Fahrlässig nicht hinterfragte Flächenberechnung

Fahrlässig nicht hinterfragte Flächenberechnung; Gewerberäume; Bruttofläche (DIN 277)

Da für Gewerberäume keine allgemein anerkannte Methode zur Flächenberechnung existiert, muss der Mieter, wenn er die Flächenberechnung des Vermieters nicht hinterfragt, auch eine Berechnung nach Bruttofläche (DIN 277) hinnehmen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) unterzeichneten 2007 einen formularmäßigen Mietvertrag über Kanzleiräume nebst zwei Kfz-Stellplätzen für monatlich insgesamt 6.295,10 € mit der Bekl. Die Größe der Mieträume ist in § 1 des Vertrages mit 330 m2 angegeben. Ferner nimmt § 2 des Vertrages auf einen in der Anlage 1 paraphierten Grundriss Bezug, dessen Vorhandensein bei Unterzeichnung streitig ist. Dieser Grundriss sollte die von der beklagten Vermieterin herzurichtende Aufteilung/neue Wände der auf die speziellen Bedürfnisse eines Vormieters zugeschnittenen Einheit beinhalten. Die Parteien streiten darüber, ob die zum 1.2.2008 übergebenen Mieträume die Gesamtgröße von ca. 330 m2 haben sollten und haben oder in minderungsrelevantem Umstand dahinter zurückbleiben.

Aufgrund einer Anfrage der Kl. übersandte die Bekl. unter dem 18.5.2010 den Mietvertrag in zweifacher Ausführung mit der Bitte, beide Exemplare zu unterzeichnen und ein Exemplar dann zurückzuschicken. Jedenfalls diesen von den Kl. dann unterzeichnen Mietvertragsexemplaren war die von der Bekl. als Anlage B 1 in Kopie eingereichte, paraphierte und als Anlage 1 beschriftete Anlage beigefügt, aus der der Zuschnitt und die jeweilige Größe der einzelnen Raumflächen der Mieteinheit über die Aufteilung und Größe ersichtlich sind. Diesen von den planenden Architekten der Bekl. erstellten und den Kl. zwecks Billigung übersandten Grundrissplan hatten die Kl. gebilligt und ausweislich der Faxleiste auf der Anlage am 11.10.2007 per Fax an die Architekten zurückgesandt. Mit der Klage verlangen die Kl. für die Monate Februar bis Dezember 2008 Rückzahlung der Nettokaltmiete zzgl. MwSt. für die Gewerberäume (je 515,42 €) sowie ein von ihnen wegen der Flächenabweichung errechnetes Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung 2008 (693,85 €). Die Kl. behaupteten, die Fläche der Mieträume betrage nach DIN 277 unter Abzug der Flächen für Betonpfeiler und Wände netto nur 296,76 m2. Die im Mietvertrag genannte Größe von 330 m2 sei von Anfang an Kalkulations- und Verhandlungsgrundlage der mit 13 €/m2 verhandelten Miete gewesen. Ein vermaßter Grundriss habe bei Unterzeichnung im Oktober 2007 nicht vorgelegen. Ihnen sei lediglich eine in Kopie als Anlage K 8 eingereichte grobe Skizze mit einigen Maßvorschlägen übergeben worden, die dazu dienen sollte, die Planung der Kl. zu unterstützen.

Die Bekl. behauptete, die als Anlage B 1 in Kopie vorgelegte Anlage habe auch bei Unterzeichnung am 19.7.2010 vorgelegen. Die Parteien seien sich einig gewesen, dass die Flächenangabe im Mietvertrag nicht die Beschaffenheit der Mieträume habe festlegen und maßgeblich insoweit allein die Flächenangaben des Grundrisses hätten sein sollen.

I. Die zulässige Klage ist unbegründet.

1) Die Kl. können nicht gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 536 BGB die geltend gemachte minderungsbedingte Überzahlung der Nettokaltmiete zzgl. MwSt. von der Bekl. verlangen. Denn entgegen der Ansicht der Kl. ist die Miete nicht gemindert gewesen, so dass eine rechtsgrundlose Überzahlung nicht vorliegt.

