Fälligkeit von Erhöhungen der Betriebskostenvorschüsse

Fälligkeit von Erhöhungen der Betriebskostenvorschüsse; Einsichtsrecht des Mieters am Belegenheitsort des Mietobjekts

1. Der erhöhte Betriebskostenvorschuss ist erstmals mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats fällig.

2. Der Mieter hat ein Zurückbehaltungsrecht auch an den erhöhten Vorauszahlungen, wenn der Vermieter auf seine Einwendungen hin ihm die begehrte Einsicht in die Abrechnungsunterlagen der der Erhöhung zugrunde liegenden Betriebskostenabrechnung am Belegenheitsort des weit von dem Sitz des Vermieters entfernten Mietobjekts nicht gewährt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehrt von der Bekl. die Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Januar 2007 bis Februar 2007 in Höhe von jeweils 44,75 € sowie einen Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 in Höhe von 694,25 €.

Unter dem 19.1.2000 schlossen die Bekl. und der Zwangsverwalter F. einen Wohnraummietvertrag über die im Haus P.straße, 15232 Frankfurt (O.) im 1. Obergeschoss rechts gelegene Wohnung.

Die Kl. ist die Rechtsnachfolgerin des Zwangsverwalters F. Die Kl. erwarb die streitgegenständliche Wohnung.

Bis einschließlich Dezember 2006 betrug der seitens der Bekl. zu zahlende monatliche Bruttomietzins 432,04 €, der sich aus einer monatlichen Nettokaltmiete in Höhe von 230,99 €, eines monatlichen Betriebskostenvorschusses in Höhe von 120 € und eines monatlichen Heizkostenvorschusses in Höhe von 81,05 € zusammensetzte.

Mit Schreiben vom 12.12.2006 erteilte die Hausverwaltung der Kl., die Firma A. in Bo., gegenüber der Bekl. die Nebenkostenabrechnung für den Nutzungszeitraum 1.1.2005 bis einschließlich 31.12.2005.

Hiernach errechnete sich zulasten der Bekl. ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 694,25 €.

[...]

Mit Schreiben vom 12.12.2006 erfolgte eine Anhebung der Nebenkostenvorauszahlungen ab dem 1.1.2007 mit der Begründung, dass sich die Aufwendungen für die Wirtschaftseinheit, zu der auch die Wohnung der Bekl. gehört, sich geändert habe. In dem Schreiben ergibt sich eine Erhöhung wie folgt:

Kostenart NK 1 = Vorauszahlung für Betriebskosten, bisher 120 €, neu 139,50 €

Kostenart NK 2 = Vorauszahlung für Heizkosten, bisher 81,05 €, neu 106,30 €

Kaltmiete, bisher 230,99 €, neu 230,99 €

Gesamtmiete (Warmmiete), bisher 432,04 €, neu 476,79 €.

[...]

Mit Schreiben vom 10.1.2007, gerichtet an die Hausverwaltung der Kl., bat die Bekl. hinsichtlich der Kostenpositionen Wasser-/Abwasserkosten und Hausreinigung um Einsicht in die Originalabrechnungsunterlagen an ihrem Wohnort (alternativ um kostenfreie Übersendung von Kopien).

[...]

Mit Schreiben vom 6.2.2007 (teilte) die Firma A. [...] mit, dass sie zur Gewährung der Einsichtnahme in die Originalabrechnungsunterlagen bereit sei, sie jedoch nicht verpflichtet sei, diese am Wohnort der Bekl. anzubieten. Auf Anforderung und gegen Vorauszahlung von 0,25 € pro Seite könnten Kopien übersandt werden. Des Weiteren wurde um Mitteilung gebeten, ob die Bekl. hiervon Gebrauch machen wolle.

[...]

