Erwerbereintritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen Kautionsanspruch des Veräußerers gegen Mieter

Erwerbereintritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen Kautionsanspruch des Veräußerers gegen Mieter; Barkaution; Neuleistung; Gemeinschaftskonto von Mieter und Vermieter

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857 = GE 1999, 708).

1 Die Kl. verlangen als frühere Eigentümer und Vermieter von Gewerberäumen von dem Bekl. als Mieter Leistung einer Kaution an die neue Eigentümerin (im Folgenden: Erwerberin).

2 Mit Vertrag vom 18. Juni 1996 vermieteten die Kl. an den Bekl. Gewerberäume zur Nutzung als Rechtsanwaltspraxis.

3 In § 6 des Vertrages vereinbarten die Parteien u. a.:

„Der Mieter erbringt der Vermieterin zur Sicherung ihrer Ansprüche aus diesem Vertrag eine Sicherheitsleistung in folgender Weise: Bei einem vom Mieter zu bestimmenden Bankinstitut wird ein Mieter/Vermieter-Gemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung eingerichtet. Der Mieter belegt dieses Konto mit verzinslichen Wertpapieren wie z. B. Bundesschatzbriefen oder Pfandbriefen (keine Aktien) mit einem Zeitwert von 16.000 DM. Es sind ausschließlich deutsche Wertpapiere anzulegen. Die Kontoführungsgebühren des gemeinsamen Kontos trägt der Mieter. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und sind nach Abzug der Kontoführungsgebühren auf ein von ihm zu benennendes Konto zu buchen. Bei Fälligkeit der Wertpapiere wird die Neuanlage von dem Mieter und der Vermieterin gemeinsam verfügt.

Die Parteien vereinbaren bereits jetzt, dass auch andere Formen von gleichwertiger Kautionserbringung möglich sind."

4 Der Bekl. verpfändete als Sicherheit Bundesschatzbriefe in Höhe von 16.000 DM. Im November 2006 bat er die Kl. um Pfandfreigabe, weil die Bundesschatzbriefe im Januar 2007 fällig wurden, und sagte zu, in Kürze eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kl. erklärten daraufhin im Dezember 2006 die Pfandfreigabe. Sie forderten den Bekl. in der Folgezeit wiederholt erfolglos zur Leistung der Kaution auf.

5 Mit notariellem Kaufvertrag vom 19. September 2007 verkauften die Kl. das Grundstück. Die Erwerberin wurde am 27. März 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen. In dem notariellen Kaufvertrag vereinbarten die Kl. und die Erwerberin in Bezug auf die Kautionen der Mieter in § 9 Ziff. 5 Abs. 2 u. a.:

„Die von den Mietern bisher geleisteten Sicherheiten ergeben sich aus Anlage C. Soweit zum Stichtag Mieter die vertraglich geschuldeten Sicherheiten nicht geleistet haben, errichten Verkäufer und Käufer gemeinsam ein Sperrkonto. Der Verkäufer verpflichtet sich, unverzüglich nach dem Stichtag auf dieses Sperrkonto den dann noch offenen Kautionsbetrag in Höhe von voraussichtlich 20.780,67 € (so der derzeit offene Betrag, vgl. Anlage C) einzuzahlen. Der Käufer verpflichtet sich, nach dem Stichtag bei den Mietern die ausstehenden Mietsicherheiten geltend zu machen und wird diese Sicherheiten, soweit möglich, einziehen. Soweit der Käufer von Mietern infolgedessen Mietsicherheiten erhält, ist der entsprechende Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Verkäufer auszukehren. Die auf dem Sperrkonto für den jeweiligen Mieter eingezahlten Beträge dienen als Sicherheit zur vertragsgemäßen Erfüllung der Verpflichtungen des Mieters, als ob dieser Betrag vom Mieter selbst eingezahlt worden ist. Alle auf dem Sperrkonto nach Ablauf von fünf Jahren nach Beurkundung dieses Vertrages noch verbliebenen Beträge werden an den Verkäufer ausgekehrt."