Im Ausgangspunkt zutreffend gehen die Kl. davon aus, dass nach der Rechtsprechung BGH (NZM 2005, 500) ein zur Minderung führender Mangel dann ohne Weiteres anzunehmen ist, wenn die vereinbarte Mietfläche um mehr als 10 % von der tatsächlichen Mietfläche abweicht.

Diese Voraussetzung ist aber nicht gegeben.

Es begegnet bereits Bedenken, ob überhaupt davon ausgegangen werden kann, dass eine Mietfläche von 330 m2 geschuldet war. Denn selbst wenn die Anlage 1 zum Mietvertrag seinerzeit bei Unterzeichnung im Oktober 2010 nicht vorgelegen hätte, wie die Kl. geltend machen, so war sie und ihre Bedeutung für die Herrichtung der Mietfläche den Kl. zu diesem Zeitpunkt aber jedenfalls bekannt. Denn sie haben eben diesen Grundriss unwidersprochen zwecks Billigung an das für die Planung der Räume zuständige Architekturbüro der Bekl. zurückgesandt. Aus den raumweisen Größenangaben war unschwer zu erkennen, dass die Quadratmetersumme nur bei 300 m2 lag. Letztlich kann diese Frage aber hier offenbleiben. Denn auch wenn man annimmt, die Größenangabe von ca. 330 m2 im Mietvertrag sei als Beschaffenheit vereinbart, erreicht die Flächendifferenz nicht eine Abweichung von mehr als 10 %. Die Kl. kommen nur dadurch zu einem anderen Ergebnis, weil sie die reine Nettonutzfläche unter Ausschluss der Wandkonstruktionsflächen und der vorhandenen Pfeiler zugrunde legen. Derartiges haben die Parteien indes nicht vereinbart. Der Mietvertrag enthält keinerlei Angaben dazu, wie die dort genannten 330 m2 ermittelt worden sind, oder dass es sich um die reine Nettonutzfläche handeln soll. Da für Gewerberäume indes keine allgemein anerkannte Berechnungsmethode existiert, muss ein Mieter, wenn er die Flächenberechnung des Vermieters nicht hinterfragt, sich gefallen lassen, dass der Vermieter ihm die Mietfläche durch eine mögliche und zulässige Berechnung nachweist (OLG Düsseldorf GE 2012, 616; KG GE 2002, 257 und GE 2006, 53). Das kann demnach somit auch eine Bruttofläche nach DIN 277 sein. Vorliegend erscheint dies sogar besonders naheliegend, weil die Mieter selbst die Raumaufteilung und damit auch Lage und Anzahl von Trennwänden bestimmen können sollten. Auf diese Weise disponieren sie letztlich über die Gesamtfläche innerhalb der Außenwände. Dies ist im Termin auch mit den Parteien erörtert worden. Dass die Mietfläche unter Berücksichtigung der Konstruktionsfläche der Innenwände die für die Minderung hier maßgebliche Fläche von 297 m2 (330 m2 · 90 %) unterschreitet, behaupten die Kl. selbst nicht und ist angesichts des Umstandes, dass sich allein unter Abzug der Pfeilerflächen schon 296,76 m2 ergeben sollen, bei einer Aufteilung in 10 Räume nebst entlang führendem Flur auch nicht ersichtlich. Es kann daher hier sogar offenbleiben, ob die Pfeiler ebenfalls zu Lasten der Kl. bei der Ermittlung der Mietfläche zu berücksichtigen wären. Allein diese Fläche beträgt nach Angaben der Kl. 4,45 m2, da sich die Abzüge in der raumweisen Flächenberechnung (nur) auf die jeweiligen Pfeiler beziehen sollen.

