Fälligkeits- und Verzugszinsenregelung im Grundstückskaufvertrag

Haben die Parteien eines Grundstückskaufvertrages in Kenntnis der Genehmigungsbedürftigkeit (hier: nach der Grundstücksverkehrsverordnung) für die Hinterlegung des Kaufpreises nicht die Erteilung der Genehmigung, sondern eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, so kommt schon darin deutlich zum Ausdruck, daß die Fälligkeit der Hinterlegung nicht von der Erteilung der Genehmigung abhängen, sondern gegebenenfalls schon während des Schwebezustandes eintreten sollte.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 4. Februar 1993 veräußerte die Rechtsvorgängerin der Bekl., die Treuhandanstalt, als treuhänderische Verwalterin des Vermögens des FDGB das in H. auf U. gelegene Grundstück "H." an den Kl. Gemäß § 2.2 des Kaufvertrages war der Kaufpreis bis zum 30. Juni 1993 auf das Notaranderkonto der beurkundenden Notarin zu zahlen. Die Anderkontozinsen sollten dem Verkäufer zustehen. Nach § 2.5 des Kaufvertrages verpflichtete sich der Kl. im Falle des Verzuges zur Zahlung von Verzugszinsen. Zudem unterwarf sich der Kl. in Höhe des Kaufpreises und der Verzugszinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung. Die Notarin wurde mit dem Vollzug des Vertrages und der Einholung der erforderlichen Genehmigungen, insbesondere der nach der Grundstücksverkehrsordnung (GVO), beauftragt. Das Grundstück wurde am 1. Juli 1993 übergeben, die GVO-Genehmigung am 25. Mai 1994 erteilt. Der Kl. zahlte den Kaufpreis erst am 30. Juni 1994. Die Bekl. verlangt Verzugszinsen für den Zeitraum vom 30. Juni 1993 bis 29. Juni 1994.

Der Kl. hat beantragt, die Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären. Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 7. Januar 1997 (VIZ 1997, 369) abgewiesen. Auf die Berufung des Kl. hat das Oberlandesgericht das Urteil abgeändert und die Zwangsvollstreckung für unzulässig erklärt. Hiergegen richtet sich die Revision.

II. 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß aufgrund eines schwebend unwirksamen Vertrages während des Schwebezustandes der Kaufpreis nicht gefordert und der Käufer mit seiner Zahlung nicht in Verzug geraten kann (BGH, Urt. v. 8. Oktober 1975, VIII ZR 115/74, NJW 1976, 104, 105; Senatsurt. v. 6. Oktober 1978, V ZR 211/77, WM 1979, 74; MünchKomm BGB/Thode, 3. Aufl., § 284 Rdn. 18). Die Genehmigungsbedürftigkeit des Kaufvertrages und der mit ihr bis zur Erteilung oder Versagung der Genehmigung verbundene Schwebezustand schließen jedoch nicht aus, daß die Vertragspartner für die Dauer des Schwebezustandes Leistungspflichten vereinbaren. Insbesondere können sie verabreden, daß der Kaufpreis schon vor Erteilung der erforderlichen Genehmigung zu hinterlegen und/oder zu verzinsen ist, weil hierdurch die endgültige Erfüllung der Pflicht zur Grundstücksübertragung und zur Zahlung des Kaufpreises nicht vorweggenommen wird (Senatsurteile v. 6. Oktober 1978, V ZR 211/77, a. a. O. und v. 29. März 1985, V ZR 290/83, ZIP 1986, 37, 38).

Ob die Parteien im vorliegenden Fall eine derartige Abrede getroffen haben, hat das Berufungsgericht, wie die Revision mit Recht rügt, nicht geprüft. Es hat lediglich die in § 2.5 enthaltene Regelung entsprechend ihrem Wortlaut als Vereinbarung von Verzugszinsen ausgelegt. Diese Auslegung ist revisionsrechtlich fehlerfrei. Sie hat jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht zur Folge, daß die Zinszahlungspflicht damit vom Vorliegen der GVO-Genehmigung abhinge. Dies wäre nur dann der Fall, wenn der Kl. vor Erteilung der Genehmigung zur Hinterlegung des Kaufpreises nicht verpflichtet gewesen wäre. Das bestimmt sich aber nicht nach dem Inhalt der Verzugszinsenregelung, sondern nach dem der Fälligkeitsregelung in § 2.2. Haben die Parteien eine Zahlungspflicht unabhängig von dem Vorliegen der GVO-Genehmigung schon für die Zeit des Schwebezustandes begründet, kann der Kl. in Verzug geraten sein.

2. Die unterlassene Auslegung kann der Senat selbst vornehmen. Haben die Parteien in Kenntnis der Genehmigungsbedürftigkeit für die Hinterlegung des Kaufpreises, wie hier, nicht die Erteilung der erforderlichen Grundstücksverkehrsgenehmigung, sondern eine Zeit nach dem Kalender bestimmt, so kommt schon darin deutlich zum Ausdruck, daß die Fälligkeit der Hinterlegung nicht von der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung abhängen, sondern gegebenenfalls schon während des Schwebezustandes eintreten sollte. Die Richtigkeit der Auslegung ergibt sich auch aus § 2.7. Danach ist der Verkäufer berechtigt, von dem Vertrag zurückzutreten, wenn der Kaufpreis nicht bis zum 31. Juli 1993 auf dem Notaranderkonto eingegangen ist. Da das Rücktrittsrecht unabhängig vom Stand des Genehmigungsverfahrens besteht, setzt es eine entsprechende Leistungspflicht voraus. Dasselbe folgt aus § 9 des Vertrages, wonach das Objekt am 1. Juli 1993 übergeben werden sollte, jedoch nicht vor der vollständigen Hinterlegung des Kaufpreises gemäß § 2. Auch diese Bestimmung geht von einer Zahlungspflicht unabhängig von der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung aus. Sie liegt im übrigen im Interesse beider Vertragsparteien. Denn sie ermöglicht es dem Käufer, das Objekt vor Erteilung der Genehmigung in Besitz zu nehmen, ohne dem Verkäufer das finanzielle Risiko einer überlangen Genehmigungsdauer aufzubürden.

