Erwerber

Erwerber; Haftung; Zwangsversteigerung; Fehlbeträge; Jahresabrechnung; Wohnungseigentum; Entlastung des Verwalters; Abrechnungsspitzen; Eigentumswechsel

1. Der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung haftet aus nach seinem Eintritt genehmigten Jahresabrechnungen nicht für Fehlbeträge, soweit diese auf rückständigen Beitragszahlungen des Rechtsvorgängers beruhen.

2. Ein Eigentümerbeschluß über die Genehmigung ursprünglich beanstandungsfreier Jahresabrechnungen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er mit Blick auf den Eigentümerwechsel von dem Verwalter auf "Abrechnungsspitzen" geprüfte und ggf. im Sinne einer Differenzierung nach Beitragsrückständen und dieselben übersteigenden Nachforderungsbeträgen aktualisierte Jahresabrechnungen nicht zum Gegenstand hat.

3. Vor einer Klärung des Erfordernisses einer Aufschlüsselung der Abrechnungsfehlbeträge im vorgenannten Sinne, die erst einen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschluß über die Genehmigung der Jahresabrechnungen aus den Abrechnungsperioden vor dem Eigentumswechsel ermöglicht, ist dem Verwalter Entlastung für seine Geschäftsführung in diesen Zeiträumen nicht zu erteilen.

Frau R. war in der eingangs bezeichneten Wohnungseigentumsanlage Sondereigentümerin der Wohnung Nr. 21 und des Tiefgaragenplatzes G 16. Der Bet. zu 1 erwarb beides durch Zuschlagbeschluß vom 12.4.1999 im Wege der Zwangsversteigerung. Die Eigentümerversammlung vom 24.6.1999 genehmigte die Jahresabrechnungen 1996 (TOP 3), 1997 (TOP 4) und 1998 (TOP 5) mit den Stimmen der anwesenden Wohnungseigentümer und erteilte der Verwalterin zu TOP 6 Entlastung für diese Jahresabrechnungen. Zu TOP 12 beschlossen die Eigentümer nach Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan 1999 darüber hinaus einstimmig: "Es wird weiterhin einstimmig beschlossen, daß die Verwalterin die Nachforderungen R.'s aus Jahresabrechnungen 1996, 1997 und 1998 vom Ersteigerer der Wohnung anfordert. Dieser ist telefonisch bereits informiert und hat Kopien der Abrechnungen erhalten. Es wird einstimmig beschlossen, daß diese Beträge nach Bezahlung von der Verwalterin in die Reparaturrücklage eingezahlt werden." Diese Eigentümerbeschlüsse hat der Bet. zu 1 angefochten und beantragt, sie für ungültig zu erklären und aufzuheben soweit beschlossen wurde, die Nachforderungen R.'s aus den Jahresabrechnungen 1996, 1997 und 1998 vom Ersteigerer der Wohnung (= Ast.) anzufordern.

II. 2. b) Ohne Rechtsfehler haben die Vorinstanzen dem Gesuch des Ast. entsprechend die in der Eigentümerversammlung am 24.6.1999 zu TOP 3, 4, 5, 6 und 12 gefaßten Beschlüsse für ungültig gehalten, soweit beschlossen wurde, die Nachforderungen gegen die Voreigentümerin R. aus den Jahresabrechnungen 1996, 1997 und 1998 von dem Ast. als Ersteigerer der Wohnung Nr. 12 und des Garageneinstellplatzes G 16 anzufordern.

aa) Die Zahlungsverpflichtung des Ast. besteht im Umfang der in den Einzelabrechnungen errechneten Nachforderungen nicht, soweit diese auf rückständigen Beitragszahlungen der Voreigentümerin beruhen. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Zahlung von Beitragsvorschüssen gelangt nicht schon mit der Entstehung der Lasten und Kosten, sondern nach § 28 Abs. 2 WEG erst durch den Beschluß der Wohnungseigentümer über den Wirtschaftsplan zur Entstehung (BGHZ 131, 228 = NJW 1996, 725 = ZMR 1996, 215). In der Jahresabrechnung werden dann die im Geschäftsjahr tatsächlich erzielten Gesamteinnahmen den geleisteten Gesamtausgaben gegenübergestellt und in die Einzelabrechnung nach dem geltenden Schlüssel auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt (BGHZ 131, 228 = NJW 1996, 725 = ZMR 1996, 215). Von dieser Abrechnung zu trennen ist ihre Genehmigung durch einen Eigentümerbeschluß. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 3713 = NZM 1999, 1101 = ZMR 1999, 834 [836]) hat der Beschluß hinsichtlich etwaiger Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan regelmäßig bloß eine diesen Plan bestätigende oder verstärkende Wirkung. Nur für den nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Betrag, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt, wird originär eine Schuld begründet (BGHZ 131, 228 = NJW 1996, 725 = ZMR 1996, 215; BGH, NJW 1999, 3713 = NZM 1999, 1101 = ZMR 1999, 834). Für die Beitragsrückstände des alten Eigentümers wird durch die Genehmigung der Jahresabrechnung demnach eine Schuld des Erwerbers nicht begründet. Denn der Erwerber haftet aus diesem Beschluß nach der Fälligkeitstheorie des BGH (BGHZ 107, 285 = NJW 1989, 1697 = ZMR 1989, 434) nur für die nach dem Eigentumsübergang fällig gewordenen Vorschüsse und Sonderumlagen.