Ergänzend sei noch darauf hingewiesen, dass den Kl. selbst dann die Berufung auf eine Minderung verwehrt wäre, wenn man entgegen den vorstehenden Ausführungen annehmen wollte, dass eine Nettonutzfläche von 330 m2 als Beschaffenheit der Mieträume vereinbart gewesen sei. Denn in diesem Fall wäre den Kl. vorzuhalten, dass sie bei Vertragsschluss zumindest grob fahrlässig den Mangel der kleineren Fläche nicht erkannt haben, und daher Gewährleistungsansprüche gemäß § 536 b BGB ausgeschlossen wären. Wie bereits erwähnt, war der vermaßte Grundriss zur Herstellung des von der Bekl. geschuldeten Zuschnitts der Mietfläche, dessen Beifügung bei Unterzeichnung des Mietvertrages im Oktober 2007 streitig ist, den Kl. jedenfalls bekannt. Daraus ergab sich leicht erkennbar, dass die Nutzfläche maximal 300 m2 betragen konnte. Dem steht nicht die von den Kl. zitierte Rechtsprechung des BGH entgegen (VIII ZR 302/78 = NJW 1980, 777; XII ZR 139/05 = NJW-RR 2007, 1021), wonach den Mieter grundsätzlich keine Untersuchungs- und Erkundigungspflicht trifft. Da dies nur grundsätzlich gilt, bleibt Raum für eine abweichende Beurteilung im Einzelfall. Zu einer grob fahrlässigen Unkenntnis im Sinne des § 536 b BGB gehört, dass die Umstände, die auf bestimmte Hindernisse hindeuten, den Verdacht eines dadurch begründeten Mangels besonders nahe legen, und dass der Mieter dennoch ihm ohne Weiteres zumutbare Nachforschungen unterlassen hat (BGH a.a.O.). Hier lag die Besonderheit darin, dass die Mieter nicht bereits fertig hergerichtete Räume gemietet haben und sich auf die Angaben des Vermieters über deren Beschaffenheit im Mietvertrag verlassen mussten und konnten. Hier sollten vielmehr die Mieter aktiv an der Gestaltung und Herrichtung der Mietfläche, namentlich Größe und Aufteilung der einzelnen Räume mitbestimmen und mitplanen.

Dafür war den Kl. vor Vertragsschluss ein vermaßter Grundriss mit raumweisen Größenangaben übermittelt worden, mit denen sie sich naturgemäß auseinandersetzen mussten. Der daraus ohne Weiteres erkennbare Umstand, dass die Flächensumme von der Angabe im nachfolgenden und zuvor aus Basis von 330 m2 verhandelten Mietvertrag abwich, legte besonders nahe, dass diese mietvertraglichen Angaben unzutreffend sein konnten, und hätten den Kl. hinreichenden Anlass zu konkreten Nachfragen bzw. zur Aufklärung der Diskrepanz vor Unterzeichnung des Mietvertrages gegeben. Dass die Kl. dieser leicht erkennbaren Diskrepanz nicht nachgegangen sind, sondern den Mietvertrag ohne Weiteres und sogar ihren Angaben nach ohne Beifügung des dort in Bezug genommenen Grundrisses unterzeichnet hätten, begründet einen als grobe Fahrlässigkeit zu wertenden Sorgfaltsverstoß, der Gewährleistungsansprüche insoweit ausschließt. Entgegen der Ansicht der Kl. kann nicht für diesen Fall von arglistigem Verschweigen des Mangels durch die Bekl. ausgegangen werden, die gleichwohl im Mietvertrag eine Mietfläche mit ca. 330 m2 angegeben habe. Von Arglist kann abgesehen davon, dass nicht vereinbart war, dass sich die Angabe auf die Nettonutzfläche bezieht, ergab sich aus der vom Architektenbüro der Bekl. übersandten Grundrisse ja gerade erkennbar die Abweichung.

