Fälligstellung Betriebskostenabrechnung nur einem Mitmieter gegenüber

Fälligstellung Betriebskostenabrechnung nur einem Mitmieter gegenüber; Gesamtschuldnerschaft bei Mietermehrheit

Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen.

1 Die Bekl. ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung der Kl. in B. In § 3 des Mietvertrags ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Mit an die Bekl. und ihren Ehemann gerichtetem Schreiben vom 5. Dezember 2006 rechnete die Kl. die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2005 ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag von 382,67 €, wovon ein Teilbetrag in Höhe von 254,89 € auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergeben sich jedoch aus der von der S. GmbH für das Jahr 2005 erstellten Heizkostenabrechnung vom 27. November 2006. Allerdings ist diese nur an die Bekl. adressiert worden und auch nur ihr zugegangen.

2 Die Bekl. und ihr Ehemann haben einen Ausgleich des von der Kl. nach Korrektur des Rechnungspostens „Schornsteinfeger" zuletzt geforderten Nachzahlungsbetrags von 369,93 € abgelehnt. Das Amtsgericht hat beide Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung von 115,04 € auf die „kalten Betriebskosten" und die Bekl. darüber hinaus zur Nachzahlung von 254,89 € auf die Heizkosten (jeweils nebst Zinsen) verurteilt. Auf die hiergegen gerichtete Berufung der Mieter hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von „kalten Betriebskosten" aufgehoben, jedoch die Verpflichtung der Bekl. zur Tragung der Heizkosten bestätigt. Mit ihrer vom Landgericht zugelassenen Revision erstrebt die Bekl. die vollständige Abweisung der Klage.

3 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 4 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für das Revisionsverfahren von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt:

5 Die sich aus der Heizkostenabrechnung 2005 ergebende Nachzahlungsforderung von 254,89 € sei mit dem Zugang der an die Bekl. gerichteten Heizkostenabrechnung dieser gegenüber fällig geworden. Die Fälligkeit der ihr gegenüber abgerechneten Heizkosten setze nicht voraus, dass die Abrechnung auch ihrem Ehemann als weiterem Mieter zugegangen und damit auch diesem gegenüber fällig geworden sei. Bei einer Betriebskostenabrechnung handele es sich weder um eine Willenserklärung noch um eine Gestaltungserklärung, die - wie etwa eine Kündigung - nur einheitlich gegen alle Mieter wirken könne. Mehrere Mieter hafteten dem Vermieter für den Ausgleich von Nebenkostennachforderungen - ebenso wie für die Miete - als Gesamtschuldner. Der Vermieter sei daher nach §§ 421 ff. BGB berechtigt, den Ausgleich von Mietrückständen (einschließlich noch ausstehender Nebenkostenzahlungen) nur gegenüber einem Mitmieter zu verfolgen.

II. 6 Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist. Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die unterbliebene Übersendung der Heizkostenabrechnung an den weiteren Mitmieter die Fälligkeit der abgerechneten Nachforderung gegenüber der Bekl. nicht in Frage stellt.

