Fälligkeit von Nebenkostenabrechnungen

Bedient sich der Vermieter einer zwar exakten, aber ungewöhnlichen Berechnungsmethode zur Ermittlung des Wasserverbrauchs, hat er dem Mieter die Gelegenheit zu verschaffen, sich von der Richtigkeit der abgelesenen Werte in den anderen Wohnungen zu überzeugen, wenn dieser selbst den Rest der Wassermenge zugeschrieben erhält.

Der Kläger hat gegen die Beklagten - jedenfalls derzeit - keinen Anspruch auf Zahlung von 373,06 DM an restlichen Nebenkosten für die Zeit vom 1.6.1995 bis zum 29.2.1996 für die von den Beklagten angemietete Erdgeschoßwohnung des Hauses in E. nach dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag. Denn die vom Kläger erstellte Nebenkostenabrechnung vom 4.3.1996 für den Zeitraum 1.6. bis 31.12.1995 sowie die durch Hochrechnung ermittelte Nebenkostenabrechnung für Januar und Februar 1996 sind nicht fällig.

Das Gericht hat für seine Entscheidung als wahr unterstellt, daß allein die Wohnung der Beklagten nicht mit einer Wasseruhr ausgerüstet war, während alle übrigen Wohnungen des Gebäudes über Einzelwasseruhren zur Er fassung des Frischwasserverbrauches verfügten. Diese Methode ist grundsätzlich geeignet, eine genaue Erfassung des von den Beklagten verbrauchten Wassers der Menge nach zu ermöglichen. Der Kläger hat jedoch die Wassermenge nicht in einer Art und Weise ermittelt, die zu einem fälligen Ausgleichsanspruch gegenüber den Beklagten führt. Denn er hat den Beklagten unstreitig keine Gelegenheit gegeben, die Einzelwasseruhren der übrigen Mietparteien abzulesen und sich damit davon zu überzeugen, ob die für ihre Wohnung ermittelte Verbrauchsmenge zutrifft. Die vom Kläger vertretene Auffassung, er brauche den Beklagten keine Gelegenheit zu geben, in jede einzelne Wohnung zu gehen und den tatsächlichen Wasserverbrauch anderer Mieter abzulesen, ist zwar grundsätzlich richtig. Diese Auffassung trifft jedoch nicht zu, wenn der Vermieter den Wasserverbrauch eines Mieters in der Weise ermittelt, daß er von den insgesamt für das Haus bezogenen Wassermassen die auf jede einzelne Wohnung entfallene und für jede einzelne Wohnung gemessene Wassermenge abzieht und den Rest dem zahlungspflichtigen Mieter zuschreibt. Wenn sich der Vermieter einer zwar exakten, aber ungewöhnlichen Berechnungsmethode bedient, muß er dem Mieter die Gelegenheit verschaffen, sich von der Richtigkeit der abgelesenen Werte zu überzeugen. Der Vermieter kann sich in diesem Falle nicht auf den Grundsatz berufen, daß einen Mieter nichts angeht, was der andere Mieter an Wasser verbraucht.

Die seitens des Klägers für 1996 vorgenommene Berechnungsmethode entspricht nicht dem Vertrag. Der vom Kläger eingereichte Vertrag sieht unter § 4 eine exakte Verteilung der entstandenen Kosten nach genauen Umlageschlüsseln vor, und eine pauschale Berechnung durch Multiplikation der durchschnittlichen Monatskosten des Vorjahres mit den Monaten des laufenden Jahres ist in diesem Vertrag nicht vorgesehen. Es mag sein, daß die Beklagten durch die vom Kläger vorgenommene Berechnungsmethode günstiger stünden als nach der vertraglich vorgesehenen, die zudem in § 16 Nr. 1 des Vertrages eine zusätzliche Kostentragungspflicht der Beklagten für die durch den Umzug bedingten Kosten der Zwischenablesung vorsieht. Es kann aber auch nicht ausgeschlossen werden, daß die exakte Berechnung der Nebenkosten für Januar und Februar 1996 zu einer geringeren Zahlungsverpflichtung der Beklagten geführt hätte - beispielsweise weil die Mieter die Wohnung in diesen Monaten nur geringfügig beheizten. Dieser Umstand und die Tatsache, daß die vom Kläger vorgenommene Hochrechnung im Vertrag nicht vorgesehen ist, führen dazu, daß auch die Nebenkosten für 1996 mangels vertragsgerechter Abrechnung nicht fällig sind.

Auf die Frage, ob die Beklagten Gelegenheit hätten haben müssen, den Ölstand bei Befüllung der Tanks abzulesen, brauchte für die Entscheidung nicht mehr eingegangen zu werden. Ebenso konnte offenbleiben, ob der Kläger, der ausweislich des Wohnraummietvertrages nur ein Vermieter neben seiner Ehefrau ist, alleine klagen und Zahlung ausschließlich an sich verlangen kann.