6 In der Anlage C wird auch die Kaution des Bekl. in Höhe von 8.180,67 € als fehlend bezeichnet. Die Kl. haben den noch offenen Kautionsbetrag auf ein Konto eingezahlt.

7 Das Landgericht hat die auf Zahlung einer Barkaution und außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren gerichtete Klage abgewiesen, weil der Mietvertrag keine Verpflichtung zur Zahlung einer Barkaution enthalte. Auf die Berufung der Kl. hat das Berufungsgericht ihrem in zweiter Instanz gestellten Hilfsantrag im Wesentlichen stattgegeben und den Bekl. verurteilt, auf ein von ihm einzurichtendes Mieter/Vermieter-Gemeinschaftskonto mit gemeinsamer Verfügungsberechtigung der Erwerberin eine Kaution mit einem Zeitwert von 8.180,67 € zu erbringen.

8 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. seinen Klagabweisungsantrag weiter.

9 Die Revision des Bekl. hat keinen Erfolg.

I. 10 Das Berufungsgericht hat, soweit für die Revision noch von Bedeutung, ausgeführt: Die Kl. seien wirksam als Prozessstandschafter tätig geworden. Die Ermächtigung der Erwerberin hierzu ergebe sich aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages. Deshalb komme es auf die Frage, ob die Kl. von der Hausverwaltung mit Schreiben vom 7. März 2009 wirksam bevollmächtigt worden seien, nicht an. Die Kl. hätten auch ein rechtliches Interesse an der Geltendmachung, weil sie aufgrund der Regelung im Kaufvertrag „vorleistungspflichtig" für die ausstehende Kaution des Bekl. seien. Auch das Abtretungsverbot für Kautionen stehe der gewillkürten Prozessstandschaft nicht entgegen.

11 Der von den Kl. geltend gemachte Kautionsanspruch der Erwerberin gegen den Bekl. sei gemäß § 566 a BGB i.V.m. § 566 BGB begründet. Der Anspruch des Vermieters auf Leistung der Sicherheit gehe als Teil der Vermieterrechte zumindest in entsprechender Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber über, jedenfalls wenn der Vermieter und Veräußerer keine fälligen Ansprüche gegen den Mieter mehr habe, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen könnte.

12 Das Berufungsgericht hat die Revision zur Entscheidung über die in Rechtsprechung und Literatur streitige Frage zugelassen, ob bei Veräußerung des Mietgegenstandes die nicht gezahlte, vertraglich geschuldete Kaution dem Veräußerer oder dem Erwerber zusteht.

II. 13 Die Ausführungen des Berufungsgerichts halten im Ergebnis einer revisionsrechtlichen Prüfung stand.

14 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die Kl. prozessführungsbefugt sind.

15 a) Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs darf jemand ein fremdes Recht aufgrund einer ihm von dem Berechtigten erteilten Ermächtigung im eigenen Namen im Prozess verfolgen, sofern er hieran ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat (sog. gewillkürte Prozessstandschaft; vgl. BGH Urteil vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 m.w.N.).

16 Bei der gewillkürten Prozessstandschaft handelt es sich um eine Prozessvoraussetzung, die in jeder Lage des Verfahrens, auch in der Revisionsinstanz, von Amts wegen zu prüfen ist. Dabei ist das Revisionsgericht nicht an die Feststellungen des Berufungsgerichts gebunden (BGH, Urteile vom 10. November 1999 - VIII ZR 78/98 - NJW 2000, 738 f.; vom 7. Dezember 1993 - VI ZR 152/92 - NJW 1994, 652, 653 und vom 12. Oktober 1987 - II ZR 21/87 - NJW 1988, 1585, 1587).

17 b) Die Erwerberin hat die Kl. zur gerichtlichen Geltendmachung ihres Anspruchs gegen den Bekl. auf Leistung der Kaution ermächtigt.

