Fälligkeit in Sicherungsgrundschuld

Fälligkeit in Sicherungsgrundschuld; Risikobegrenzung; Gesamtgrundschuld; Teileigentum

Die Neufassung des § 1193 BGB durch das Risikobegrenzungsgesetz vom 12. August 2008 ist auch dann nicht anzuwenden, wenn eine bereits früher eingetragene Sicherungsgrundschuld auf ein weiteres Eigentumsrecht erstreckt werden soll.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Mit Urkunde (...) des hiesigen Notars vom 27.10.2008 erstreckte die eingetragene Eigentümerin die sofort fällige Gesamtgrundschuld, die mit Urkunde UR-Nr. ... des hiesigen Notars vom 30.5.2008 für die Beteiligte an anderen Immobilien bestellt worden war, auf das verfahrensgegenständliche Teileigentumsrecht und bewilligte und beantragte deren Grundbucheintragung. Mit der im Tenor genannten Zwischenverfügung monierte das Grundbuchamt, dass die Bewilligungserklärung auf eine nach Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes vom 12.8.2008 unzulässige Nebenbestimmung zur sofortigen Fälligkeit der Gesamtgrundschuld verweise und daher die Nebenbestimmung der Gesamtgrundschuld vor der Eintragung (unter Zustimmung der Grundschuldgläubigerin) geändert werden müsse. Hiergegen wendet sich die vom Notar eingelegte Beschwerde.

II. Die Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1 GBO), insbesondere von Beschwerdeberechtigten eingelegt. Der Notar gibt zwar, obwohl dies für die Prüfung der Zulässigkeit der Beschwerde notwendig ist, nicht an, für wen er die Beschwerde einlegt. Die Rechtsprechung unterstellt jedoch in diesen Fällen, dass er für alle Beschwerde-, d. h. gemäß § 13 Abs. 1 GBO Antragsbefugten handelt (Demharter, GBO, 26. Aufl., § 15 Rn. 10). Hier sind dies die eingetragene Eigentümerin als Belastete und die Beteiligte als Begünstigte der beantragten Eintragung.

Die Beschwerde ist jedoch unbegründet, denn das Grundbuchamt hat die angefochtene Zwischenverfügung zu Recht erlassen. Die nach § 19 GBO zur Eintragung bewilligte Erstreckung der Gesamtgrundschuld auf das verfahrensgegenständliche Teileigentumsrecht erfüllt hinsichtlich der Nebenbestimmung zur Fälligkeit nicht die gesetzliche Voraussetzung der Eintragungsfähigkeit; in solchen Fällen kann durch Zwischenverfügung Gelegenheit zur Änderung der Nebenbestimmung des einzutragenden Rechtes gegeben werden (Demharter, aaO., § 18 Rn. 6 am Ende).

Die Eintragungsbewilligung muss den Inhalt des einzutragenden Rechts - hier der Gesamtgrundschuld - eindeutig und vollständig bezeichnen (Schöner/Stäber, Grundbuchrecht, 14. Aufl., Rn. 104). Unzulässig ist daher, wenn die Eintragungsbewilligung auf eine Urkunde über die Bestellung eines Rechts Bezug nimmt, das auch nur in einer Nebenbestimmung eine unwirksame Bestimmung enthält. Denn wegen der grundsätzlich erforderlichen Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung im Grundbuch (§ 44 Abs. 2 GBO) würde sich sonst der Inhalt des zur Eintragung beantragten Rechts nicht schon aus der im Grundbuch in Bezug genommenen Bewilligung, sondern erst nach einer rechtlichen Auslegung ergeben, welche Inhalte des zur Eintragung bewilligten Rechts zulässig sind; dies widerspräche dem im Grundbuchrecht geltenden Grundsatz besonders hoher Rechtssicherheit.

