Erwerbsrecht des öffentlichen Nutzers von Verkehrsflächen

Erwerbsrecht des öffentlichen Nutzers von Verkehrsflächen; Ankaufsrecht für Funktionsfläche; Ausschlussfrist für Erwerbsrecht

1. Zur Ermittlung der vom Ankaufsrecht erfassten Funktionsfläche nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 VerkFlBerG.

2. Zur Wahrung der Ausschlussfrist nach § 8 Abs. 1 VerkFlBerG genügt ein notariell beurkundetes Angebot, das die Mindestanforderungen eines Kaufvertrages erfüllt, auch dann, wenn das Angebot inhaltliche Mängel aufweist.

3. Zu den Anforderungen an die schuldrechtliche Wirksamkeit des Kaufangebotes bei Ankauf einer unvermessenen Teilfläche. Entscheidend ist die eindeutige "Bestimmbarkeit" der unvermessenen Teilfläche, die Kaufgegenstand sein soll.

Die Kl. macht gegen die Bekl. einen Ankaufsanspruch nach § 3 Abs. 1 Verkehrsflächenbereinigungsgesetz (VerkFlBerG) geltend.

Die Bekl. ist seit dem 6. Januar 1995 eingetragene Eigentümerin des im Grundbuch von B. Blatt 13913 unter der lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen Flurstücks 38 der Flur 73 mit einer Größe von 379 m2 und der Anschrift ... Straße 61 in B. Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. Im Zuge des Ausbaus der teilweise auf dem benachbarten Flurstück 37 der Flur 73 befindlichen ... Straße zur vierspurigen Straße im Jahre 1963 wurde ein Teil der vor dem Wohngebäude liegenden Grundstücksfläche (damals: Vorgarten) mit einer Größe von etwa 43 m2 für die Bebauung mit einem Gehweg in Anspruch genommen. Die Gehwegfläche wurde mit kleinen Steinen gepflastert.

Mit Schreiben vom 9./16. April 2003 begehrte die Kl. von der Bekl. unter Hinweis auf die Regelungen des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes (VerkFlBerG) den Verkauf einer ca. 19 m2 großen, dem öffentlichen Verkehr als Gehweg dienenden Teilfläche des Flurstücks 38. Nachdem die Bekl. hierauf nicht entgegnete, ließ die Kl. am 30. Oktober 2003 zur UR-Nr. 2225/2003 des Notars ... in B. ein Angebot zum Abschluss eines Kaufvertrages beurkunden. In dem Kaufvertragsangebot ist unter anderem folgendes bestimmt:

"§ 1 Vertragsgegenstand

(3) [...] Gegenstand des Kaufes ist die sich vor dem Haus ... Straße 61 [befindende] noch zu vermessende Teilfläche, die als öffentlicher Gehweg genutzt wird, deren Lage sich allein aus § 4 Abs. 1 Nr. 2 VerkFlBerG ergibt. Lediglich zur zeichnerischen Darstellung wird auf den dieser Niederschrift als Anlage beigefügten und zur Durchsicht vorgelegten Katasterplan verwiesen, in dem die Teilfläche schraffiert dargestellt ist. Die Teilfläche hat eine Größe von ca. 19 qm; sie wird im Folgenden auch genannt "Grundstück".

[...]

§ 6 Kaufpreis, Fälligkeit, Ausgleichsbetrag

(1) Der Kaufpreis beträgt 10 Euro pro Quadratmeter, mithin bei 19 Quadratmetern 190 Euro [...].

(4) Jeder Beteiligte ist gegenüber dem anderen Teil verpflichtet, eine Ausgleichszahlung zu leisten, wenn die Größe des Grundstücks von der im vorstehenden § 1 Abs. 3 zugrunde gelegten nach dem Ergebnis der Vermessung mehr als geringfügig abweicht. [...]"

Mit Schreiben vom 10. November 2003 übersandte die Kl. der Bekl. eine Ausfertigung des notariellen Vertragsangebotes mit der Bitte um Beurkundung einer Annahmeerklärung. Hierauf entgegnete die Bekl. nicht.

In der Zeit von 2002 bis 2004 führte die Kl. an der ... Straße Baumaßnahmen durch. Hierbei wurde unter anderem ein Teil der alten Pflasterung mit kleinen Steinen durch eine neue Pflasterung mit Verbundsteinen ersetzt. Mit Bescheid vom 22. Oktober 2004 verlangte die Kl. von der Bekl. einen Straßenbaubeitrag von 748,15 €. Im Jahre 2005 wurde die Grenze zwischen den Flurstücken 37 und 38 neu vermessen. Am 10. August 2005 wurde das Flurstück 38 zerlegt in die neuen Flurstücke 117 (361 m2) und 118 (20 m2). Das neue Flurstück 118 entspricht demjenigen Teil des alten Flurstücks 38, auf dem sich die neue Verbundpflasterung des Gehweges befindet. Auf dem neuen Flurstück 117 befindet sich auf einer Fläche von etwa 23 m2 die verbliebene alte Pflasterung mit kleinen Steinen.