18 Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts ergibt sich die Ermächtigung allerdings nicht aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des Kaufvertrages. Zwar kann die Richtigkeit der Auslegung individueller Willenserklärungen vom Revisionsgericht nur eingeschränkt überprüft werden. Hier verstößt die Auslegung des Berufungsgerichts jedoch gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze. In § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages, auf den das Berufungsgericht pauschal ohne weitere Begründung verweist, hat sich die Erwerberin lediglich dazu verpflichtet, selbst bei den Mietern die ausstehenden Mietsicherheiten geltend zu machen, einzuziehen und den entsprechenden Betrag von dem Sperrkonto zugunsten der Kl. auszukehren. Von einer Ermächtigung der Kl. zur Geltendmachung dieser Forderungen ist keine Rede, so dass sich schon aus dem Wortlaut kein Anhaltspunkt für die Auslegung des Berufungsgerichts ergibt.

19 Eine Ermächtigung folgt jedoch daraus, dass die von der Erwerberin bevollmächtigte Hausverwalterin der Prozessführung durch die Kl. zugestimmt hat. Zwar sind in der von der Erwerberin erteilten Hausverwaltungsvollmacht, die auch die Ermächtigung Dritter zur gerichtlichen Geltendmachung von Forderungen der Erwerberin umfasst, die Verwaltungsobjekte, auf die sich die Vollmacht bezieht, nicht ausdrücklich genannt. Aus verschiedenen zwischen den Kl. und der Erwerberin getroffenen Vereinbarungen ergibt sich jedoch, dass sich die Hausverwaltungsvollmacht auch auf das Mietobjekt bezieht. Sowohl in einer Vereinbarung, die die Erfüllung der Pflichten aus § 9 Ziff. 5 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages zwischen der Erwerberin und den Kl. betrifft, als auch in der zur Sicherung der Ansprüche der Erwerberin gegen die Kl. mit dieser getroffenen Verpfändungsvereinbarung ist die Hausverwalterin als Vertreterin der Erwerberin aufgetreten. Daraus kann geschlossen werden, dass die Hausverwaltungsvollmacht sich auch auf das streitige Mietobjekt bezieht.

20 c) Die Kl. haben auch ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Durchsetzung des geltend gemachten Anspruchs gegen den Bekl. auf Leistung der Kaution.

21 Sie haben als frühere Eigentümer und Vermieter nach Eintritt der Erwerberin in die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag (§ 566 BGB) dieser gegenüber für die von dem Bekl. vertraglich geschuldete Kaution Sicherheit geleistet. Die Erwerberin hat sich zur Freigabe dieser Sicherheit verpflichtet, soweit der Bekl. die ausstehende Kaution erbringt. Die Kl. haben somit ein eigenes rechtliches und wirtschaftliches Interesse an der Rechtsverfolgung (vgl. BGH, Urteil vom 31. Juli 2008 - I ZR 21/06 - NZM 2008, 902 Rn. 54 f.; Musielak/Weth, ZPO, 9. Aufl., § 51 Rn. 27).

22 d) Entgegen der Ansicht der Revision ist die Ermächtigung zur Prozessführung auch nicht deshalb unwirksam, weil eine Abtretung der Kautionsforderung im Hinblick auf deren treuhänderische Zweckbindung unzulässig gewesen wäre und damit die Forderung Dritten auch nicht zur Einziehung hätte überlassen werden dürfen.

23 Zwar dürfte die Abtretung eines Anspruchs auf Zahlung der Kaution an Dritte in der Regel gemäß § 399 BGB unwirksam sein, weil die Kaution ausschließlich der Sicherung der Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag dient (vgl. OLG Frankfurt NJW-RR 1991, 1416; OLG Düsseldorf NZM 2001, 380, 382; Kraemer NZM 2001, 737, 740). Es kann jedoch offen bleiben, ob hier ein Abtretungsverbot besteht. Denn ein solches stünde der Einziehungsermächtigung nur dann entgegen, wenn die Geltendmachung des Anspruchs durch Dritte dem Zweck des Abtretungsverbots zuwiderliefe (vgl. BGH, Urteil vom 16. September 1999 - VII ZR 385/98 - GE NJW 1999, 3707, 3708 m.w.N.). Das ist hier nicht der Fall, weil durch die von den Kl. begehrte Leistung an die Erwerberin die Kaution gerade ihrem Zweck, nämlich der treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter, zugeführt wird.