Da der Kl. den Kaufpreis bis zu dem vereinbarten Zeitpunkt nicht gezahlt hat, wäre er hiernach ohne Mahnung in Verzug geraten, obwohl die Genehmigung bis dahin nicht erteilt war. Folglich würde er ab 1. Juli 1993 die vereinbarten Verzugszinsen schulden.

Nach alledem kann das angefochtene Urteil mit der gegebenen Begründung keinen Bestand haben.

3. Es stellt sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig dar (§ 563 ZPO). Die Revisionserwiderung erhebt allerdings die Gegenrüge, die Verzugszinsregelung in Ziff. 2.5 des Vertrages verstoße gegen § 11 Nr. 5 b AGBG, weil sie dem Käufer den Nachweis abschneide, daß der Verzugsschaden der Kl. wesentlich geringer als die vorgegebene Pauschale von mindestens 8 % jährlich sei. Wäre das AGB-Gesetz anwendbar, so könnte der gerügte Verstoß zu bejahen sein mit der Folge, daß die in Ziff. 5 enthaltene Regelung unwirksam wäre. Voraussetzung hierfür ist allerdings, daß es sich um einen pauschalierten Anspruch auf Schadensersatz handelt (vgl. dazu BGH, Urt. v. 24. April 1992, V ZR 13/91, NJW 1992, 2625 f). Zwar braucht eine solche Schadenspauschalierungsklausel nicht ausdrücklich das Recht zum Beweis des Gegenteils zu enthalten, aber aus der gewählten Formulierung darf sich auch nicht konkludent ergeben, daß der Gegenbeweis ausgeschlossen sein soll. Maßgebend ist, wie der Vertragsgegner die in der Klausel enthaltene Formulierung verstehen kann (BGH, Urt. v. 19. Juni 1996, VIII ZR 189/95, WM 1996, 2025, 2027 m. w. N.). Die Formulierung, daß der Käufer "zur Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 3 % p. a. über dem jeweiligen Bundesbankdiskontsatz, jedoch mindestens 8 % p. a. verpflichtet ist", kann vom Gegner des Verwenders, auch wenn ihr kein Vorbehalt der Geltendmachung eines höheren Schadens angefügt ist, dahin verstanden werden, daß er ohne Möglichkeit eines Gegenbeweises den vorgesehenen Zinssatz zahlen muß (BGH a. a. O. m.w.N.). Infolge der Unwirksamkeit der Klausel könnte der Bekl. dann nur die gesetzlichen Verzugszinsen und Ersatz eines etwaigen Verzugsschadens verlangen. Ein solcher Anspruch ist aber nicht tituliert, so daß Vollstreckung aus der notariellen Urkunde unzulässig wäre.

Die frühere Treuhandanstalt verkaufte ein Grundstück aus dem Vermögen des "Freien Deutschen Gewerkschaftsbundes" (FDGB). Der Vertrag bedurfte, weil es sich um ein Grundstück in den neuen Bundesländern handelte, der Genehmigung nach der sogenannten Grundstücksverkehrsgenehmigungsverordnung - kurz GVO genannt.

Im notariellen Grundstückskaufvertrag wurde vereinbart, daß der Kaufpreis bis zu einem kalendermäßig bestimmten Termin auf dem Notaranderkonto einzuzahlen war; die Anderkontozinsen sollten der Verkäuferin zustehen. Der vereinbarte Zahlungstermin wurde vom Käufer nicht eingehalten, das Grundstück gleichwohl übergeben. Die GVO-Genehmigung wurde ein Jahr später erteilt, danach erst zahlte der Käufer.

Nun ist zwar bis zum Zeitpunkt der Erteilung einer solchen erforderlichen Genehmigung der Vertrag schwebend unwirksam, so daß also auch ein Käufer mit seinen Verpflichtungen in der Regel nicht in Verzug kommen kann - aber eben nur in der Regel -, von der es Ausnahmen gibt. Den Parteien steht es nämlich frei, etwas anderes zu vereinbaren.

Das war hier geschehen, wie der BGH in seinem Urteil vom 20. November 1998 feststellte. Für die Hinterlegung des Kaufpreises war nämlich nicht auf die Erteilung der GVO-Genehmigung abgestellt, sondern es war ein bestimmter Tag vereinbart worden. Deshalb schuldete der Käufer Verzugszinsen, wobei allerdings noch zu klären war, ob die Pauschalvereinbarung von 8 % Verzugszinsen gegen das AGB-Gesetz verstieß. Das wäre dann der Fall, wenn es sich tatsächlich um mehrfach von der Verkäuferin verwendete Kaufvertragstexte gehandelt hätte.