Die Kl. hat geltend gemacht, ihr stehe gegen die Bekl. gemäß § 3 Abs. 1 VerkFlBerG ein Ankaufsrecht für den als Gehweg genutzten Teil des Grundstücks zu. Das notarielle Kaufvertragsangebot vom 30. Oktober 2003 genüge den Vorgaben des VerkFlBerG. Bei der Abfassung des Vertragsangebotes sei zwar irrtümlich davon ausgegangen worden, dass der als Gehwegfläche angelegte und genutzte Teil des alten Flurstücks 38 nur einen Umfang von etwa 19 m2 (mit Verbundsteinen neu gepflasterter Bereich) habe; dies sei jedoch im Hinblick auf die in § 6 Absatz 4 des Angebotes enthaltene Ausgleichsregelung unschädlich. Ein Ankaufsrecht der Kl. bestehe für den gesamten (etwa 43 m2 großen) als Gehwegfläche genutzten Teil des alten Flurstücks 38 (alte und neue Bepflasterung).

Die Bekl. hat entgegnet, es liege kein ordnungsgemäßes Kaufvertragsangebot der Kl. vor, da der Kaufgegenstand nicht hinreichend bestimmt sei; allenfalls erstrecke sich das Angebot auf das heutige Flurstück 118. Der Kl. stehe kein Ankaufsrecht für den Teil der streitigen Grundstücksfläche zu, der vom Dach des Wohngebäudes überragt und von der Eingangsstufe zur Haustür überbaut sei; andernfalls ergäbe sich ein Überbau. Zudem sei es treuwidrig, wenn die Kl. die Zahlung des Straßenbaubeitrags nach der gesamten Fläche des alten Flurstücks 38 berechnet habe, andererseits aber einen Teil dieses Flurstücks für sich beanspruche.

Das Landgericht hat mit seinem Urteil vom 21. Februar 2006 die Bekl. antragsgemäß zur Annahme des notariellen Vertragsangebotes der Kl. vom 30. Oktober 2003 verurteilt. Gegen dieses Urteil hat die Bekl. Berufung eingelegt.

Die Bekl. wendet sich gegen die rechtliche Würdigung durch das Landgericht und macht geltend, dass sich der Ankaufsanspruch der Kl. nur auf die "erforderliche" Fläche erstrecke; er beziehe sich nicht auf die durch das überragende Dach, die überragenden Ziergesimse, die Eingangsstufe und den davor liegenden Lichtschacht "überbauten" Flächenbereiche. "Erforderlich" sei allenfalls der Bereich des jetzigen Flurstücks 118.

II. 1. Die Berufung der Bekl. ist statthaft und auch im Übrigen zulässig.

2. In der Sache selbst hat das Rechtsmittel jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat die Bekl. im Ergebnis zu Recht zur Annahme des Vertragsangebotes der Kl. vom 30. Oktober 2003 verurteilt.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Gemäß § 14 Abs. 1 Satz 1 VerkFlBerG ist der ordentliche Rechtsweg eröffnet. Gemäß § 14 Abs. 1 Satz 3 VerkFlBerG i.V.m. § 103 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG finden die Vorschriften der ZPO Anwendung.

Der Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Ankaufsrecht an der verfahrensgegenständlichen Fläche aus § 3 Abs. 1 VerkFlBerG zu. Nach dieser Vorschrift kann der öffentliche Nutzer von dem Grundstückseigentümer den Verkauf des Grundstücks an sich verlangen und ist der Grundstückseigentümer zur Annahme des notariellen Kaufangebotes des öffentlichen Nutzers verpflichtet, wenn der Inhalt des Angebotes den Bestimmungen des VerkFlBerG entspricht. Gegen die Verfassungsmäßigkeit des VerkFlBerG bestehen keine durchgreifenden Bedenken (s. Senat, NJ 2007, 477, 478). Die Voraussetzungen des Ankaufsrechtes liegen vor.

