Erwerber

Erwerber; Fortsetzung der früheren Hauptnutzung; Wiederaufleben des Restitutionsanspruchs bei Wirksamkeitsmängeln

1. Wurde der komplexe Bebauungs- und Nutzungszusammenhang durch Veräußerung und Neubebauung eines Grundstücks gelöst, bleibt er nicht durch eine schuldrechtliche Verpflichtung des Erwerbers aufrechterhalten, die eine Fortsetzung der früheren Hauptnutzung als künftig untergeordnete Nebennutzung des Grundstücks ermöglicht.

2. Hat der Investor aufgrund eines unwirksamen investiven Vertrages mit anschließender ebenfalls unwirksamer Auflassung den Eigenbesitz an einem Grundstück erlangt, so lebt bei Aufdeckung dieser Wirksamkeitsmängel der Restitutionsanspruch des Berechtigten erst dann wieder auf, wenn der Besitz an dem Grundstück infolge der Rückabwicklung des gescheiterten Rechtsgeschäfts auf den Verfügungsberechtigten übertragen wird.

I. Die Kl. wendet sich gegen ihre Verpflichtung zur Auskehr eines Veräußerungserlöses an die Beigeladenen. Der Rechtsvorgänger der Beigeladenen, der jüdische Kaufmann Ch., erwarb im Jahr 1920 das mit einem Wohngebäude bebaute Grundstück in L. zum Kaufpreis von 450.000 M. Sein Generalbevollmächtigter, Rechtsanwalt Dr. D., veräußerte das Grundstück Ende Oktober 1934 zum Kaufpreis von 110.000 RM an einen Dritten. Zuvor war im Mai 1933 zugunsten der Dresdner Bank in L. eine Grundschuld von 100.000 GM eingetragen worden. Der Einheitswert des Grundstücks wurde zum 1. Januar 1935 auf 111.900 RM festgesetzt. Im Jahr 1958 wurde das Grundstück auf der Grundlage des Aufbaugesetzes in Anspruch genommen und flurstücksübergreifend mit einem Wohnblock bebaut. Anfang Februar 1994 wurde die Kl. im Wege der Vermögenszuordnung als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. März 1995 veräußerte die Kl. das inzwischen trennvermessene Flurstück zum anteiligen Kaufpreis von 318.000 DM an die S. GmbH, die im Mai 1996 als Eigentümer eingetragen wurde. Dieses Flurstück war mit fünf Garagen bebaut, die von Bewohnern des Wohnblocks genutzt und etwa 1993/94 abgerissen wurden. Die Bekl. ließ die Veräußerung durch Investitionsvorrangbescheid vom 6. November 1995 zu. Das Flurstück wurde anschließend unter Einbeziehung eines Nachbarflurstücks mit einem Wohn- und Geschäftshaus nebst Tiefgarage bebaut. Im Juli 1996 wurde das Eigentum an dem neu gebildeten Grundstück in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt. Die Miteigentumsanteile wurden von der S. GmbH ganz oder teilweise an Dritte veräußert. Auf dem Flst. steht ein Teil des 1958 errichteten Wohnblocks.

Auf den Rückübertragungsantrag der Beigeladenen stellte die Bekl. durch Bescheid vom 30. Juli 1996 deren Berechtigung fest und erkannte ihnen dem Grunde nach hinsichtlich des Flst. einen Entschädigungsanspruch, hinsichtlich des Flst. einen Anspruch auf Auskehr des Veräußerungserlöses zu; zugleich verpflichtete sie die Kl., unter Abzug einer festgesetzten Gegenleistung den Verkaufserlös oder Verkehrswert an die Beigeladenen herauszugeben. Der Widerspruch der Kl. gegen diesen Bescheid blieb ohne Erfolg.

Zur Begründung ihrer Klage hat die Kl. unter Vorlage eines Sachverständigengutachtens des Dipl.-Ing. Th. vom 20. September 1996 ausgeführt, daß der im Jahr 1934 vereinbarte Kaufpreis angemessen gewesen sei. (...)

Das Verwaltungsgericht hat die Klage im wesentlichen als unbegründet abgewiesen. (...)

Die Kl. hat gegen das Urteil die vom Senat zugelassene Revision eingelegt. (...)

II. Die Revision ist nicht begründet. Das angegriffene Urteil beruht nicht auf dem Verfahrensfehler einer verspäteten Urteilsfällung (1). Das Verwaltungsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, daß die Beigeladenen Berechtigte sind (2) und ihrem Anspruch auf Auskehr des Erlöses aus der Veräußerung des Flst. kein Restitutionsausschlußgrund entgegensteht (3). Der Zahlungsanspruch der Beigeladenen ist auch nicht aufgrund einer möglichen Unwirksamkeit des investiven Vertrags entfallen (4).

1. Das vorinstanzliche Urteil ist nicht wegen des von der Revision gerügten Verfahrensmangels unwirksam (wird ausgeführt).

2. Aufgrund der tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts sind die Beigeladenen als Rechtsnachfolger Berechtigte (§ 2 Abs. 1 Satz 1 VermG), weil das Grundstück Flst. von einer schädigenden Maßnahme i. S. d. § 1 Abs. 6 VermG betroffen war. Der frühere Grundstückseigentümer gehörte als Jude zu dem Personenkreis, der in der Zeit vom 30. Januar 1933 bis zum 8. Mai 1945 aus rassischen Gründen verfolgt wurde. Deshalb ist zu seinen Gunsten zu vermuten, daß die Veräußerung des Grundstücks im Jahr 1934 verfolgungsbedingt war (Art. 3 Abs. 1 Buchst. b der Anordnung BK/O [49] 180 der Alliierten Kommandantur Berlin vom 26. Juli 1949 [REAO]). Diese gesetzliche Vermutung hat die Kl. nicht durch den erforderlichen Nachweis widerlegt, daß der Rechtsvorgänger der Beigeladenen einen angemessenen Kaufpreis erhalten hat (Art. 3 Abs. 2 REAO). Die hiergegen erhobenen Verfahrensrügen der Revision bleiben ohne Erfolg. (wird ausgeführt)

b) Die Annahme des Verwaltungsgerichts, daß das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. Th. ungeeignet sei, den Erfahrungssatz vom Einheitswert als unterster Grenze des Verkehrswerts zu erschüttern, beruht nicht auf einem Verfahrensfehler. (wird ausgeführt)

c) Auch der von der Revision gerügte Verstoß gegen die richterliche Hinweispflicht (§ 86 Abs. 3 VwGO) liegt nicht vor. (wird ausgeführt)

3. Als Berechtigte können die Beigeladenen von der verfügungsberechtigten Kl. die Zahlung eines Geldbetrags in Höhe aller nach dem Veräußerungsvertrag auf das Flst. 3584/2 entfallenden Geldleistungen nur verlangen, wenn dieser die Rückübertragung infolge einer Veräußerung nicht möglich ist (§ 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG). Die Veräußerung muß hiernach die Ursache für die Unmöglichkeit der Rückgabe sein. Daran fehlt es, wenn die Rückgabe bereits ohne die Veräußerung ausgeschlossen war und der Ausschlußgrund nicht mit der Veräußerung entfallen ist. Die Revision hält den Ausschlußtatbestand der Verwendung des Flurstücks im komplexen Wohnungshau (§ 5 Abs. 1 Buchst. c VermG) für gegeben und meint, daß die investive Veräußerung hieran nichts geändert habe. Diese Ansicht trifft nicht zu.

Der Tatbestand des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG schließt die Rückübertragung eines im komplexen Wohnungsbau verwendeten Grundstücks deswegen aus, weil das entzogene Grundstück damit in eine planerische und städtebauliche, durch komplexe Vielfalt der Bebauung und Nutzung gebildete Einheit einbezogen wurde, die nicht dadurch gefährdet oder zerstört werden soll, daß durch die Rückübertragung von Grundstücken oder Gebäuden einzelne Bestandteile aus dem komplexen Ganzen herausgelöst werden (vgl. Urteil vom 1. Dezember 1995 - BVerwG 7 C 27.94 - BVerwGE 100, 77 [80 f.] = ZOV 1996, 205; Urteil vom 11. Januar 2001 - BVerwG 7 C 11.00 - Buchholz 428 § 4 Abs. 1 VermG Nr. 5 = ZOV 2001, 185). Nach den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts erfüllte das Grundstück Flst. 3584 vor seiner Veräußerung diese Voraussetzung, weil das Flst. flurstücksübergreifend mit einem fünfgeschossigen Wohnblock bebaut war und das teils mit Garagen bebaute, teils als Freifläche genutzte Flst. dieser Nutzung diente.

Der komplexe Bebauungs- und Nutzungszusammenhang wurde jedoch durch den Abriß der Garagen in den Jahren 1993/94, den Verkauf des Flst. an die S. GmbH und die Bebauung dieses Flurstücks mit einem Wohn- und Geschäftshaus nebst Tiefgarage gelöst. Mit seiner neuen Nutzung ist das in Rede stehende Flurstück dem auf dem Flst. 3584/1 errichteten Wohnblock nicht mehr im Sinne einer funktionalen, vernünftigerweise nicht trennbaren Einheit zugeordnet. Der Wegfall seiner früheren Hauptnutzung als Garagen- und Freifläche für den benachbarten Wohnblock, die den planerischen und städtebaulichen Zusammenhang hergestellt hatte, ist nicht deshalb unerheblich, weil die neuerrichtete Tiefgarage auch den Mietern des Wohnblocks zur Verfügung steht. Mit einer solchen, gegenüber der Bebauung völlig untergeordneten und erst nach 1990 geschaffenen Nutzung wird das restitutionsbelastete Flurstück nicht mehr im komplexen Wohnungsbau verwendet. Die schuldrechtliche Verpflichtung der S. GmbH, der Kl. einige Stellplätze in der auf dem Nachbargrundstück errichteten Tiefgarage zu überlassen, erhält den durch Abriß der Garagen beendeten planerischen und städtebaulichen Funktionszusammenhang im Sinne des § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG nicht aufrecht.

4. Da die investive Veräußerung den bisherigen Restitutionsausschlußgrund beseitigt hat, ist es nicht gerechtfertigt, den Beigeladenen das Surrogat für ihren hierdurch untergegangenen Restitutionsanspruch vorzuenthalten. Der Wegfall der Verwendung des Flst. im komplexen Wohnungsbau war Grundlage und Zweck des durch den Investitionsvorrangbescheid vom 6. November 1995 zugelassenen Vorhabens. Die Bebauung des Grundstücks mit dem Wohn- und Geschäftshaus nebst Tiefgarage setzte den Abriß der dem benachbarten Wohnblock zugeordneten Garagen voraus. Beseitigt der Verfügungsberechtigte mit der investiven Veräußerung des Grundstücks die Umstände, die eine Rückgabe bisher verhindert haben, steht der Erlös aus der Veräußerung nicht ihm, sondern dem Berechtigten zu (Urteil vom 11. April 2002 - BVerwG 7 C 20.01 = ZOV 2002, 245). Der Anspruch auf Erlösauskehr besteht auch dann, wenn der infolge des Investitionsvorrangbescheids abgeschlossene und von den Vertragsparteien vollzogene Vertrag über die Veräußerung und Bebauung des Grundstücks wegen eines zivilrechtlichen Mangels nichtig sein sollte.

Allerdings wird der Zahlungsanspruch gemäß § 16 Abs. 1 InVorG aus der investiven Veräußerung eines Vermögenswertes gemäß § 1 InVorG und damit auch eines Grundstücks entgegen der vom Verwaltungsgericht vertretenen Auffassung nicht schon durch die Bestandskraft des Investitionsvorrangbescheides gesichert. Dieser dient allein dem Ziel, die Ver-fügungssperre des § 3 Abs. 3 VermG zu überwinden, die Grundstücksverkehrsgenehmigung zu ersetzen und die Durchführung des investiven Vorhabens zu ermöglichen (vgl. § 8 Abs. 1, § 11 Abs. 1 und § 12 Abs. 3 InVorG). Dementsprechend knüpft der Anspruch nach § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG nicht allein an den Bestand eines Investitionsvorrangbescheides an, sondern vor allem an den Abschluß des investiven Vertrages und des-sen Fortbestand. Der Vertragsschluß ist eine "Veräußerung" des Vermögenswertes im Sinne von § 11 Abs. 2 Satz 1 InVorG und macht infolge-dessen - spätestens mit dinglichem Vollzug des investiven Vertrags - die Rückgabe des Vermögenswertes i. S. d. § 16 Abs. 1 Satz 1 InVorG un-möglich. Das setzt selbstverständlich einen wirksamen Vertragsschluß voraus. Anderenfalls fehlt es an einer entsprechenden Übereignungspflicht des Verfügungsberechtigten, so daß die Rückübertragung des Vermögenswertes an den Berechtigten nach wie vor möglich bleibt.

Eine Veräußerung erfolgt aber nicht nur durch den Abschluß eines wirksamen, das obligatorische Rechtsgeschäft betreffenden investiven Vertrages. Sie liegt auch vor, wenn dieser nichtig ist, das Eigentum an dem Grundstück aber gleichwohl durch wirksame Auflassung und nachfolgende Eintragung auf den Investor übergegangen ist. Eine Veräußerung ist schließlich dann zu bejahen, wenn die Auflassung ebenfalls nichtig ist, sofern der Investor den Eigenbesitz an dem Grundstück erhalten hat. Auch in diesem Falle einer gewissermaßen nur faktischen "Veräußerung" ist die Rückübertragungslage zwischen Berechtigtem und Verfügungsberechtigtem durch den investiven Vertrag mit der Folge gestört worden, daß die Rückübertragung nicht möglich und damit der Rückübertragungsanspruch entfallen ist. Das läßt sich mittelbar auch der Regelung des § 11 Abs. 2 Satz 2 InVorG entnehmen. Aus ihr ergibt sich, daß der Rückübertragungsanspruch des Berechtigten, also der Primäranspruch, bei einem Scheitern des investiven Vertrages nicht ohne weiteres, sondern nur dann auflebt, wenn der Vermögenswert noch nicht auf den Investor "übertragen" oder bei zwischenzeitlich erfolgter Übertragung wieder auf den Verfügungsberechtigten zurückübertragen worden ist. Diese Übertragung muß jedenfalls dann den Besitz betreffen, wenn dieser dem Investor aufgrund des investiven Vertrages und im Blick auf die dort vereinbarte, aber ebenfalls nichtige Eigentumsverschaffung eingeräumt worden ist, wobei, wie sich aus § 11 Abs. 3 InVorG ergibt, die Einräumung des mittelbaren Besitzes genügt. Solange dies nicht der Fall ist, besteht die eingetretene Störung der Rückübertragungslage fort. Dementsprechend ist dem Berechtigten, wenn eine Gegenleistung bereits geflossen ist, der Anspruch auf Erlösauskehr im Rahmen der durch § 11 Abs. 3 InVorG gesetzten zeitlichen und sachlichen Grenzen zuzuerkennen. Ist vom Investor eine Geldleistung an den Verfügungsberechtigten noch nicht erbracht worden oder liegt sie unterhalb des Verkehrswerts, kann der Berechtigte Zahlung zumindest in dessen Höhe verlangen; der Verfügungsberechtigte kann ihn in einem solchen Falle nicht darauf verweisen, daß er - erneut - den Primäranspruch geltend machen müsse.

Dies ist auch interessengerecht. Die Störung der Rückübertragungslage hat der Verfügungsberechtigte durch die investive Veräußerung herbeigeführt. Ob diese Bestand hat oder nicht, liegt in seiner Risikosphäre. Demgemäß hat er auch die sich daraus ergebenden Folgen zu verantworten. Fast immer wird sich die Nichtigkeit des investiven Vertrages und seines dinglichen Vollzugs zu einem Zeitpunkt herausstellen, zu dem der Investor bereits Besitz an dem Vermögenswert erhalten hat. Die Frage der Wirksamkeit wird zudem häufig zwischen den Vertragsbeteiligten streitig sein. Nur diese können darüber befinden, ob die Unwirksamkeit nach Maßgabe dessen, was der Investitionsvorrangbescheid zuläßt, beseitigt wird. Sie sind aber auch nicht daran gehindert, die mit der Durchführung des Vertrages bereits erfolgten Vermögensverschiebungen im nachhinein nach Maßgabe der einschlägigen zivilrechtlichen Vorschriften rückabzuwickeln. Die damit verbundenen Unklarheiten und Risiken dürfen nicht zu Lasten des Berechtigten gehen; dieser soll ebensowenig wie die entscheidungsbefugte Behörde darüber in Zweifel gestürzt werden, ob - noch - der Primäranspruch, oder - schon - der Surrogatanspruch gegeben ist. Anderenfalls wäre mit dem Abschluß eines investiven Vertrages eine zu Lasten des Berechtigten gehende, mit den Wertungen des Investitionsvorranggesetzes und mit dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nicht mehr zu vereinbarende Rechtsunsicherheit verbunden.

Dies zeigt gerade auch der vorliegende Rechtsstreit. Die Parteien des investiven Vertrags hatten bei dessen Abschluß am 17. März 1995 keinerlei Anlaß zu Zweifeln an der Wirksamkeit des notariellen Kaufvertrags und der im Anschluß daran erklärten Auflassung. Demgemäß wurde das durch den Investitionsvorrangbescheid zugelassene Bauvorhaben plangemäß verwirklicht und der als Kaufpreis vereinbarte Erlös an die Kl. gezahlt. Auf die Nichtigkeit des investiven Vertrags hat sich die Kl. erst berufen, nachdem das Oberlandesgericht D. durch Urteil vom 28. April 1999 ihre Schadenersatzklage gegen den Rechtsnachfolger der zum Abschluß des notariellen Vertrags von der S. GmbH bevollmächtigten Rechtsanwältin wegen deren Geschäftsunfähigkeit abgewiesen hatte. Ob der investive Vertrag aus diesem Grund nichtig ist, steht im vorliegenden Verfahren nicht fest. Eine entsprechende Bindungswirkung entfaltet das Urteil des Oberlandesgerichts nicht. Ebensowenig ist geklärt, ob die S. GmbH das im Juli 1996 an dem Grundstück begründete Wohnungs- und Teileigentum an gutgläubige Erwerber veräußert hat mit der Folge, daß die Kl. trotz Nichtigkeit der Auflassung das Eigentum an dem Grundstück verloren hat. Fraglich ist schließlich, ob die Kl. und die S. GmbH zur Beseitigung jeden Zweifels ihre Rechtsbeziehungen auf eine neue vertragliche Grundlage stellen, also einen neuen investiven Vertrag mit demselben oder einem ähnlichen Inhalt abschließen wollen oder es vorziehen, das zwischen ihnen bestehende, als gescheitert betrachtete Rechtsverhältnis rückabzuwickeln. Unbeschadet aller dieser Unklarheiten in bezug auf die vertraglichen und sonstigen rechtlichen Beziehungen zwischen der Kl. und der S. GmbH läßt sich jedoch ohne jede Schwierigkeit feststellen, daß nicht die Kl., sondern die S. GmbH oder an ihrer Stelle Dritte das Grundstück in Eigenbesitz haben und weiter halten.

Daraus folgt nach dem zuvor Gesagten, daß der in Vollzug des investiven Vertrages untergegangene Rückübertragungsanspruch der Beigeladenen noch nicht wieder aufgelebt ist. Solange dies nicht der Fall ist, das Grundstück also nicht als Folge der Unwirksamkeit des in Vollzug gesetzten investiven Vertrags wieder in Eigentum und Besitz der Kl. steht, können die Beigeladenen die ihnen durch den angefochtenen Bescheid zuerkannte Auskehr des - auch tatsächlich an die Kl. geflossenen - Veräußerungserlöses verlangen.

Daß die Kl. die Beigeladenen nicht auf den Verkehrswert des Grundstücks anstelle des Erlöses verweisen kann, folgt bereits aus dem Wortlaut des § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG. Die durch diese Vorschrift begründete Vermutung, daß die Gegenleistung aus dem investiven Vertrag dem Verkehrswert des Vermögensgegenstands entspricht, darf allein der Berechtigte widerlegen, dem anstelle seines Anspruchs auf Erlösauskehr ein solcher auf Zahlung des höheren Verkehrswerts eingeräumt wird. Auch diese Rechtsfolge entspricht dem Zweck des Gesetzes, der darin besteht, das Rückübertragungsinteresse des Berechtigten ausschließlich gegenüber dem vorrangigen öffentlichen Investitionsinteresse zurückzustellen. Das bedeutet, daß ein durch die Förderzwecke des Investitionsvorranggesetzes bedingtes ungünstiges Austauschverhältnis in die Risikosphäre der Parteien des investiven Vertrags fällt und nicht zu Lasten des hieran nicht beteiligten Berechtigten geht (vgl. BGH VIZ 2001, 602 [604]). Für den Fall der Rückabwicklung eines der Grundstücksverkehrsgenehmigung bedürftigen Vertrags gilt nichts anderes (vgl. § 7 Abs. 3 Satz 4 GVO).