Da der Notar den Ausgangspunkt der Argumentation des Grundbuchamtes aus der Zwischenverfügung aufgriff, die auf dem Teileigentumsrecht einzutragende Grundschuld sei eine Sicherungsgrundschuld, besteht begründeter Anlass dafür, diese Tatsache wegen der dadurch begründeten Einschränkungen bei der Eintragungsfähigkeit der Entscheidung zugrunde zu legen (vgl. Schäner/Stäber, aaO., Rn. 209a).

Die Sicherungsgrundschuld, auf die sich die Eintragungsbewilligung bezieht, wurde erst nach dem 19.8.2008 auf das verfahrensgegenständliche Teileigentumsrecht erstreckt. Für diese Belastung ist nach § 1193 Abs. 2 S. 2 und Abs. 1 S. 1 BGB die Nebenbestimmung, dass die Grundschuld sofort ohne Kündigungsfrist fällig wird, unzulässig. Denn die Voraussetzung gemäß Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB, dass die Grundschuld nach dem 19. August 2008 bestellt wurde, ist erfüllt. Danach richtet sich die Zulässigkeit der Fälligkeitsbestimmung bei einer Inhaltsänderung der Grundschuld - wie hier der Erstreckung der Gesamtgrundschuld auf ein weiteres Haftungsobjekt - ab dem 19.8.2008 nach neuem Recht (Palandt/Bassenge, BGB, 68. Aufl., § 1193 Rn. 2). Dafür spricht der objektive Sinn der Regelung und der historische Wille des Gesetzgebers, ohne dass der Wortlaut der Regelung entgegensteht:

Mit dem Risikobegrenzungsgesetz wurde die Vertragsfreiheit beschränkt, entgegen der gesetzlichen Regelung eine Grundschuld ohne sechsmonatige Kündungsfrist fälligzustellen. Dies dient dem Schutz des belasteten Grundstückseigentümers. Die Übergangsregelung stellt einen Vertrauensschutz für Alt-Fälle dar. Da sie den mit der materiell-rechtlichen Änderung verfolgten Schutzzweck in ihrem Anwendungsbereich aufhebt, ist sie als Ausnahmebestimmung grundsätzlich eng auszulegen. Mit der Übergangsregel war nicht bezweckt, bei Inkrafttreten der Regelung bestehende Grundschulden mit abweichenden Fälligkeitsregeln in allen Einzelheiten unangetastet zu lassen: So muss entgegen bisherigem Recht, wer eine Alt-Grundschuld, zu der eine Sicherungsabrede bestand, nach Inkrafttreten der Neuregelung erwirbt, die Sicherungsabrede gegen sich gelten lassen. Dadurch wird die für Alt-Grundschulden die bisher bestehende Möglichkeit gutgläubigen einredefreien Erwerbs modifiziert (§ 1192 Abs. 1a BGB, Art. 229 § 18 Abs. 2 EGBGB).

Die Regelungen zur Grundschuld, die im ursprünglichen Entwurf der Bundesregierung zum Risikobegrenzungsgesetz nicht enthalten waren, gehen auf einen Vorschlag aus dem Finanzausschuss des Bundestages zurück. Dessen Berichterstatter begründet die in der Übergangsregel zur Fälligkeit von Sicherungsgrundschulden vorgesehene Ausnahme für Alt-Fälle damit, dass bisher zulässige Parteivereinbarungen respektiert werden sollen, zumal meist aufeinander abgestimmte Vereinbarungen zur Verwertungsreife existierten (BT-Drs. 16/9821, S. 18). Die Inhaltsänderung einer bereits bestellten Sicherungsgrundschuld wird demgegenüber regelmäßig nicht auf eine Parteivereinbarung zurückgehen, die bereits zum Zeitpunkt der ursprünglichen Grundschuldbestellung vorlag; denn dann wäre die Grundschuld regelmäßig bereits von vornherein mit dem anderen Inhalt bestellt worden. Der Respekt vor aufeinander abgestimmten Parteivereinbarungen vor Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes ist jedoch kein Grund dafür, auch Inhaltsänderungen von Alt-Grundschulden vom neuen Recht auszunehmen, die erst auf spätere Parteivereinbarungen zurückgehen.

