Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung

Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung; Heizkosten; Warmwasserkosten; Zurückbehaltungsrecht wegen nicht vorgelegter Gesamtverbrauchswerte; Allgemeinstrom; Betriebskostenabrechnung; Heizstrom; Datenschutz; Ablesewerte aller Heizkörper

Der Nachzahlungsanspruch aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist nicht fällig, wenn der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht vorgelegter Gesamtverbrauchswerte aller Mieter geltend macht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. verlangt von dem Bekl. Nachzahlung aus zwei Betriebskostenabrechnungen.

Mit Vertrag vom 29. November 2005 mietete der Bekl. vom Kl. eine Wohnung in der M.straße in Berlin. Das Haus hat eine Wohnfläche von 1.301,45 m2. Hinzu kommen Gewerbeflächen von 168 m2, unterteilt auf zwei Einheiten. Das Haus verfügt zudem über 7 Tiefgaragenplätze. Eine Einheit steht leer, in einer weiteren Einheit befindet sich eine Arztpraxis. Nach § 2 des Mietvertrages ist der Bekl. verpflichtet, neben der Nettokaltmiete 210 € monatlich als Vorschuss auf die Nebenkosten zu leisten. Unter § 4 des Mietvertrages verpflichtete sich der Bekl. unter Bezugnahme auf die dem Mietvertrag beigefügte und einbezogene Anlage K1 dazu, die Nebenkosten, wie sie sich aus § 2 Betriebskostenverordnung ergeben, zu tragen. Mit Schreiben vom 30. Oktober 2007 rechnete die vom dem Kl. betraute Hausverwaltung über die Nebenkosten für das Jahr 2006 ab. Diese Rechnung schloss mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten des Bekl. in Höhe von 950,53 €. Ausweislich der von Bekl.seite eingesehenen Belege erfolgte die Abrechnung der Betriebskosten 2006 unter vorheriger Herausnahme der Betriebskostenanteile für die Gewerbeeinheiten und die Tiefgaragenplätze. Mit Anwaltsschreiben vom 8. November 2007 legte der Bekl. Einspruch gegen die Betriebskostenabrechnung 2006 ein und begründete diesen nach Belegeinsicht mit Anwaltsscheiben vom 4. Januar 2008. Mit Schreiben vom 14. Oktober 2008 übersandte die klägerische Hausverwaltung dem Bekl. die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2007, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 1.030,54 € schloss. [...] Auch gegen diese Abrechnung legte der Bekl., mit Anwaltsschreiben vom 3. November 2008, Einspruch ein und begründete diesen näher mit Anwaltsschreiben vom 2. Februar 2009.

Der Bekl. macht gegenüber der Heiz- und Warmwasserabrechnung für das Jahr 2007 ein Zurückbehaltungsrecht insoweit geltend, als die Ableseprotokolle seinem Bevollmächtigen nicht vorgelegt worden sind, und zwar die Protokolle über die Gesamtablesung hinsichtlich der verbrauchten Heizleistung der Gesamtanlage, damit die Gesamtsumme der ermittelten 87.406,30 KW/h sowie die Gesamtverbräuche für Warmwasser nachvollzogen werden können.

Die Klage ist unbegründet.

Der Kl. kann weder für das Jahr 2006 (dazu 1.) noch für das Jahr 2007 (dazu 2.) die Nachzahlung von Nebenkosten auf Grundlage der entsprechenden Mietvertragsabreden in Verbindung mit §§ 535, 556 BGB verlangen.

Die Abrechnung für das Jahr 2006 ist formal nicht ordnungsgemäß, so dass die Nachzahlungsforderung nicht fällig ist.

Formal ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (ständige Rechtssprechung des BGH, spätestens seit der Entscheidung VIII ZR 298/80, GE 1982, 135 = NJW 1982, 573). Diesen Anforderungen wird die Abrechnung des Kl. im Hinblick auf die Zusammenstellung der Gesamtkosten nicht in vollem Umfang gerecht. Die Gesamtkosten sind auch dann anzugeben, wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es genügt nicht, nur die insoweit schon bereinigten Kosten mitzuteilen. Dem Mieter muss auch ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind, denn auch dies hat Einfluss auf die dem Mieter angelasteten Kosten (dazu und auch zum Folgenden: BGH VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = NJW 2007, 1059, m. w. N.). Liegt das Mietobjekt - wie vorliegend - in einem gemischt genutzten Gebäude, d. h., dass dieses Gebäude neben Wohnflächen auch Gewerbeflächen umfasst, sind die nicht auf die Wohnflachen entfallenen Kosten auszugliedern. Dass dies sachgerecht erfolgte, ist für den Mieter nur erkennbar, wenn die Gesamtkosten und der folgende Rechenschritt angegeben sind (Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Auflage, G Rdnr. 133). Vorliegend kommt es dementsprechend nicht darauf an, ob der von Kl.seite vorgenommene Vorwegabzug von Betriebkosten die auf die Gewerbeflächen entfallen, notwendig war oder nicht. Weil er einen Vorwegabzug vorgenommen hat, musste er diesen auch in der Abrechnung kenntlich machen. Dies hat er nicht getan. Fehlt es an einer solchen Offenlegung des Vorwegabzugs, liegt ein formeller Mangel der Abrechnung vor, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Zieht sich der Fehler durchgängig durch die Abrechnung, ist sie insgesamt nicht formell ordnungsgemäß. Soweit ein gebotener Vorwegabzug nur im Hinblick auf einzelne Ansätze unterblieben ist, bleibt die Abrechnung im übrigen zwar unberührt, wenn die jeweiligen Einzelpositionen unschwer herausgerechnet werden können (BGH, a. a. O.). Das ist jedoch vorliegend nicht der Fall, denn der Kl. hat nicht vorgetragen, bei welchen Positionen ein Vorwegabzug erfolgt ist und bei welchen nicht. Es war aber an ihm, die Voraussetzungen zur formellen Ordnungsgemäßheit der Abrechnung schlüssig darzulegen. Dementsprechend ist vorliegend die Abrechnung insgesamt formal nicht ordnungsgemäß und daher unwirksam.

