Erwerberhaftung für Wohngeldrückstände des Voreigentümers

1. Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung wirkt objektbezogen auch für und gegen den Erwerber einer Wohnung, der in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode noch nicht Eigentümer war, gleich ob der Eigentümerwechsel der Gemeinschaft oder dem Verwalter bekannt ist.

2. Ebenso wie gegen den früheren Wohnungseigentümer wird auch gegen den Erwerber nur die sog. Abrechnungsspitze durch den Abrechnungsbeschluß neu begründet, nicht aber nochmals die bereits zuvor gegen den früheren Eigentümer fällig gestellten Beitragsvorschüsse.

3. Wegen Abweichung u. a. von OLG Stuttgart, WE 1998, 383 wird die Sache dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.

Die Wohnanlage besteht aus über 240 Wohneinheiten. Der Antragsgegner erwarb das Wohnungseigentum Nr. 208 im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlagsbeschluß vom 22. Januar 1996. Am 25. März 1996 fand in Abwesenheit des Antragsgegners eine Eigentümerversammlung statt. Unter TOP 1 genehmigten die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung 1995 einschließlich der Einzelabrechnungen. Die Einzeljahresabrechnung für die Wohnung Nr. 208, die sich namentlich noch an den Voreigentümer richtete, ergab eine Nachzahlungsforderung von 2.274,38 DM, wobei die im Wirtschaftsjahr 1995 eingegangenen Wohngeldzahlungen mit "0,00 DM" angesetzt worden waren. In der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 1995 zu TOP 4 hatten die Eigentümer für das Wirtschaftsjahr 1995 einen Wirtschaftsplan beschlossen, demgemäß der damalige Eigentümer der Wohnung Nr. 208 monatlich ein Wohngeld in Höhe von 184,00 DM zu entrichten hatte.

Die Verwalterin ist schriftlich bevollmächtigt, Ansprüche der Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen. Mit Schreiben vom 30. Mai 1996 begrüßte die Verwalterin den Antragsgegner als neues Mitglied der Eigentümergemeinschaft, übersandte ihm das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25. März 1996, die Jahresabrechnung 1995 und den Wirtschaftsplan 1996 und forderte ihn zur Zahlung der Abrechnungsforderung sowie der Wohngelder für Februar bis Mai 1996 unter Fristsetzung bis zum 21. Juni 1996 auf. Mit Anwaltsschreiben vom 20. Juni 1996 hat sich der Antragsgegner dagegen gewehrt und ausgeführt, daß er, nachdem er das Wohnungseigentum erst im Januar 1996 ersteigert habe, nicht für Nachzahlungsforderungen aus dem Abrechnungszeitraum 1995 einstehen müsse, zumal auch die Ladung zur Eigentümerversammlung am 25. März 1996 nebst dem Entwurf der Jahresabrechnung 1995 nicht ihm, sondern noch dem Voreigentümer zugegangen und er erstmals durch das Schreiben der Verwalterin vom 30. Mai 1996 Kenntnis vom Zahlungsrückstand des Voreigentümers erhalten habe.