7 1. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie, sofern nicht etwas anderes vereinbart worden ist, für die Mietforderungen des Vermieters einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner (§§ 421, 427 BGB). Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Auch wenn zwischen den Gesamtschuldnern eine Tilgungsgemeinschaft besteht - bis zur Bewirkung der gesamten Leistung bleiben alle Schuldner verpflichtet (§ 421 Satz 2 BGB) -, handelt es sich bei den zu einer Gesamtschuld verbundenen Forderungen um selbständige Ansprüche des Gläubigers. Wie die Bestimmung des § 425 BGB zeigt, ist die Gesamtschuld vom Grundgedanken der Einzelwirkung geprägt (vgl. hierzu BGHZ 108, 98, 100 m. w. N.). Daher können sich die einzelnen Gesamtschulden in vielerlei Hinsicht unterschiedlich entwickeln (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., § 425 Rdnr. 1; Staudinger/Noack, BGB [2005], § 425 Rdnr. 1; vgl. ferner MünchKommBGB/Bydlinski, 5. Aufl., § 425 Rdnr. 1 f.). Lediglich die von §§ 422 bis 424 BGB erfassten Umstände (Erfüllung, Erlass [sofern nicht nur ein Erlass mit Einzelwirkung anzunehmen ist, vgl. hierzu BGH, Urteil vom 19. Dezember 1985 - III ZR 90/84, NJW 1986, 1097, unter I 2 b; BGHZ 155, 265, 272], Gläubigerverzug) und ihnen vergleichbare Fallgestaltungen wirken für und gegen alle Gesamtschuldner. Allerdings endet die Unabhängigkeit der einzelnen Gesamtschuldverhältnisse dort, wo sich aus den getroffenen Abreden etwas anderes ergibt, sowie in den Fällen, in denen rechtliche Umstände infrage stehen, die notwendigerweise Gesamtwirkung haben müssen (vgl. hierzu etwa MünchKommBGB/Bydlinski, aaO., Rdnr. 2; Staudinger/Noack, aaO., Rdnr. 9, 5 f.). So ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (etwa eines Mietvertrages) nur einheitlich für alle oder gegenüber allen Mietern ausgeübt werden kann (BGHZ 26, 102, 103 m. w. N.; Senatsurteil vom 16. März 2005 - VIII ZR 14/04 -, GE 2005, 610; NJW 2005, 1715, unter II 1). Dies bedeutet aber nicht, dass auch die von einer Mehrheit von Mietern zu erfüllenden Mietzahlungsverpflichtungen ein einheitliches Schicksal teilen müssen (vgl. hierzu auch MünchKommBGB/Bydlinski, aaO., Rdnr. 6).

8 2. Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der Vermieter nicht gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen (so auch Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rdnr. 423; LG Frankfurt am Main, ZMR 2009, 365, 366; a. A. LG Berlin, GE 2000, 1032; GE 2006, 1235; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 BGB Rdnr. 68 a; Schach, GE 2000, 1677, 1680). Der Abrechnung von Betriebskosten kommt kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu. Sie ist lediglich ein Rechenvorgang im Sinne des § 259 BGB (vgl. Senatsurteil vom 23. November 1981 - VIII ZR 298/80 -, NJW 1982, 573, unter I 2 aa; vgl. ferner Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., Rdnr. 327; Schach, aaO., S. 1678; teilweise wird auch der Begriff „Wissenserklärung" verwendet: Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., Rdnr. 422, 327; Schach, aaO.). Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Saldos, also einer eventuellen Nachforderung des Vermieters oder eines Guthabens des Mieters, herbeizuführen (BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, GE 2006, 502; NJW 2006, 1419, Tz. 20; jeweils m. w. N.).

9 Die Fälligstellung einer Forderung ist aber kein Umstand, der nur einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen kann (a. A. Schach, aaO., S. 1680; LG Berlin, aaO.). Da zwischen ihnen kein Gemeinschaftsverhältnis besteht, kann eine Forderung nach § 425 BGB regelmäßig nur gegenüber jedem Schuldner gesondert fällig gestellt werden (vgl. BGHZ 108, 98, 101 m. w. N. für den Fall einer Fälligkeitskündigung eines Darlehens).

10 3. Die Revision hält dem entgegen, dass mehrere Mieter hinsichtlich des ihnen zustehenden Anspruchs auf rechtzeitige und ordnungsgemäße Abrechnung als Mitgläubiger im Sinne des § 432 BGB einzustufen seien, weswegen der Vermieter seine Abrechnungspflicht nur durch eine gemeinsame Abrechnung erfüllen könne. Selbst wenn dies zutreffen sollte - was vorliegend dahinstehen kann -, stünde dies der Inanspruchnahme nur eines Mieters auf Begleichung einer nur ihm gegenüber abgerechneten Nachforderung des Vermieters nicht entgegen. Denn es ist zu unterscheiden zwischen dem Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung, der Geltendmachung einer abgerechneten Nachforderung und der Rückzahlung überschüssiger Nebenkostenvorauszahlungen. Hierbei handelt es sich um drei eigenständige Tatbestände, die unterschiedlichen rechtlichen Regelungen unterworfen sind.

