Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung im Gewerbeverhältnis

Fälligkeit der Betriebskostenabrechnung im Gewerbeverhältnis; Schornsteinfegerkosten; Abrechnungsprinzip; Beweislast bei Funkablesung; Belegeinsicht bei Großvermieter

1. Zu den Fälligkeitsanforderungen einer Betriebskostenabrechnung im gewerblichen Mietverhältnis.

2. Zur Abrechnung der Kosten des „Kaminfegers" nach dem Abflussprinzip.

3. Zum Anwendungsbereich des § 6 Abs. 1 Satz 3 HeizKV.

4. Zur Beweislast des Vermieters für die Höhe der mit dem Mieter abgerechneten Verbrauchseinheiten bei per Funk übermittelten Daten der Heizkostenverteiler.

5. Zur Frage, ob ein bundesweit tätiger Großmieter mit ca. 2.000 Verkaufsstellen sich ernsthaft auf eine Unzumutbarkeit der Einsichtnahme durch seinen „zuständigen Mitarbeiter" berufen kann.

B. I. 1. Fälligkeit der Forderung („formelle Richtigkeit der Abrechnung")

Die Nebenkostennachforderung ist fällig, weil die der Bekl. mit Anwaltsschreiben vom 25.9.2012 übermittelte Abrechnung den vom Landgericht in anderem Zusammenhang zutreffend dargelegten Anforderungen an ihre formelle Ordnungsmäßigkeit genügt und die von der Bekl. erhobenen Rügen aus § 14 UStG ins Leere gehen (Urteilsgründe unter Ziff. II.1. zur Nachforderung für 2009/2010). Die Beifügung von Belegen ist entgegen der auch insoweit unzutreffenden Rechtsauffassung der Bekl. ebenso wenig Fälligkeitserfordernis wie die Befolgung ihres stehsatzmäßig reklamierten Verlangens nach „weiteren Informationen" oder Berichtigung irgendwelcher „Fehler", weil die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung hierdurch nicht berührt wird. Das Erfordernis einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung dient lediglich dazu, dem Mieter die gedankliche und rechnerische Überprüfung der ihm gegenüber geltend gemachten Nachforderung zu ermöglichen; sie ist dagegen weder bestimmt noch geeignet, ihm unter Berufung auf Informationsbedürfnisse oder Fehlerberichtigung bis zur Erteilung einer seinen Vorstellungen entsprechenden Abrechnung von seiner Leistungspflicht freizustellen. Soweit die Abrechnung inhaltlich unrichtig ist, bleibt er zur Zahlung des nach Fehlerkorrektur verbleibenden Betrags verpflichtet; soweit er trotz Ausübung der ihm zustehenden Befugnisse zu einer entsprechenden Berichtigung nicht in der Lage ist, kann er (allein) die hiervon betroffenen Beträge bis zur Erteilung der Informationen zurückhalten. Kommt der Vermieter seiner Nachweisobliegenheit auch während des Rechtsstreits nicht nach, ist seine Klage im Umfang der hierauf entfallenden Mehrforderung wegen materieller Unrichtigkeit der Abrechnung abweisungsreif; bringt er die erforderlichen Nachweise nachträglich bei, kann der Mieter die hiervon betroffenen Forderungsanteile ohne Kostennachteile anerkennen (§ 93 ZPO). Mit der Fälligkeit der Nachforderung hat all dies nichts zu tun, weil der Einwand formell unzulänglicher Abrechnung andernfalls nicht mehr zur Befriedigung berechtigter Informationsbedürfnisse des Mieters, sondern nur noch als Vorwand für mangelnde Leistungswilligkeit dienen würde; das Risiko einer tatsächlichen oder rechtlichen Fehleinschätzung seiner Beanstandungen kann der Mieter auch über § 259 BGB nicht dem Vermieter aufbürden.