Dass eine Auswirkung auf Alt-Grundschulden durch die Übergangsregeln nicht vollständig ausgeschlossen werden soll, zeigt auch die ausdrückliche Erwägung des Berichterstatters, dass die Modifikation beim gutgläubigen einredefreien Erwerb von Alt-Sicherungsgrundschulden eine zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums (hier: Inhaberschaft der Grundschuld) darstelle, der Vertrauensschutzgesichtspunkte nicht entgegenstehen (BT-Drs., aaO.). Ein schützenswertes Vertrauen darauf, dass eine einmal bestellte Grundschuld ohne Inhaltsänderungen künftig auch auf weitere Grundstücksrechte ausgedehnt werden könne, besteht ebenfalls nicht, da lediglich eine Erwerbsaussicht betroffen ist.

Der Wortlaut des Art. 229 § 18 Abs. 3 EGBGB lässt die Auslegung zu, dass für die Gültigkeit der Bestimmung des Fälligkeitszeitpunktes bei Grundschulden, deren Belastungsgegenstand nach dem Stichtag erweitert wird, die neue Gesetzesfassung anzuwenden ist. Denn der danach maßgebliche Zeitpunkt der Bestellung der Grundschuld kann auch derjenige der Bestellung für das neu zu belastende Grundstücksrecht sein.

Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin scheitert dieses Auslegungsergebnis nicht an der praktischen Konsequenz, dass dadurch alte Sicherungsgrundschulden nur nach Anpassung ihrer Fälligkeitsbestimmungen auf weitere Belastungsgegenstände erstreckt werden können. Diese praktische Erschwernis ist als Nebenfolge der vom Gesetzgeber beabsichtigten Neuregelung hinzunehmen, zumal die Erstreckung einer Alt-Grundschuld auf einen weiteren Belastungsgegenstand nur einen geringen Bruchteil aller Fälle betrifft, in denen ein Belastungsgegenstand erstmals mit einer (Gesamt-) Grundschuld belastet wird.

[...]

Die bewilligte Erstreckung einer vor dem 19. August 2008 eingetragenen Gesamtgrundschuld auf das Teileigentumsrecht kann auch dann nicht eingetragen werden, wenn die Erstreckung erst nach dem 19. August 2008 bewilligt worden ist und auf eine nach dem an diesem Tag erfolgten Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes unzulässige Nebenbestimmung zur sofortigen Fälligkeit der Gesamtgrundschuld verweist.

Mit notarieller Urkunde vom 27. Oktober 2008 erstreckte die eingetragene Eigentümerin die sofort fällige Gesamtgrundschuld, die für die Beteiligte an anderen Immobilien bestellt worden war, auf das verfahrensgegenständliche Teileigentumsrecht und bewilligte und beantragte deren Grundbucheintragung. Das Grundbuchamt monierte, dass die Bewilligungserklärung auf eine nach Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes am 19. August 2008 unzulässige Nebenbestimmung zur sofortigen Fälligkeit der Gesamtgrundschuld verweise. Dagegen wendete sich der beurkundende Notar mit seiner Beschwerde.

Die Beschwerdekammer wies die Beschwerde zurück. Die erst nach dem 19. August 2008 bewilligte Sicherungsgrundschuld sei nicht eintragungsfähig, weil nach § 1193 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 1 Satz 2 BGB die Nebenbestimmung, auf die sich die Eintragungsbewilligung beziehe, über die sofortige Fälligkeit der Grundschuld ohne vorgängige Kündigung unzulässig sei. Die durch das Risikobegrenzungsgesetz vom 12. August 2008, in Kraft getreten am 19. August 2008, erfolgte Neuregelung des § 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB, dass bei einer zur Sicherung einer Geldforderung bestellten Grundschuld eine Fälligkeitsregelung ohne vorgängige Kündigung unzulässig sei, gelte gemäß der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 18 Abs. 3 WGBG auch für die nach dem Inkrafttreten erfolgte Erstreckung der Gesamtgrundschuld auf ein weiteres Haftungsobjekt.