Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs

Fälligkeit des Kautionsrückzahlungsanspruchs; Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen unterlassener Betriebskostenabrechnung; angemessene Frist für Rückgabe der Mietkaution; Aufrechnung

1. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung seiner Kaution ist in angemessener Frist nach Ende des Mietverhältnisses fällig (hier: 33 Monate).

2. Der Vermieter kann gegen die Kaution nicht mit Heizkostennachforderungen aufrechnen, wenn diesen Gegenforderungen ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters wegen unterlassener Abrechnung der sonstigen Betriebskosten zusteht.

I. Die Berufung des Bekl. hat nach derzeitigem Sach- und Streitstand keine Aussicht auf Erfolg. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht den Bekl. zur Zahlung von insgesamt 5.759,25 € nebst Zinsen verurteilt sowie die in Ziff. 2. und 3. des Tenors der angefochtenen Entscheidung formulierten Feststellungen getroffen. Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, eine für den Bekl. günstigere Entscheidung zu rechtfertigen:

1. Anspruch auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von (noch) 5.423,35 €:

Der Bekl. ist aus § 14 Ziff. 4 des Mietvertrages vom 12.11.1998 (im Folgenden: MV) verpflichtet, die erhaltene Kaution - nach Zahlung von 2.246,03 € noch 5.423,35 € - zurückzuzahlen. a) Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Kl. ist fällig:

Der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietsicherheit entsteht bereits mit Vertragsabschluss und ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Vertrages. Er wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen (BGH WuM 1987, 310; Senat ZMR 2002, 37; MDR 2005, 981; OLG Köln WuM 1998, 154; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl. § 551 Rdn. 71; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl. § 551 Rdn. 22, 23). Zwar sichert die Mietkaution alle - auch noch nicht fällige - Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, und sie erstreckt sich wegen dieses umfassenden Sicherungszwecks auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten (BGH WM 1972, 776; NJW 2006, 1422; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 720; OLG Hamburg, NJW-RR 1988, 651; OLG Düsseldorf, ZMR 2000, 211, 213 f. und NZM 2005, 783 f.; Scheuer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V B Rdn. 289). Dieses Recht des Vermieters, die Kaution zur Sicherung zu erwartender Ansprüche aus der Abwicklung des Mietverhältnisses einzubehalten, besteht allerdings nicht zeitlich unbegrenzt. Die nachprüfbare Abrechnung bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgerechneter Betriebskosten ist - wie ausgeführt - innerhalb angemessener Frist vorzunehmen (so ausdrücklich zuletzt: BGH NJW 2006, 1422). Ob die Dauer dieser Frist für die Geschäftsraummiete auch im Einzelfall mehr als 6 Monate betragen darf (vgl. BGH NJW 2006, 1422; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., Einf. v. § 535 Rn. 126: bis 1 Jahr), mag dahinstehen. Mit einem Zeitabstand von nunmehr bereits 33 Monaten seit Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.8.2004 ist diese Frist hier allerdings fraglos abgelaufen.

b) Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist nicht in Höhe eines Teilbetrages von 1.571,77 € gemäß §§ 387, 389 BGB infolge der vom Bekl. erklärten Aufrechnung mit einer Mietzinsforderung für September 2004 erloschen. In zutreffender Beweiswürdigung, der sich der Senat anschließt, hat das Landgericht die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.8.2004 festgestellt. Die Berufungsbegründung greift Einzelgesichtspunkte der Beweiswürdigung als jeweils nicht ausreichend an, übersieht hierin aber die das Ergebnis tragende Gesamtschau der vom Landgericht angeführten Aspekte. Der in der Anlage zur Berufungsbegründung vorgelegte Inseratauftrag des Bekl. vom 26.8.2004 steht dem Beweisergebnis des Landgerichts nicht entgegen, sondern bestätigt es sogar. Als Zeitpunkt für die gewünschte Veröffentlichung der Anzeige ist dort der 28.8.2004 genannt. Der Bekl. bietet das Mietobjekt ohne jede zeitliche Einschränkung (wie beispielhaft: "frei ab...") zur Anmietung an. Der so formulierte Text der Anzeige war geeignet, dem Leser und möglichen Interessenten den Eindruck zu vermitteln, die Halle sei (ab sofort) zur Anmietung und zum Einzug frei.