11 Auch wenn der Vermieter zur gemeinsamen Abrechnung gegenüber allen Mietern verpflichtet sein sollte, aber nur gegenüber einem von mehreren Mietern abrechnet, ändert dies nichts daran, dass die Abrechnung im Verhältnis zu dem Mieter, dem sie erteilt wird, ihre Funktion (Zusammenstellung aller Ausgaben und Einnahmen; Herstellung der Fälligkeit) erfüllt. Der betroffene Mieter kann auch ohne Mitwirkung seiner Mitmieter prüfen, ob die verlangte Nachforderung berechtigt ist oder nicht. Eine mögliche Verletzung der Verpflichtung zur gemeinsamen Abrechnung bleibt damit für seine gegenüber dem Vermieter bestehende eigenständige Verbindlichkeit ohne Bedeutung. Auch die von der Revision angestellten Erwägungen zur Durchsetzung von Ansprüchen der Mieter auf Auszahlung eines sich aus der Abrechnung ergebenden Guthabens führen für den vorliegend infrage stehenden, umgekehrten Fall einer abgerechneten Nachzahlungsforderung des Vermieters zu keiner anderen Beurteilung. Ein Mieter, dem die Abrechnung zugegangen ist, ist zwar gehalten, die Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens an alle Mieter zu fordern, da diese in ihrer Gesamtheit die Überzahlung erbracht haben (vgl. Senatsurteil vom 2. März 2005 - VIII ZR 118/04 -, GE 2005, 429, WuM 2005, 237, unter II 1; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., Rdnr. 424; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Vor § 535 Rdnr. 259; a. A. Schach, aaO., S. 1680). Bei einer Nachforderung des Vermieters liegen die Dinge aber im Hinblick auf die Besonderheiten einer Gesamtschuld anders. § 421 BGB legt dem Vermieter gerade keine Verpflichtung zur gemeinsamen Inanspruchnahme aller Mieter auf. Wegen § 425 BGB ist er in diesem Fall auch nicht gezwungen, vor der Einforderung des noch offenstehenden Betrages allen Gesamtschuldnern eine Abrechnung zukommen zu lassen, sofern keine abweichenden Vereinbarungen getroffen worden sind.

12 4. Entgegen der Auffassung der Revision ist eine einheitliche Herbeiführung der Fälligkeit gegenüber allen Mietern auch nicht deswegen zu fordern, weil ansonsten dem in Anspruch genommenen Mieter die Möglichkeit verwehrt wäre, bei seinem Mitmieter nach § 426 BGB Regress zu nehmen. Zum einen billigt § 421 BGB dem Gläubiger das Recht zu, ohne Rücksicht auf den Innenausgleich zwischen den Gesamtschuldnern einen von ihnen nach seiner freien Wahl in Anspruch zu nehmen. Zum anderen verbleibt dem Mieter, der die ihm gegenüber fällig gewordene Nebenkostenforderung des Vermieters befriedigt, die Möglichkeit, die auf ihn übergegangene Forderung des Vermieters (§ 426 Abs. 2 BGB) dadurch den Mitmietern gegenüber fällig zu stellen, dass er als neuer Gläubiger diesen innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB die Abrechnung zugehen lässt. Außerdem wird bei einer Mietergemeinschaft ohnehin die - zumindest schlüssig vereinbarte - Abrede bestehen, die anfallenden Kosten nach Kopfteilen zu tragen und demjenigen Mieter, der in Vorlage getreten ist, die aufgewendeten Auslagen anteilig zu erstatten. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass in den Fällen, in denen die Mietpartei aus Eheleuten besteht, ein Innenausgleich nach § 426 BGB - bei intakter Ehe - häufig ohnehin durch die Handhabung der ehelichen Lebensgemeinschaft überlagert wird (vgl. etwa BGH, Urteile vom 13. April 2000 - IX ZR 372/98-, NJW 2000, 1944, unter II 2 b aa; vom 11. Mai 2005 - XII ZR 289/02, NJW 2005, 2307, unter II 2 a; jeweils m. w. N.).