Mit Schreiben vom 14.2.2007 teilte der Mieterverein Viadrina Frankfurt (O.) und Umgebung e. V. der Hausverwaltung der Kl. unter anderem Folgendes mit: "Wie Sie sicher jedoch wissen, führt die Verweigerung des Vermieters, dem Mieter der Prüfung der Unterlagen in einem angemessenen Rahmen zu ermöglichen (hier also die Originalunterlagen in Frankfurt [O.] vorzulegen), dazu, dass Nachforderungen dann nicht fällig werden, wenn die Abrechnung noch zu prüfende Punkte beinhaltet, was vorliegend der Fall ist, wie Sie den bisherigen Schreiben unser Mitglieder entnehmen können.

Bis Sie die Prüfung der Originalunterlagen nicht in Frankfurt (O.) ermöglichen, werden unsere Mitglieder keine Nachzahlung an Sie leisten, da die hier zu prüfenden Kostenpositionen bei beiden Mitgliedern in Summe jeweils die von Ihnen geforderten Nachzahlungen deutlich übersteigen.

(Auf die Zusendung von kostenfreien Kopien verzichten unsere Mitglieder inzwischen, da dieses Angebot als Kulanz für Sie gedacht war, damit Sie nicht nach Frankfurt [O.] kommen müssen, aber von Ihnen diese Kulanz nicht anerkannt wird.)"

[...]

Die Bekl. ist der Auffassung, es liege keine wirksame Anpassung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung mit Schreiben vom 12.12.2006 vor. Seitens der Kl. seien die Rechenschritte nicht offengelegt worden, welche jedoch im Sinne von § 560 BGB Voraussetzung seien für eine wirksame Erhöhungserklärung. Soweit in der Betriebskostenabrechnung selbst eine neue monatliche Vorauszahlung mitgeteilt werde, so sei diese Darstellung nicht geeignet, den Mangel in der separaten Erhöhungserklärung zu beseitigen.

Im Übrigen sei die streitgegenständliche Nachzahlung ihrer Auffassung noch nicht fällig. Eine nicht fällige Nachzahlung könne nicht Grundlage für die Erläuterung einer Erhöhungserklärung sein. Das Schicksal einer nicht fälligen Nachzahlung habe auch direkte Auswirkungen auf die Anpassung der Vorauszahlung. Ihr, der Bekl., müsse als Mieterin zumindest bis zur Fälligkeit der Nachzahlung ein Zurückbehaltungsrecht auch hinsichtlich der Zahlung der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen zustehen. Dieses Zurückbehaltungsrecht habe sie auch geltend gemacht.

Im Übrigen sei dem Mieter vor Anpassung der Vorauszahlungen eine Frist einzuräumen. Diesbezüglich habe der Gesetzgeber in § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelt, dass bei Vorliegen einer ordnungsgemäßen Erhöhungserklärung die neue Umlage erst mit Beginn des auf die Erklärung erfolgenden übernächsten Monats erfolgen dürfe, vorliegend erst ab dem 1.3.2007.

Im Übrigen sei die von der Kl. geforderte Nachzahlung in Höhe von 694,25 € noch nicht fällig. Sie habe mit Schreiben vom 10.1.2007 mehrere Einwendungen gegen die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung für das Nutzungsjahr 2005 erhoben. [...] Die Kl. habe jedoch ihr, der Bekl., das Einsichtsrecht am Wohnort in Frankfurt (O.) bisher verweigert. [...]

Im Übrigen habe sie außergerichtlich mit Schreiben vom 10.1.2007 Positionen 1. Wasser- und Abwasserkosten in Höhe von 474,07 €

2. Hausreinigung in Höhe von 324,25 €

bestritten. Diese Positionen würden auch in ihrer Summe (798,32 €) die Forderung der Kl. aus der Nachzahlung in Höhe von 694,25 € übersteigen. Auch habe die Kl. bis jetzt kein Leistungsverzeichnis für den Hauswart vorgelegt, so dass diese Position weiterhin bestritten werde.

[...]