2. Begründetheit der Forderung („materielle Richtigkeit der Abrechnung")

a) Niederschlagswasser [...]

b) Heizkosten

Die in der angefochtenen Entscheidung vorgenommenen Streichungen können schon deshalb keinen Bestand haben, weil das Landgericht der Kl. neben den vollen Heizkosten die darin enthaltenen Aufwendungen für den Kaminfeger erneut - also doppelt - aberkannt hat; außerdem hat es übersehen, dass der Grundkostenanteil der Abrechnung vom fehlenden Nachweis der Ablesewerte des verbrauchsabhängig umgelegten Heizkostenanteils überhaupt nicht betroffen ist.

aa) „Grundkosten"

Zu Recht hat die Kl. den (hälftigen) Anteil der als „Grundkosten" bezeichneten sonstigen Kosten aus Gesamtaufwendungen von 5.327,31 € ermittelt. Die allein auf den darin enthaltenen Kostenansatz „Kaminfeger" beschränkten Einwendungen der Bekl. sind unzutreffend; entgegen ihrer vom Landgericht begründungslos übernommenen Auffassung ist der Vermieter hier wie im Übrigen zu einer „zeitanteiligen Umlage" der im Abrechnungszeitraum angefallenen Aufwendungen nicht verpflichtet. Nach dem heute allgemein anerkannten „Abflussprinzip" kann er vielmehr sämtliche Nebenkosten unabhängig vom Zeitpunkt der ihnen zugrunde liegenden Leistungen in voller Höhe in derjenigen Abrechnungsperiode ansetzen, in der sie ihm in Rechnung gestellt oder von ihm beglichen worden sind, weil eine abweichende Abrechnungsweise im Ergebnis zu einer Befreiung des Mieters von tatsächlich angefallenen Aufwendungen und deshalb zu einer vertragswidrigen Verlagerung der Kostenlast auf den Vermieter führen würde, ohne dass dies durch berechtigten Belange des Mieters gerechtfertigt wäre; die Einbeziehung von auf frühere (längst abgerechnete) Zeitspannen entfallenden Kosten ist nichts anderes als die Nachholung der seinerzeit mangels Rechnungsstellung noch nicht möglichen Umlage. Eine (einzige) Ausnahme gilt zwar für die Brennstoffkosten, da § 7 Abs. 2 Satz 1 HeizkostenVO von den „Kosten der verbrauchten Brennstoffe" spricht und deshalb nur die Aufwendungen für die im jeweiligen Abrechnungszeitraum angefallenen Brennstoffe abgerechnet werden können. Für die erst seit dem 1.3.1989 von § 7 Abs. 2 HeizkostenVO erfassten Schornsteinfegerkosten gilt dies doch nicht, weil jene Bestimmung insoweit keine vergleichbare zeitliche Beschränkung enthält; sie sind vielmehr durch § 2 Nr. 12 BetrKV unverändert den „kalten" Betriebskosten gleichgestellt. Ihre (zeitanteilige) Umlage nach dem Leistungsprinzip ist auch durch den Zweck der HeizkostenVO nicht veranlasst. Diese dient nicht der Verteilungsgerechtigkeit, sondern der Energieeinsparung; durch die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung soll das Verhalten der Nutzer bei der Raumbeheizung und beim Warmwasserbrauch verbrauchsmindernd beeinflusst werden. Dieser Gesichtspunkt trifft zwar auf die Brennstoffkosten, nicht aber auf die Kosten des Schornsteinfegers zu; diese werden nach Grund und Höhe vom Umfang des Energieverbrauchs nicht berührt und stehen außerhalb der Einflusssphäre des Nutzers.

