Erwerbsverpflichtung und Weiterveräußerungspflicht eines Gebäudes im Geschäftsbesorgungsvertrag

Erwerbsverpflichtung und Weiterveräußerungspflicht eines Gebäudes im Geschäftsbesorgungsvertrag; Formbedürftigkeit

Ein Vertrag über persönliche Dienstleistungen, mit dem sich der Auftragnehmer zum Erwerb eines Gebäudes und zur späteren Weiterveräußerung an den Auftraggeber verpflichtete, war nach dem Recht der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik nicht beurkundungsbedürftig.

Mit notariellem Vertrag vom 15. März 1990 kauften die Kl. ein Einfamilienhaus in Sachsen-Anhalt. Sie sind seit dem 21. Juni 1990 im Gebäudegrundbuch eingetragen. Der Bekl. nutzt dieses Haus. Die Kl. verlangen von ihm die Räumung und Herausgabe des Hauses, das der Bekl. ohne Rechtsgrund nutze. Der Bekl. macht geltend, die Kl. hätten das Haus in seinem Auftrag für ihn erworben, um es ihm nach weiterer Veränderung der politischen und rechtlichen Verhältnisse absprachegemäß zu übertragen. Er habe den in der Währung der Bundesrepublik Deutschland verlangten Kaufpreis unmittelbar an den Verkäufer bezahlt. Im Wege der Widerklage verlangt er die Grundbuchberichtigung.

Das Kreisgericht hat nach Beweiserhebung der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die Berufung des Bekl. hat das Oberlandesgericht zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision des Bekl. Die Kl. beantragen die Zurückweisung des Rechtsmittels. Der Senat hat die Revision in dem Umfang angenommen, in dem der Klage stattgegeben worden ist.

Die Revision ist begründet.

1. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Kl. seien Eigentümer des Hauses geworden. Der notarielle Kaufvertrag vom 15. März 1990 sei weder ein Scheinvertrag noch aus anderen Gründen unwirksam. Durch die Nutzung des Hauses seitens des Bekl. seien keine vertraglichen Beziehungen mit den Kl. entstanden.

Dies bekämpft die Revision mit Erfolg.

2. Ein Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Räumung und Herausgabe des Hauses (Art. 233 § 2 EGBGB, 985 BGB) besteht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

a) Zutreffend ist zwar der Ausgangspunkt des Berufungsurteils, wonach hier maßgeblich das Recht der früheren Deutschen Demokratischen Republik ist (Art. 232 § 1, Art. 233 §§ 1, 2 EGBGB). Wie die Revision zu Recht rügt, würdigt das Berufungsgericht jedoch die Vereinbarungen zwischen den Parteien nur unvollständig (§ 286 ZPO).

aa) Das Berufungsurteil führt an, daß der Bekl. vorgetragen hatte, er habe das Haus selbst kaufen wollen, als Bürger der Bundesrepublik Deutschland wäre ihm jedoch eine Genehmigung des Kaufvertrages versagt worden. Deshalb hätten nach Vermittlung durch den Vater des Kl. letztlich die Kl., die Bürger der damaligen Deutschen Demokratischen Republik waren und noch kein Haus hatten, den Kaufvertrag abschließen und das Haus nach Änderung der Rechtslage an den Bekl. übertragen sollen. Dieser habe deshalb an die Verkäufer, die in die Bundesrepublik Deutschland übersiedeln wollten, sowohl den Kaufpreis von 16.500 DM geleistet als auch die Zahlungen für die Hypothek mittels der Übertragung eines Pkw ermöglicht. Dieses Vorbringen des Bekl. hat das Berufungsgericht nicht unter allen wesentlichen rechtlichen Gesichtspunkten gewürdigt.