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. hat gegenüber der Bekl. weder einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses für die Monate Januar 2007 und Februar 2007 in Höhe von insgesamt 89,50 € (44,75 € x 2 Monate) noch einen Anspruch auf Nachzahlung des Betrages in Höhe von 694,25 € aus der Nebenkostenabrechnung für das Nutzungsjahr 2005 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

I. Ein Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 44,75 € für den Monat Januar 2007 besteht nicht, und zwar unabhängig von dem Umstand, ob das Erhöhungsschreiben der Kl. vom 12.12.2006 rechtswirksam ist oder nicht.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist vorliegend nicht § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB einschlägig, da sich diese Vorschrift auf die Erhöhung von Betriebskostenpauschalen bezieht und vorliegend Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden sind. Vorliegend kommt daher nicht § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB zur Anwendung, sondern § 560 Abs. 4 BGB.

Nach § 560 Abs. 4 BGB kann jede Partei des Mietvertrages nach einer Abrechnung durch eine einseitige Erklärung die Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Streitig ist, ab wann die erhöhten Vorauszahlungen erstmals fällig sind. Auf den ersten Blick erscheint es naheliegend, dass der erhöhte Betrag ab der nächsten fälligen Miete zu entrichten ist, so wie dies auch die Kl. von der Bekl. verlangt. Bedenken hiergegen ergeben sich aus der generellen Überlegung, dass die regelmäßige Grundlage für die Erhöhung der Vorauszahlungen, nämlich die Betriebskostenabrechnung, nicht außer Betracht bleiben darf.

Es ist weitgehend anerkannt, dass dem Mieter eine Frist zusteht, innerhalb derer er die Abrechnung überprüfen kann, bevor er zum Ausgleich einer Nachforderung verpflichtet ist. Diese Frist ist auch bei der Frage der Fälligkeit von erhöhten Vorauszahlungen zu berücksichtigen. Es wäre nicht überzeugend, den Mieter zur Leistung der erhöhten Beträge verpflichtet zu halten, ohne dass er zuvor hinreichend Zeit und Gelegenheit hatte, die Grundlage für die Erhöhungserklärung des Vermieters, nämlich die Betriebskostenabrechnung, zu überprüfen. Ist die Grundlage, nämlich die Betriebskostenabrechnung, mangelhaft, etwa weil die Betriebskostenabrechnung nicht nachvollziehbar ist, so schuldet der Mieter auch keine erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen. Es bietet sich daher an, einen einheitlichen Zeitpunkt für die Fälligkeit der höheren Betriebskostenvorauszahlungen und die Durchsetzbarkeit des Saldos aus der Betriebskostenabrechnung für den Vermieter festzulegen. Danach ist der erhöhte Betrag, anknüpfend an die Vorschrift des § 560 Abs. 2 BGB, erstmals mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats fällig (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 560 Rn. 52). Gegen diesen Zeitraum spricht im vorliegenden Zusammenhang nicht, dass er die Zeitspanne verkürzt, innerhalb derer der Mieter die erhöhten Vorauszahlungen bis zur nächsten Abrechnung zahlt, was die Gefahr einer fortbestehenden Unterdeckung in sich birgt. Mit diesem Gesichtspunkt wird zulasten des Mieters der Zusammenhang zwischen der Abrechnung und der Erhöhungserklärung übergangen. Es kommt hinzu, dass die regelmäßigen Vorschüsse auf die Abrechnung zur Miete im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zählen, ihr Ausbleiben mithin vom Vermieter im Rahmen einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs herangezogen werden kann. Diese gravierende Folge wäre nicht vertretbar, wenn der Mieter schon alsbald nach Erhalt einer Abrechnung und der Erhöhungserklärung mit der Zahlung der höheren Beträge in Verzug kommen könnte, bevor er die Begründetheit der Forderung hat überhaupt überprüfen können.

Hiernach wären seitens der Bekl. frühestens ab Februar 2007 erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen von 44,75 € monatlich an die Kl. zu leisten.

Eine Begründung ist für die Erhöhungserklärung nicht vorgesehen. Durch die Verknüpfung mit einer Betriebskostenabrechnung ist beides im Grundsatz vorgegeben. Jedoch ist im Hinblick auf den im Regelfall eingerechneten Sicherheitszuschlag für künftige Betriebskostensteigerungen für den Mieter nicht ohne weiteres zu ersehen, wie der Vermieter die Erhöhung ermittelt hat.

