Erwerberhaftung für Mietkaution bei Rechtsübergang vor Mietrechtsreform

1. Nimmt das Berufungsgericht im Tatbestand auf die tatsächlichen Feststellungen des erstinstanzlichen Urteils Bezug und geht es in seinen weiteren Ausführungen von entscheidungserheblichen Tatsachen aus, die im Widerspruch zum Tatbestand des angefochtenen Urteils stehen, ohne diese Abweichung zu erläutern, ist das Revisionsgericht an solche Tatsachen nicht gebunden. Das angefochtene Urteil ist dann schon deshalb aufzuheben, weil sein Tatbestand keine verläßliche Beurteilungsgrundlage für das Revisionsgericht bildet.

2. Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung hat dem Mieter eine von diesem an den Vermieter geleistete Kaution nur dann herauszugeben, wenn eine derartige Verpflichtung auch den Zwangsvollstreckungsschuldner selbst, der das vermietete Grundstück erworben hat, getroffen hätte.

3. Hat ein Käufer ein vermietetes Grundstück vor dem 1. September 2001 erworben, so ist er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer von diesem an den Vermieter geleisteten Kaution nur verpflichtet, wenn dem Erwerber die Kaution ausgehändigt wird oder wenn er dem Vermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückgewähr übernimmt (§ 572 Satz 2 BGB a. F.). Die Vorschrift des § 566 a Satz 1 BGB findet auf Veräußerungsgeschäfte, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, keine Anwendung.

Die Kl. begehren von der Bekl. als Zwangsverwalterin die Rückzahlung einer Mietsicherheit (Kaution) nebst Zinsen.

Mit Mietvertrag vom 31. Mai 1996 mietete die Kl. zu 1 eine Wohnung in B. Zu Beginn des Mietverhältnisses zahlte die Kl. zu 1 an die damalige Vermieterin, die Firma Be. (...) eine Kaution in Höhe von (...). In der Folgezeit erwarb die Firma Bi. T. (...) die an die Kl. zu 1 vermietete Wohnung. Mit Wirkung vom 4. September 2001 trat der Kl. zu 2 als weiterer Mieter in den Vertrag ein.

Mit Beschluß des Amtsgerichts Pankow/Weißensee vom 20. September 2001 wurde die Zwangsverwaltung für die Wohnung angeordnet und die Bekl. zur Zwangsverwalterin bestellt. Die Kaution erhielt die Bekl. nicht. Das Mietverhältnis endete am 31. Oktober 2002.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen, insgesamt 2.462,84 €, abgewiesen, das Landgericht die hiergegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Begehren weiter.

I. Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt: Die Kl. hätten keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen gegen die Bekl. in ihrer Eigenschaft als Zwangsverwalterin. Nach der Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a. F., die hier noch anwendbar sei, hätte die Erwerberin, die Firma Bi. T., den Kl. auf Rückzahlung der an den Voreigentümer geleisteten Kaution nur gehaftet, wenn die Kaution tatsächlich an die Erwerberin weitergeleitet worden wäre. Dies sei jedoch nicht der Fall gewesen. Deshalb sei auch eine Rückzahlungspflicht der Bekl. aus § 152 ZVG nicht gegeben, denn diese könne als Zwangsverwalterin nicht mehr schulden als der Zwangsvollstreckungsschuldner selbst.

II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Nachprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht hat einen Anspruch der Kl. auf Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen rechtsfehlerhaft verneint.

1. Das Berufungsgericht geht bei seiner rechtlichen Beurteilung, wonach eine Haftung der Bekl. als Zwangsverwalter ausscheide, davon aus, daß die Zwangsvollstreckungsschuldnerin die Kaution ihrerseits vom Veräußerer nicht erhalten habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts werden aber von seinen Feststellungen nicht getragen, weil diese widersprüchlich sind und dem Senat daher keine hinreichend sichere rechtliche Beurteilung des Parteivorbringens erlauben (§§ 545 Abs. 1, 559 Abs. 1 ZPO).

a) Das tatsächliche Vorbringen der Parteien ist nach § 314 ZPO in erster Linie dem Tatbestand des Urteils zu entnehmen. In der Rechtsprechung ist jedoch anerkannt, daß vom Geltungsbereich des § 314 ZPO auch diejenigen tatsächlichen Feststellungen erfaßt werden, die in den Entscheidungsgründen enthalten sind (BGHZ 139, 36, 39). Die Bindungswirkung des Tatbestandes für das Revisionsgericht entfällt aber, soweit die tatsächlichen Feststellungen Widersprüche aufweisen (Senat, Urteil vom 17. Mai 2000 ‑ VIII ZR 216/99, NJW 2000, 3007 unter II 2 a). Einen solchen Widerspruch hat die Revision zu Recht gerügt.

b) Das Berufungsgericht hat hinsichtlich des Tatbestandes gemäß § 540 ZPO zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen. Im unstreitigen Tatbestand dieser Entscheidung heißt es, es sei ungewiß, ob die Firma Bi. T. die Kaution von ihrer Rechtsvorgängerin, der Firma Be., erhalten habe. Demgegenüber geht das Berufungsgericht in seinen Entscheidungsgründen davon aus, die Kaution sei nicht an die Firma Bi. T. weitergeleitet worden. Eine Begründung für diese voneinander abweichenden Feststellungen, etwa ein nunmehr übereinstimmendes Vorbringen der Parteien im Berufungsverfahren, ist dem landgerichtlichen Urteil nicht zu entnehmen; sie sind daher widersprüchlich und bilden somit keine verläßliche Beurteilungsgrundlage.