Die Antragsteller haben den Antragsgegner erstinstanzlich u. a. auf Zahlung des Jahresabrechnungssolls für 1995 in Höhe von 2.274,38 DM in Anspruch genommen. Mit Beschluß vom 3. Juli 1997 hat das Amtsgericht den Antragsgegner antragsgemäß zur Zahlung verpflichtet. Mit dem angefochtenen Beschluß vom 26. Juni 1998 hat das Landgericht die Erstbeschwerde zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, die zur Vorlage an den BGH führt.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Der Senat hält sie im wesentlichen, nämlich soweit der Antragsgegner wegen der gegen den Voreigentümer für 1995 insgesamt bereits fällig gestellten 2.208,00 DM, auch für sachlich gerechtfertigt, sieht sich jedoch durch Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte (u. a. OLG Stuttgart, WE 1998, 383 m. w. N.) an der weit überwiegenden Stattgabe gehindert, so daß das Verfahren gemäß § 28 Abs. 2 FGG einzuschlagen ist.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Der Antragsgegner sei zur Zahlung des Jahresabrechnungssaldos für das Wirtschaftsjahr 1995 in Höhe von 2.274,38 DM verpflichtet. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG sei jeder Wohnungseigentümer den anderen Eigentümern gegenüber verpflichtet, die anfallenden Lasten oder Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis seines Anteils zu tragen, wobei die Zahlungspflicht im Innenverhältnis erst durch den gemäß § 28 Abs. 5 WEG mehrheitlich zu fassenden Beschluß der Wohnungseigentümer über den jeweiligen Wirtschaftsplan bzw. die Jahresabrechnung entsteht. Die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners ergebe sich demnach aus dem Eigentümerbeschluß vom 25. März 1996 zu TOP 1 betreffend die Jahresabrechnung 1995, der bestandskräftig geworden sei. Die vermutlich fehlende Einladung hätte allenfalls die Anfechtbarkeit des Eigentümerbeschlusses zur Folge, auf die es hier aber nicht mehr ankomme, zumal auch der Antragsgegner nach Kenntnis des Beschlusses nicht Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt habe. Die Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners bestehe im vollen Umfang aus der in der Einzelabrechnung 1995 errechneten Nachforderung, auch soweit diese auf den rückständigen Wohngeldzahlungen des Voreigentümers der Wohnung beruhten. Zwar habe der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in seinem Beschluß vom 30. November 1995 (BGHZ 131, 228 = GE 1996, 329 = NJW 1996, 725 = ZMR 1996, 215 = WuM 1996, 237 = FGPrax 1996, 49 m. Anm. Demharter) im Anschluß an ein für die spezielle Konstellation des Konkurses eines Wohnungseigentümers ergangenes Urteil des IX. Zivilsenats vom 10. März 1994 (NJW 1994, 1866 = WuM 1994, 346 = WE 1994, 210) in Abkehr von der früher herrschenden Meinung, die eine Überholung des Wirtschaftsplans durch die nachfolgende Jahresabrechnung annahm, für den Fall der Inanspruchnahme eines bereits ausgeschiedenen Wohnungseigentümers auf rückständiges Wohngeld entschieden, daß die Beschlußfassung der Wohnungseigentümer grundsätzlich keine Schuldumschaffung im Sinne einer Novation bedeute, da anderenfalls die Eigentümer den vorschußpflichtigen Schuldner aus der Haftung entlassen würden und dies dem Erfahrungssatz widerspreche, daß im Zweifel niemand ohne Not eigene Rechte aufgebe. Dem Beschluß über die Jahresabrechnung komme deshalb nur eine den Wirtschaftsplan bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zu und er begründe nur hinsichtlich des Betrages, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteige, also hinsichtlich der Abrechnungsspitze, einen neuen originären Anspruchsgrund. Für den vorliegenden Fall bedeute dies zunächst, daß der Voreigentümer der Wohnung Nr. 208, der für das Jahr 1995 kein Wohngeld entrichtet hat, aus dem am 26. Juni 1995 beschlossenen Wirtschaftsplan für 1995 den Miteigentümern der Wohnungsgemeinschaft weiterhin in Höhe von 2.208,00 DM zur Zahlung verpflichtet ist, während der Beschluß über die Jahresabrechnung 1995 eine Forderung in Höhe von 66,38 DM zu Lasten des Antragsgegners, der zum Zeitpunkt der Beschlußfassung am 25. März 1996 bereits der Wohnungseigentümergemeinschaft angehörte, originär begründet habe Dennoch enthalte der Eigentümerbeschluß vom 25. März 1996 zu TOP 1 nicht nur eine Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners in Höhe der Abrechnungsspitze, sondern hinsichtlich des gesamten Jahresfehlbetrages von 2.274,38 DM. Dies ergebe sich bereits daraus, daß die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebenden Rechte und Pflichten nicht als personenbezogen anzusehen