Hier reicht es nicht aus, lapidar mitzuteilen, dass sich die Aufwendungen geändert haben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ausweislich des Erhöhungsschreibens vom 12.12.2006 die Vorauszahlung für Betriebskosten um 19,50 € steigen soll, wobei diese Vorauszahlungen auch verbrauchsunabhängige Betriebskostenarten beinhalten. Im Hinblick auf den im Regelfall eingerechneten Sicherheitszuschlag - jedenfalls ergibt sich aus dem Erhöhungsschreiben vom 12.12.2006 nichts anderes - für künftige Betriebskostensteigerungen kann die Bekl. als Mieterin nicht ohne Weiteres ersehen, wie der Vermieter die Erhöhung um 19,50 €, das heißt von bisher 120 € auf 139,50 € ermittelt hat.

Letztendlich kann jedoch die Frage, ob das Erhöhungsverlangen vom 12.12.2006 eine wirksame Abrechnung beinhaltet, dahingestellt bleiben.

Denn das Erhöhungsverlangen vom 12.12.2006 begründet sich auf den Nachforderungsbetrag in Höhe von 694,25 € aus der Betriebskostenabrechnung vom 12.12.2006 für das Jahr 2005. Diesen Betrag hat die Bekl. derzeit noch nicht zu zahlen.

II. Der Bekl. steht zumindest ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf den Nachzahlungsbetrag in Höhe von 694,25 € aus der Betriebskostenabrechnung für das Nutzungsjahr 2005 zu.

Die Pflicht zur Abrechnung der Betriebskosten ergibt sich bei der Vermietung von Wohnraum aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Vermieter hat dem Mieter in analoger Anwendung des § 259 Abs. 1 BGB eine geordnete Zusammenstallung der die Betriebskosten betreffenden Einnahmen und Ausgaben vorzulegen. Die Vorauszahlung des Mieters auf die Betriebskosten ist Teil der Verpflichtung zur Mietzahlung nach § 535 Abs. 2 BGB. Es handelt sich daher nicht um die Verwaltung fremden Vermögens, so dass § 259 BGB nur entsprechend gilt.

Die Ausübung des wichtigen Anspruchs des Mieters auf Einsicht in die Belege ist entscheidend davon abhängig, wo der Mieter dieses Recht ausüben kann. Die Frage, ob der Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf den Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2005 zusteht, ist abhängig davon, ob die Bekl. als Mieterin von sich in Frankfurt (O.) befindlichen Mieträumen, von der in Berlin wohnenden Vermieterin darauf verwiesen werden kann, sie solle sich die Abrechnungsbelege bei dieser in Berlin oder bei der in Bo. ansässigen Hausverwaltung einsehen.

Bei Wohnraummiete werden sich viele Mieter von einer Überprüfung der Abrechnungsunterlagen abhalten lassen, wenn sie sich dafür zum unter Umständen weit entfernten Sitz des Vermieters oder zu dessen Hausverwaltung begeben müssen. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf Mieter mit geringem Einkommen. Im Schrifttum wird meist ohne Begründung oder unter Hinweis auf "weit überwiegender Meinung" die Auffassung vertreten, der Mieter dürfe sein Recht auf Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege am Ort des Mietobjekts wahrnehmen.

Nach Auffassung des erkennenden Gerichts hatte der BGH in seiner Entscheidung vom 8.3.2006 (BGH NJW 2006, 1419 ff.) bei der Entscheidung über den Anspruch des Mieters auf Vorlage von Belegkopien nicht unmittelbar in Bezug auf das hiesige Problem zu befinden. Die seitens des dortigen Mieters angemietete Wohnung befand sich in Berlin, wo auch der Vermieter seinen Sitz hatte. Hiernach war es nach Auffassung des BGH dem Mieter zumutbar, sich zum Vermieter zu begeben, um dort in die Belege Einsicht zu nehmen. Zu dem im vorliegenden Fall zu erörternden Problem des Erfüllungsortes für die Abrechungsverpflichtung des Vermieters und die Belegeinsicht äußert sich der BGH nur indirekt.

