Erwerberhaftung für Mietkaution bei Rechtsübergang vor Mietrechtsreform

Erwerberhaftung für Mietkaution bei Rechtsübergang vor Mietrechtsreform; Veräußerung des Grundstücks vor Mietrechtsreform und Beendigung des Mietverhältnisses vor diesem Zeitpunkt

1. Zur Anwendbarkeit des § 572 a. F. BGB, wenn das vermietete Gewerbegrundstück schon vor Inkrafttreten des neuen Mietrechts zum 1. September 2001 veräußert und das Mietverhältnis vor diesem Zeitpunkt beendet war (im Anschluß an BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962).

2. Zur Darlegungs- und Beweislast des Mieters eines vor dem 1. September 2001 veräußerten Gewerbegrundstücks, wenn er vom Erwerber eine an den Vorvermieter gezahlte Kaution zurückverlangen will (im Anschluß an BGH, Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494).

1 Der Kl. (Mieter) verlangt von den Bekl. die Rückzahlung einer der Vorvermieterin gezahlten Mietkaution.

2 Der Kl. mietete mit schriftlichem Vertrag vom Herbst 1992 von der E.-GmbH Büroräume in H. zu einem monatlichen Mietzins von 10.000 DM fest auf fünf Jahre. Das Mietverhältnis begann am 15. November 1992. Der Kl. zahlte die vereinbarte Kaution von 10.000 DM an die E.-GmbH. Durch Erwerb des Grundstücks wurde die Bekl. zu 1, eine GbR, mit Wirkung zum 1. August 1994 Vermieterin. Die Bekl. zu 2 und 3 sind die beiden Gesellschafter der Bekl. zu 1. Der Kl. kündigte das Mietverhältnis, das unstreitig jedenfalls am 15. November 1997 endete, fristlos zum 31. August 1997. Er verlangt von der Bekl. die Rückzahlung der an die E.-GmbH gezahlten Kaution mit der Behauptung, die E.-GmbH, deren Geschäftsführer der Bekl. zu 3 gewesen sei, habe die Mietsicherheit der Bekl. zu 1 ausgehändigt. Die Bekl. bestreiten dies. Sie machen geltend, der Kl. sei zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages nicht berechtigt gewesen. Die Bekl. zu 1 rechnete deswegen gegen die Klageforderung hilfsweise mit Mietzinsforderungen für die Zeit von September bis Mitte November 1997 auf. 3 Das Landgericht hat die Bekl. zur Rückzahlung der Kaution in Höhe von 5.112,92 € (= 10.000 DM) verurteilt. Die Hilfsaufrechnung der Bekl. zu 1 hat es als nicht durchgreifend erachtet, weil die fristlose Kündigung des Kl. wirksam gewesen sei. Auf die Berufung der Bekl. hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert und die Klage abgewiesen, weil dem Kl. gegen die Bekl. nach § 572 Satz 2 BGB a. F. kein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zustehe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision sucht der Kl. die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils zu erreichen.

4 I. Die Revision des Kl. hat keinen Erfolg. 5 Das Oberlandesgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Bekl. seien nicht passiv legitimiert. Zwar sei nach § 566 a BGB i. V. mit § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB der Erwerber von Mieträumen zur Zurückzahlung der Kaution verpflichtet, die der Mieter dem Veräußerer gestellt habe. Doch kämen diese ab 1. September 2001 geltenden Vorschriften nicht zur Anwendung, weil die Veräußerung der Mieträume vor diesem Zeitpunkt stattgefunden habe. In diesem Fall bleibe es, auch wenn das Mietrechtsreformgesetz für die zeitliche Geltung des § 566 a BGB keine Vorschrift enthalte, aufgrund des allgemeinen Rückwirkungsverbots entsprechend Art. 170 EGBGB bei der Anwendung des § 572 Satz 2 BGB a. F. Nach dieser Vorschrift aber sei der Erwerber zur Rückgewähr der Kaution, die der Mieter dem Veräußerer geleistet habe, nur verpflichtet, wenn sie ihm ausgehändigt worden sei oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen habe. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Zwar sei der Bekl. zu 3 auch Geschäftsführer und Gesellschafter der E.-GmbH. Auch habe er als Vertreter der neuen Vermieter den Wechsel in der Vermieterstellung ausgehandelt. Dies lasse es zwar naheliegend erscheinen, daß die Kaution von der E.-GmbH an die Bekl. ausgehändigt worden sei; für einen entsprechenden Nachweis reiche dies jedoch nicht aus.

