Fälligkeit von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

Fälligkeit von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit; Verzug schon vor Vertragsende

1. Der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von laufenden Schönheitsreparaturen kann auch während des Mietverhältnisses fällig werden (gegen LG Berlin, ZK 62, GE 2001, 697).

2. Der Mieter gerät schon vor dem formellen Mietvertragsende durch eine Mahnung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug.

(...) III. 1. Die Kl. kann von den Bekl. unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung in Verbindung mit dem am 18. Dezember 1997 geschlossenen Mietvertrag über eine Wohnung im Hause O. Straße, Berlin, Schadensersatz wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 4.623,70 DM = 2.364,06 E verlangen.

a) Gemäß § 3 Ziffer 4 des Mietvertrages waren die Bekl. verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Dabei sollten diese Arbeiten gemäß § 3 Ziffer 5 grundsätzlich in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre fällig werden.

b) Bei Beendigung des Mietverhältnisses waren die vorgenannten Fristen noch nicht abgelaufen. Das Mietverhältnis hatte am 1. Januar 1998 begonnen und auf Grund einer Kündigung der Bekl. mit Schreiben vom 28. September 2000 zum 31. Dezember 2000 geendet. Dieser Umstand steht indessen den Ansprüchen der Kl. nicht entgegen, weil die Bekl. auf eine Aufforderung der Kl. Schönheitsreparaturen durchgeführt haben, dabei aber in unsachgemäßer Weise vorgegangen sind, so daß der Kl. zusätzlicher Aufwand zur Beseitigung dieser Arbeiten und einer anschließenden malermäßigen Neubehandlung entstanden ist.

c) Mit Schreiben vom 22. November 2000 hatte die Kl. die Bekl. unter anderem aufgefordert, in der Küche, im Bad, im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und im Durchgangszimmer Dübel zu entfernen, Dübel- und Bohrlöcher zu verschließen und Decken und Wände mit weißer Dispersionsfarbe zu streichen sowie im Flur Dübel zu entfernen, Dübel- und Bohrlöcher zu verschließen sowie Wände und Decken streckenweise mit weißer Dispersionsfarbe auszubessern. Die Vornahme dieser Arbeiten hatte die Kl. von den Bekl. bis zum 31. Dezember 2000 verlangt und ihnen eine Nachfrist bis zum 15. Januar 2001 unter Ablehnungsandrohung gesetzt.

aa) In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, daß die Kammer nicht die Auffassung teilt, daß die Bekl. infolge der Aufforderung nicht mit Ablauf des 31. Dezember 2000 in Verzug geraten seien, weil die Schönheitsreparaturen erst mit Ende des Mietverhältnisses hätten fällig werden können. Diese vom Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil vertretene Auffassung geht auf die Entscheidung des LG Berlin - Zivilkammer 62 - GE 2001, 697, zurück, die sich ihrerseits wiederum auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in GE 1991, 975, bezieht. Dieser Fall betraf ein befristetes Gewerberaummietverhältnis, bei dem die Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen hatten und verpflichtet waren, bei Beendigung der Mietzeit die Mieträume im bezugsfertigen Zustand zurückzugeben.