24 2. Die Erwerberin hat auch gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages gegen den Bekl. einen Anspruch auf Leistung der zuerkannten Kaution.

25 a) Gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (st. Rspr. Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - GE 2000, 957 = NJW 2000, 2346 m.w.N.).

26 Von § 566 BGB erfasst werden allerdings nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind (Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858 f.; BGHZ 166, 125 = NJW 2006, 1800 Rn. 14 f. m.w.N.; vgl. zur Schiedsgerichtsvereinbarung im Mietvertrag: Senatsurteil vom 3. Mai 2000 - XII ZR 42/98 - NJW 2000, 2346; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. I 195; Staudinger/Emmerich, BGB [2011], § 566 Rn. 39 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 Rn. 91 f. m.w.N.).

27 b) Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen.

28 aa) Danach ist die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren. Denn sie dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber tritt folglich gemäß § 566 BGB anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein (AG Köln WuM 1981, 18; MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 566 Rn. 34, § 566 a Rn. 10; Staudinger/Emmerich [2011], § 566 BGB Rn. 4; Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 BGB Rn. 103, § 566 a BGB Rn. 10; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 566 BGB Rn. 53; Heile in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. Kap. II Rn. 887; Kraemer NZM 2001, 736, 742; Börstinghaus NZM 2004, 481, 485; a. A. OLG Hamburg ZMR 1997, 415, 416; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., § 566 Rn. 17).

29 bb) Dass nach der Rechtsprechung des Senats der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabrede folgt (vgl. Senatsurteil BGHZ 141, 160 = NJW 1999, 1857, 1858), steht dem nicht entgegen. Denn die zunächst geleistete Kaution ist aufgrund der Pfandfreigabeerklärung der Kl. an den Bekl. zurückgeflossen. Die Erwerberin konnte deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten.

30 Im Übrigen enthält § 566 a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintritt und der Veräußerer nach Mietvertragsende - ohne die Einschränkung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB - weiterhin subsidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit haftet.

31 c) Dem Eintritt der Erwerberin in den Anspruch auf Bestellung der Sicherheit steht auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig war (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 10. Aufl., § 566 a BGB Rn. 10 m.w.N.).

32 Zwar tritt mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein. Die schon vorher entstandenen und fällig gewordenen Ansprüche bleiben bei dem bisherigen Vermieter, und nur die nach dem Zeitpunkt des Eigentumswechsels fällig werdenden Forderungen stehen dem Grundstückserwerber zu (vgl. Senatsurteil vom 29. September 2004 - XII ZR 148/02 - GE 2004, 1522 = NJW-RR 2005, 96; BGH, Urteile vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88 - NJW 1989, 451 f. und vom 3. Dezember 2003 - VIII ZR 168/03 - GE 2004, 292 = NJW 2004, 851, 852 m.w.N.).

33 Von der Zäsur werden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche erfasst, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter war oder in der der Erwerber Vermieter ist, entstanden und fällig geworden sind und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen sind.

34 Eine solche zeitliche Zäsur gilt für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs ist die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehören auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag.

35 d) Es ist allerdings streitig, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergeht.

36 Nach einer Ansicht steht der Anspruch dem Veräußerer auch nach Eigentumsübergang trotz § 566 BGB so lange zu, bis seine sämtlichen noch möglichen Forderungen aus dem Mietvertrag befriedigt sind. Erst danach tritt der Erwerber in den dann noch bestehenden Anspruch ein (Staudinger/Emmerich [2011], § 566 BGB Rn. 4, 11; Palandt/Weidenkaff, BGB, 71. Aufl., Einf. vor § 535 Rn. 122, § 566 Rn. 17, Scheuer in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. V Rn. 268; für § 566 a BGB OLG Frankfurt ZMR 2011, 870).

