Fälligkeit der Heizkostenabrechnung

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Zur Fälligkeit der Heizkostenabrechnung, wenn mietvertraglich kein Fälligkeitszeitpunkt vereinbart wurde (hier: bei Heizperiode 1. Mai 1986 bis 30. April 1987 Fälligkeit nicht vor dem 31. Januar 1988).

Mangels einer Vereinbarung der Parteien in dem Mietvertrag ist der Fälligkeitszeitpunkt für den Anspruch der Kl. auf Erstellung der Heizkostenabrechnung im Wege der Auslegung zu ermitteln. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß die Abrechnung in einer angemessenen Frist nach Ablauf der jeweiligen Heizperiode zu erstellen ist. Anderes ergibt sich für die hier fragliche Heizperiode 1986/87 auch nicht aus der Vorschrift des § 22 Abs. 1 AMVOB, die für die von der Kl. innegehaltene Altbauwohnung noch bis zum 31. Dezember 1987 Geltung hatte. Unter "unverzüglich", nämlich ohne schuldhaftes Zögern, ist auch hier eine angemessene Frist zu verstehen, binnen derer der Vermieter zur Erstellung der Heizkostenabrechnung verpflichtet ist.

Im Zuge der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung, die im wesentlichen von Firmen erstellt wird, muß in der Regel mit längeren Bearbeitungszeiten gerechnet werden, auch wenn die einzelnen Kostenfaktoren und Ableseergebnisse bereits vorliegen. Der Vermieter ist auf die Erstellung der Abrechnungen durch die von ihm beauftragte Firma angewiesen. Er ist zur Übersendung der Abrechnungen an die Mieter erst dann in der Lage, wenn die Firma die Abrechnungen erstellt hat. Die Bekl. haben insbesondere in der Berufungsbegründungsschrift dezidiert vorgetragen, daß die Erstellung der Abrechnungen für die hier fraglichen Hausgrundstücke wegen der verschiedenen Anschlüsse der Wohnungen an die Heizungs- und Warmwasseranlage besondere Schwierigkeiten bereitet. Hinzu kommt, daß die beiden Hauskomplexe in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind. Die Auftragserteilung an die für die Erstellung der Heizkostenabrechnungen vorgesehene Firma erfolgte demgemäß nicht unmittelbar durch die einzelnen Wohnungseigentümer, sondern einheitlich durch den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, was wegen der Übermittlung der erstellten Abrechnungen zunächst an den Verwalter und durch diesen sodann an die einzelnen Wohnungseigentümer weitere Verzögerungen mit sich bringt.

Bei den gegebenen Umständen war die als angemessen anzusehende Frist zur Erstellung der Heizkostenabrechnung für die Heizperiode 1. Mai 1986 bis 30. April 1987 vor dem 31. Januar 1988 nicht abgelaufen. Der Gesetzgeber hat für den sozialen Wohnungsbau in § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO als eine noch angemessene Frist für die Abrechnung von Betriebskosten allgemein einen Zeitraum von 9 Monaten angesehen. Die jährliche Abrechnung ist danach dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 9. Monats nach dem Ende des Zeitraums zuzuleiten. Die dort für den sozialen Wohnungsbau normierten 9 Monate als Höchstgrenze sind auch im vorliegenden Fall als Fälligkeitszeitpunkt für den Anspruch der Kl. auf Erstellung der Heizkostenabrechnung anzusehen. Die Regelung in § 20 Abs. 3 Satz 4 NMVO ist als allgemeiner Rechtsgedanke auch für nicht im sozialen Wohnungsbau erstellte Wohnungen anzuwenden.