In dem BGH-Fall stand fest, daß Schönheitsreparaturen in erheblichem Umfang bei Beendigung fällig und die Räume daher nicht bezugsfertig waren. In den Entscheidungsgründen hat der Bundesgerichtshof ausgeführt: "Zur Erfüllung dieser vertraglich übernommenen Verpflichtung waren die Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Dezember 1987 berechtigt. Vor diesem Zeitpunkt konnten sie demgemäß mit der Erfüllung der Verpflichtung nicht in Verzug geraten." Eine vorherige Fristsetzung wurde deshalb als unwirksam angesehen. Im vorliegenden Fall konnten Schönheitsreparaturen auch schon während des Mietverhältnisses fällig werden, wie die Fristenregelung zeigt. Dem steht die Tatsache nicht entgegen, daß es in der Klausel auch heißt, daß der Mieter "spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin - je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung - erforderlichen Arbeiten auszuführen hat." Denn dies schließt nicht aus, daß bestimmte Arbeiten schon vor Beendigung des Mietverhältnisses fällig sein können, gewährt dem Mieter aber nicht die Möglichkeit, sich mit den erforderlichen Arbeiten bis zum Ende des Mietverhältnisses Zeit zu lassen. Grundsätzlich kann zwar nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs der Vermieter den Mieter während eines bestehenden Mietverhältnisses nicht dazu auffordern, fällige Schönheitsreparaturen vorzunehmen und dies mit einer Nachfrist und einer Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. verbinden, weil dem Vermieter aus der unterlassenen Vornahme von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses kein meßbarer Schaden entstehen kann. Die gesetzliche Regelung, die Schönheitsreparaturen dem Vermieter als einen Teil seiner Instandhaltungspflicht (§ 536 BGB) auferlegt, trägt dem Interesse des Mieters an einer gebrauchsfähigen Mietsache mit entsprechendem äußeren Erscheinungsbild Rechnung. Auch wenn diese Verpflichtung auf den Mieter überwälzt wird, ändert dies nichts daran, daß ihre Erfüllung während des Mietverhältnisses nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter als demjenigen zugute kommt, dem der Gebrauch der Mietsache zusteht. Damit erschöpfen sich Sinn und Zweck der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtung bei fortbestehendem Mietverhältnis in der tatsächlichen Erbringung der geschuldeten Leistung. Dieser Besonderheit würde die gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. eintretende Umwandlung des Erfüllungsanspruches in einen auf Geldzahlung gerichteten Schadensersatzanspruch, in dessen Verwendung der Vermieter frei wäre, in den Fällen nicht gerecht, in denen es um die bloße Nichterfüllung der Schönheitsreparaturverpflichtung geht. Auf derartige Fallgestaltungen ist § 326 BGB a. F. deshalb nicht anzuwenden (BGHZ 111, 301).

bb) Dies kann aber dann nicht gelten, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist und der Mieter dem Vermieter entweder die Mieträume schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben hat oder ihm zumindest eine Besichtigung zur Feststellung des Umfangs der erforderlichen Schönheitsreparaturen ermöglicht hat. Es wäre widersinnig, von dem Vermieter zu verlangen, daß er den Mieter erst nach formeller Beendigung des Mietverhältnisses dazu auffordern darf, die erforderlichen Schönheitsreparaturen durchzuführen, um den Verzug herbeizuführen, der dann wiederum erst die Voraussetzung für eine Fristsetzung nach § 326 Abs. 1 BGB a. F. ist. Dies würde zu einer für beide Seiten nicht vertretbaren Verzögerung in der Abwicklung des Mietverhältnisses führen.

c) Von der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen ist nach dem im wesentlichen unbestrittenen Vortrag der Kl. auszugehen. Zwar trifft es zu, daß die im Vertrag vereinbarten Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen waren. Jedoch ergibt sich aus den Schilderungen der Kl., daß die Bekl. offenbar Renovierungsarbeiten durchgeführt haben. So findet sich durchgehend die Feststellung, daß

- die Dübel- und Bohrlöcher in allen Räumen nicht ordnungsgemäß verschlossen waren,

- die Tapeten sich in der Küche, im Schlafzimmer, im Durchgangszimmer und in der Diele lösten,

- die Decken und Wände in der Küche nicht vollständig, im Bad, im Wohnzimmer, im Schlafzimmer, im Durchgangszimmer nicht fachgerecht gestrichen waren,

- die Fenster und Fensterrahmen in der Küche und im Bad erheblich verdreckt waren,

- die Heizkörper und die Heizrohre im Wohnzimmer, im Durchgangszimmer erheblich verdreckt waren.