Für die Verpflichtung des Vermieters zur Vornahme der Abrechnung nach § 259 Abs. 1 BGB gilt im Grundsatz der gesetzliche Leistungsort, der sich nach § 269 Abs. 1 BGB am Sitz des Schuldners befindet. Schuldner der Betriebskostenabrechnung ist der Vermieter, Leistungsort danach grundsätzlich der Sitz oder Wohnort des Vermieters. Dieser muss die Abrechnung zwar dem Mieter übersenden, aber auch bei Annahme einer Schickschuld verbleibt es beim Sitz des Schuldners als Leistungsort.

Nach § 269 Abs. 1 BGB ist jedoch vor Bestimmung des Leistungsortes nach dem Schuldnerwohnsitz danach zu fragen, ob sich aus der Natur des Schuldverhältnisses etwas anderes ergibt. Das zwischen den Parteien bestehende Schuldverhältnis ist hier durch die sich aus § 535 Abs. 1 und Abs. 2 BGB ergebenden hauptsächlichen Verpflichtungen von Vermieter und Mieter geprägt. Zum einen die Gebrauchsgewährung auf der Vermieterseite und auf der Mieterseite die Pflicht zur Mietzahlung. Beide Verpflichtungen sind am Ort des Mietobjekts zu erfüllen. Der Mieter macht Gebrauch von der Mietsache dort, wo sich das Mietobjekt befindet. Dort befindet sich typischerweise auch der Wohnsitz oder Sitz des Mieters. Die Verpflichtung zur Mietzahlung ist als Geldschuld und Schickschuld ebenfalls am Wohnsitz des Mieters als Schuldner zu erfüllen. Der Schwerpunkt der vertraglichen Verpflichtung liegt somit jedenfalls an dem Ort, an dem sich das Mietobjekt befindet. Dies entspricht der Rechtsprechung des BGH zum vertragscharakteristischen Leistungsort nach dem Schwerpunkt der beiden Vertragspflichten der beiden Mietvertragsparteien. Der BGH hat dort einen einheitlichen Erfüllungsort für alle vertraglichen Ansprüche angenommen und dabei auf die besondere Ortsbezogenheit der vertragstypischen Leistungen abgestellt. Dieser Gesichtspunkt ist auch bei Mietverhältnissen einschlägig. Die Kl. als Vermieterin hat ihre Verpflichtung zur Abrechung der Betriebskosten bei der Bekl., der Mieterin, zu erfüllen. Denn angesichts des einheitlichen Erfüllungsortes für die beiden Hauptpflichten des Vertragsverhältnisses gilt dieser auch für sämtliche Nebenpflichten. Dementsprechend hat die Kl. als Vermieterin ihre Abrechnungsverpflichtung bei der Bekl. als Mieterin zu erfüllen. Dies bedeutet, dass Erfüllungsort der Ort ist, an dem sich das Mietobjekt befindet, bei Wohnungsmiete daher der Wohnsitz des Mieters. Die Bestimmung des Leistungsortes nach § 269 Abs. 1 BGB gilt auch in den Fällen, in denen Vermieter und Mieter in derselben Gemeinde wohnen und sich auch das Mietobjekt befindet. Die Vorschrift bestimmt demnach den Ort des Mietobjektes zum Erfüllungsort. Auch in dem vom BGH entschiedenen Fall, in dem Mieter und Vermieter in Berlin wohnen bzw. ihren Sitz haben, hätte sich mithin der Leistungsort am Ort des Mietobjektes und damit beim Mieter befunden.