enthalte der Eigentümerbeschluß vom 25. März 1996 zu TOP 1 nicht nur eine Zahlungsverpflichtung des Antragsgegners in Höhe der Abrechnungsspitze, sondern hinsichtlich des gesamten Jahresfehlbetrages von 2.274,38 DM. Dies ergebe sich bereits daraus, daß die sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebenden Rechte und Pflichten nicht als personenbezogen anzusehen seien, sondern sich auf die jeweilige Wohnungseigentumseinheit beziehen würden (vgl. BGH, Beschluß vom 30. November 1995), weshalb es auch unschädlich sei, daß sich die für die Einheit Nr. 208 beschlossene Jahreseinzelabrechnung namentlich noch an den Voreigentümer des Antragsgegners richte. Allerdings habe der Bundesgerichtshof in seinem Beschluß vom 30. November 1995 offengelassen, ob eine Zahlungsverpflichtung des Erwerbers neben der aus dem Wirtschaftsplan weiter bestehenden Haftung des Rechtsvorgängers wirksam begründet werden könne. Nach Auffassung des Landgerichts wäre der Beschluß der Eigentümergemeinschaft vom 25. März 1996 zu TOP 1, da er eine Haftung des Antragsgegners für den Saldo der Jahresabrechnung 1995, auch soweit er Wohngeldrückstände des Voreigentümers enthalte, auf gerichtliche Anfechtung aufzuheben gewesen. Der Eigentümerbeschluß leide aber nicht an so schwerwiegenden Mängeln, daß er für nichtig gehalten werden müsse. Die Mithaftung des Erwerbers für Wohngeldschulden des Rechtsvorgängers könne jedenfalls für einen rechtsgeschäftlichen Erwerb durch entsprechende Vereinbarung in der Teilungserklärung vorgesehen werden (BGH, NJW 1994, 2950). Dasselbe gelte aber auch für den Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung. Gegenüber dem Erwerber werde die Wohngeldschuld durch die bestandskräftige Jahresabrechnung erstmals verbindlich festgestellt und stelle daher eine für den Ersteher erst nach dem Zuschlag begründete Last des erworbenen Eigentums dar.

2. Der Senat hält die Ausführungen des Landgerichts teilweise für rechtlich bedenklich.

a) Ohne Rechtsirrtum läßt das Landgericht die grundsätzliche Geltung des Eigentümerbeschlusses vom 25. März 1996 zu TOP 1 zu Lasten des Antragsgegners nicht daran scheitern, daß die in der Versammlung vom 25. März 1996 im Rahmen der Gesamtabrechnung zur Abstimmung gestellte Einzelabrechnung nicht auf den Namen des Antragsgegners, sondern auf den Namen des Voreigentümers ausgestellt ist und die Willensbildung der Eigentümergemeinschaft sich deshalb nur auf die Inanspruchnahme des Voreigentümers erstrecken könnte. Insoweit liegt nämlich nur eine rechtlich unbeachtliche Falschbezeichnung vor. Der Eigentümerbeschluß über die Jahresabrechnung wirkt objektbezogen auch für und gegen den rechtsgeschäftlichen Erwerber oder Ersteher einer Wohnung, der in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode noch nicht Eigentümer war, selbst wenn der Eigentümerwechsel der Gemeinschaft bei Beschlußfassung noch nicht bekannt war. Denn gemäß § 10 Abs. 4 WEG wirken Eigentümerbeschlüsse auch für und gegen die objektiv vorhandenen Wohnungseigentümer, die an der Beschlußfassung - aus welchen Gründen auch immer nicht mitgewirkt haben. Der Einladungsmangel hinsichtlich des Antragsgegners beeinträchtigt die Gültigkeit des Abrechnungsbeschlusses nicht, weil diesem Fehler nicht in einem Beschlußanfechtungsverfahren nach § 23 Abs. 4 WEG vom Antragsgegner geltend gemacht worden ist. Bei unverschuldeter Unkenntnis des ihn belastenden Eigentümerbeschlusses hätte der Antragsgegner nach Kenntniserlangung durch das Begrüßungsschreiben der Verwalterin vom 30. Mai 1996 Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen können, was er jedoch nicht getan hat.

b) Rechtlich anders als das Landgericht möchte der Senat aber die Frage beurteilen, ob neben der sogenannten Abrechnungsspitze im konkreten Fall auch die gegen den Voreigentümer bereits fällig gestellten Wohngeldvorschläge für das Jahr 1995 nochmals gegen den Antragsgegner neu begründet worden sind. Nach den Ausführungen des Bundesgerichtshofs in seinem Beschluß vom 30. November 1995 (BGHZ 131, 228 = GE 1996, 329) wird, falls nicht besondere Anhaltspunkte für einen schuldumschaffenden Willen der Eigentümergemeinschaft festzustellen sind, ein im Zeitpunkt der Beschlußfassung ausgeschiedener Wohnungseigentümer nicht aus seiner Haftung für die gegen ihn fällig gestellten Wohngeldvorschüsse während der Dauer seines Eigentums entlassen, sondern nur der neue Eigentümer mit der sog. Abrechnungsspitze belastet. Diese Lösung orientiert sich offenkundig an der Fallgestaltung des fortbestehenden Eigentums, bei dem keine Veranlassung besteht, die bereits nach dem Wirtschaftsplanbeschluß vorschußweise fälligen Beitragsleistungen nochmals bei der endgültigen Festsetzung der Beitragszahlungen im Rahmen der Jahresabrechnung zu begründen. Denn sowohl bei der vorläufigen wie bei der endgültigen Festlegung handelt es sich materiell um identische Beiträge zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG.