d) Die Bekl. haben offenbar Tapezierungsarbeiten vorgenommen, ohne dazu aufgefordert worden zu sein. Diese haben sie nicht ordnungsgemäß durchgeführt, was zur Folge hatte, daß die Tapeten sich gelöst haben. Dadurch entstand ein zusätzlicher Aufwand. Die Rauhfasertapeten mußten erneuert werden, während sonst nur ein Anstrich in Betracht gekommen wäre. Ferner haben sie die Dübel- und Bohrlöcher nicht ordnungsgemäß verschlossen, wozu sie bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet waren. Der nicht fachgerechte Anstrich löste ebenfalls einen zusätzlichen Aufwand aus. Denn ein ungleichmäßiger Anstrich wirkt sich störender aus als ein Anstrich, der erst knapp zwei Jahre alt ist und nur bei genauem Hinsehen eine leichte Vergrauung erkennen läßt.

(...)

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hat der Vermieter gegen den Mieter keinen Schadensersatzanspruch, wenn der Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht renoviert, obwohl er nach dem Vertrag Schönheitsreparaturen zu tragen hat und Schönheitsreparaturen auch fällig sind. Manche Gerichte verneinen darüber hinaus überhaupt eine Pflicht des Mieters, mit der er vor Vertragsende in Verzug kommen könnte. Zu Unrecht, wie die 67. Kammer des Landgerichts Berlin meint.

Das Mietverhältnis hatte am 1. Januar 1998 begonnen und endete durch Kündigung der Mieter am 31. Dezember 2000. Die Mieter hatten Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan übernommen. Sie hatten (allerdings unfachmännisch) teilweise Renovierungsarbeiten zum Vertragsende ausgeführt. Eine Mahnung der Vermieterin vom 22. November 2000 war erfolglos; eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung endete am 15. Januar 2001, also nach Vertragsende. Die Vermieterin verlangte Schadensersatz.

Mit Urteil vom 20. Juni 2002 gab das Landgericht Berlin der Klage statt und meinte, die Auffassung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin könne nicht geteilt werden, wonach während eines Mietverhältnisses Schönheitsreparaturpflichten des Mieters nicht fällig würden. Auch schon vor Vertragsende könnte der Mieter in Verzug gesetzt werden. Die entgegenstehende Auffassung würde zu einer nicht vertretbaren Verzögerung in der Abwicklung des Mietverhältnisses führen.

Das Urteil ist deshalb von Bedeutung, weil die langen Ausführungen des Landgerichts zum Verzug an und für sich überflüssig waren. Für eine positive Vertragsverletzung oder Pflichtverletzung nach § 280 BGB haftet der Mieter immer, auch wenn er mit seiner Leistung nicht in Verzug war. Die Kammer hätte es sich also leicht machen können, indem sie nur auf die Schlechterfüllung/positive Vertragsverletzung/Sachbeschädigung verwiesen hätte. Daß sie das nicht getan hat, läßt Rückschlüsse auf die zukünftige Rechtsprechung der Kammer in den Fällen zu, in denen es darauf ankommt. Auch in Zukunft entsteht ein Schadensersatzanspruch des Vermieters aus nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen erst nach Ablauf einer angemessenen Frist. Da nach der Meinung des BGH ein Schadensersatzanspruch während des Mietverhältnisses nicht entstehen kann, muß der Ablauf dieser Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt sein. Schon vorher, also noch während des Mietverhältnisses, wird der Anspruch des Vermieters auf Durchführung von Schönheitsreparaturen fällig, wenn die Arbeiten denn nötig sind. Jedenfalls bei einem schon gekündigten Mietverhältnis in Abwicklung kann auch der Mieter durch eine Mahnung in Verzug kommen, wobei diese Frage nach dem Schuldrechtsmodernisierungsgesetz eher zweitrangig ist. Nach § 326 BGB a. F. war der Verzug u. a. Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs, während § 281 BGB n. F. nur folgendes voraussetzt: Fälligkeit, Nichterfüllung, Vertretenmüssen und Fristsetzung.