Die Vorlage von Originalbelegen durch den Vermieter ergibt sich aus § 259 Abs. 1 BGB. Danach hat der Vermieter zur Überprüfung der Abrechung auch Belege vorzulegen. Der Erfüllungsort kann auch insoweit kein anderer sein als der Leistungsort der Abrechnung selbst. Das ist nach den obigen Ausführungen der Ort des Mietobjekts. Auch die Belege hat der Vermieter daher dort zur Überprüfung vorzulegen. Die Bekl. braucht sich daher nicht mit der Übersendung von Kopien zufrieden zu geben. Andernfalls liefe ihr Einsichtsrecht leer. Schließlich hat der auswärts ansässige Vermieter die Entscheidungsmöglichkeit, am Ort des Mietobjektes eine Hausverwaltung zu beauftragen. Da die Verpflichtung, Einsicht zu gewähren, nach Auffassung des erkennenden Gerichts am Ort der Mietsache zu erfüllen ist, gehen die hierdurch entstehenden Kosten und Risiken zulasten der Kl. als Vermieterin. Vorliegend hat die Kl. ein Einsichtsrecht der Bekl. am Mietobjekt nicht gewährt.

Aufgrund der Entfernung zwischen Frankfurt (O.) und Berlin, unter Berücksichtigung einer Fahrzeit von insgesamt 3 bis 4 Stunden (Hin- und Rückfahrt), ist es für die Bekl. auch unzumutbar, Einsicht in die Originalbelege am Sitz der Kl. in Berlin zu nehmen. Dies gilt ebenfalls für eine Einsichtnahme in die Originalbelege am Sitz der Hausverwaltung in Bo. Bis zu einer Einsichtnahme in die Originalbelege am Mietobjekt kann die Bekl. daher erfolgreich ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, so dass die Klage daher insgesamt abzuweisen [war].

[...]

Der erhöhte Betriebskostenvorschuss ist erstmals mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats fällig. Der Mieter kann Einsicht in die Abrechnungsunterlagen am Belegenheitsort des weit von dem Sitz des Vermieters entfernten Mietobjekts verlangen.

Die in Berlin residierende Hausverwaltung der in Frankfurt (Oder) gelegenen Wohnung rechnete gegenüber dem Mieter mit Schreiben vom 12. Dezember 2006 über die Betriebskosten für 2005 ab. Mit Rücksicht darauf, dass sich daraus ein Nachzahlungsbetrag ergab, erhöhte sie die Betriebskostenvorschüsse ab 1. Januar 2007 um - nicht näher aufgeschlüsselte - 19,50 € monatlich. Auf die mit Schreiben des Mieters vom 10. Januar 2007 beantragte Einsicht in die Originalabrechnungsunterlagen in Frankfurt (Oder) vertrat die Hausverwaltung die Ansicht, sie sei nicht verpflichtet, die Einsicht in Frankfurt (Oder) anzubieten. Nachdem der den Mieter vertretende Mieteverein bis zur Prüfung der Originalunterlagen in Frankfurt (Oder) jegliche Zahlung an den Vermieter verweigert hatte, klagte dieser den Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung und die Vorschusserhöhungen ein.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, das Landgericht wies den Vermieter darauf hin, dass es die Berufung des Vermieters für erfolglos halte.

Das Amtsgericht hielt die Vorschusserhöhungen erst ab Februar 2007 für fällig, weil analog § 560 Abs. 2 der erhöhte Betrag auch mit Rücksicht auf das Prüfungsrecht des Mieters erstmals mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats geschuldet sei. Ob die Erhöhungserklärung selbst schon deswegen unwirksam sei, weil der Erhöhungsbetrag nicht nachvollziehbar sei, könne dahinstehen, weil der Mieter gegenüber den Nachzahlungsbetrag aus der Abrechnung für 2005, auf den sich die Erhöhung stütze, ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage der Originalabrechnungsunterlagen am Belegenheitsort der Wohnung in Frankfurt (Oder) habe, denn der Vermieter habe seine Abrechnungspflicht bei dem Mieter zu erfüllen. Das gelte auch für die Nebenpflicht zur Vorlage der Originalabrechnungsunterlagen. Die hierdurch entstehenden Kosten und Risiken gingen zu Lasten des Vermieters. Das LG (Hinweisbeschluss vom 21. Januar 2008 - 15 S 228/07 -) folgte dieser Auffassung und wies den Vermieter darauf hin, dass dessen Berufung keinen Erfolg haben dürfte.

