Fälligkeitsregelung

Fälligkeitsregelung; Bedingung, aufschiebende; Mietzeitbeginn bei Bezugsfertigstellung; Fertigstellungstermin, unangemessene Überschreitung

Die Klausel, daß das Mietverhältnis zum Zeitpunkt, kann als Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung gemäß § 158 Abs. 1 BGB oder als bloße Fälligkeitsregelung verstanden werden. Hierbei ist maßgeblich auf die Interessenlage der Beteiligten abzustellen.

Die Parteien schlossen am 29.4.1994 einen Mietvertrag über ein noch zu renovierendes Gebäude. Dieser sah die Nutzung zum Betrieb eines Gasthofs mit Pensionszimmern durch den Bekl. als Mieter vor. Die Kl. erhob Feststellungsklage darauf, daß das mit dem Bekl. begründete Mietverhältnis nicht durch fristloste Kündigung beendet worden ist und der Bekl. mit der Übernahme des Mietobjekts seit dem 28.4.1990 in Verzug ist. Der Mietvertrag enthält u. a. folgende Bestimmungen:

§ 3. Mietzeit. (1) Das Mietverhältnis beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung. Es hat eine Laufzeit von zehn Jahren. (2) Bezugsfertigstellung bedeutet die Vollendung des Mietobjekts entsprechend den Planungsunterlagen, so daß das Mietobjekt bezogen und ... von der Mieterin genutzt werden kann. (3) Die Vermieterin wird das Mietobjekt der Mieterin bis zum 31.12.1994 bezugsfertig zur Verfügung stellen, spätestens jedoch zum 31.3. (4) Verzögerung der Bezugsfertigstellung durch Streiks, Aussperrung, Krieg, höhere Gewalt, Feuer und vom Arbeitsamt anerkannte Schlechtwettertage hat die Vermieterin nicht zu vertreten. § 7. Bauliche Gestaltung und Veränderung. (2) Änderungswünsche der Mieterin bezüglich des Ausbaus und der Gestaltung des Mietobjekts während der Bauzeit wird die Vermieterin berücksichtigen, soweit diese Wünsche keine wesentlichen, insbesondere keine statischen Änderungen des Mietobjekts zur Folge haben und dadurch die veranschlagten Herstellungskosten nicht überschritten werden und/oder die Bauzeit verlängert wird. Soweit Änderungswünsche der Mieterin erhöhte Herstellungskosten zur Folge haben und/oder die Bauzeit verlängern, wird die Vermieterin Änderungswünschen zustimmen, soweit der Charakter des Mietobjekts durch die Änderungswünsche im wesentlichen unberührt bleibt und die Mieterin die Mehrkosten einschließlich des Mietausfalls durch die verzögerte Bezugsfertigstellung übernimmt. Sollten aufgrund von Änderungswünschen der Mieterin zusätzliche Planungs- oder Ingenieurkosten entstehen, so gehen diese zu Lasten der Mieterin. In § 3 Nr. 3 ist das ursprünglich maschinenschriftlich eingesetzte Datum "1.9.1994" durchgestrichen und handschriftlich das Datum "31.12.1994" darübergeschrieben sowie der Zusatz "spätestens jedoch zum 31.3.1995" angebracht worden. Am 19.10.1994 legte der Bekl. der Kl. von ihm als für die Bauausführung verbindlich bezeichneten Pläne vor. Mit Schrciben vom 20.10.1994 teilte er der Kl. mit, daß er aus gesundheitlichen Gründen von dem Mietvertrag zurücktrete. Die Kl. wies den Rücktritt mit der Begründung zurück, daß der Mietvertrag diese Möglichkeit nicht vorsehe. Mit Schreiben vom 23.2.1995 zeigte die Kl. die (nicht termingerechte) Fertigstellung des Gebäudes zum 28.4.1995 an und forderte den Bekl. auf, der Abnahme der Mieträume zu diesem Zeitpunkt zuzustimmen. Mit Schreiben vom 6.4.1995 setzte der Bekl. der Kl. eine Frist zur Fertigstellung des Mietobjekts bis zum 10.4.1995. Mit Schreiben vom 10.4.1995 kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Am 28.4.1995 übergab die Kl. das Mietobjekt bezugsfertig an den Erwerber des Grundstücks, an den sie dieses mit einer Vermietungsgarantie veräußert hatte. (...)