c) Ebenso ohne Erfolg beruft sich der Bekl. auf die von ihm erklärte Aufrechnung mit Nachzahlungsansprüchen in Höhe von insgesamt 3.851,57 € aus der Abrechnung der Heizkosten für die Zeiträume 15.10.2001 bis 30.6.2002, 1.7.2002 bis 30.6.2003 und 1.07.2003 bis 30.6.2004. Es kann dahinstehen, ob der Bekl. die Abrechnungszeiträume unterschiedlich lang (zunächst 34 1/2 Monate vom 1.12.1998 bis 14.10.2001, sodann 8 1/2 Monate und anschließend zweimal je 12 Monate) bemessen durfte. Ebenso kann offen bleiben, ob die Heizkostenabrechnungen für die drei Zeiträume ab dem 15.10.2001 ordnungsgemäß und so grundsätzlich geeignet sind, die Fälligkeit der errechneten Nachzahlungen herbeizuführen, obwohl der dort angesetzte Verteilungsmaßstab (30 % nach Fläche und 70 % nach Verbrauch) nicht den Vorgaben des § 5 Ziff. 3 MV (50 % nach Verbrauch) entsprach. Auch rechtfertigen die Umstände des Falls - nämlich das jahrelange Zuwarten mit der Abrechnung der Heizkosten - weder die Annahme einer Verwirkung des Rechts zur Abrechnung noch die Annahme einer schlüssigen Änderung des Vertrages dahin, eine Abrechnung solle nicht mehr stattfinden, sondern die Vorschusszahlung als Pauschale gelten.

Gleichwohl war (und ist) dem Bekl. eine wirksame Aufrechnung der Nachforderungsbeträge versagt. Denn die zur Aufrechnung gestellten Forderungen sind einredebehaftet; ihre Aufrechnung ist nach § 390 BGB ausgeschlossen. Mit Recht macht der Kl. ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend. Der Bekl. ist bisher für den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses vom 1.12.1998 bis zum 31.8.2004 seiner Verpflichtung, die Betriebskosten abzurechnen, nicht nachgekommen. Für die Betriebskosten ist nach § 3 MV ein gesonderter monatlicher Vorschuss von 500 DM = 255,65 € zusätzlich zu dem gleich hohen Vorschuss für die Heizkosten zu zahlen und unstreitig auch gezahlt worden. Zwischen dem Anspruch des Bekl. auf Zahlung der errechneten Heizkostennachforderungen und dem Anspruch des Kl. auf Abrechnung der Betriebskosten besteht ein innerer natürlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang, so dass es gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen würde, wenn der eine Anspruch ohne Rücksicht auf den anderen geltend gemacht und durchgesetzt werden könnte. Ist das Mietverhältnis - wie hier - beendet, so hat der Mieter kein Druckmittel mehr in Form eines Zurückbehaltungsrechts gegenüber den laufenden Nebenkostenvorauszahlungen in der Hand, um die Verpflichtung des Vermieters zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung durchzusetzen. Der unter Umständen äußerst zeitraubende und nicht immer Erfolg versprechende Umweg über eine (Stufen-) Klage auf Erteilung der Abrechnung kann dem Mieter nicht zugemutet werden (BGH NJW 2005, 1499; NJW 2006, 2552). Der Bundesgerichtshof (a.a.O.) hat dem Mieter aus diesen Gründen in ergänzender Auslegung des Mietvertrages sogar das Recht zugebilligt, bei beendetem Vertragsverhältnis bereits gezahlte Vorauszahlungen zurückzuverlangen. Aus den gleichen Gründen ist es aber auch gerechtfertigt, dem Mieter gegen Nachforderungen aus einzelnen Nebenkostenabrechnungen ein Zurückbehaltungsrecht zuzugestehen, wenn der Vermieter sich nur einen Teil der Nebenkosten zur Abrechnung herausgegriffen hat, die Abrechnung anderer Teile der Nebenkosten (und Nebenkostenvorauszahlungen) aber schuldig bleibt. Anderenfalls wäre es dem Vermieter möglich, nur die mit einer Nachforderung abschließenden Abrechnungen dem Mieter zugänglich zu machen und sich insoweit sogar durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch unmittelbar zu befriedigen, den Mieter hinsichtlich solcher Abrechnungen, die zum Ergebnis einer Überzahlung gelangen, aber auf den mühevollen Weg der Abrechnungsklage zu verweisen. Soweit die frühere Rechtsprechung (OLG Düsseldorf - 10. Zivilsenat - ZMR 2001, 25 m.w.N.) ein Zurückbehaltungsrecht wegen ausstehender Nebenkostenabrechnungen verneint hat, ist diese Auffassung - jedenfalls für den Fall eines bereits beendeten Vertragsverhältnisses - durch die genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs überholt.