Nach den insoweit zutreffenden Ausführungen der angefochtenen Entscheidung durfte die Kl. aufgrund der gutachterlichen Stellungnahme vom 17.9.2013 die Gesamtkosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkostenVO zur Hälfte in die „Grundkosten" einstellen (Urteil unter Ziff. II.2.a] und IV.2.d]); insoweit erhebt auch die Bekl. keine Einwendungen. Die Richtigkeit der gemäß § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenVO zulässigen Umlage nach der Nutzfläche hat sie ebenfalls nicht in Zweifel gezogen; ihre Beanstandungen zu den auf Seite 2 der X-Abrechnung aufgeführten Ablesewerte aus ihren Heizkostenverteilern betreffen lediglich den Umlageschlüssel für den verbrauchsabhängig umzulegenden Teil der Heizkosten (unten bb). Der Ansatz für die sonstigen (Grund-) Kosten bleibt hiervon unberührt und ist deshalb in angesetzter Höhe berechtigt.

bb) „Verbrauchskosten"

Anderes gilt dagegen für die mit 875,38 € angesetzten „Verbrauchskosten"; insoweit ist die Klage unbegründet, weil die Kl. den Anfall der bei der Umlage auf die Bekl. angesetzten 7.210,000 Verbrauchseinheiten nicht nachgewiesen hat.

Die vom Landgericht herangezogene Bestimmung in § 6 Abs. 1 Satz 3 HeizkostenVO ist in diesem Zusammenhang allerdings bedeutungslos. § 6 Abs. 1 HeizkostenVO enthält in seinen durch Art. 3 der Änderungsverordnung vom 2.12.2008 (BGBl. I, 2375) eingefügten Bestimmungen in Satz 2 bis 4 weder Fälligkeits- oder Kürzungsvorschriften noch eine Beweislastumkehr, weil der Vermieter für die Richtigkeit seiner Abrechnungsansätze ohnehin darlegungs- und beweispflichtig ist; eine Sanktion für Verstöße gegen die Mitteilungspflicht ist dort nicht vorgesehen. Insoweit gelten vielmehr die allgemeinen Grundsätze zu den Beleg- und Nachweisobliegenheiten des Vermieters; danach hat der Mieter nach den zutreffenden erstinstanzlichen Hinweisen des Kammervorsitzenden vom 28.2.2014 vor wie im Rechtsstreit zunächst von seinem Belegeinsichtsrecht Gebrauch zu machen. Ist ihm allerdings eine derartige Prüfung der Richtigkeit der in der Abrechnung angesetzten Werte unmöglich (oder unzumutbar), kann er die hierauf entfallenden Beträge bis zum Nachweis ihrer Richtigkeit zurückbehalten; kommt der Vermieter seiner Belegobliegenheit auch im Rechtsstreit nicht nach, unterliegt die entsprechende Teilforderung der Abweisung als unbegründet (oben 1.). So liegt der Fall nach den insoweit zutreffenden Ausführungen des Landgerichts hier (Gründe unter V.2.d); das (auch inhaltlich kaum verständliche) Berufungsvorbringen gibt zu einer abweichenden Beurteilung keinen Anlass.

Die Bekl. war nicht deshalb durch § 138 Abs. 2 und 3 ZPO an einem Bestreiten des der ihr angelasten Verbrauchseinheiten gehindert, weil sie von ihrem Belegeinsichtsrecht keinen Gebrauch gemacht hat. Dabei kann dahinstehen, ob ein bundesweit tätiger Großmieter mit ca. 2.000 Verkaufsstellen sich ernsthaft auf eine Unzumutbarkeit der Einsichtnahme durch seinen „zuständigen Mitarbeiter" berufen kann oder ob insoweit nicht dieselben Zumutbarkeitsmaßstäbe wie für seinen Prozessbevollmächtigten gelten müssen; ebenso bedarf es keiner Entscheidung, ob das Interesse eines Großmieters an einer Zentralisierung seiner Zuständigkeitsstrukturen dem Vermieter als Rechtfertigung für das Verlangen nach (auch noch kostenloser) Übersendung von Belegen anstelle einer Einsichtnahme am Ort des Mietobjekts entgegenhalten werden kann. Entscheidend ist vielmehr, dass die Kl. nach eigener Darstellung überhaupt keine Urkunden besitzt, anhand derer sich die Bekl. in Ausübung ihres Belegeinsichtsrechts über die Richtigkeit der Ablesedaten hätte vergewissern können. Eine „jederzeitige" Möglichkeit zur Ermittlung der Abrechnungsergebnisse per Internet ist selbst zur Beseitigung eines Zurückbehaltungsrechts im vorgerichtlichen Stadium ungeeignet, weil das Überprüfungsbedürfnis des Mieters nicht bereits während des Abrechnungszeitraums, sondern erst nach Übermittlung der Abrechnung entsteht; die Kl. zeigt nicht auf, dass und wie die Bekl. zu diesem Zeitpunkt bei einem (oder mehreren) von ihr nicht beauftragten Drittunternehmer(n) Verbrauchsdaten zu längst vergangenen Stichtagen hätte in Erkundung bringen können. Dies gilt umso mehr, als die Richtigkeit der nach dem Vortrag der Kl. von den Heizkostenverteilern per Funk übermittelten Daten einen störungsfreien Ablauf der Funkübertragung ohne verfälschende Eingriffe während der Abrechnungsperiode voraussetzt. Auch dies war nach dem von der Bekl. unter Auswertung der techem-Abrechnungen sowohl mit vorgerichtlichen Schreiben vom 11.10.2012 als auch mit Schriftsatz 22.11.2012 substantiiert dargelegten Austausch der Verteiler während des Abrechnungszeitraums nicht der Fall; dem ist die Kl. in beiden Rechtszügen nicht in einer den Anforderungen des § 138 ZPO entsprechenden Weise entgegengetreten.