6 II. Diese Ausführungen halten einer revisionsrechtlichen Überprüfung stand.

7 1. Ohne Erfolg macht die Revision geltend, auf die Frage der Rückgewähr der Kaution sei im Gegensatz zur Meinung des Oberlandesgerichts § 566 a BGB und nicht § 572 BGB a. F. anzuwenden. Denn aus dem Fehlen einer Übergangsvorschrift für § 566 a BGB folge, daß seit dem 1. September 2001 diese Vorschrift auch dann anwendbar sei, wenn die vermieteten Räume vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes veräußert worden seien. Dem kann nicht gefolgt werden.

8 Vielmehr verneint die ganz herrschende Meinung zu Recht die Anwendung des § 566 a BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten am 1. September 2001 selbst dann, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch bestand (LG Berlin GE 2002, 596; LG Aachen NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 8. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 4; Blank/Börstinghaus Miete 2. Aufl. § 566 a BGB Rdn. 30; Derleder WuM 2002, 239; Geldmacher DWW 2002, 182, 193; a. A. Franke ZMR 2001, 951, 952). Dieser Meinung hat sich auch der für Wohnraummiete zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 - NJW-RR 2005, 962 = GE 2005, 733) angeschlossen und ausgeführt, daß der Gesetzgeber in der Regelung des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht habe, daß aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich seien. Es entspreche daher dem Willen des Gesetzgebers, das berechtigte Vertrauen eines Grundstückserwerbers zu schützen, die dem Veräußerer gezahlte Kaution nur aus den in § 572 BGB a. F. genannten Gründen erstatten zu müssen, wenn der Erwerbsvorgang vor dem 1. September 2001 abgeschlossen sei. Eine Erstreckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB stellte eine verfassungsrechtlich unzulässige echte Rückwirkung dar.

9 Diese Ausführungen, denen sich der Senat auch für den Bereich der Gewerberaummiete anschließt, gelten erst recht, wenn, wie im vorliegenden Fall, nicht nur der Erwerbsvorgang, sondern auch das Mietverhältnis als solches bereits vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und beendet war. Der Gesetzgeber hat in Art. 229 § 3 EGBGB bestimmt, daß auf am 1. September 2001 bestehende Mietverhältnisse unter bestimmten Voraussetzungen altes Recht anzuwenden ist. Daraus aber ist zu schließen, daß nach dem Willen des Gesetzgebers auf Mietverhältnisse, die zu diesem Zeitpunkt bereits beendet waren, das bis dahin bestehende Recht entsprechend dem in Art. 170 EGBGB enthaltenen allgemeinen Rechtsgedanken und dem verfassungsrechtlich geltenden Verbot echter Rückwirkung anzuwenden ist. 10 2. Zu Recht ist das Oberlandesgericht im übrigen davon ausgegangen, daß der Mieter im Rahmen von § 572 Satz 2 BGB a. F. darlegungs- und beweispflichtig dafür ist, daß dem Erwerber die Mietsicherheit vom Veräußerer ausgehändigt worden ist oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen hat. Dies wird von der Revision hingenommen. Allerdings wird zum Teil die Meinung vertreten, daß im Streitfall der Erwerber beweisen müsse, daß er die Kaution nicht erhalten habe (vgl. Sternel Mietrecht 3. Aufl. Teil III Rdn. 237; MünchKomm/Voelskow 3. Aufl. § 572 Rdn. 7; Bub/ Treier/v. Martius Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 3. Aufl. Kap. III A Rdn. 784; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 8. Aufl. Rdn. 1429). Abgestellt wird dabei darauf, daß der umstrittene Vorgang in der Sphäre des Erwerbers liege. Dies rechtfertigt jedoch nicht die Abweichung von der allgemeinen Regel, daß der Anspruchsteller die anspruchsbegründenden Tatbestandsmerkmale einer Norm nachweisen muß (vgl. Zöller/Greger ZPO 25. Aufl. vor § 284 Rdn. 17 a). § 572 Satz 2 BGB a. F. formuliert die Aushändigung der Mietsicherheit an den Erwerber als ein solches anspruchsbegründendes Merkmal. Es ist daher der Meinung zu folgen, die die Darlegungs- und Beweislast insoweit beim Mieter beläßt (vgl. AG Lichtenberg NZM 2002, 385, 386; LG Frankfurt am Main WuM 1998, 31; Geldmacher DWW 2002, 182, 193; Blank/Börstinghaus Miete § 572 BGB Rdn. 18; Baumgärtel Handbuch der Beweislast im Privatrecht I, 2. Aufl., § 572 BGB Rdn. 4; Staudinger/Emmerich BGB 13. Bearb. § 572 Rdn. 25; Bub/Treier/Scheuer aaO. Kap. V Rdn. 321; Schmidt-Futterer/Gather Mietrecht 7. Aufl. § 572 Rdn. 25). Dies vertritt auch der VIII. Zivilsenat für das Wohnraummietrecht (Urteil vom 28. September 2005 - VIII ZR 372/04 - NJW 2005, 3494). 11 Für eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Grundstückserwerbers besteht kein Anlaß, da es keinen Erfahrungssatz des Inhalts gibt, daß der Grundstückserwerber seinen Anspruch auf Auszahlung der vom Mieter an den Grundstücksveräußerer gezahlten Kaution auch tatsächlich gegen letzteren durchsetzt und die Kaution erhält (Bub/Treier/Scheuer aaO.). Es lassen sich vielmehr auch Fälle denken, in denen - etwa bei drohender oder bestehender Insolvenz des Veräußerers - die Kaution von diesem nicht mehr zu erlangen ist.