2. Auf die ungeklärt gebliebene Frage, ob die Zwangsverwaltungsschuldnerin in den Besitz der Kaution gelangt ist, kommt es entscheidend an.

a) Hat die ursprüngliche Vermieterin, die Firma Be., die ihr übergebene Kaution an die Firma Bi. T. weitergeleitet, so träfe die Bekl. als Zwangsverwalterin gemäß § 152 Abs. 2 ZVG die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution und der daraus angefallenen Zinsen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Unerheblich ist, daß die Firma Bi. T. ihrerseits die Kaution nicht an die Bekl. ausgefolgt hat. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und seine Pflichten zu erfüllen, weil diese Aufgaben vom Schuldner aufgrund der Beschlagnahme nicht mehr wahrgenommen werden können, da ihm die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen ist (§ 148 Abs. 2 ZVG). Zur Herausgabe der Kaution ist der Zwangsverwalter, wenn die sonstigen Voraussetzungen gegeben sind, auch dann verpflichtet, wenn der Vermieter dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgefolgt hat (Senat, Urteil vom 16. Juli 2003 ‑ VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; Urteil vom 9. März 2005 ‑ VIII ZR 330/03, zur Veröffentlichung bestimmt).

b) Die Bekl. wäre hingegen nicht zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet, wenn die Firma Be. die Mietsicherheit einbehalten und nicht an die Firma Bi. T., die Zwangsvollstreckungsschuldnerin, ausgehändigt hätte. Denn in diesem Fall hätte auch kein Anspruch der Kl. gegen die Firma Bi. T. nach § 572 Satz 2 BGB a. F. vor der Beschlagnahme bestanden.

(1) Das Berufungsgericht hat aufgrund seiner unangegriffenen Feststellungen, die Firma Bi. T. habe die Wohnung vor dem 1. September 2001 erworben, zu Recht für die Haftung des Erwerbers zur Herausgabe einer Mietkaution die Vorschrift des § 572 Satz 2 BGB a. F. herangezogen. Danach ist der Erwerber eines Grundstücks zur Rückgabe der Kaution an den Mieter unter anderem nur dann verpflichtet, wenn ihm die Sicherheit vom Veräußerer ausgehändigt worden ist.

Soweit die Revision meint, die Haftung des Erwerbers richte sich nach der aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001 (BGBl. I, S. 1149) eingeführten und seit dem 1. September 2001 geltenden Neuregelung in § 566 a Satz 1 BGB, die eine Verpflichtung des Erwerbers zur Rückzahlung der Kaution in allen Fällen vorsieht, ist dies unzutreffend.

Angesichts des Fehlens einer Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 EGBGB ist fraglich, ob § 566 a Satz 1 BGB auf Veräußerungsvorgänge vor seinem Inkrafttreten (1. September 2001) Anwendung findet. Die ganz herrschende Meinung verneint dies zu Recht (LG Berlin, GE 2002, 596; LG Aachen, NJW-RR 2003, 586; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 a Rdnr. 4; Krenek in Müller/Walther, Miet- und Pachtrecht, Stand November 2004, § 566 a Rdnr. 13; Geldmacher in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 7, § 566 a Anm. 8; Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, S. 406 ff.; Derleder, DWW 2002, 150 f.; Geldmacher, DWW 2002, 182, 193; a. A. nur Franke, ZMR 2001, 951, 952).

Der Gesetzgeber hat in den Regelungen des Art. 229 § 3 EGBGB zum Ausdruck gebracht, daß aus Gründen des Vertrauensschutzes und der Rechtssicherheit für Miet- und Pachtverträge Übergangsvorschriften erforderlich sind. Begründet wird dies damit, daß diese Verträge als Dauerschuldverhältnisse zum Teil schon lange vor dem Inkrafttreten des neuen Rechts bestanden haben und Mieter und Vermieter ihre Verträge entsprechend der alten Rechtslage ausgestaltet haben (BR-Drucks. 439/00, S. 191, 192). Letzteres gilt in gleicher Weise für Kaufverträge über vermietete Grundstücke, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen und abgewickelt worden sind. In vielen Fällen wird der Erwerber im Vertrauen auf die Regelung des § 572 BGB a. F. die Kautionsabrede bei den Verhandlungen über den Kaufpreis und bei der Abwicklung des Veräußerungsgeschäfts nicht berücksichtigt haben. Da eine Haftung des Erwerbers nach der Altregelung nur in Betracht kam, wenn diesem die Kaution ausgehändigt wurde oder er gegenüber dem Veräußerer die Pflicht zur Rückgewähr übernommen hatte, bestand für ihn in der Regel kein Anlaß, auf eine Auskehrung der Kaution zu drängen. Würde ihm nachträglich doch eine Erstattungspflicht entsprechend der Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB auferlegt werden, wäre damit sein berechtigtes Vertrauen auf den Bestand der Umstände, die für den damaligen Vertragsschluß von Bedeutung waren, nicht geschützt.