Ob die Erhöhung des Vorschusses mit Rücksicht auf die dem Mieter zustehende Überlegungsfrist von 14 Tagen erst mit Beginn des auf die Erklärung des Vermieters folgenden übernächsten Monats zu zahlen ist, ist streitig (bejahend: Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 BGB Rn. 52; a. A. Staudinger/Weitemeyer, § 560 Rn. 53; Blank/Börstinghaus, § 560 Rn. 23 sowie Neues Mietrecht, § 560 Rn. 27: mit der nächsten Miete).

Der Mieter gerät mit der sich aus der formell wirksamen Abrechnung ergebenden Nachforderung auch dann nicht in Verzug, wenn ihm vom Vermieter trotz eines entsprechenden Anspruchs die Einsicht in die zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einschlägigen Belege verweigert wird (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 48; LG Duisburg, WuM 2002, 32 [33]; LG Berlin, GE 2000, 409; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 123 m.w.N.).

Auch der Mieter nicht preisgebundenen Wohnraums hat einen Anspruch auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen. Der Mieter kann grundsätzlich Einsicht in sämtliche Rechnungen und Belege im Original verlangen. Auch Verträge sind dem Mieter auf seine Bitte hin vorzulegen (z. B. der Vollwartungsvertrag des Aufzugsunternehmens, der Hauswartdienstvertrag). Datenschutzgesichtspunkte stehen dem Einsichtsrecht nicht entgegen (LG Berlin, Urteil vom 5. Mai 2006, 63 S 416/02, GE 2006, 849; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 481; von Seldeneck, Rn. 3706; Langenberg, NZM 2007, 105). Persönliche Daten in Verträgen, die für die Abrechnung ohne Belang sind, können von der Einsicht ausgenommen werden.

Für den Ort der Einsicht ist zunächst die mietvertragliche Vereinbarung maßgebend. Ist die Vereinbarung unwirksam - z. B. weil sie formularmäßig den Mieter zur Einsicht an dem weit entfernten Sitz des Vermieters verpflichtet -, oder fehlt eine Vereinbarung über den Einsichtsort, so ist nach h. M. die Einsicht an dem Sitz des Vermieters wahrzunehmen, wenn er mit dem Belegenheitsort des vermieteten Objekts identisch ist (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 487; von Seldeneck, Rn. 3717; a. A. Schmid, Rn. 5088 ff.: in der Wohnung).

Der Mieter nicht preisgebundenen Wohnraums muss die Originalunterlagen grundsätzlich in den Räumen des Vermieters oder seiner Hausverwaltung einsehen (BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = WuM 2006, 200 = ZMR 2006, 358 = DWW 2006, 279; KG, Urteil vom 5. Januar 2004, 8 U 22/03, GE 2004, 423; LG Berlin, Urteil vom 17. März 2005, 12 S 349/04, NZM 2005, 944 = DWW 2005, 374; AG Mitte, Urteil vom 7. September 2005, 5 C 577/04, GE 2005, 1253; AG Hannover, Urteil vom 20. Mai 2005, 519 C 1505/05, WuM 2005, 721; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 Rn. 487; Seldeneck, Rn. 3717; Sternel, III Rn. 372; Langenberg, NZM 2007, 105, 106; a. A. Schmid, Rn. 5088).

Ausnahmsweise kann der Mieter nach Treu und Glauben die Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, etwa weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegenheit nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist, oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereitzustellen (BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05, aaO.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Juni 2006, 10 U 164/05, GE 2006, 1230; LG Leipzig, Urteil vom 17. März 2005, 12 S 349/04, NZM 2005, 944 = DWW 2005, 374; LG Berlin, Urteil vom 12. September 2003, 63 S 416/02, GE 2003, 1492; LG Berlin, Urteil vom 18. September 2003, 62 S 166/03, GE 2003, 1492).