Im Übrigen kommt es hierauf nicht einmal an, weil jedenfalls der Senat die Richtigkeit der Verbrauchswerte nicht in einer für § 286 ZPO ausreichenden Weise festzustellen vermag. Der nunmehr in Bezug genommene erstinstanzliche Beweisantritt „für die Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit der ... Nebenkostenabrechnung" war hierzu ungeachtet seiner Substanzlosigkeit offensichtlich ungeeignet, weil mangels jedweder Anknüpfungstatsachen weder ein Sachverständiger, ein von der Kl. beauftragter Mitarbeiter oder die (in anderen Zusammenhängen gerne benannten) „Geschäftsführer der Bekl." über Erkenntnisse zu früheren Ablesewerten verfügen können, die die Kl. selbst nach eigener Darstellung weder selbst besitzt noch zur Erfüllung ihrer Darlegungsobliegenheiten zu ermitteln vermag. Ihr gesamtes Vorbringen läuft vielmehr im Ergebnis darauf hinaus, die Gerichte hätten - ebenso wie die Bekl. - die Ansätze der Betriebskostenabrechnung ohne jede Nachweise allein deshalb als zutreffend zu unterstellen, weil sie von den von ihr beauftragten Dritten dort niedergelegt worden sind. Eine solche Betrachtungsweise entzieht sich jeder ernsthaften Auseinandersetzung; wenn sich die Kl. im eigenen Interesse bei der Ermittlung von Verbrauchsdaten zur Einführung eines „Funksystems" entschließt, kann sie die dadurch herbeigeführten Belegschwierigkeiten nicht auf ihre Mieter abwälzen. [...]

3. Zurückbehaltungsrecht Verzinsung

Die demgegenüber in erster Instanz von der Bekl. geltend gemachten Zurückbehaltungsrechte sind vom Senat wegen des Teilerfolgs der Berufung auch ohne ausdrückliche Wiederholung zur Entscheidung angefallen und aus § 273 ZPO lediglich insoweit berechtigt, als weder die Abrechnung noch das anwaltliche Begleitschreiben die nach § 14 Abs. 4 UStG erforderliche Angabe der vom Finanzamt erteilten Steuernummer enthalten; infolgedessen scheidet auch der verzugsabhängige Verzinsungsanspruch aus §§ 286, 288 Abs. 2 BGB aus. Die von der Bekl. darüber hinaus vermisste Angabe einer Rechnungsnummer gehört nicht zu den steuerlich erforderlichen Daten; der „Rechnungsadressat" ist in ausreichender Weise sowohl der Abrechnung („Name der Bekl.") als auch dem anwaltlichen Begleitschreiben der Kl. zu entnehmen.