Das LG hat der Klage stattgegeben. Es hat die fristlose Kündigung für unwirksam gehalten, weil der Bekl. der Kl. keine angemessene Frist i. S. des § 542 BGB zur Fertigstellung des Mietobjekts gesetzt habe. (...) Auf die hiergegen gerichtete Berufung des Bekl. hat das OLG das angefochtene Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen. Mit ihrer dagegen eingelegten Revision erstrebte die Kl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils. Die Revision hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung. (...)

II. 1. Die Auslegung eines Vertrags ist als tatrichterliche Würdigung in der Revisionsinstanz nur beschränkt daraufhin überprüfbar, ob dabei gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verletzt sind oder ob sie auf Verfahrensfehlern beruht, etwa indem unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften wesentliches Auslegungsmaterial außer acht gelassen worden ist. (st. Rspr. des BGH, vgl. NJW 1995, 45 [46]). Die Revision rügt zu Recht, daß die Auslegung des BerGer. diesen Prüfungsmaßstäben nicht standhält. 2. Ansatzpunkt für die Auslegung eines Vertrags ist in erster Linie der Vertragswortlaut (vgl. z. B. BGH NJW 1995, 1212 [1213]). Dieser enthält keine Formulierung, die ausdrücklich die Bezugsfertigstellung des Mietobjekts als Bedingung des Vertrags bezeichnet. In § 3 Nr. 1 I Mietvertrag heißt es lediglich, das Mietverhältnis beginne zum Zeitpunkt der Bezugsfertigstellung. Nach § 3 Nr. 3 Mietvertrag wird die Vermieterin das Mietobjekt der Mieterin spätestens bis zum 31.3.1995 zur Verfügung stellen. Ob diese Bestimmungen als ein Hinausschieben der Wirkungen des Rechtsgeschäfts insgesamt und damit als Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung gem. § 158 I BGB zu verstehen sind oder ob es sich um eine Regelung des für die Überlassung des Mietobjekts maßgeblichen Zeitpunkts des Beginns des Mietverhältnisses, also um eine bloße Fälligkeitsregelung, handelt, ist deshalb durch Auslegung nach der Interessenlage zu entscheiden (BGH NJW 1993, 1381 [1382 f.]; Staudinger/Bork, BGB, 13. Bearb. [1996], § 158 Rdnr. 11). 3. Die Erwägungen, die das BerGer. zu den mit dem Vertrag verfolgten Interessen der Parteien angestellt hat, lassen, wie die Revision zu Recht rügt, wesentlichen Auslegungsstoff außer Betracht. a) Nach den getroffenen Feststellungen haben die Parteien in § 7 Nr. 2 Mietvertrag vereinbart, daß die Kl. Änderungswünsche des Bekl. berücksichtigen werde, selbst wenn diese erhöhte Herstellungskosten zur Folge haben und/oder die Bauzeit verlängern sollten, sofern der Bekl. die Mehrkosten einschließlich des Mietausfalls durch die verzögerte Bezugsfertigkeit übernehme. Dadurch sind bereits während der Planungs- und Bauphase- und somit vor Bezugsfertigstellung Rechte und Pflichten begründet worden, während bei Annahme einer aufschiebenden Bedingung bis zur endgültigen Klärung der Rechtslage ein Schwebezustand bestehen würde (Westermann, in: MünchKomm, 3. Aufl., § 158 Rdnr. 1). Wäre das Mietobjekt aus anderen Gründen als von dem Bekl. gewünschten Änderungen nicht rechtzeitig fertiggestellt worden, hätte die Kl. jedenfalls den vertraglichen Anspruch auf Ersatz der durch eventuelle Änderungen bedingten Mehrkosten mit dem Nichteintritt der Bedingung verloren. Daß dies den Interessen der Kl. entsprochen hätte, erscheint zumindest zweifelhaft. b) Das BerGer. hat weiter außer acht gelassen, daß nach § 3 Nr. 4 Mietvertrag die Vermieterin eine Verzögerung der Bezugsfertigstellung u. a. durch Streik oder Aussperrung nicht zu vertreten hat. Diese Regelung wäre sinnlos, wenn die Rechtswirksamkeit des Mietvertrags durch die Bezugsfertigstellung spätestens zum 31.3.1995 aufschiebend bedingt wäre. 4. Soweit das BerGer. auf die Interessenlage der Parteien eingegangen ist, hat es anerkannte Auslegungsregeln verletzt. Ein Verstoß gegen Auslegungsregeln liegt u. a. dann vor, wenn die Auslegung in sich widersprüchlich ist (vgl. Senat, NJW 1981, 51 = FamRZ 1980, 1104; Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl., §§ 549,