2) Die Kl. können auch nicht Auskehrung eines Überschusses ihrer Nebenkostenvorauszahlungen über den letztlich von ihnen abrechnungsgemäß zu tragenden Anteil aus dem Mietvertrag verlangen. Der geltend gemachte Überschuss besteht nicht, und zwar auch dann nicht, wenn berücksichtigt wird, dass den Kl. anteilige Kosten für das gesamte Jahr 2008 belastet wurden, obwohl die Mieträume erst zum 1.2.2008 übergeben wurden. Denn der Überschussermittlung der Kl. liegt wiederum die unzutreffende Annahme einer geringeren zu berücksichtigen Mietfläche zugrunde. Denn auch hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung kommt eine Minderung bzw. Berücksichtigung einer tatsächlich kleineren Mietfläche erst in Betracht, wenn die Abweichung die 10-%-Grenze überschritten hat (BGH NZM 2008, 35). Im Übrigen lassen die Kl. außer Betracht, dass sich die Berücksichtigung einer tatsächlich geringeren Mietfläche notwendig auch auf die Gesamtfläche auswirken müsste, so dass der Divisor ebenfalls kleiner und der Kostenanteil pro Quadratmeter daher insoweit höher wird. Schon wenn man unter Vernachlässigung des eben genannten Punktes nur die Zuvielbelastung für einen Monat berücksichtigt, ergäben sich statt 6.936,81 € netto zzgl. Aufzugskosten von 633,21 € und Lastenaufzugskosten von 209,50 € anteilige Betriebskosten von 6.358,74 € und für den Lastenaufzug statt 209,50 € (insgesamt netto 7.779,52 €) nur 11/12 davon, also 7.131,23 €. Diesen anteiligen Kosten stehen ausweislich der eingereichten Abrechnung Vorschusszahlungen in Höhe von 7.040 € netto gegenüber.

Haben die Mietvertragsparteien eines Gewerbemietvertrages keine Vereinbarungen darüber getroffen, wie die im Mietvertrag genannten Flächen zu ermitteln sind, muss der Mieter, wenn er die Flächenberechnung des Vermieters nicht hinterfragt, sich eine mögliche und zulässige Berechnung der Mietfläche durch den Vermieter gefallen lassen. Dies kann auch die Bruttofläche nach DIN 277 sein. Diese ist besonders nahe liegend, wenn der Mieter selbst die Raumaufteilung und damit auch Lage und Anzahl von Trennwänden bestimmen können soll. Denn damit kann der Mieter über die Gesamtnettonutzungsfläche frei verfügen.

Die Parteien eines Gewerbemietvertrages streiten über die Rückzahlung von geleisteten Mieten. Die Mieter sind der Auffassung, die Gewerbemiete sei gemindert, da eine erhebliche Flächenabweichung von mehr als 10 % vorliege. Die Größe der Mieträume ist in § 1 des Gewerbemietvertrages mit „ca. 330 m2" angegeben. Zudem wird auf einen in der Anlage beigefügten Grundriss Bezug genommen, der den Mietern vor der Unterzeichnung zumindest bekannt war. Im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses waren die Büroräume nicht nach den Vorstellungen der Mieter zugeschnitten. Die Aufteilung entsprach vielmehr den Bedürfnissen des Vormieters und sollte daher in Absprache mit den Mietern neu erstellt werden. Es wurde von den Architekten der Vermieterin nach Abstimmung mit den Mietern ein neuer Grundrissplan erstellt und auch baulich durchgeführt. Die Mieter behaupten, nach den Umbauarbeiten betrage die Nettomietfläche nach DIN 277 (Abzugsflächen für Betonpfeiler und Wände) lediglich 296,76 m2. Unter Berücksichtigung der vereinbarten Fläche von 330 m2 läge eine Flächenabweichung von knapp mehr als 10 % vor. Die Miete sei daher gemindert.

Das Landgericht Berlin hat die Klage abgewiesen. Den Klägern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete zu. Eine Mietminderung habe nicht vorgelegen. Zwar träfe es zu, dass nach der Rechtsprechung des BGH eine Flächenabweichung von mehr als 10 % einen zu einer Mietminderung führenden Mangel der Mietsache darstelle. Diese Voraussetzungen seien jedoch nicht gegeben.

