Erwerberhaftung für frühere Verwendungen des Mieters

Erwerberhaftung für frühere Verwendungen des Mieters; Verwendungsersatzanspruch des Mieters; Entschädigungsanspruch des Mieters; Bereicherungsanspruch des Mieters; Veräußerung des Mietgrundstücks; Erwerber; Haftung; Einrichtungen des Mieters; Entschädigung

Verwendungsersatzansprüche des Mieters oder Ansprüche des Mieters auf Entschädigung für Einrichtungen richten sich nach der Veräußerung des Miet grundstücks gegen den Erwerber, wenn sie nach den getroffenen Parteivere inbarungen erst nach dem Eigentumswechsel fällig werden.

2 b) Wird wie hier das vermietete Grundstück nach dessen Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein.

aa) Die Pflicht des Vermieters zum Ersatz von Verwendungen, welche der Mieter auf das Mietobjekt ge macht hat, ist eine Verpflichtung aus dem Mietverhältnis. Gleiches gilt für die Pflicht des Vermieters zur Entschädigung für Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat und welche dieser wegnehmen will. Fraglich kann nur sein, ob eine solche Verpflichtung sich hier erst während der Dauer des Eigentums des Erwerbers oder bereits während der Dauer des Eigentums des Veräußerers ergeben hat.

bb) Treffen die Vertragsteile keine abweichende Vereinbarung, so entstehen Verwendungsersatzan sprüche des Mieters, die nicht nur als Bereicherungsansprüche gegeben sind, bei Vornahme der Ver wendung (BGHZ 5, 197,199). Es kann dahingestellt bleiben, ob es sich bei den vom Kl. geltend gemac hten Forderungen um Ansprüche auf Ersatz von Verwendungen im Sinne des § 547 BGB handelt, wie das Berufungsgericht meint, oder um Entschädigungsansprüche im Sinne von § 547 a BGB, die, wenn nichts anderes vereinbart ist, erst entstehen, wenn der Mieter die Wegnahme verlangt und der Vermie ter diese durch eine Entschädigungsleistung abwenden will. Ebensowenig kommt es darauf an, ob sich aus den Vereinbarungen in § 11 Abs. 3 des Mietvertrages eine Regelung über den Zeitpunkt des Entste hens von Entschädigungsansprüchen ergibt, die auf diese Bestimmung gestützt werden. § 11 ist näm lich in jedem Fall die Abrede zu entnehmen, die Forderung auf Vergütung könne erst mit dem Ausschei den der Mieter aus dem Mietverhältnis geltend gemacht werden. Da allein das tatsächliche Ausschei den der Mieter aus dem Mietverhältnis entscheidend ist, kommt es auf die Gründe hierfür nicht an. De shalb haben die Vertragsteile für den Fall der fristlosen Kündigung durch den Vermieter die entspre chende Anwendung der in den §§ 9, 11 getroffenen Regelungen vereinbart (§ 12 Abs. 2 des Vertrages). Da der Sinn der Vereinbarungen darin besteht, die Geltendmachung eines Ersatzanspruchs bis zum tatsächlichen Ausscheiden der Mieter aus dem Mietverhältnis aufzuschieben, können diese bei - wie hier - bloßem Vermieterwechsel eine Entschädigung für ihre Aufwendungen noch nicht fordern.

cc) Ausgleichsansprüche des Kl. und seiner Ehefrau ergaben sich daher im Sinne von § 571 BGB noch nicht mit der durch den Vermieterwechsel bedingten Beendigung des mit den Bekl. bestehenden Miet verhältnisses, sondern erst mit dem Ausscheiden des Kl. und seiner Ehefrau aus dem Mietvertrag. Durch diese Vorschrift soll dem Mieter gegenüber dem neuen Vermieter die Rechtsposition erhalten bleiben, die er aufgrund des Mietvertrages hätte, wenn der frühere Vermieter Eigentümer geblieben wä re. Gewahrt bleibt ihm seine Rechtsposition aber nur dann, wenn er bei Fälligkeit seines Anspruchs die sen gegenüber der Person geltend machen kann, die in diesem Zeitpunkt sein Vermieter ist und ihm da her notfalls mit dem Wert des Grundstücks für seine Forderungen haftet. Andernfalls würde der Mietver trag in seinem Inhalt verändert (Picker NJW 1982, 8 zu II 3). Ersatzansprüche richten sich daher gegen den Erwerber des Grundstücks, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Mittelstein, Die Miete, 4. Aufl. S. 674; Schopp ZMR 1969, 257, 258 linke Spalte; Er man/Schopp, BGB, 7. Aufl. vor § 573 Rdn. 18; Picker aaO).