2. Die Abrechnung für das Jahr 2007 ist teils ebenfalls formal nicht ordnungsgemäß erstellt (dazu a); im Übrigen ist die Nachzahlungsforderung - jedenfalls derzeit - insofern nicht fällig, als der Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht hat (dazu b).

a) Zwar ist die Auffassung des Bekl., in der Abrechnung 2007 fehle es an einer Angabe der Umlageschlüssel für die Positionen Versicherungskosten, Hausmeisterkosten, Niederschlagswasser, Müllbeseitigung, nicht zutreffend. In der Zusammenschau mit der „Aufsplittung der Gesamtkosten 2007" lässt sich unschwer ersehen, wie die Kosten - auch diejenigen der genannten Positionen - umgelegt worden sind. Indes weist der Bekl. völlig zutreffend darauf hin, dass der Abrechnung für das Jahr 2007 nicht zu entnehmen ist, wie die Grundsteuerkosten verteilt worden sind. In der Spalte „verteilt nach" wird lediglich die Kostenart wiederholt und in der Spalte „Berechnung" lediglich mitgeteilt, dass es sich um einen „Festbetrag" handle. Woraus die Festigkeit dieses Betrages rührt, bleibt dagegen ein Geheimnis des Kl. Danach sind von dem geforderten Nachzahlungsbetrag jedenfalls 390,09 € abzusetzen. Darüber hinaus ist die Abrechnung zur Position „Allgemeinstrom" zu beanstanden. Hier ist eine Zuordnung zu den einzelnen Verbrauchern von Strom, wie etwa Aufzug, Heizung, Hausbeleuchtung und so weiter, nicht möglich. Anerkanntermaßen dürfen die den Heizkosten zuzuordnenden Stromkosten für die Heizungsanlage nicht als Teil des Allgemeinstroms abgerechnet werden (vgl. nur BGH, GE 2008, 662). Da vorliegend der Heizstrom aber nicht einzeln in der Abrechnung ausgewiesen ist, ist die Position Allgemeinstrom insgesamt nicht ordnungsgemäß und damit wirksam abgerechnet. Entsprechend ist das Saldo um weitere 60,63 € zu kürzen.

b) Die Nachzahlungsbeträge zumindest aus der Heiz- und Warmwasserabrechnung sind insofern nicht fällig, als der Kl. den in § 259 BGB in Verbindung mit § 29 NMV analog wurzelnden Anspruch des Bekl. auf Einsicht in die dieser Abrechnung zugrunde liegenden Listen aller zur Erstellung der betreffenden Heizkostenabrechnungen abgelesenen Messwerte sowie auf Benennung der Verbrauchsdaten aller anderer Mieter, welche in diese Heizkostenabrechnung eingeflossen sind, nicht erfüllt hat. Der Bekl. hat einen Anspruch darauf, nachvollziehen zu können, auf der Basis welcher Einzeldaten die ihm von ihm verlangten Nachzahlungsbeträge für die Heizkostenabrechnung 2006 ermittelt wurden. Die Verteilung im Einzelnen kann der Bekl. nur nachvollziehen und infolge erst dann substantiiert rügen, wenn ihm die Unterlagen zur Verfügung gestellt werden, aus denen sich die Ermittlung und die Zuordnung der Einzel- bzw. Gesamtverbrauchswerte ergibt. Dazu gehört auch der Gesamtverbrauchswert mit der Summe der Verbrauchsdaten der anderen Wohnungen (AG Charlottenburg GE 2005 805; Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., I Rdnr. 3). Abweichend von § 274 Abs. 1 BGB ist für Nachforderungen von Betriebskosten anerkannt, dass das Zurückbehaltungsrecht über dem von Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB nicht lediglich zu einer Zug-umZug-Verurteilung führt, sondern zur unbedingten Abweisung (Langenberg, Betriebskostenrecht, 4. Aufl., I Rdnr. 15 m. w. N.). Maßgeblich ist insoweit, dass die Vorlage der Belege und ihre Prüfung der Pflicht zur Erfüllung des etwaigen Zahlungsanspruchs des Mieters voranzustellen ist. Es ist unmöglich, den beiderseitigen Ansprüchen gleichzeitig zu genügen. Selbst wenn man das Zurückbehaltungsrecht des Bekl. insofern auf die Verbrauchskosten für die Heizung beschränken will, als die Nachprüfbarkeit der Grundkosten sowie die Warmwasserkosten von der Kenntnis der Messwerte an Heizverbrauch in anderen Wohnungen nicht abhängen, erfasst das Zurückbehaltungsrecht des Bekl. einen Nachzahlungsbetrag von 605,38 €. Rechnet man zu diesem Betrag die Abzüge hinsichtlich der Positionen Grundsteuer und Allgemeinstrom hinzu, verbleibt von der Nachzahlungsforderung für 2007 nichts mehr.

