Fälligkeit der Miete: Übergangsregelungen nach Mietrechtsreform

Mit Inkrafttreten der Mietrechtsreform (1. September 2001) ist die Miete auch bei davor abgeschlossenen Mietverträgen zu Beginn eines Monats, spätestens bis zum dritten Werktag zu entrichten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Eigentümer und Vermieter der im Tenor bezeichneten Wohnungen, die die Bekl. anmietete. Die Mietverträge wurden am 30.7.1984 und am 17.2.1985 unter Verwendung identischer Vertragsformulare geschlossen. § 4 der Mietverträge lautet: "1. Die Miete und Nebenkosten sind monatlich - im voraus, spätestens am 3. Werktage des - Monats - porto- und spesenfrei an den Vermieter oder an die von ihm zur Entgegennahme ermächtigte Person oder Stelle zu zahlen ...". § 8 lautet: "Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat." Am 22.10.2003 kündigten die Kl. beide Mietverhältnisse fristlos, da die Bekl. die Miete für die Monate August und Oktober 2004 nicht bezahlt und zuvor den Mietzins wiederholt verspätet gezahlt hatte. Den Mietzins für Oktober entrichtete die Bekl. am 29.10.2003. Am 14.11.2003 zahlte die Bekl. den Mietzins für November. Die Kl. haben die am 16.12.03 zugestellte Klage erhoben, gerichtet auf Zahlung der Mieten für Sept. und Nov. 2003 und auf Räumung beider Wohnungen. (...)

Die Bekl. ist der Auffassung, die Kündigung sei unwirksam, da die Oktobermiete vor Fälligkeit gezahlt worden sei; die Bestimmung in § 8 der Mietverträge sei unwirksam. Deshalb sei der Mietzins jeweils erst zum Monatsende fällig.

Die Klage ist begründet, denn den Kl. steht gegen die Bekl. gem. § 546 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Räumung der beiden Wohnungen zu.

Die beiden Mietverhältnisse zwischen den Parteien sind durch Kündigung beendet worden. Die außerordentliche Kündigung der beiden Mietverträge vom 22.10.2003 ist wirksam nach § 543 I 1, Il 1 Nr. 3 b) BGB ergangen. Zu diesem Zeitpunkt ist die Bekl. für beide Mietverhältnisse in Verzug mit zwei Monatsmieten gewesen. Der Mietzins ist am 3. Werktag eines Monats fällig geworden, § 556 b I BGB. § 4 Ziff. 1 der Mietverträge gibt nur die neue Rechtslage wieder, die insofern auch für vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge gilt. Auf die Wirksamkeit der Bestimmung in § 8 der Mietverträge und deren etwaige Wechselwirkung auf andere Regeln der Mietverträge kommt es nicht an. Denn Art. 229 § 3 EGBGB regelt abschließend, welche Regelungen in alten Verträgen weiterhin Bestand haben sollen. Im Umkehrschluß ergibt sich daraus, daß alle anderen Änderungen im BGB, die durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 eingefügt worden sind, auch für alte Verträge Geltung haben sollen. Ein Rückgriff auf die Regelung in Art. 229 § 5, S. 2 EGBGB, nach der für alle Dauerschuldverhältnisse erst ab dem 1.1.2003 einheitlich neues Recht anwendbar ist, ist nicht erforderlich, würde aber für den hier maßgeblichen Zeitraum ebenfalls zur Anwendbarkeit von § 556 b I BGB n. F. führen. (...)

Für alle nach der Mietrechtsreform abgeschlossenen Mietverträge gilt jetzt die Mietzahlungspflicht zu Beginn des Monats. Für Altverträge ist jedoch auf die Übergangsregelungen zu achten.

Der Mietvertrag stammte aus den 80er Jahren. Formularmäßig war vereinbart, daß die Miete im voraus zu begleichen sei. Ferner gab es den Passus, daß der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat.

Der Mieter kam in Zahlungsverzug und entrichtete die Mieten nicht zu Beginn des Monats. Der Vermieter kündigte und verlangte neben Zahlung auch Räumung: Der Mieter hielt die Vorfälligkeitsklausel wegen des Zusammenhanges mit einer unzulässigen Aufrechnungsklausel für unwirksam.

Das AG Charlottenburg verurteilte zur Räumung und vertrat die Ansicht, daß es auf die Aufrechnungsklausel überhaupt nicht ankomme, da nach der Mietrechtsreform jetzt die Miete immer zu Beginn des Monats zu entrichten sei.

Die Entscheidung des AG Charlottenburg ist im Ergebnis richtig, beachtet jedoch in der Begründung nicht Artikel 229 § 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB. Danach ist auf ein am 1. September 2001 bestehendes Mietverhältnis hinsichtlich der Fälligkeit § 551 BGB a. F. anzuwenden, dem Gesetz nach also der Mietzins am Ende der Mietzeit zu entrichten. Der alte Streit, ob eine vereinbarte Vorfälligkeitsklausel unwirksam ist, weil sie im Zusammenhang mit einer unwirksamen Aufrechnungsklausel besteht, ist also für Altverträge nach wie vor relevant (vgl. dazu Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., § 535 Rn. 52). Hierzu gilt allerdings die überwiegende Ansicht (auch in Berlin mit Ausnahme der ZK 64), daß eine Einschränkung der Aufrechnung nur im Hinblick auf eine Ankündigung unschädlich ist, die vorliegend vereinbarte Klausel zur Aufrechnung und zur Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes also wirksam ist und die - grundsätzlich zulässige - Vorauszahlungsklausel nicht tangiert.