Eine Erstreckung der Regelung des § 566 a Satz 1 BGB auf bereits zuvor abgeschlossene Veräußerungsvorgänge würde im übrigen unter dem Gesichtspunkt des Verbotes der echten Rückwirkung von Gesetzen verfassungsrechtlichen Bedenken begegnen. Eine verfassungsrechtlich unzulässige Rückwirkung liegt dann vor, wenn ein Gesetz nachträglich ändernd in abgewickelte, der Vergangenheit angehörende Tatbestände eingreift (BVerfGE 11, 139, 145 f.; 95, 64, 86 f.). Dies wäre hier der Fall, wenn die Neuregelung des § 566 a Satz 1 BGB nachträglich auf vor dem 1. September 2001 abgeschlossene Veräußerungsvorgänge Anwendung finden würde. Dem könnte nicht entgegengehalten werden, der Rückzahlungsanspruch des Mieters sei erst fällig mit Beendigung des Mietverhältnisses und entsprechend der Abrechnungsmöglichkeit des Erwerbers; liege dieser Zeitpunkt wie hier nach dem 1. September 2001, so könne allenfalls von einer ‑ zulässigen ‑ unechten Rückwirkung ausgegangen werden. § 566 a Satz 1 BGB knüpft nicht an die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs an, sondern an die Veräußerung des vermieteten Wohnraums. Bereits durch den Erwerb ist der Käufer mit dem aufschiebend bedingten Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution belastet. War die Veräußerung wie im vorliegenden Fall vor dem 1. September 2001 abgeschlossen, so kommt eine Rückwirkung des § 566 a Satz 1 BGB zu Lasten des Erwerbers nicht in Betracht.

(2) Träfe somit die Erwerberin, die Firma Bi. T., eine Pflicht zur Rückzahlung der Kaution nicht, wäre auch die Bekl. als Zwangsverwalterin nicht zur Herausgabe der gestellten Sicherheit verpflichtet. Ein Zwangsverwalter hat zwar nach § 152 Abs. 2 ZVG anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen. Seine Haftung kann jedoch nicht weiter gehen als die Verpflichtung des Schuldners selbst; denn der Zwangsverwalter übernimmt lediglich die Befugnis zur Verwaltung des Grundstücks, die dem Schuldner aufgrund der Beschlagnahme entzogen worden ist.

Bei Vermieterwechsel vor der Mietrechtsreform richtet sich die Haftung für die gezahlte Kaution nach den bis zur Mietrechtsreform geltenden Vorschriften (keine gesetzliche Haftung des Erwerbers).

Aufgrund des vor der Mietrechtsreform abgeschlossenen Mietvertrages zahlte der Mieter an den Vermieter eine Kaution. Noch vor der Mietrechtsreform wurde das Grundstück veräußert, der Erwerber in das Grundbuch eingetragen. Im September 2001 wurde die Zwangsverwaltung angeordnet, der Zwangsverwalter erhielt die Kaution nicht. Nach Beendigung des Mietverhältnisses verlangte der Mieter die Kautionsrückzahlung vom Zwangsverwalter. Amts- und Landgericht gingen davon aus, daß der ursprüngliche Vermieter die Kaution nicht an den Erwerber weitergeleitet habe und wiesen die Klage ab, weil der Zwangsverwalter nicht mehr schulden könne als der Zwangsvollstreckungsschuldner selbst. Dabei wandten die Instanzgerichte § 572 Satz 2 BGB a. F. an.

Der VIII. Senat des BGH folgte zwar der Auffassung des Landgerichts, daß hier noch § 572 Satz 2 BGB a. F. anwendbar sei, und damit der ganz überwiegenden Ansicht in Literatur und Rechtsprechung (vgl. auch Schach in Kinne/Schach, § 566 a Rdnr. 4). Da der BGH es wegen widersprüchlicher Sachverhaltsfeststellungen als nicht geklärt angesehen hat, ob nun die Kaution vom Veräußerer an den Erwerber, also vom Vorvermieter an den jetzigen Vermieter ausgekehrt worden sei, hat er die Sache zur weiteren Aufklärung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.