bb) Nach diesem Vortrag wäre zwischen den Parteien nach dem gemäß Art. 232 § 1 EGBGB maßgeblichen Recht der Deutschen Demokratischen Republik ein Vertrag über persönliche Dienstleistungen (§§ 197 ff. BGB) zustande gekommen, nämlich die Besorgung von Vermögensangelegenheiten, die einerseits in besonderem Maße an die Person der Leistenden gebunden, von ihren Eigenschaften abhängig und andererseits besonders auf die Person des Leistungsempfängers und dessen Interessen gerichtet waren. Zur Bezeichnung der Beteiligten verwendete auch das Recht der Deutschen Demokratischen Republik die Begriffe Auftraggeber und Auftragnehmer (vgl. Kommentar zum Zivilgesetzbuch der Deutschen Demokratischen Republik - herausgegeben vom Ministerium der Justiz - ZGB-Kommentar § 197 Anm. 1 ff.). Aus einer derartigen vertraglichen Vereinbarung waren die Auftragnehmer verpflichtet, die vereinbarte Leistung zu erbringen (§ 198 Abs. 1, 200 Abs. 1 ZGB) und nach Beendigung des Vertrages das in Ausführung der Dienstleistung Erlangte herauszugeben (§ 203 Abs. 1 ZGB).

b) Ein derart formlos abgeschlossener Vertrag, der die Verpflichtung der Auftragnehmer zum Erwerb eines Gebäudes und zur Weiterübertragung an den Bekl. zum Gegenstand hätte (§ 197 BGB), wäre nicht wegen mangelnder Beurkundung nach §§ 297 Abs. 1 Satz 2, 295 Abs. 2 Satz 2, 66 Abs. 2 ZGB nichtig.

Verträge über persönliche Dienstleistungen (§§ 197 ff. ZGB) waren nach dem Recht der ehemaligen Deutschen Demokratischen Republik grundsätzlich formfrei. Beurkundungsbedürftig waren nach § 297 Abs. 1 ZGB lediglich Verträge, durch die Eigentum an Grundstücken übertragen werden sollte. Nach dem Wortlaut dieser Bestimmung, die einerseits auf eine Übertragungsverpflichtung abstellt, andererseits die unbedingte und unbefristete übereinstimmende Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang vorsieht, werden damit lediglich Verträge zur Übertragung des Eigentums erfaßt. Die Aufnahme der Erklärung des Veräußerers und des Erwerbers, daß das Eigentum an dem Grundstück auf den Erwerber übergehen soll, in den Vertrag ist zwingende Voraussetzung für die Übertragung des Eigentums. Diese Voraussetzungen liegen bei einem Vertrag über persönliche Dienstleistungen, mit dem sich der Auftragnehmer zum Erwerb eines Gebäudes und zur späteren Weiterveräußerung an den Auftraggeber verpflichtet, nicht vor. Die behauptete Vereinbarung zwischen den Parteien war deshalb nicht geeignet, den Eigentumsübergang auf einen Erwerber herbeizuführen. Das Haus sollten die Kl. zunächst von Dritten erwerben und erst später dem Bekl. übertragen. Damit kommt lediglich eine Vereinbarung in Betracht, mit der An- und Verkaufsabsichten festgehalten und die Umstände für einen späteren Erwerb durch den Auftraggeber geregelt sind (vgl. ZGB Kommentar § 297 Anm. 1.2.). Eine derartige Vereinbarung, die nicht zur Übertragung des Eigentums führen kann, bedarf nicht nach § 297 Abs. 1 Satz 2 ZGB der Beurkundung.

c) Damit sind die Kl. zwar durch den notariellen Vertrag mit den Verkäufern Eigentümer des Hauses geworden, der Bekl. kann ihrem Herausgabeverlangen aber gegebenenfalls seinen Anspruch aus dem trotz fehlender Beurkundung wirksamen Vertrag über persönliche Dienstleistungen auf Beibehaltung des Besitzes und Übereignung entgegenhalten (Art. 233 § 2 EGBGB, § 203 ZGB, § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB).

3. Da das Berufungsgericht unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt die Sache nicht geprüft und Feststellungen über den Inhalt der Vereinbarung zwischen den Parteien über den Erwerb und späteren Weiterverkauf des Hauses nicht getroffen hat, ist sie zur weiteren Aufklärung zurückzuverweisen.