37 Nach anderer Ansicht geht der Anspruch auf Sicherheitsleistung mit dem Eigentumsübergang in der zu diesem Zeitpunkt bestehenden Höhe auf den Erwerber über (MünchKommBGB/Häublein, 6. Aufl., § 566 a Rn. 10, § 566 Rn. 34; Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 566 a Rn. 3, § 566 Rn. 53; Kraemer NZM 2001, 737, 742; Börstinghaus NZM 2004, 481, 485). Dem Veräußerer steht wegen eines danach entstehenden Befriedigungsrechts kein eigener Anspruch auf Leistung der Sicherheit mehr zu.

38 Die Frage kann hier offen bleiben, weil die Kl. unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den Bekl. mehr haben. Der Anspruch auf Leistung der Kaution ist deshalb gemäß §§ 566, 578 BGB i.V.m. § 6 des Mietvertrages in vollem Umfang auf die Erwerberin übergegangen.

39 3. Der Anspruch der Kl. auf Leistung der Kaution ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen.

40 Die Kl. haben die Pfandfreigabe der von dem Bekl. zur Sicherheit verpfändeten Bundesschatzbriefe auf Bitten des Bekl. erklärt, weil diese fällig wurden und der Bekl. zugesagt hatte, er werde in Kürze eine neue Sicherheit beibringen; die Kl. könnten davon ausgehen, dass er ihnen die geschuldete Sicherheit selbstverständlich geben werde. Die Kl. hatten deshalb einen - nicht erfüllten - Anspruch auf Neuleistung der Kaution. In der Pfandfreigabe der Kl. kann somit erst recht kein Verzicht der Kl. auf die Kaution gesehen werden (vgl. BGH, Urteil vom 7. Dezember 2011 - VIII ZR 206/10 - GE 2012, 128 = NJW-RR 2012, 214, 215).

Der Erwerber eines vermieteten Grundstücks tritt in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution durch den Mieter ein (Abgrenzung zu BGH GE 1999, 708).

Die Kläger (spätere Veräußerer) hatten Gewerberäume an den Beklagten vermietet. Der Beklagte leistete eine Kaution in Form einer Verpfändung von Bundesschatzbriefen. Im Laufe des Mietverhältnisses bat der Mieter die Vermieter um Pfandfreigabe, weil die Bundesschatzbriefe fällig wurden. Er sagte zu, in Kürze eine neue Sicherheit beizubringen. Die Kläger erklärten die Pfandfreigabe, der Mieter leistete indes keine neue Sicherheit.

Die Kläger/Vermieter veräußerten später das Grundstück. Im Kaufvertrag wurde die Kaution des beklagten Mieters in Höhe von über 8.000 € als fehlend bezeichnet. Vereinbarungsgemäß zahlten die Kläger den noch offenen Kautionsbetrag auf ein gemeinsames Sperrkonto von Veräußerer und Erwerber.

Die Kläger verlangten nun von ihrem ehemaligen Mieter Zahlung einer Kaution, hatten beim Landgericht damit aber keinen Erfolg. In der Berufung verurteilte das Kammergericht den Beklagten antragsgemäß, was zur zugelassenen Revision des Beklagten zum BGH führte.

Der XII. Senat des BGH wies die Revision zurück. Die Kläger seien aufgrund gewillkürter Prozessstandschaft nach entsprechender Ermächtigung durch den Erwerber prozessführungsbefugt.

Der Erwerber habe nach §§ 566 Abs. 1, 578 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag gegen den Mieter einen Anspruch auf Leistung der zuerkannten Kaution. Von § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete") würden allerdings nur solche Rechte und Pflichten erfasst, die als mietrechtlich zu qualifizieren seien oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stünden. Der Erwerber trete deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses lägen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt seien.

Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfielen, sei daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen. Danach sei die Verpflichtung zur Leistung der vereinbarten, aber noch nicht erbrachten Kaution als mietrechtlich zu qualifizieren, denn sie diene der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und sei deshalb untrennbar mit dem Mietverhältnis verbunden. Der Erwerber trete folglich anstelle des Veräußerers in den vor Eigentumsübergang entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution ein.

