Fälligkeit des Wertverbesserungszuschlags

Fälligkeit des Wertverbesserungszuschlags; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Modernisierungszuschlag; Fälligkeit; Preisstellenbescheid; Mietzinsgleitklausel

Zur Frage, wann ein Mieter mit der Zahlung des Wertverbesserungszuschlages in Verzug kommt.

Ein Verzug der Bekl. vor dem 21. Februar 1984 ist nicht gegeben, weil die Kl. nicht angegeben haben, ob und wann sie die Bekl. davor gemahnt haben. Eine Mahnung ist auch nur entbehrlich bei endgültiger Verweigerung des streitigen Zuschlages. Es ist indes nichts dafür ersichtlich, daß die Bekl. erklärt hätten, sie wollten den Bescheid der Mietpreisstelle nicht beachten.

Weiterhin liegt ein Verzug der Bekl. für den betreffenden Zeitraum deshalb nicht vor, weil es an der Fälligkeit des Wertverbesserungszuschlages vor Zustellung des Mietpreisstellenbescheides an die Bekl. fehlt und eine Mahnung danach - außer der vom 10. Februar 1984 - nicht ersichtlich ist. Aufgrund des Mietpreisstellenverfahrens waren die Kl. nämlich gehindert, vor Zustellung des Bescheides an die Bekl. den streitigen Zuschlag mit Erfolg geltend zu machen. Unter Fälligkeit versteht man indes den Zeitpunkt, von dem ab der Gläubiger die Leistung verlangen kann (§ 271 Abs. 1 BGB); sie ist in der Regel Voraussetzung für die Erhebung einer Leistungsklage (vgl. Palandt, Kommentar zum BGB, 43. Aufl., § 271 Anm. 1 a, a.a.). Selbst wenn man das Vorliegen einer - bestandskräftigen - Entscheidung der Mietpreisstelle als Sachurteilsvoraussetzung für die Klage des Vermieters auf Zahlung eines Wertverbesserungszuschlages anzusehen ist, so steht doch fest, daß die Kl. vor Zustellung des Mietpreisstellenbescheides nach der Gerichtspraxis in Berlin keine Verurteilung der Bekl. zur Zahlung des Zuschlages hätten erreichen können; das Gerichtsverfahren wäre jedenfalls gemäß § 148 ZPO, § 18 Abs. 5 I. BMG bis zur Entscheidung der Mietpreisstelle ausgesetzt worden. Die Fälligkeit der Forderung nach Erlaß der Entscheidung der Mietpreisstelle tritt auch nicht rückwirkend, vom Zeitpunkt des Zuganges der betreffenden - ordnungsgemäßen - Mieterhöhungserklärung der Kl. betreffend den Wertverbesserungszuschlag an gerechnet ein, denn die in § 2 Ziffer 4 des Mietvertrages enthaltene Mietpreisgleitklausel, die u. a. "Grundstücksumlagen", d. h. auch die Umlegung von Wertverbesserungskosten, betrifft, wirkt nicht auf den Zeitraum vor Erlaß der Entscheidung der Mietpreisstelle zurück. Dies ist bei einer Mieterhöhung, die von einer behördlichen Genehmigung abhängig ist, anerkannt (LG Hamburg HmbGE 1973, 103; LG Osnabrück WM 1966, 177). Nichts anderes gilt hier, obwohl die Entscheidung der Mietpreisstelle nach § 11 Abs. 6 AMVOB lediglich deklaratorische, d. h. feststellende Wirkung hat (vgl. auch KG RES. II S. 189, 201; LG Berlin - 61. Kammer - GE 1983, 869). Maßgeblich ist, daß der Wertverbesserungszuschlag erst nach Zustellung des Preisstellenbescheides fällig wird, d. h. sofort zu zahlen ist (vgl. LG Berlin - 29. Kammer - GE 1983, 871). Die durch das Preisstellenverfahren weggefallene Fälligkeit des Wertverbesserungszuschlages "lebt" nicht etwa rückwirkend aufgrund der Gleitklausel wieder auf. Die Gleitklausel allein führt nämlich noch nicht die Fälligkeit herbei; dies setzt immer eine wirksame Anforderung des erhöhten Mietzinses voraus. Die Anforderung verpflichtet den Mieter aber nicht zur Zahlung, solange das Mietpreisstellenverfahren läuft (s.o.). Die Wirksamkeit der Anforderung des Wertverbesserungszuschlages tritt erst mit der Zustellung des Bescheides ein. Davon zu trennen ist die Frage, ab wann der Zuschlag geschuldet wird. Nur dies wird durch die Preisgleitklausel nach Maßgabe des § 18 Abs. 3 Satz 3 I. BMG beantwortet. Ein rückwirkender Eintritt des Verzuges des Mieters wegen der für die Dauer des Mietpreisstellenverfahrens verweigerten Zahlung des Wertverbesserungszuschlages wird dadurch nicht herbeigeführt.