c) In der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte ist überwiegend gefolgert worden, daß der Erwerber, wenn nur der Abrechnungsbeschluß der Wohnungseigentümer nach seinem Eintritt in die Gemeinschaft ergeht, gegebenenfalls kumulativ auch für die gegen den bisherigen Eigentümer bereits fällig gewordenen Wohngeldvorschüsse haftet (BayObLG, WE 1995, 248 = Rpfleger 1995, 123; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1997, 714; OLG Köln, NJW-RR 1997, 1102; OLG Stuttgart, WE 1998, 383 - jeweils mit weiteren Nachweisen; vgl. auch Senat ZMR 1998, 656 im Rahmen einer Kostenentscheidung; a. A. OLG Zweibrücken, ZMR 1996, 340).

Dabei wird zumeist offengelassen, ob der Erwerber sich durch Beschlußanfechtung gegen die Überbürdung von Bewirtschaftungskosten für Zeiträume, in denen er noch nicht Eigentümer war, erfolgreich wehren kann, weil mangels anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung eine Erwerberhaftung vom Gesetz nicht vorgesehen ist (BGH, GE 1994, 869 = NJW 1994, 2950 = MDR 1994, 580 = ZMR 1994, 271 = WM 1994, 343 = WE 1994, 207. Auf die Kenntnis der Gemeinschaft und des Verwalters von dem Eigentümerwechsel und die Ausgestaltung der Abrechnungsunterlagen wird - soweit erkennbar - nicht abgestellt. Im Ergebnis wird damit eine kumulative Haftung des Erwerbers neben dem Voreigentümer angenommen, vorbehaltlich einer Beseitigung durch Beschlußanfechtung .

d) Der Senat vermag dieser Rechtsprechung jedenfalls dann, wenn die Gemeinschaft den Erwerber bei der Beschlußfassung über die Jahresabrechnung nicht erkennbar in die volle Haftung einbezieht, nicht zu folgen. Die Eigentümergemeinschaft wird, obwohl das Gesetz eine Erwerberhaftung nicht vorsieht (BGH, GE 1994, 869 = NJW 1994, 2950), durch die kumulative Haftung des neuen neben dem alten Eigentümer ohne zureichenden Grund begünstigt. Ohne Eigentümerwechsel ist sie auf die Zahlungsfähigkeit des bisherigen Eigentümers angewiesen. Wenn sie - wie im vorliegenden Fall - von dem Eigentümerwechsel nichts weiß, kann ein schuldumschaffender Wille sogar mit Sicherheit ausgeschlossen werden. Der Abrechnungsbeschluß würde (abgesehen von der Abrechnungsspitze) eine unterschiedliche Bedeutung gegen die verbliebenen und den unerkannt in die Gemeinschaft eingetretenen Erwerber haben: Während gegen die verbliebenen Eigentümer nur die Abrechnungsspitze ergänzend festgelegt wird, würde gegen den Erwerber unvorhergesehen und überraschend zusätzlich ein Abrechnungsrückstand neu begründet, eventuell unter dem Vorbehalt einer vielleicht erfolgreichen Beschlußanfechtung. Der Senat schließt sich damit der insbesondere von Staudinger/Bub WEG § 28 Rn. 413 vertretenen Rechtsmeinung an.

e) Nach Auffassung des Senats läßt sich diese (endgültige oder nach erfolgreicher Beschlußanfechtung vorübergehende?) kumulative Erwerberhaftung nicht damit rechtfertigen, daß der Erwerber, jedenfalls bei rechtsgeschäftlichem Erwerb, im Innenverhältnis zum bisherigen Eigentümer vertragliche Vorkehrungen gegen die Haftung für Wohngeldrückstände treffen kann. Die Regelung der Erwerberhaftung kann nicht davon abhängig gemacht werden, inwiefern vertragliche Schutzmöglichkeiten gegeben sind. Vielmehr muß umgekehrt die Notwendigkeit von Regreßmöglichkeiten daraus abgeleitet werden, wie sich die Rechtslage unabhängig von vertraglichen Gestaltungen darbietet.