Bei der streitigen Fläche (nunmehr: Flurstück 118 und angrenzender, vor dem Wohngebäude gelegener Teil des Flurstücks 117) handelt es sich um ein im Beitrittsgebiet belegenes Grundstück eines privaten Eigentümers, das in der Zeit zwischen dem 9. Mai 1945 und dem 3. Oktober 1990 (nämlich: 1963) für die Erfüllung einer Verwaltungsaufgabe - nämlich als Straßenverkehrsfläche (Erweiterung/Ausbau der ... Straße) - tatsächlich in Anspruch genommen wurde und einer Verwaltungsaufgabe (hier: öffentliche Straße) noch dient (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, § 2 Abs. 2 Nr. 1 VerkFlBerG). Die streitige Fläche gehört als Gehweg zur ... Straße (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 BrbgStraßenG) und somit zum öffentlichen Straßenland. Unabhängig von der gemäß § 48 Abs. 7 Satz 1, § 6 BrbgStraßenG anzunehmenden Widmung als öffentliche Straße genügt die tatsächliche Inanspruchnahme der Fläche für den Zweck der Benutzung als öffentliche Straße (vgl. dazu Senat, OLG-NL 2006, 273, 274). Die Bekl. ist Eigentümerin der streitigen Grundstücksfläche, und die Kl. ist unstreitig für die ... Straße als Träger der Straßenbaulast unterhaltungspflichtig (§ 9 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 BrbgStraßenG) und somit "öffentlicher Nutzer" im Sinne von § 2 Abs. 3 Satz 1 VerkFlBerG. Ein Verweigerungsrecht nach § 3 Abs. 2 VerkFlBerG steht der Bekl. nicht zu, da kein Grund für die Annahme ersichtlich ist, dass die öffentliche Nutzung der Grundstücke (als Straßenverkehrsfläche) nicht länger als fünf Jahre fortdauern wird. Auch für ein Verweigerungsrecht nach § 3 Abs. 3 VerkFlBerG ist nichts ersichtlich, da kein Anhalt dafür besteht, dass das hier betroffene Grundstück durch die Verkehrsfläche (Gehweg) nur in einzelnen Beziehungen genutzt wird (s. § 1090 Abs. 1 BGB).

Das Erwerbsrecht der Kl. umfasst den gesamten Bereich der streitigen Grundstücksfläche mit einer (nunmehr festgestellten und unstreitigen) Gesamtgröße von etwa 43 m2. Gemäß § 4 Abs. 1 Nr. 2 VerkFlBerG erstrecken sich Ansprüche nach diesem Gesetz bei der Nutzung von Verkehrsflächen auf die zur bestimmungsgemäßen Nutzung erforderliche Fläche (Funktionsfläche). Diese Vorschrift regelt den räumlichen Umfang des Erwerbs nach § 3 Abs. 1 VerkFlBerG, wenn von der Nutzung zu einem öffentlichen Zweck nicht die gesamte Fläche eines Grundstücks im Rechtssinne erfasst wird, sondern - wie auch hier - nur eine Teilfläche. Bei Verkehrsflächen sind die Begriffsbestimmungen in den Straßengesetzen zu beachten (vgl. Kimme/Matthiessen, Offene Vermögensfragen, Stand: 2007, § 4 VerkFlBerG Rdn. 8). Nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 BrbgStraßenG gehören zu den öffentlichen Straßen auch (selbständige oder unselbständige) Gehwege. Danach ist hier die für die Nutzung als Gehweg erforderliche Funktionsfläche zu bestimmen. Hierzu können die von den Parteien eingereichten Fotos und Skizzen herangezogen werden. Hiernach zeigt sich, dass nicht nur das heutige Flurstück 118, sondern auch der an das heutige Flurstück 118 angrenzende und vor dem Wohngebäude liegende Teil des heutigen Flurstücks 117 zur Funktionsfläche gehören. Dies spiegelt sich insbesondere auch in der Anordnung der Bepflasterung wider. Die etwa mittig angeordnete neue Pflasterung mit Verbundsteinen wird beidseitig flankiert von der alten Pflasterung mit kleinen Steinen, die auf der einen Seite bis an die Wand des Wohngebäudes heran und auf der anderen Seite bis zum Bordstein der Fahrbahn reicht. Der gesamte Gehwegbereich ist ohne jede Einschränkung für die öffentliche Nutzung freigegeben. Die vor der Hauswand des Wohngebäudes befindliche Fläche ist insgesamt zur Nutzung als Gehweg vorgesehen und erforderlich. Die Kl. hat daher auch gemäß § 3 Abs. 1 VerkFlBerG einen Anspruch gegen die Bekl., ihr diesen gesamten bis zur Hauswand reichenden Grundstücksteil (insgesamt ca. 43 m2) zu verkaufen. Soweit hierdurch geringfügige Überbauten (Dachvorsprünge, überragende Ziergesimse, Eingangsstufe zur Haustür, darunterliegender Lichtschacht) entstehen, hat die Kl. diese entsprechend § 912 Abs. 1 BGB entschädigungslos zu dulden (rechtmäßiger Überbau infolge einer Grundstückteilung; s. dazu etwa Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl. 2008, § 912 Rdn. 14 f. m.w.N.) und unterfallen diese dem Anliegergebrauch im Sinne von § 14 Abs. 4 BrbgStraßenG.