dd) Der in einigen Kommentaren ohne Differenzierung nach dem Zeitpunkt der Fälligkeit der Forderung vertretenen Auffassung, ein Ersatzanspruch richte sich stets gegen denjenigen, welcher zur Zeit der Vornahme der Verwendungen - gleiches müßte für das Anbringen von Einrichtungen gelten - Vermieter sei, und er bleibe von der Veräußerung unberührt (Soergel/Mezger BGB, 10. Aufl. § 571 Rdn. 22; Soer gel/Kummer BGB, 11. Aufl. § 571 Rdn. 26; MünchKomm/Voelskow BGB, § 571 Rdn. 18; Staudinger/Em merich, BGB, 12. Aufl. 2. Bearb. § 547 Rdn. 25, differenzierend jedoch in Rdn. 16 a zu § 547 und in Rdn. 71 zu § 571), kann nicht gefolgt werden. Ohne eigene Begründung wird diese Ansicht auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 19. März 1965 (LM BGB § 558 Nr. 8 = NJW 1965, 1225 = WM 1965, 527) ge stützt. In diesem Urteil wird aber die Frage, ob sich ein Verwendungsersatzanspruch gegen den Veräu ßerer oder den Erwerber des Grundstücks richtet, gar nicht entschieden, sondern nur die Frage, wann die Verjährung von im Zeitpunkt der Veräußerung des Mietobjektes bereits entstandenen Forderungen beginnt. Wenn dort (zu I C) ausgeführt ist, das Oberlandesgericht habe ohne Rechtsirrtum den Ver wendungsersatzanspruch als schuldrechtlichen Anspruch gegen denjenigen Verpächter angesehen, der zur Zeit der Verwendung Vertragspartner des Pächters sei, so beruht dies auf der vom erkennenden Senat geteilten Auffassung, Verwendungsersatzansprüche entstünden grundsätzlich bereits mit der Vornahme der Verwendung (vgl. oben zu 2 b bb). Die Frage, ob sich Verwendungsersatzansprüche des Mieters, die erst nach der Veräußerung des Mietobjektes geltend gemacht werden können, gegen den neuen Eigentümer richten, brauchte in dem Urteil vom 19. März 1965 nicht entschieden zu werden, weil - im Gegensatz zum vorliegenden Fall - eine Absprache der Vertragsteile darüber, daß Ansprüche spä ter als mit Vornahme der Verwendungen fällig werden sollen, nicht getroffen worden war. Das ergibt sich aus den Ausführungen in dem genannten Urteil zu I C 5. Absatz, wo - im Zusammenhang mit der Erörte rung über den Beginn der Verjährungsfrist - unter Bezugnahme auf BGH WM 1963, 1322 ausgeführt ist, der Pächter hätte sich für den Fall einer Veräußerung des Grundstücks gegen die aus § 558 BGB erwa chsenden Folgen dadurch absichern können, daß er mit dem Verpächter eine Absprache traf, wonach die Verjährung der beiderseitigen Ersatzansprüche zu einem späteren als dem in § 558 BGB bestimm ten Zeitpunkt beginnen solle. Die zuletzt zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofes betrifft gerade einen Fall, in dem durch eine Vereinbarung der Vertragsteile die Fälligkeit des Verwendungsersatzan spruchs hinausgeschoben worden war (vgl. hierzu auch das Senatsurteil vom 26. Oktober 1983 = WM 1983, 1362 zu II 3 b aa). Das Urteil vom 19. März 1965 steht daher nicht im Widerspruch zu der hier ver tretenen Auffassung.