bb) Zu Recht haben die Vorinstanzen die Beschlußfassung der Eigentümerversammlung vom 24.6.1999 betreffend die Genehmigung der Jahresabrechnungen für 1996 bis 1998 für unwirksam gehalten.

Zwar mögen die Abrechnungen selbst ursprünglich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen haben. Denn zur Zeit ihrer Erstellung hatte der Bet. zu 1 die Wohnung Nr. 21 und den Garageneinstellplatz G 16 noch nicht im Wege der Zwangsversteigerung erworben und bedurfte es der vom LG geforderten Differenzierung der ausgewiesenen Fehlbeträge von insgesamt 14.188,88 DM in die nach den Wirtschaftsplänen geschuldeten Vorauszahlungen und etwa diese übersteigende "Abrechnungsspitzen" demnach nicht. Anders lagen die Dinge zum Zeitpunkt der Beschlußfassung am 24.6.1999. Denn inzwischen hatte der Bet. zu 1 am 12.4.1999 die Wohneinheit nebst Stellplatz im Wege der Zwangsversteigerung erworben. Nunmehr kam seine Haftung als Erwerber für nach Eigentumsübertragung fällig gewordenes Wohngeld in Gestalt etwaiger durch den Eigentümerbeschluß vom 24.6.1999 fällig zu stellender "Abrechnungsspitzen" in Betracht. Da dieser Eigentümerbeschluß aber mit Blick auf solche "Abrechnungsspitzen" von der Verwalterin geprüfte und ggf. im Sinne einer Differenzierung nach Beitragsrückständen und dieselben übersteigenden Nachforderungsbeträgen aktualisierte Jahresabrechnungen nicht zum Gegenstand hatte, der Bet. zu 1 als Erwerber demnach die Berechtigung seiner Belastung mit Nachzahlungen nicht überprüfen konnte, entsprach die Beschlußfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und haben die Vorinstanzen diese zu Recht für ungültig erklärt.

cc) Ebenfalls rechtlich nicht zu beanstanden ist, daß das LG den Eigentümerbeschluß zu TOP 12 hinsichtlich der Ermächtigung des Verwalters zur Einziehung der Rückstände aus den Jahresabrechnungen 1996, 1997 und 1998 für ungültig erklärt hat. Denn ungeachtet der Frage, ob durch diesen Beschluß bereits eine Zahlungsverpflichtung des Ast. begründet wird, belastet ihn diese Beschlußfassung, weil hierdurch die äußere Legitimation für den Verwalter geschaffen wird, von dem Ast. Zahlungen zu verlangen, die er nicht schuldet.

dd) Den Eigentümerbeschluß zu TOP 6 betreffend die Entlastung der Verwaltung für die Abrechnungsjahre 1996, 1997 und 1998 hat das LG ebenfalls zu Recht für ungültig erklärt. Durch die Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die Geschäftsführung des Verwalters und stellen ihn von der Verpflichtung frei, über das betreffende Abrechnungsjahr weitere Auskünfte zu erteilen; darüber hinaus verzichten die Eigentümer mit der Entlastung auf Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter (vgl. Senat, Beschl. v. 12.6.2000 - 3 Wx 180/00).

Die Entlastung der Bet. zu 3 ist hiernach verfrüht und entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da nicht klargestellt ist, ob die in den Jahresabrechnungen 1996 bis 1998 ausgewiesenen Salden die nach den maßgeblichen Wirtschaftsplänen von der Voreigentümerin R geschuldeten Vorauszahlungen übersteigen und demnach eine Erwerberhaftung des Bet. zu 1 für etwaige "Abrechnungsspitzen" in Betracht kommt, was nach den bislang getroffenen Feststellungen jedenfalls nicht auszuschließen ist.