Selbst wenn man annähme – was streitig war –, dass eine Fläche von 330 m2 im Mietvertrag als Beschaffenheit vereinbart sei, liege keine Flächenabweichung von mehr als 10 % vor. Die Kläger kämen nur dadurch zu einem anderen Ergebnis, weil sie die Nettonutzfläche unter Ausschluss der Wandkonstruktion und der vorhandenen Pfeiler ihren Berechnungen zugrunde legten. Dies hätten die Parteien jedoch nicht vereinbart. Der Mietvertrag enthalte keine Angaben dazu, wie die dort genannten 330 m2 ermittelt worden sind.

Ebenso ist nicht vertraglich festgehalten, dass es sich hierbei um eine Nettonutzungsfläche handeln solle. Da es für Gewerberäume keine allgemein anerkannte Berechnungsmethode gäbe, müsse der Mieter jede mögliche und zulässige Mietflächenberechnung des Vermieters hinnehmen, wenn er diese beim Mietvertragsabschluss nicht hinterfrage (so auch OLG Düsseldorf GE 2012, 616; KG GE 2002, 257 und GE 2006, 53). Hierbei könne es sich auch um die Bruttofläche nach DIN 277 handeln. Im vorliegenden Fall sei dies besonders naheliegend, da der Mieter die Raumaufteilung und damit auch Lage und Anzahl der Trennwände habe bestimmen können. Die Mieter hätten damit über die Gesamtfläche innerhalb der Außenwände disponieren können. Dass auch bei Berücksichtigung der Konstruktionsflächen der Innenwände eine Flächenabweichung von mehr als 10 % vorliege, werde selbst von den Klägern nicht behauptet.

Selbst wenn jedoch eine Nettonutzungsfläche von 330 m2 als Beschaffenheit vereinbart gewesen wäre, könnten sich die Kläger hierbei nicht auf eine erhebliche Flächenabweichung berufen. Gewährleistungsansprüche nach § 536 b BGB seien ausgeschlossen, da aufgrund der Kenntnis des Grundrisses vor Abschluss des Mietvertrags den Klägern hätte bewusst sein müssen, dass die Nettonutzfläche maximal 300 m2 betragen könne. Zwar bestehe keine generelle Untersuchungs- und Erkundigungspflicht des Mieters, bei sich aufdrängenden Verdachtsmomenten sei dies jedoch anders zu beurteilen. Zumutbare Nachforschungen seien unterlassen worden. Besonders zu berücksichtigen sei, dass die Kläger nicht bereits fertig hergerichtete Räume gemietet haben, sondern aktiv an der Gestaltung und Herrichtung der Mietfläche mitplanen und mitbestimmen konnten. Aus den überlassenen Grundrissen hätte sich für die Kläger ergeben müssen, dass die Nettoflächensumme die im Mietvertrag vereinbarten 330 m2 nicht würde erreichen können. Dieser leicht erkennbaren Diskrepanz sei jedoch nicht nachgegangen worden. Dies sei als grob fahrlässig zu bewerten, so dass die Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen seien. Von Arglist seitens der Beklagten könne nicht ausgegangen werden.

Die nicht rechtskräftige Entscheidung des Landgerichts ist zutreffend. Anders als im Wohnraummietrecht kann sich der Mieter von Gewerberäumen nicht darauf verlassen, dass die im Mietvertrag angegebene Fläche nach einer bestimmten Berechnungsmethode ermittelt worden ist. Ist dies für ihn von Bedeutung, so muss er auf eine Klärung der Frage hinwirken. Der Vermieter tut auch im Gewerbemietrecht gut daran, entweder vor der Vermietung ein Aufmaß erstellen zu lassen oder auf eine Flächenbeschaffenheitsvereinbarung zu verzichten.