13 5. Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht zutreffend die Bekl. zum Ausgleich der ihr gegenüber fällig gestellten Forderung auf Nachzahlung von Heizkosten verpflichtet gesehen. Dass die Parteien in Abweichung von § 425 BGB eine einheitliche Abrechnung allen Mietern gegenüber vereinbart haben, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.

Ein Vermieter kann von einem Mieter auch dann die Nachzahlung von Betriebskosten verlangen, wenn die Betriebskostenabrechnung nur dem in Anspruch genommenen Mieter, nicht aber auch den weiteren Mietern der Wohnung zugegangen ist, die ebenfalls Vertragspartner des Vermieters sind, entschied der BGH. Einer haftet im Mietverhältnis für alle(s). Eine klare Ansage mit unglaublich vielen Folgefragen.

Die Beklagte in dem entschiedenen Rechtsstreit ist neben ihrem Ehemann Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Im Mietvertrag ist eine monatliche Vorauszahlung für Betriebs-, Heiz- und Wasserkosten vereinbart. Mit einem an die Beklagte und ihren Ehemann gerichteten Schreiben vom 5. Dezember 2006 rechnete die Klägerin die Nebenkosten für das Abrechnungsjahr 2005 ab. Aus der Abrechnung ergab sich ein Nachzahlungsbetrag, wovon ein Teilbetrag von 254,89 € auf in diesem Schreiben nicht näher aufgeschlüsselte Heizkosten entfiel. Die Einzelheiten der Berechnung des Heizkostensaldos ergeben sich jedoch aus einer für das Jahr 2005 erstellten Heizkostenabrechnung vom 27. November 2006. Allerdings ist diese nur an die Beklagte adressiert worden und auch nur ihr zugegangen. Die Beklagte und ihr Ehemann haben einen Ausgleich des von der Klägerin geforderten Nachzahlungsbetrags abgelehnt. Das Amtsgericht hat beide Mieter als Gesamtschuldner zur Zahlung der „kalten Betriebskosten" und die Beklagte darüber hinaus zur Nachzahlung von 254,89 € auf die Heizkosten verurteilt. Auf die Berufung der Mieter hat das Landgericht die Verurteilung zur Zahlung von „kalten Betriebskosten" aufgehoben, jedoch die Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Heizkosten bestätigt. Die dagegen gerichtete Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Vermieter nicht gehindert ist, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem Mieter gegenüber zu erteilen und lediglich diesen auf Ausgleich des Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen. Mieten mehrere Personen eine Wohnung an, haften sie grundsätzlich für die Mietforderungen einschließlich der Nebenkosten als Gesamtschuldner. Der Vermieter ist daher berechtigt, nach seinem Belieben jeden Schuldner ganz oder teilweise in Anspruch zu nehmen (§ 421 Satz 1 BGB). Die Übermittlung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung an den Mieter dient dazu, die Fälligkeit des sich aus der Abrechnung ergebenden Saldos herbeizuführen. Diese Fälligstellung ist kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen muss. Der hiergegen vorgebrachte Einwand, der Vermieter könne in diesem Fall nach § 421 BGB auch den Mieter, dem keine Abrechnung erteilt worden sei, auf Ausgleich von Nachzahlungen in Anspruch nehmen, ist schon deswegen nicht stichhaltig, weil die Nachforderung diesem Mieter gegenüber gerade nicht fälliggestellt worden ist, urteilt der BGH.

Die Entscheidung des BGH scheint auf den ersten Blick richtungsweisende Klarheit zu bringen, wirft jedoch bei näherer Betrachtung eine Menge von neuen Fragen auf, deren Beantwortung zu neuen Verwirrungen führen könnte.

