Fälligkeit von Erhöhungen der Betriebskostenvorschüsse

Fälligkeit von Erhöhungen der Betriebskostenvorschüsse, Einsichtsrecht des Mieters am Belegenheitsort des Mietobjekts, Zurückbehaltungsrecht bei Vorschüssen, Betriebskostenunterlagen

1. Der erhöhte Betriebskostenvorschuss ist erstmals mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats fällig.

2. Der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht auch an den erhöhten Vorauszahlungen, wenn der Vermieter auf seine Einwendungen hin ihm die begehrte Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der der Erhöhung zugrunde liegenden Betriebskostenabrechnung am Belegenheitsort des weit von dem Sitz des Vermieters entfernten Mietobjekts nicht gewährt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Januar 2007 bis Februar 2007 in Höhe von jeweils 44,75 € sowie einen Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 in Höhe von 694,25 €.

Unter dem 19.1.2000 schlossen die Bekl. und der Zwangsverwalter F. einen Wohnraummietvertrag über die im Haus P.straße, 15232 Frankfurt (O.) im 1. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung.

Die Kl. ist die Rechtsnachfolgerin des Zwangsverwalters F. Die Kl. erwarb die streitgegenständliche Wohnung.

Bis einschließlich Dezember 2006 betrug der seitens der Bekl. zu zahlende monatliche Bruttomietzins 432,04 €, der sich aus einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 230,99 €, eines monatlichen Betriebskostenvorschusses in Höhe von 120 € und eines monatlichen Heizkostenvorschusses in Höhe von 81,05 € zusammensetzte.

Mit Schreiben vom 12.12.2006 erteilte die Hausverwaltung der Kl., die Firma A. in Bo., gegenüber der Bekl. die Nebenkostenabrechnung für den Nutzungszeitraum 1.1.2005 bis einschließlich 31.12.2005.

Hiernach errechnete sich zulasten der Bekl. ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 694,25 €.

[...]

Mit Schreiben vom 12.12.2006 erfolgte eine Anhebung der Nebenkostenvorauszahlungen ab dem 1.1.2007 mit der Begründung, dass sich die Aufwendungen für die Wirtschaftseinheit, zu der auch die Wohnung der Bekl. gehört, sich geändert habe. In dem Schreiben ergibt sich eine Erhöhung wie folgt:

Kostenart NK 1 = Vorauszahlung für Betriebskosten, bisher 120 €, neu 139,50 €

Kostenart NK 2 = Vorauszahlung für Heizkosten, bisher 81,05 €, neu 106,30 €

Kaltmiete, bisher 230,99 €, neu 230,99 €

Gesamtmiete (Warmmiete), bisher 432,04 €, neu 476,79 €.

[...]

Mit Schreiben vom 10.1.2007, gerichtet an die Hausverwaltung der Kl., bat die Bekl. hinsichtlich der Kostenpositionen Wasser-/Abwasserkosten und Hausreinigung um Einsicht in die Originalabrechnungsunterlagen an ihrem Wohnort (alternativ um kostenfreie Übersendung von Kopien).

[...]

Mit Schreiben vom 6.2.2007 (teilte) die Firma A. [...] mit, dass sie zur Gewährung der Einsichtnahme in die Originalabrechnungsunterlagen bereit sei, sie jedoch nicht verpflichtet sei, diese am Wohnort der Bekl. anzubieten. Auf Anforderung und gegen Vorauszahlung von 0,25 € pro Seite könnten Kopien übersandt werden. Des Weiteren wurde um Mitteilung gebeten, ob die Bekl. hiervon Gebrauch machen wolle.

[...]

Mit Schreiben vom 14.2.2007 teilte der Mieterverein Viadrina Frankfurt (O.) und Umgebung e. V. der Hausverwaltung der Kl. unter anderem Folgendes mit: "Wie Sie sicher jedoch wissen, führt die Verweigerung des Vermieters, dem Mieter der Prüfung der Unterlagen in einem angemessenen Rahmen zu ermöglichen (hier also die Originalunterlagen in Frankfurt [O.] vorzulegen), dazu, dass Nachforderungen dann nicht fällig werden, wenn die Abrechnung noch zu prüfende Punkte beinhaltet, was vorliegend der Fall ist, wie Sie den bisherigen Schreiben unser Mitglieder entnehmen können.

Bis Sie die Prüfung der Originalunterlagen nicht in Frankfurt (O.) ermöglichen, werden unsere Mitglieder keine Nachzahlung an Sie leisten, da die hier zu prüfenden Kostenpositionen bei beiden Mitgliedern in Summe jeweils die von Ihnen geforderten Nachzahlungen deutlich übersteigen.