12 Der Umstand, daß im vorliegenden Fall eine wirtschaftliche und personelle Verflechtung zwischen der E.-GmbH als ehemaliger Grundstückseigentümerin und Vermieterin und der GbR als Erwerberin und neuer Vermieterin vorlag (H. O. war Geschäftsführer und Gesellschafter der E.-GmbH und Mitgesellschafter der GbR und schloß den Nachtragsmietvertrag über den Eintritt der GbR in die Vermieterstellung), ist noch kein ausreichendes Indiz dafür, daß die Kaution von der alten auf die neue Vermieterin übertragen wurde, und kann daher keine Beweislastumkehr zu Lasten der Bekl. rechtfertigen.

13 Der Mieter wird dadurch auch nicht unzumutbar benachteiligt. Wie der VIII. Zivilsenat aaO. ausführt, kann er zum Beweis für die Kautionsübertragung etwa den früheren Vermieter oder andere Personen aus dessen Umfeld als Zeugen benennen oder unter den Voraussetzungen des § 445 ZPO auch die Vernehmung des bekl. Erwerbers als Partei beantragen.

Bei Vermieterwechsel vor der Mietrechtsreform richtet sich die Haftung für die gezahlte Kaution nach den bis zur Mietrechtsreform geltenden Vorschriften (im Anschluß an BGH, GE 2005, 733).

Der Kläger (Mieter) mietete 1992 Büroräume und leistete eine vereinbarte Kaution von 10.000 DM an den Vermieter/Grundstückseigentümer. Das Anwesen wurde 1994 (also vor der Mietrechtsreform) veräußert. Nach Beendigung des Vertrages verlangte der Mieter von dem jetzigen Vermieter Rückzahlung der Kaution. In der Berufung wies das OLG diese Klage ab. Die Revision hatte keinen Erfolg.

Der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH schloß sich dem Urteil des für die Wohnraummiete zuständigen VIII. Senats des BGH an (Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03 -, GE 2005, 733). Das gelte erst recht, wenn - wie im vorliegenden Fall - nicht nur der Erwerbsvorgang, sondern auch das Mietverhältnis vor der Mietrechtsreform abgeschlossen und beendet war. Das OLG habe auch zu Recht angenommen, daß der Mieter darlegungs- und beweispflichtig dafür sei, daß dem Erwerber die Mietsicherheit vom Veräußerer ausgehändigt worden ist oder er dem Veräußerer gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernommen habe. Für eine Umkehr der Darlegungs- und Beweislast zu Lasten des Grundstückserwerbers bestehe kein Anlaß, da es keinen Erfahrungssatz des Inhalts gebe, daß der Grundstückserwerber seinen Anspruch auf Auszahlung der vom Mieter an den Grundstücksveräußerer gezahlten Kaution auch tatsächlich gegen letzteren durchsetzt und die Kaution erhalte.