Nach BGH „steht jetzt fest", dass der Vermieter bei einer Mehrheit von Mietern die Betriebskostenabrechnung nicht jedem Mieter erteilen muss (wobei man sich bei der Versendung auch vereinbarter Vollmachtsklauseln bedienen kann – vgl. Schach, GE 2000, 1677 ff.). Es reicht, wenn sich der Vermieter einen Mieter aussucht und diesem eine Betriebskostenabrechnung erteilt. Die Fälligstellung ist nach BGH kein Umstand, der einheitlich gegenüber allen Gesamtschuldnern erfolgen müsste. Klar ist dabei allerdings, dass mit Fälligstellung einem Mieter gegenüber ein etwaiger Nachzahlungsanspruch nur diesem Mieter gegenüber entstehen kann.

Diese Auffassung gibt durchaus Anlass zur Kritik. Die Betriebskostenabrechnung (gleichgültig, ob nun als Willenserklärung oder nur als Wissenserklärung) ist dem Mieter zu erteilen. Das ist der Einzelmieter, bei mehreren Mietern jedoch die Mietermehrheit und nicht nur einer der Mitmieter.

Ob sich der Vermieter als Gläubiger wegen des Zahlungsanspruchs an nur einen Mitmieter als Gesamtschuldner wenden darf, ist eine andere Frage und beantwortet sich eindeutig mit Ja nach § 421 Satz 1 BGB.

Eine Auseinandersetzung darüber ist aber nach der Entscheidung des BGH nur noch akademisch, die Ansicht des BGH ist künftig zu beachten. Vermieter werden dieser Rechtsauffassung sicherlich (nur) Positives abgewinnen können. Gerade wenn Vermieter mit der Betriebskostenabrechnung zum Ablauf der Abrechnungsfrist in Zeitdruck kommen, brauchen sie für den Fall, dass einer von mehreren Mietern – vielleicht auch noch mit unbekanntem Ziel – ausgezogen ist, nicht noch Zeit darauf zu verwenden, die neue Anschrift des ausgezogenen Mieters zu erforschen. Stattdessen darf die Betriebskostenabrechnung (nur) dem oder den greifbaren Mietern erteilt werden, der/die als Gesamtschuldner in Anspruch genommen werden kann/können.

Dennoch sollte ein sorgfältig arbeitender Vermieter nach wie vor bemüht sein, die Betriebskostenabrechnung (rechtzeitig!) allen Mietern zukommen zu lassen und sie insgesamt als Gesamtschuldner in Anspruch zu nehmen. Bei der Zusendung sollte er nach wie vor darauf achten, die Betriebskostenabrechnung an alle Mitmieter zu richten und zu adressieren. Dabei kann er sich ggf. einer vereinbarten Vollmachtsklausel für den Zugang bedienen. Er braucht in solchen Fällen nicht nach ausgezogenen Mitmietern unbekannten Aufenthalts zu forschen, sondern kann bei der Adressierung die alte Wohnanschrift verwenden, es sei denn, der ausgezogene Mieter hat seine neue Anschrift mitgeteilt. Dann hat er seine Pflicht erfüllt, für Erklärungen des Vermieters erreichbar zu sein, und der Vermieter muss die Betriebskostenabrechnung auch an die neue Wohnanschrift schicken. Mit anderen Worten: Die Erteilung einer Abrechnung nur einem Mitmieter gegenüber sollte Notbehelf bleiben.

Wird nur einer von mehreren Mietern in Anspruch genommen, muss – wenn sich die Begründetheit der Nachforderung herausstellt – (zunächst) auch nur dieser Mieter die Nachforderung des Vermieters bezahlen. Zahlt er nicht und wird er auf eine Zahlungsklage hin verurteilt, hat dieses Urteil keine Auswirkung auf die übrigen Mieter.

Zahlt der in Anspruch genommene Mieter oder muss er im Wege der Zwangsvollstreckung zahlen, tritt nach § 362 BGB Erfüllung ein, die nach § 422 Abs. 1 BGB auch für die übrigen Schuldner/Mitmieter wirkt. Die Angelegenheit ist dann – jedenfalls für den Vermieter – zunächst erledigt.