(Auf die Zusendung von kostenfreien Kopien verzichten unsere Mitglieder inzwischen, da dieses Angebot als Kulanz für Sie gedacht war, damit Sie nicht nach Frankfurt [O.] kommen müssen, aber von Ihnen diese Kulanz nicht anerkannt wird.)"

[...]

Die Bekl. ist der Auffassung, es liege keine wirksame Anpassung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung mit Schreiben vom 12.12.2006 vor. Seitens der Kl. seien die Rechenschritte nicht offengelegt worden, welche jedoch im Sinne von § 560 BGB Voraussetzung seien für eine wirksame Erhöhungserklärung. Soweit in der Betriebskostenabrechnung selbst eine neue monatliche Vorauszahlung mitgeteilt werde, so sei diese Darstellung nicht geeignet, den Mangel in der separaten Erhöhungserklärung zu beseitigen.

Im Übrigen sei die streitgegenständliche Nachzahlung ihrer Auffassung noch nicht fällig. Eine nicht fällige Nachzahlung könne nicht Grundlage für die Erläuterung einer Erhöhungserklärung sein. Das Schicksal einer nicht fälligen Nachzahlung habe auch direkte Auswirkungen auf die Anpassung der Vorauszahlung. Ihr, der Bekl., müsse als Mieterin zumindest bis zur Fälligkeit der Nachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht auch hinsichtlich der Zahlung der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen zustehen. Dieses Zurückbehaltungsrecht habe sie auch geltend gemacht.

Im Übrigen sei dem Mieter vor Anpassung der Vorauszahlungen eine Frist einzuräumen. Diesbezüglich habe der Gesetzgeber in § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelt, dass bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Erhöhungserklärung die neue Umlage erst mit Beginn des auf die Erklärung erfolgenden übernächsten Monats erfolgen dürfe, vorliegend erst ab dem 1.3.2007.

Im Übrigen sei die von der Kl. geforderte Nachzahlung in Höhe von 694,25 € noch nicht fällig. Sie habe mit Schreiben vom 10.1.2007 mehrere Einwendungen gegen die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung für das Nutzungsjahr 2005 erhoben. [...] Die Kl. habe jedoch ihr, der Bekl., das Einsichtsrecht am Wohnort in Frankfurt (O.) bisher verweigert. [...]

Im Übrigen habe sie außergerichtlich mit Schreiben vom 10.1.2007 Positionen 1. Wasser- und Abwasserkosten in Höhe von 474,07 €

2. Hausreinigung in Höhe von 324,25 €

bestritten. Diese Positionen würden auch in ihrer Summe (798,32 €) die Forderung der Kl. aus der Nachzahlung in Höhe von 694,25 € übersteigen. Auch habe die Kl. bis jetzt kein Leistungsverzeichnis für den Hauswart vorgelegt, so dass diese Position weiterhin bestritten werde.

[...]

1. Die Voraussetzungen von § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor, die Berufung ist offensichtlich unbegründet, die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, und eine Entscheidung der Kammer ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

a) [...]

b) Das Rechtsmittel hat aus den in ihrem wesentlichen Kern zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung keine Aussicht auf Erfolg. Lediglich klarstellend ist mit Blick auf die Berufungsbegründung Folgendes zu ergänzen:

aa) Das Amtsgericht hat die auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 2005 gerichtete Klage in Höhe von 694,25 € mit Recht abgewiesen.

Der Mieter kann gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB geltend machen, solange der Vermieter ihm die Überprüfung der Abrechung nicht ermöglicht (BGH NJW 2006, 1419, 1421; OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 299; LG Frankfurt a.M. NJWE-MietR 1997, 147; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 535 Rn. 97; im Ergebnis so auch Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 556 BGB Rn. 70: fehlende Fälligkeit). So liegt der Fall auch hier. Die Kl. ist ihrer aus §§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6, 259 Abs. 1 BGB folgenden Pflicht, der Bekl. die zur Überprüfung der Abrechung erforderliche Belegeinsicht zu gewähren, nicht nachgekommen.

Befindet sich der Sitz des Vermieters - wie hier - nicht am Ort der Mietsache, kann der Mieter die Vorlage der Unterlagen am Ort des Mietobjekts verlangen (LG Frankfurt a.M. NZM 2000, 27; LG Hamburg WuM 2000, 197; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 487; Bamberger/Roth/Ehlert, aaO., § 556 BGB Rn. 69 m.w.Nachw.). Diesem Verlangen der Bekl. ist die Kl. nicht nachgekommen. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass sie der Bekl. angeboten haben mag, ihr Kopien von Belegen zuzusenden; das Einsichtsrecht des Mieters erstreckt sich auf die Originalbelege (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., Rn. 487).