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution wird in angemessener Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter kann gegen diesen Anspruch nicht mit einer Heizkostennachforderung aufrechnen, wenn er über die übrigen Betriebskosten noch nicht abgerechnet hat.

Ein Gewerbemietverhältnis war zum 31. August 2004 beendet worden. Der Mieter verlangte im Jahre 2007 Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete dagegen mit Nachforderungen aus Heizkostenabrechnungen für 2001/2002, 2002/2003 und 2003/2004 auf. Über die übrigen Betriebskosten rechnete der Vermieter (noch) nicht ab. Der Mieter seinerseits machte ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Heizkostennachforderung geltend. Die erste Instanz gab der Kautionsrückzahlungsklage des Mieters statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Das OLG Düsseldorf als Berufungsgericht wies in einem Hinweisbeschluss darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe, woraufhin der Vermieter die Berufung zurücknahm.

Grundsätzlich, so das Gericht, sichere die Mietkaution alle aus der Abwicklung des Mietverhältnisses noch zu erwartenden Ansprüche und somit auch Ansprüche aus vom Vermieter noch vorzunehmenden Betriebskostenabrechnungen. Dieses Recht des Vermieters gelte aber nicht zeitlich unbeschränkt. Eine nachprüfbare Betriebskostenabrechnung sei deshalb innerhalb einer angemessenen Frist vorzunehmen. Ob bei Gewerberaummietverhältnissen diese Frist im Einzelfall auch mehr als sechs Monate betragen dürfe, könne im konkreten Fall offenbleiben. Vorliegend jedenfalls sei diese Frist - 33 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses - jedenfalls abgelaufen.

Der somit fällige Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters sei auch nicht durch die vom Vermieter erklärte Aufrechnung erloschen, denn die Aufrechnung mit der Nachzahlungsforderung des Vermieters sei ausgeschlossen, weil der Mieter zu Recht sein Zurückbehaltungsrecht wegen der Verpflichtung des Vermieters geltend gemacht habe, auch über die übrigen Betriebskosten abzurechnen. Zwischen dem Anspruch des Vermieters auf Nachzahlung der errechneten Heizkosten und dem Anspruch des Mieters auf Abrechnung auch der übrigen Betriebskosten bestehe ein innerer natürlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang, so dass es gegen Treu und Glauben verstoße, wenn der Vermieter seinen Anspruch ohne Rücksicht auf den Abrechnungsanspruch des Mieters geltend machen könne. Sei das Mietverhältnis beendet, habe der Mieter kein einfaches Druckmittel mehr zur Hand - etwa die Zurückbehaltung laufender Nebenkostenvorschüsse -, um den Vermieter zur Abrechnung der Betriebskosten zu zwingen.

Die Bejahung eines Zurückbehaltungsrechts wegen der fehlenden Abrechnung der übrigen Betriebskosten erscheint zweifelhaft, denn schließlich waren getrennte Vorschüsse für Heizkosten einerseits und für die sonstigen Betriebskosten andererseits vereinbart worden.

Somit standen die Abrechnung der Heizkosten einerseits und der übrigen Betriebskosten andererseits isoliert nebeneinander. Der Mieter ist auch dadurch genügend geschützt, dass er seinerseits abrechnen kann, wenn der Vermieter nicht abrechnet, und gezahlte Vorschüsse zurückverlangen kann (LG Berlin, Urteil vom 28.9.2004, 65 S 212/04, GE 2008, 268; LG Berlin, Urteil vom 20.11.2006, 62 S 95/06, GE 2008, 268), mit denen er gegen die vom Vermieter errechneten Nachforderungen aufrechnen kann.