Macht der Mieter gegenüber der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht vorgelegter Gesamtverbrauchswerte aller Mieter geltend, so wird die daraus resultierende Nachforderung nicht fällig.

Der Vermieter einer Wohnung rechnete über die Betriebskosten der gemischten Einheit mit zwei Gewerbeeinheiten und Tiefgaragenplätzen unter vorheriger Herausnahme der auf diese entfallenden Kosten ab, ohne den Vorwegabzug zu erläutern. Ferner gab der Vermieter für die Umlage der Grundsteuerkosten lediglich einen „Festbetrag" an und differenzierte bei der Position „Allgemeinstrom" nicht nach den einzelnen Betriebskostenarten. Damit war der Mieter nicht einverstanden, der zudem gegenüber der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machte, weil der Vermieter ihm die Ableseprokolle über die verbrauchte Heizleistung der Gesamtanlage nicht vorgelegt hatte.

Das AG Pankow-Weißensee wies die Klage insoweit ab, als der Vermieter nur die vorab um die auf das Gewerbe entfallenden Kosten bereinigten Kosten mitgeteilt hatte und die Grundsteuerkosten lediglich nach einem Festbetrag verteilt worden waren. Auch die Stromkosten seien mangels Differenzierung nicht wirksam abgerechnet. Schließlich sei die Nachforderung nicht fällig, soweit der Vermieter die Ableseprotokolle über die verbrauchte Heizleistung der Gesamtanlage nicht vorgelegt habe.

Hinsichtlich der Anforderungen an die formelle Ordnungsgemäßheit der Abrechnung entspricht das Urteil der Rechtsprechung BGH (Urteil v. 14. Februar 2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = NZM 2007, 244), dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden müssen, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind, weil dem Mieter ersichtlich sein muss, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Richtig ist auch, dass der Betriebsstrom für die zentrale Heizungsanlage nicht als „Allgemeinstrom" in der Betriebskostenabrechnung abgerechnet werden darf (BGH, Urteil vom 20. Februar 2008, VIII ZR 27/07, GE 2008, 662; AG Leipzig, Urteil v.11. Mai 2007, 161 C 8191/06, NZM 2008, 83); daher muss in der Betriebskostenabrechnung die Position „Allgemeinstrom" hinsichtlich ihrer Zusammensetzung erläutert werden, soweit darin Heizungsstrom enthalten ist (AG Leipzig, Urteil v. 14. September 2007, 163 C 496/07, WuM 2007, 576). Zutreffend geht das Urteil auch davon aus, dass der Mieter bei einer Heizkostenabrechnung die Einsicht in die Listen über die Messwerte der Verbrauchsdaten aller anderen Wohnungen verlangen kann, ohne dass Vorschriften des Datenschutzes dem entgegenstehen (AG Charlottenburg, Urteil vom 3. Mai 2005, 220 C 450/04, GE 2005, 805). Der Wohnungsmieter kann von dem Vermieter zumindest die Einsicht in eine Kopie der Gesamtaufstellung aller erfassten (hinsichtlich der Grunddaten der anderen Mieter geschwärzten und anonymisierten) Verbrauchseinheiten aller Heizköper in der Liegenschaft verlangen (AG Coesfeld, Urteil v. 21. August 2009, 6 C 93/09, WuM 2009, 586). Nach h. M. führt das dem Mieter insoweit zustehende Zurückbehaltungsrecht dazu, dass die Nachforderung aus der – formell ordnungsgemäßen – Heizkostenabrechnung nicht fällig ist (OLG Düsseldorf NZM 2001, 48 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 493 m.w.N.; Rips, Betriebskostenkommentar, Rn. 2056; v. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, Rn. 3672 m. w. N.).

Harald Kinne