Die Ausschlussfrist nach § 8 Abs. 1 VerkFlBerG ist gewahrt. Das Ankaufsrecht der Kl. wurde (wenn nicht schon mit der Beurkundung [= Abgabe] des Vertragsangebots) - jedenfalls - mit Übersendung und Zugang des notariellen Vertragsangebotes vom 30. Oktober 2003 rechtzeitig vor Ablauf der Ausschlussfrist (30. Juni 2007) "ausgeübt" (§ 3 Abs. 1 Satz 2 VerkFlBerG). Für die Fristwahrung genügt ein notariell beurkundetes Angebot, das die Mindestanforderungen eines Kaufvertrages erfüllt - und zwar auch dann, wenn das Angebot inhaltliche Mängel aufweist (arg. § 14 Abs. 1 Satz 3 VerkFlBerG i.V.m. § 106 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG; s. etwa Kimme/Matthiessen, aaO., § 8 VerkFlBerG Rdn. 5 f.; Eickmann/Purps, Sachenrechtsbereinigung, Stand: 2006, § 8 VerkFlBerG Rdn. 3; Trimbach/Matthiessen, VIZ 2002, 1, 5; Salzig, NotBZ 2007, 164, 172).

Das notarielle Vertragsangebot vom 30. Oktober 2003 (UR-Nr. 2225/2003 des Notars ... in B.) entspricht den besonderen Anforderungen des VerkFlBerG, insbesondere an die Bemessung des Kaufpreises (§ 5 VerkFlBerG) und an die erfasste Fläche (§ 4 Abs. 1 Nr. 2 VerkFlBerG).

Freilich muss das Vertragsangebot zudem noch den Anforderungen an die schuldrechtliche Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages genügen. Hierzu zählt die Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit des Kaufgegenstandes, insbesondere bei der Veräußerung einer noch unvermessenen Grundstücksteilfläche. Hierüber herrscht indes im Einzelnen Streit. Während eine Meinung eine bloße Bezugnahme auf § 4 Abs. 1 Nr. 1 bzw. Nr. 2 VerkFlBerG für ausreichend ansieht (s. Eickmann/Stavorinus, aaO., § 4 VerkFlBerG Rdn. 8 ff.; Stavorinus, NotBZ 2001, 349, 362), hält es eine andere Auffassung für erforderlich, dass die unvermessene Grundstücksteilfläche eindeutig und unzweifelhaft bezeichnet wird; die Teilfläche müsse nach den vertraglichen Festlegungen eindeutig ermittelbar sein (s. Kimme/Matthiessen, aaO., § 3 VerkFlBerG Rdn. 10 f.; s. auch Schmidt-Räntsch, ZfIR 2006, 385, 391). Der Senat hält die letztgenannte - "strengere" - Ansicht für zutreffend, doch bedarf der Meinungsstreit hier letztlich keiner Entscheidung, da auch den "strengeren" Anforderungen der letztgenannten Ansicht hier - noch - Genüge getan worden ist. Die zu veräußernde Teilfläche ist im notariellen Vertragsangebot vom 30. Oktober 2003 hinreichend genau bezeichnet.