Dass nach der Rechtsprechung des Senats der Anspruch auf Rückzahlung einer geleisteten Kaution aus der konkret getroffenen Sicherungsabrede folge, stehe dem nicht entgegen, weil die zunächst geleistete Kaution aufgrund der Pfandfreigabe der Kläger an den Beklagten zurückgeflossen sei. Der Erwerber habe deshalb nicht in die durch die geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintreten können.

Im Übrigen enthalte § 566 a BGB jetzt eine Sonderregelung, nach der der Erwerber kraft Gesetzes in die durch eine vom Mieter geleistete Sicherheit begründeten Rechte und Pflichten eintrete und der Veräußerer nach Mietvertragsende – ohne die Einschränkung des § 566 Abs. 2 Satz 2 BGB – weiterhin subsidiär für die Rückerstattung der geleisteten Sicherheit hafte. Dem Eintritt des Erwerbers in den Anspruch auf Bestellung der Sicherheit stehe auch nicht entgegen, dass der Anspruch bereits zur Zeit des Eigentumswechsels fällig gewesen sei. Zwar trete mit dem Eigentumsübergang und dem Entstehen eines neuen Mietvertrags mit dem Erwerber gemäß § 566 BGB hinsichtlich der vertraglichen Ansprüche gegen den Mieter eine Zäsur ein (BGH GE 2004, 292 und 1522). Von der Zäsur würden jedoch grundsätzlich nur solche Ansprüche erfasst, die entweder während der Zeit, in der der Veräußerer Vermieter gewesen sei oder in der der Erwerber Vermieter sei, entstanden und fällig geworden seien, und die dementsprechend nur einem von beiden zuzuordnen seien.

Eine solche zeitliche Zäsur gelte für einen schon vor Eigentumsübertragung entstandenen und fälligen Anspruch auf Leistung der Kaution nicht. Zweck dieses Anspruchs sei die Sicherung aller Ansprüche des Vermieters während der gesamten Dauer des Mietvertrages. Dazu gehörten auch die Ansprüche des Erwerbers aus dem mit gleichem Inhalt entstandenen Mietvertrag. Offen bleiben könne die streitige Frage, wann und in welcher Höhe der Anspruch auf Leistung der Kaution auf den Erwerber übergehe, weil die Kläger unstreitig keinen eigenen Anspruch gegen den beklagten Mieter mehr hätten. Der Anspruch auf Leistung der Kaution sei deshalb in vollem Umfang auf den Erwerber übergegangen.

Der Anspruch sei vorliegend auch nicht durch Erfüllung oder Verzicht erloschen. Die Kläger hätten aufgrund der Zusagen des Beklagten davon ausgehen können, dass dieser ihnen die geschuldete Sicherheit geben werde. Die Kläger hätten deshalb einen – nicht erfüllten – Anspruch auf neue Leistung der Kaution. In der Pfandfreigabe der Kläger könne somit erst recht kein Verzicht der Kläger auf die Kaution gesehen werden.

Der BGH musste in der vorliegenden Entscheidung zu seinem Urteil vom 24. März 1999 - XII ZR 124/97 - abgrenzen. Letztere ist vor der Mietrechtsreform zu den alten §§ 571, 572 BGB ergangen, in denen die Haftung für den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution gegen Veräußerer und Erwerber anders geregelt war. Händigte der Veräußerer eines Grundstücks die ihm vom Mieter geleistete Sicherheit auf Verlangen des Erwerbers an diesen aus, blieb er nach der alten Entscheidung auch unter den Voraussetzungen des § 571 Abs. 2 Satz 2 BGB a. F. neben dem Erwerber zur Rückgewähr der Sicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet. Hat der Mieter der veräußerten Räume dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit geleistet, tritt nach § 566 a BGB jetziger Fassung der Erwerber in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Kann allerdings bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter die Sicherheit von dem Erwerber nicht erlangen, so ist der (ehemalige) Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet.