes“ nicht so. Denn durch die einfache Bedienung mit nur einem Hebel werde weniger Wasser nutzlos abgelassen, ehe die gewünschte Temperatur erreicht sei, zugleich werde die Wasserzufuhr insgesamt schneller gestoppt als bei Armaturen, mit denen warmes und kaltes Wasser getrennt bedient werde. Dem Mieter lief die Wanne über den Duschkopf zu langsam voll, er müsse aus gesundheitlichen Gründen sehr häufig Wannenbäder vornehmen. Darauf, so das Gericht, komme es nicht an, denn bei der Mietspiegeleinordnung sei auf die Situation des gewöhnlichen Durchschnittsmieters abzustellen, und der dusche häufiger als dass er bade. Im Übrigen habe „eine bestimmte, komfortable Art und Weise der Badewannenbefüllung keinen Eingang in den Mietspiegel gefunden“.

Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) stufte das Gericht – anders als die Mieterin – als neutral u. a. deshalb ein, weil die fehlende Beleuchtung und niedrige Deckenhöhe des zur Verfügung gestellten Kellerraums nicht dazu führe, dass das wohnwertmindernde Merkmal eines nicht bestimmungsgemäß nutzbaren Abstellraums vorliege.

Für die Nutzbarkeit reiche die Beleuchtung des Flurs, eine Beleuchtung des Abstellraums als solchem sei im Mietspiegel nicht vorgesehen und spreche auch nicht gegen die Benutzbarkeit. Gleiches gelte für die Bedenken gegen die Raumhöhe des Kellerraums, dessen Durchgangstür nach den Feststellungen des AG ca. 1,75 m und der eine Durchgangshöhe von 1,62 m am Anfang und zur Mitte von 1,85 m erreiche; das reiche für eine Benutzung aus.

Das von der Mieterin geltend gemachte wohnwertmindernde Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ liege auch nicht vor. Der Hof biete ausreichend Platz zum Abstellen von Fahrrädern, außerdem die linke Seite der überdachten Tordurchfahrt des Vorderhauses und der Durchgang zum Hinterhaus. Außerdem sei ein abschließbarer Fahrradkeller vorhanden, dessen Nutzung – mit Ausnahme von mit Verbotsschildern versehenen Bereichen – nicht untersagt worden sei.

Die Orientierungshilfe stelle beim wohnwertmindernden Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit“ lediglich auf die Abstellmöglichkeit für Fahrräder ab. Das erfordere weder eine Überdachung noch eine Abschließbarkeit. In dem von der Beklagten herangezogenen Einzelfall des Amtsgerichts Schöneberg (Urteil vom 7. Mai 2014 - 104 C 399/13) hätten Fahrräder nur vor dem Hauseingang abgestellt werden können, was das AG im Hinblick auf die Diebstahlsgefahr als wohnwertmindernd angesehen hatte. Das sei mit der vorliegenden Situation nicht vergleichbar.

Es komme auch nicht darauf an, ob zusätzlich Fahrradständer vorhanden seien, um das Fahrrad anschließen zu können, wenn jedenfalls hinreichende Abstellmöglichkeiten für Fahrräder wie vorliegend in der Durchfahrt, in dem Innenhof des Wohnhauses und für einige Fahrräder im Fahrradabstellraum vorhanden seien.

Der vorhandene Fahrradkeller erfülle allerdings nicht die Voraussetzungen für das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“, denn dafür sei er zu unterdimensioniert. Nur sechs sogenannte Kreuzberger Bügel für zwölf, allenfalls 15 Fahrräder bei vorhandenen 30 Mietparteien seien zu wenig, obwohl der Mietspiegel keine bestimmte Kapazität des Fahrradabstellraums vorgebe. Jedoch komme dem vorhandenen abschließbaren Fahrradabstellraum dann keine wohnwerterhöhende Wirkung zu, wenn er unzureichend sei, meinte das Gericht und berief sich – zu Unrecht – auf das Urteil des Landgerichts Berlin vom v. 31. August 2010 - 63 S 635/09 - (GE 2010, 1339). Die entscheidende Passage in diesem Urteil lautet:

„Die Gruppe 4 – Gebäude – ist wegen des unstreitig vorhandenen Fahrradkellers positiv. Dem können die Bekl. nicht mit dem Argument begegnen, der Keller sei zu klein, weil er nicht für 96 Fahrräder ausreiche, die bei 24 Mietparteien zu verlangen wären. Da nach dem Vortrag der Beklagten gerade nicht zu erkennen ist, dass der Fahrradkeller so unterdimensioniert ist, dass er nicht als positives Merkmal genügt, bleibt es bei der positiven Bewertung des Amtsgerichts.“

Die eingereichten „aussagekräftigen Fotografien“ belegten, dass der Raum gerade in der hauptsächlichen Nutzungszeit (in den Stoßzeiten) keine hinreichenden Abstellmöglichkeiten aufweise. Dass zur Mittagszeit der Fahrradabstellraum nicht überfüllt sei, widerlege das nicht (ob das LG wohl geprüft hat, ob die auf den von der Mieterin eingereichten Fotos abgebildeten Fahrräder auch den Mietern gehörten?).

Das wohnwertmindernde Merkmal „erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch Geräusche“, von der Mieterin ins Feld geführt, liege nicht vor. Soweit die Mieterin vorgetragen hatte, sie nehme insbesondere in den Nachmittags- und Abendstunden täglich 5 bis 20 Mal Geräuschbeeinträchtigungen durch Rettungsfahrzeuge wahr, reiche dies bei einer in einer Großstadt gelegenen, zentralen Wohnung nicht aus, um von einer erheblichen und regelmäßigen Beeinträchtigung ausgehen zu können.