Das Weitere spielt sich im Innenverhältnis der Mietergesamtheit ab. Nach § 426 BGB entsteht eine Ausgleichspflicht zwischen den Gesamtschuldnern. Darüber hinaus geht nach § 426 Abs. 2 BGB die Forderung des Vermieters gegen die übrigen Mieter auf den vom Vermieter als Gesamtschuldner in Anspruch genommenen einen Mieter über. In der Person des zahlenden Mieters entstehen so Forderungen mit mehrfacher Rechtsgrundlage, der Übergang der Gläubigerforderung ist jedoch auf den Umfang des Ausgleichsanspruchs nach § 426 Abs. 1 BGB beschränkt (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, § 426 Rn. 16).

Der Ausgleichsanspruch ist ein selbständiger Anspruch, der bereits mit der Begründung der Gesamtschuld und nicht erst mit der Befriedigung des Gläubigers entsteht. Er wurzelt im Gemeinschaftsverhältnis, das zwischen Gesamtschuldnern besteht und ist von dem nach § 426 Abs. 2 BGB übergeleiteten Anspruch des Gläubigers zu unterscheiden. Nach der Rechtsprechung des BGH gibt es dabei die Besonderheit, dass die nach § 426 Abs. 1 BGB begründete Ausgleichspflicht grundsätzlich nicht dadurch berührt wird, dass einer der Gesamtschuldner infolge eines nur für ihn wirksamen Umstands dem Gläubiger gegenüber befreit wird (BGH, Urteil vom 30. Oktober 1980 - III ZR 132/79 -, NJW 1981, 681).

Mietrechtlich relevant ist dabei, dass dem oder den anderen Mitmieter(n) eine Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 BGB oder überhaupt nicht zugeht. Dieses Fristversäumnis hat grundsätzlich die Rechtsfolge, dass der Vermieter mit einer Nachforderung ausgeschlossen ist (Abs. 3 Satz 3). Dieser Einwand ist jedoch im Ausgleichsverhältnis ausgeschlossen, wenn die Betriebskostenabrechnung einem Mitmieter noch innerhalb der Abrechnungsfrist erteilt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 7. Februar 2008 - III ZR 76/07 -, WM 2008, 660 = ZOV 2008, 75: Fall des Erlöschens einer Forderung gegen einen Ausgleichspflichtigen wegen Ablaufs einer Ausschlussfrist). Dieser Rechtsfolge würde allerdings § 412 BGB entgegenstehen, wonach auf die Übertragung einer Forderung kraft Gesetzes die §§ 399 bis 404, 406 bis 410 BGB entsprechende Anwendung finden. Nach § 404 BGB kann der Schuldner dem neuen Gläubiger Einwendungen entgegensetzen, die zur Zeit der Abtretung der Forderung gegen den bisherigen Gläubiger begründet waren. Nach § 406 BGB kann gegenüber dem neuen Gläubiger auch aufgerechnet werden. Das alles kommt jedoch nicht zum Zuge und kann nur damit begründet werden, dass der Ausgleichsanspruch insofern den übergegangenen Anspruch aus § 426 Abs. 2 BGB überlagert.

Vereinfachtes Fazit bis dahin: Der vom Vermieter in Anspruch genommene Mieter, der die Nachforderung aus der Abrechnung gezahlt hat, hat gegen seine Mitmieter den Ausgleichsanspruch (grundsätzlich nach Kopfteilen). Die vom Vermieter nicht in Anspruch genommenen Mitmieter können sich nicht darauf berufen, dass der Vermieter ihnen gegenüber die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 BGB nicht gewahrt habe und sie deshalb – eigentlich – zur anteiligen Nachzahlung nicht verpflichtet gewesen wären.

Bleibt die Frage, welche Rechte die vom Vermieter nicht in Anspruch genommenen Mitmieter (noch) gegen den Vermieter haben könnten. In Betracht kommen Ansprüche auf Abrechnung und ggf. auf Auskehrung eines errechneten Guthabens aufgrund geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen. Gegenüber dem Abrechnungsanspruch wird der Vermieter einwenden, er habe abgerechnet, eine Nachforderung sei durch den in Anspruch genommenen Mitmieter erfüllt worden, die Angelegenheit sei damit für ihn erledigt, ein etwaiger Ausgleich könne nur noch zwischen den Gesamtschuldnern stattfinden.