Hieran vermag auch die von der Kl. herangezogene Entscheidung des BGH (NJW 2006, 1419) nichts zu ändern, weil sich jenes Urteil - worauf bereits das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend hingewiesen hat - mit der hier nicht streitentscheidenden Frage befasst, ob der Mieter dem Grunde nach berechtigt ist, anstelle seines Einsichtsrechts einen solchen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien geltend zu machen oder nicht.

Soweit der BGH in jener Entscheidung zugleich ausgeführt hat, dass es genüge, wenn der Vermieter die Belege in derselben Stadt zur Einsichtnahme bereitlegt, in der sich auch das Mietobjekt befindet, steht das - anders als die Kl. offenbar meint - der auch hier vertretenen herrschenden Meinung nicht entgegen. Insbesondere kann hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass es dem Mieter ohne Weiteres zumutbar sei, mehrere Stunden Fahrzeit auf sich zu nehmen, um die in einer anderen Stadt bereitgelegten Belege einzusehen, weil ihm dies nach Maßgabe des zitierten Urteils des BGH in entsprechender Weise zugemutet werden könne, wenn sich z. B. das Mietobjekt ungünstigstenfalls am einen Ende einer Großstadt befindet, während das Büro des Vermieters, in dem die Belegeinsicht angeboten wird, am entgegengesetzten Ende belegen ist. Auch wenn die Einsicht am Sitz des Vermieters in Großstädten (etwa während des Berufsverkehrs) mit einigem Fahrzeitaufwand verbunden sein kann, ist hierdurch die Mobilität des Mieters - nicht zuletzt wegen des in Großstädten gut ausgebauten Netzes von auch öffentlichen Nahverkehrsmitteln - nicht überfordert (vgl. in diesem Sinne auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO., Rn. 487). Steht hingegen - wie hier - zwischen zwei voneinander entfernt gelegenen Städten eine Überlandfahrt von gerichtsbekannt günstigstenfalls wenigstens 1 1/2 Stunden bzw. eine Bahnfahrt von etwas über 2 Stunden Fahrtdauer pro einfacher Wegstrecke in Rede, ist die Grenze des dem Mieter in diesem Zusammenhang Zumutbaren deutlich überschritten.

bb) Zu beanstanden ist das angefochtene Urteil auch nicht, soweit das Gericht des ersten Rechtszugs den von der Kl. geltend gemachten Anspruch auf Zahlung des erhöhten Betriebskostenvorschusses von jeweils 44,75 € für die Monate Januar und Februar 2007 abgewiesen hat. Unabhängig davon, ob die Kl. wegen des zwischenzeitlich bereits abgelaufenen jährlichen Abrechnungszeitraums überhaupt noch Vorschüsse für die Vergangenheit verlangen kann oder nicht vielmehr jetzt darauf beschränkt ist, die auf jene Monate entfallenden Betriebskosten auf Grundlage der ihr bekannten tatsächlich angefallenen Kosten abzurechnen, bestehen die geltend gemachten Ansprüche jedenfalls nicht. Insoweit wird zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen vollumfänglich auf die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen, die zu diesem Punkt auch vor dem Hintergrund der Berufungsbegründung keiner weiteren Ergänzung bedürfen.

[...]

Der erhöhte Betriebskostenvorschuss ist erstmals mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats fällig. Der Mieter kann Einsicht in die Abrechnungsunterlagen am Belegenheitsort des weit von dem Sitz des Vermieters entfernten Mietobjekts verlangen.

Die in Berlin residierende Hausverwaltung der in Frankfurt (Oder) gelegenen Wohnung rechnete gegenüber dem Mieter mit Schreiben vom 12. Dezember 2006 über die Betriebskosten für 2005 ab. Mit Rücksicht darauf, dass sich daraus ein Nachzahlungsbetrag ergab, erhöhte sie die Betriebskostenvorschüsse ab 1. Januar 2007 um - nicht näher aufgeschlüsselte - 19,50 € monatlich. Auf die mit Schreiben des Mieters vom 10. Januar 2007 beantragte Einsicht in die Originalabrechnungsunterlagen in Frankfurt (Oder) vertrat die Hausverwaltung die Ansicht, sie sei nicht verpflichtet, die Einsicht in Frankfurt (Oder) anzubieten. Nachdem der den Mieter vertretende Mieteverein bis zur Prüfung der Originalunterlagen in Frankfurt (Oder) jegliche Zahlung an den Vermieter verweigert hatte, klagte dieser den Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung und die Vorschusserhöhungen ein.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht wies den Vermieter darauf hin, dass es die Berufung des Vermieters für erfolglos halte.