Nach wohl allgemeiner Ansicht genügt es für die hinreichende Bestimmtheit der Bezeichnung noch unvermessener Teilflächen und die damit verbundene schuldrechtliche Wirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages, wenn die Teilfläche in einem maßstabgerechten Lageplan deutlich erkennbar und zweifelsfrei bestimmbar eingezeichnet und dieser Plan ordnungsgemäß zum Bestandteil der Vertragsurkunde genommen worden ist (vgl. BGHZ Bd. 150, S.334, 339 f.; BGH WM 1980, 1013, 1014; NJW-RR 1999, 1030; NJW-RR 2004, 735; Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl. 2008, § 311 b Rdn. 26 m.w.N.). Diesen Vorgaben dürfte hier nicht entsprochen sein. Denn die Skizze zum Kaufvertragsangebot der Kl. weist keinen Maßstab auf und lässt einen solchen auch nicht unter Berücksichtigung des übrigen Urkundeninhaltes erkennen. Dies schadet hier jedoch letztlich nicht. Entscheidend ist nämlich die eindeutige "Bestimmbarkeit" der unvermessenen Teilfläche, die Kaufgegenstand sein soll (BGHZ Bd. 150, S. 334, 338). Hierzu genügt es, wenn die Vertragsparteien Einigkeit über Größe, Lage und Zuschnitt der Teilfläche entsprechend einer zeichnerischen - nicht notwendig maßstabsgerechten - Darstellung in einem der notariellen Vertragsurkunde beigefügten Plan und über die spätere Konkretisierung der Fläche durch eine genaue Grenzziehung erzielt haben und dieser Wille in der Urkunde seinen Niederschlag gefunden hat (s. BGHZ Bd. 150, S. 334, 339 f.; BGH NJW-RR 2004, 735; Palandt/Grüneberg, aaO., § 311 b Rdn. 26). Maßgeblich ist sonach, ob die vertragsgegenständliche Teilfläche eindeutig identifizierbar ist und dies in der Vertrags- bzw. Angebotsurkunde hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Diesem Erfordernis ist vorliegend Genüge getan.

Bei der nicht maßstabsgerechten Skizze [...], die als Anlage dem notariell beurkundeten Kaufangebot beigefügt ist, handelt es sich laut der Angabe in § 1 Absatz 3 des Vertragsangebotes um einen "Katasterplan", der Flurstücksbezeichnungen enthält und die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück der Bekl. (ehemaliges Flurstück 38) genau wiedergibt. Die für die Bemessung maßgeblichen Bezugspunkte sind mit den Buchstaben A, B, C, D, E und F bezeichnet. Die Punkte C, D, E und F betreffen zweifelsfrei die Wand bzw. die Ecken des auf dem damaligen Flurstück 38 (jetzt: Flurstück 117) stehenden Wohngebäudes. Die Punkte B und A liegen auf der Grenze zwischen den Flurstücken 38 (alt) und 37. Der Punkt A liegt auf dem gemeinsamen Schnittpunkt der Flurstücke 37, 38 (alt) und 39. Der Punkt B schließlich liegt auf der Höhe des Punktes C, diesem genau gegenüber. Die von diesen Punkten eingegrenzte Fläche ist schraffiert. Eine solche Bezeichnung genügt den Anforderungen an die schuldrechtliche Wirksamkeit des Kaufvertragsangebotes. Es ist unzweifelhaft, dass die Kl. den gesamten vor der Bebauung befindlichen Bereich als Verkehrsfläche - Gehweg - in Anspruch nimmt, einen diesbezüglichen Erwerb anstrebt und ein dahingehendes Kaufangebot unterbreitet.

Dass die sonach bezeichnete Fläche - wie sich nunmehr (unstreitig) herausgestellt hat - eine Größe von etwa 43 m2 hat, wohingegen in § 1 Absatz 3 des Kaufvertragsangebotes von einer Größe von lediglich "ca. 19 qm" die Rede ist, steht der hinreichenden Bestimmbarkeit des Vertragsgegenstandes und somit auch der schuldrechtlichen Wirksamkeit des Vertragsangebotes nicht entgegen. Bei einer Abweichung der ungefähr bezeichneten Flächenmaßangabe von der tatsächlichen Größe einer in einem Plan eingezeichneten Fläche gilt in der Regel die letztere als maßgebend (s. BGH WM 1980, 1013, 1014 = DNotZ 1981, 235, 236; NJW-RR 2004, 735; Palandt/Grüneberg, aaO., § 311 b Rdn. 26 a. E.). Zwar können erhebliche Differenzen problematisch sein. Hier ist allerdings der relativen Differenz von mehr als 100 % (43 m2 vs. 19 m2) die absolute Differenz von - lediglich - 24 m2 gegenüberzustellen, die für sich genommen eher geringfügig erscheint. Hinsichtlich der Anpassung des Kaufpreises an die geänderte Fläche kann ohne weiteres auf die Regelungen in § 6 Absatz 4 des Vertragsangebotes und auf § 7 Abs. 4 VerkFlBerG zurückgegriffen werden, wie das Landgericht zutreffend dargelegt hat.

§ 242 BGB steht dem Anspruch der Kl. nicht entgegen. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - und die Bekl. nicht beanstandet -, rechtfertigte sich die Berechnung des Straßenbaubeitrags daraus, dass die Bekl. Eigentümerin des gesamten alten Flurstücks 38 war und auch gegenwärtig noch ist. [...]