f) Auch der Hinweis auf die - überdies umstrittene - Möglichkeit der Beschlußanfechtung durch den Erwerber hinsichtlich der kumulativen Überbürdung der Wohngeldrückstände trägt die Annahme einer Erwerberhaftung durch den Abrechnungsbeschluß nicht. Aus der formalen Rechtsmacht der Eigentümergemeinschaft, ihren Mehrheitswillen bis zu einer Beschlußaufhebung durch die Wohnungseigentumsgerichte vorläufig, bei unterlassener Anfechtung nach Monatsfrist bestandskräftig festzulegen, kann nicht zwingend hergeleitet werden, daß eine im Gesetz nicht vorgesehene Erwerberhaftung eingeführt wird. Vielmehr ist zunächst danach zu fragen, welche abweichende Bedeutung dem Abrechnungsbeschluß in bezug auf einen erkannten oder unbekannten Erwerberwechsel im Unterschied zu dem verbliebenen Eigentümerbestand zukommen soll, bevor die Erforderlichkeit einer Beschlußanfechtung zu erörtern ist. Regelmäßig darf auch nicht unterstellt werden, daß die Eigentümergemeinschaft im Beschlußwege ihre Kompetenzen überschreiten und Regelungen treffen will, die wirksam nur durch Teilungserklärung, also unter Zustimmung aller Wohnungseigentümer bestimmt werden können.

g) Der Beschluß des Bundesgerichtshofes vom 30. November 1995 (BGHZ 131, 228 = GE 1996, 329) hat sich unmittelbar nur mit dem Problem auseinandergesetzt, ob der Veräußerer - auch bei Abrechnungsgenehmigung nach Eigentumswechsel weiterhin für Wohngeldvorschüsse nach Wirtschaftsplan aus seiner Eigentumszeit haftet, und diese Frage bejaht. Soweit der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 21. April 1988 (BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910) eine uneingeschränkte Erwerberhaftung für Nachforderungen aus früheren Jahren angenommen hat, war die Frage der Novation und der eingeschränkten Neubegründung nur der Abrechnungsspitze durch den Abrechnungsbeschluß nicht zu behandeln, weil in den Nachforderungen keine rückständigen Beitragsvorschüsse der Voreigentümer enthalten waren (vgl. Wenzel, WE 1997, 128). In dem Beschluß des Bundesgerichtshofes vom 24. Februar 1994 (NJW 1994, 2950 = GE 1994, 869 = ZMR 1994, 271 = WM 1994, 343) ist zwar am Ende gerade auch für den Fall des unerkannten Eigentümerwechsels ausgesprochen, daß ein fehlerhafter, aber bestandskräftig gewordener Abrechnungsbeschluß den Erwerber bindet. Aber erstens war damals noch nicht die Rechtsprechung hinsichtlich der sog. Abrechnungsspitze entwickelt und zweitens ging es dort nur um die Berücksichtigung eines festgelegten Abrechnungsguthabens, so daß das Problem der Erwerberhaftung nicht entscheidungserheblich war. Der Senat entnimmt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eher das Ziel, eine kumulative Haftung von Voreigentümer und Erwerber zumindest dann zu vermeiden oder zu minimieren, wenn ein ordnungsmäßiges Finanzwesen der Eigentümergemeinschaft durch Festlegung realistischer Beitragsvorschüsse und geringfügig korrigierender Abrechnungsbeschlüsse besteht. Diese Rechtsprechung entspricht der auch sonst im Sachenrecht geltenden Vorgabe, daß jeder Eigentümer die Wirtschaftskosten trägt, die während der Dauer seines Eigentums aus der Nutzung der Sache entstehen. Die Kompetenz der Eigentümergemeinschaft zur Festlegung der gegenseitigen Beitragsleistungen nach §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG ist, falls nicht eine schuldumschaffende Regelung der Eigentümer feststellbar ist, auf die unumgängliche Festlegung der sog. Abrechnungsspitze bzw. des Abrechnungsguthabens mit Wirkung für den Erwerber zu beschränken. Damit werden auch überflüssige Beschlußanfechtungsverfahren vermieden, um die Erwerberhaftung abzuwehren.