Das Amtsgericht (Urteil vom 1. August 2007 - 2.5 C 182/07 -) hielt die Vorschusserhöhungen erst ab Februar 2007 für fällig, weil analog § 560 Abs. 2 der erhöhte Betrag auch mit Rücksicht auf das Prüfungsrecht des Mieters erstmals mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats geschuldet sei. Ob die Erhöhungserklärung selbst schon deswegen unwirksam sei, weil der Erhöhungsbetrag nicht nachvollziehbar sei, könne dahinstehen, weil der Mieter gegenüber den Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung für 2005, auf den sich die Erhöhung stütze, ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage der Originalabrechnungsunterlagen am Belegenheitsort der Wohnung in Frankfurt (Oder) habe, denn der Vermieter habe seine Abrechnungspflicht bei dem Mieter zu erfüllen. Das gelte auch für die Nebenpflicht zur Vorlage der Originalabrechnungsunterlagen. Die hierdurch entstehenden Kosten und Risiken gingen zu Lasten des Vermieters. Das LG folgte dieser Auffassung und wies den Vermieter darauf hin, dass dessen Berufung keinen Erfolg haben dürfte.

Ob die Erhöhung des Vorschusses mit Rücksicht auf die dem Mieter zustehende Überlegungsfrist von 14 Tagen erst mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats zu zahlen ist, ist streitig (bejahend: Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 BGB Rn. 52; a. A. Staudinger/Weitemeyer, § 560 Rn. 53; Blank/Börstinghaus, § 560 Rn. 23 sowie Neues Mietrecht, § 560 Rn. 27: mit der nächsten Miete).

Der Mieter gerät mit der sich aus der formell wirksamen Abrechnung ergebenden Nachforderung auch dann nicht in Verzug, wenn ihm vom Vermieter trotz eines entsprechenden Anspruchs die Einsicht in die zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einschlägigen Belege verweigert wird (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 48; LG Duisburg, WuM 2002, 32 [33]; LG Berlin, GE 2000, 409; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 123 m.w.N.). Auch der Mieter nicht preisgebundenen Wohnraums hat einen Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. Der Mieter kann grundsätzlich Einsicht in sämtliche Rechnungen und Belege im Original verlangen. Auch Verträge sind dem Mieter auf seine Bitte hin vorzulegen (z. B. der Vollwartungsvertrag des Aufzugsunternehmens, der Hauswartdienstvertrag). Datenschutzgesichtspunkte stehen dem Einsichtsrecht nicht entgegen (LG Berlin, Urteil vom 5. Mai 2006, 63 S 416/02, GE 2006, 849; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 481; von Seldeneck, Rn. 3706; Langenberg, NZM 2007, 105). Persönliche Daten in Verträgen, die für die Abrechnung ohne Belang sind, können von der Einsicht ausgenommen werden.

Für den Ort der Einsicht ist zunächst die mietvertragliche Vereinbarung maßgebend. Ist die Vereinbarung unwirksam - z. B. weil sie formularmäßig den Mieter zur Einsicht an dem weit entfernten Sitz des Vermieters verpflichtet -, oder fehlt eine Vereinbarung über den Einsichtsort, so ist nach h. M. die Einsicht an dem Sitz des Vermieters wahrzunehmen, wenn er mit dem Belegenheitsort des vermieteten Objekts identisch ist (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 487; von Seldeneck, Rn. 3717; a. A. Schmid, Rn. 5088 ff.: in der Wohnung).

Der Mieter nicht preisgebundenen Wohnraums muss die Originalunterlagen grundsätzlich in den Räumen des Vermieters oder seiner Hausverwaltung einsehen (BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = WuM 2006, 200 = ZMR 2006, 358 = DWW 2006, 279; KG, Urteil vom 5. Januar 2004, 8 U 22/03, GE 2004, 423; LG Berlin, Urteil vom 17. März 2005, 12 S 349/04, NZM 2005, 944 = DWW 2005, 374; AG Mitte, Urteil vom 7. September 2005, 5 C 577/04, GE 2005, 1253; AG Hannover, Urteil vom 20. Mai 2005, 519 C 1505/05, WuM 2005, 721; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 487; Seldeneck, Rn. 3717; Sternel, III Rn. 372; Langenberg, NZM 2007, 105, 106; a. A. Schmid, Rn. 5088).

Ausnahmsweise kann der Mieter nach Treu und Glauben die Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, etwa weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegenheit nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist, oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereitzustellen (BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05, aaO.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Juni 2006, 10 U 164/05, GE 2006, 1230; LG Leipzig, Urteil vom 17. März 2005, 12 S 349/04, NZM 2005, 944 = DWW 2005, 374; LG Berlin, Urteil vom 12. September 2003, 63 S 416/02, GE 2003, 1492; LG Berlin, Urteil vom 18. September 2003, 62 S 166/03, GE 2003, 1492).