Dieses Argument dürfte allerdings zu kurz greifen, weil (auch nach BGH) der Anspruch nur gegenüber dem Gesamtschuldner erledigt ist, dem die Betriebskostenabrechnung erteilt worden ist.

Konsequent weitergedacht bedeutet das, dass jeder andere Mitmieter noch den Abrechnungsanspruch gegen den Vermieter hat. Daran knüpft sich die weitere Frage, ob jeder andere Mitmieter auf Abrechnung (nur) an sich oder (nur) auf Abrechnung allen Mitmietern gegenüber klagen kann, also § 432 BGB (mehrere Gläubiger einer unteilbaren Leistung) Anwendung findet.

Wiederum konsequent weiter argumentiert müsste die Antwort lauten, dass jeder Mitmieter auf Abrechnung ihm gegenüber klagen darf. In der Praxis wird das Problem allerdings kaum entstehen, da der Vermieter die einem Mieter erteilte Betriebskostenabrechnung auch den anderen zur Verfügung stellen kann.

Spannend wird es jedoch dann, wenn der oder die anderen Mitmieter/Gesamtschuldner sich statt der berechneten (und ausgeglichenen) Nachzahlung ein Guthaben errechnen, weil die Betriebskostenabrechnung z. B. Fehler enthält. Das setzt natürlich voraus, dass ggf. in einem Rechtsstreit ein Guthaben festgestellt wird.

Preisfrage: Kann dann Auszahlung an jeden Einzelnen – in Anwendung des § 432 Abs. 1 BGB nur an einen – oder überhaupt nicht (mehr) verlangt werden, weil ja die Betriebskostenabrechnung schon ausgeglichen ist? Um mit Letzterem anzufangen: Der Anspruch auf Auskehrung eines errechneten Guthabens ist mit Zahlung durch einen Gesamtschuldner auf die ursprüngliche Forderung des Vermieters nicht untergegangen. Zumindest wird ein Anspruch gegen den Vermieter aus ungerechtfertigter Bereicherung bestehen. In der Folge greift § 432 BGB ein, weil es sich bei dem Anspruch auf das Guthaben um eine unteilbare Leistung handelt. Es könnte also nur Leistung an alle Mitmieter gefordert werden. Erfolgt dann die Leistung, würde sich das auch auf den Ausgleichsanspruch des Mitmieters auswirken, der ursprünglich vom Vermieter allein in Anspruch genommen worden war. Streitigkeiten in diesem Zusammenhang würden allerdings kurioserweise nicht bei dem für Mietsachen zuständigen VIII. Senat des BGH, sondern beim III. Senat anhängig werden.

Es bleibt noch die Frage, ob die vom zahlenden Mieter zum Ausgleich nach § 426 BGB in Anspruch genommenen Mitmieter sich überhaupt an den Vermieter wenden müssen, um ein errechnetes Guthaben geltend zu machen, oder ob sie ihre Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung im Ausgleichsrechtsstreit mit dem Mitmieter geltend machen können, der gezahlt hatte. Das ist zu verneinen, da es im Ausgleich nicht um die Betriebskostenabrechnung als solche geht, sondern um den Ausgleich der beglichenen Forderung. Etwas anderes kann dann gelten, wenn der vom Vermieter in Anspruch genommene Mieter schuldhaft versäumt hat, sich gegen die Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu wehren. In Betracht kommt dann ein (aufrechenbarer) Schadensersatzanspruch der Mitmieter wegen Pflichtverletzung im Rahmen des bestehenden Rechtsverhältnisses zwischen den Mietern (Gesellschaft o. Ä.). Auch hier würde der III. Senat des BGH zur Entscheidung zuständig sein.

Fazit insgesamt: Die Entscheidung des BGH könnte Anlass für viele Folgeprozesse werden.