.3.1995 aufschiebend bedingt wäre. 4. Soweit das BerGer. auf die Interessenlage der Parteien eingegangen ist, hat es anerkannte Auslegungsregeln verletzt. Ein Verstoß gegen Auslegungsregeln liegt u. a. dann vor, wenn die Auslegung in sich widersprüchlich ist (vgl. Senat, NJW 1981, 51 = FamRZ 1980, 1104; Stein/Jonas/Grunsky, ZPO, 21. Aufl., §§ 549, 550 Rdnr. 36; Walchshöfer, in: MünchKomm-ZPO, § 550 Rdnr. 15). Das ist hier der Fall. Daß der Kl. daran gelegen war, das Mietobjekt nach Fertigstellung langfristig vermietet veräußern zu können, muß nicht bedeuten, daß die Vereinbarung eines aufschiebend bedingten Vertrags den Interessen der Kl. entsprochen hätte. Vielmehr spricht vieles für eine gegenteilige Annahme, denn die Kl. war im Falle des Nichteintritts der Bedingung gezwungen gewesen, möglicherweise kurzfristig einen geeigneten neuen Mieter zu finden. Auch die Interessenlage des Bekl. ist nicht in sich widerspruchsfrei gewürdigt worden. Wenn er - wie es an sich nahegelegen hätte - seinerseits Verpflichtungen eingegangen wäre, um alsbald nach der Fertigstellung den Betrieb eröffnen zu können (z. B. durch Bestellen der Küchen- und Gaststätteneinrichtung), hätte es nicht in seinem Interesse gelegen, daß der Mietvertrag bei nicht rechtzeitiger Bezugsfertigstellung des Objekts, selbst bei einer Verzögerung von nur wenigen Tagen, hinfällig geworden wäre. Zur Wahrung der Interessen des Bekl., sich bei unangemessener Überschreitung des Fertigstellungstermins von dem Vertrag lösen zu können, hätte eventuell die Kündigungsmöglichkeit nach § 542 BGB genügt.

5. Rechtsfehlerhaft hat das BerGer. schließlich zur Feststellung des wirklichen Willens der Parteien das nachträgliche Verhalten des Bekl. nicht berücksichtigt. Dieses kann zwar den objektiven Vertragsinhalt nicht mehr beeinflussen, hat aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten (BGH NJW 1988, 2878 [2879]; LM H. 5/1994 § 44 LwAnpG Nr. 22 = WM 1994, 267 [268]; NJW-RR 1998, 258). Der Bekl. hat der Kl. nach dem 31.3.1995 (mit Schreiben vom 6.4.1995) eine Frist zur Fertigstellung des Mietobjekts gesetzt und nach deren Ablauf das Mietverhältnis fristlos gekündigt. In der Klageerwiderung hat er unter dem 12.4.1995 vortragen lassen, zwischen den Parteien bestehe ein Mietvertrag. Später hat der Bekl. geltend gemacht, der Geschäftsführer der Kl. habe ihm bei einem Gespräch im September 1994 versichert, daß der 31.3.1995 der Endtermin sei und er von dem Vertrag zurücktreten könne, wenn dieser Termin nicht eingehalten werde. Konkret sei gesagt worden: "Wenn wir es bis dahin nicht schaffen, ist der Mietvertrag hinfällig." Daß der am 29.4.1994 abgeschlossene Mietvertrag bereits eine Regelung enthalten hätte, die die behauptete Zusage entbehrlich gemacht hätte, hat der Bekl. selbst nicht behauptet.